Comprendre l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : Définition, Calcul et Application
L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) est un outil essentiel pour la révision des loyers des baux commerciaux en France. Cet article vous fournira une vue d'ensemble détaillée de l'ILC, de sa définition à son calcul, en passant par son application et son impact sur les relations entre locataires et propriétaires.
Définition de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), créé par la loi n°2008-776 du 4 août 2008, est un indice constitué de trois critères aidant à calculer la révision des loyers des baux commerciaux. Rappelons que la révision des loyers basée sur l’ILC n’est pas automatique. En effet, les deux parties signant le contrat de bail commercial doivent préciser quel indice est utilisé au sein des clauses d'indexation.
Comme son nom l’indique, l’indice des loyers commerciaux s'applique uniquement aux baux commerciaux. Néanmoins, comme il est possible pour une autre entité juridique de se soumettre au statut des baux commerciaux, il est précisé que l’ILC INSEE ne concerne que :
- les locataires commerçants inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- les artisans inscrits au Registre des Métiers (RM).
L’ILC a succédé à l’ICC en 2008 (Indice du coût de la construction, jugé trop peu fiable du fait de son instabilité. Rappelons que cet indice (l’ICC) ne peut plus être utilisé seul par un bailleur depuis le 1er septembre 2014.
Il est calculé 4 fois par an à l'issue de chaque trimestre et est utilisable au terme de chaque période triennale d'un bail, ou au renouvellement de celui-ci, lors de la révision du loyer d'un local commercial. Cependant, il est possible que le bailleur décide de réviser son loyer à une autre période. Il faut néanmoins que cette date figure dans le bail commercial.
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Calcul de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
L’indice des loyers commerciaux était basé sur 3 autres indices significatifs de l'évolution :
- L’indice des prix à la consommation (IPC), pour 50%
- L’indice du coût de la construction (ICC), pour 25%
- L’indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD), pour 25 %.
Chacun de ces indices est calculé trimestriellement par l’Institut National de la Statistique (INSEE) selon une moyenne pondérée pour donner l’ILC, publié chaque trimestre.
Depuis le décret n°2022-357 du 14 mars 2022 modifiant le décret de 2008 cité en introduction, l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail n’entre plus dans la composition de l’ILC. Et ce rétroactivement à compter du 4ᵉ trimestre 2021. Cette décision d’éliminer l’ICAVaCD est liée au commerce de détail internet. En effet, les ventes réalisées par de grosses enseignes en ligne, dont le CA ne cesse de croître, faussent le calcul du chiffre d’affaires moyen du commerce de détail. Il n’existe pas de distinction entre commerce de détail physique et commerce de détail en ligne… L’évolution de l’ILC suit désormais les seules courbes de l’inflation pour 75% et du coût de la construction pour 25%.
À l’issue d’une période triennale, le bailleur et/ou le locataire peuvent demander à réviser le loyer du local commercial. Or, chaque trimestre, un nouvel ILC est publié par l’INSEE pour le trimestre en cours. C’est ce dernier trimestre de référence qui va servir pour le calcul des loyers des trois prochaines années. Dans la pratique, le bailleur effectue le calcul suivant :
Loyer actuel x (dernier ILC trimestriel / ILC du même trimestre de l’année précédente)
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Par exemple, au premier trimestre 2025, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 135,87.
Exemple de Calcul de l'ILC
Un bail est signé le 1er octobre 2021 avec un loyer mensuel de 500 € basé sur l’ILC. La première révision triennale intervient au 1er octobre 2024.
Pour obtenir le montant du loyer révisé :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale)
= 500 € x (indice du 2e trimestre 2024/indice du 2e trimestre 2021)
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= 500 € x (136,72 / 118,41)
= 577,31 €
Application de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
Les baux commerciaux sont les seuls concernés par l’ILC. Toutefois, l’indice applicable à la révision du loyer d’un local commercial dépend également de l’activité du locataire. Si l’activité déclarée par le locataire n’est ni artisanale ni commerciale, c’est l’indice ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) qui s’applique.
De fait, les activités libérales et tertiaires, les locations de bureaux et les entrepôts logistiques, bien que régis par un bail commercial, ne sont pas concernés par l’indice ILC.
L’ILAT est également composé de trois indices :
- L’indice des prix à la consommation (hors loyers et tabac) (IPC), pour 50 %
- L’indice du coût de la construction (ICC), pour 25 %
- Le produit intérieur brut (PIB) en valeur, pour 25 %.
Son mode de calcul est exactement le même que celui adopté pour l’ILC.
Concernant les baux professionnels, les contrats de location étant plus libres, le propriétaire-bailleur et le locataire doivent indiquer quel indice ils comptent utiliser dans la révision des prix des loyers. Là encore, le choix est permis entre l’ILAT et l’ICC. Ce dernier étant plutôt l’apanage des activités liées aux investissements locatifs, au développement de l’offre foncière ou aux autres activités professionnelles foncières et immobilières.
Il est important de noter que, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Impact de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
L'indice des loyers commerciaux (ILC) joue un rôle crucial dans la location de fonds de commerce en France. Créé en 2008, cet indice permet de réviser les loyers des baux commerciaux de manière encadrée. Il est calculé trimestriellement et se base principalement sur l'inflation (75%) et l'indice du coût de la construction (25%).
Cette méthode de calcul offre une certaine stabilité et prévisibilité pour les locataires et les propriétaires. Par exemple, à Toulouse ou à Rennes, des villes dynamiques économiquement, l'ILC permet aux entrepreneurs de mieux anticiper l'évolution de leurs charges locatives. Dans des zones touristiques comme la Côte d'Azur ou les stations de ski alpines, où la saisonnalité peut affecter les revenus, l'ILC aide à maintenir un équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires.
Cette stabilité favorise l'investissement à long terme et contribue à la pérennité des commerces, renforçant ainsi l'attrait de la location de fonds de commerce comme option entrepreneuriale viable dans diverses régions françaises.
Révision du Loyer en Cours de Bail
En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans, selon une clause d'échelle mobile (généralement annuelle) ou selon une clause recette.
Révision Triennale (Révision Légale)
Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire (également appelé preneur). Cette révision n'est pas automatique. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même lorsque le bail ne le prévoit pas.
À Quel Moment a Lieu la Révision Triennale ?
La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans après l'un des moments suivants :
- Entrée du locataire dans les locaux
- Renouvellement d'un bail précédent
- Prise d'effet de la précédente révision.
La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu.
La demande de révision triennale peut aussi intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.
La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.
Lorsque le locataire accepte la demande de révision du loyer, il peut soit écrire au propriétaire en donnant son accord soit ne rien faire et payer le nouveau loyer.
Calcul du Loyer Révisé
La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :
- Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Les règles de calcul du loyer sont différentes s'il s'agit de la première révision ou d'une révision ultérieure.
Première révision du loyer:
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la fixation initiale).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Révisions ultérieures:
De nouvelles demandes de révision peuvent être formées tous les 3 ans.
Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé est appliqué.
Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la dernière révision.
La formule de calcul pour obtenir le loyer révisé est la suivante :
Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision/ indice de référence lors de la dernière révision).
Déplafonnement de la Révision Triennale
La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cependant, dans certains cas, la révision du loyer est déplafonnée : elle est alors fixée en fonction de la valeur locative.
Le bailleur pourra demander un déplafonnement du loyer dans l'un des cas suivants :
- Modification des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, rue devenue piétonne, etc.) ayant entrainé une hausse ou une baisse de plus de 10 % de la valeur locative
- Clause du contrat concernant la durée du bail
- Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire
Dans ces différents cas, le montant du loyer peut être déplafonné et ainsi correspondre à la valeur locative des locaux.
La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :
- Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux, etc.)
- Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail, par exemple, boulangerie)
- Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété
- Facteurs locaux de commercialité
- Prix pratiqués dans le voisinage.
L'augmentation du loyer à la suite du déplafonnement ne peut pas être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. On appelle cela le lissage du loyer.
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