Indices Notaires-Insee : Définition, Calcul et Importance
Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure des évolutions de prix à qualité constante sur le marché du logement, ce que ne peut pas donner un prix moyen (ou médian) qui est sujet aux variations de structure du marché immobilier.
Définition et Objectifs
L’indice des prix des logements anciens permet de mesurer l’évolution des prix de vente et d’enrichir l’information statistique concernant le marché du logement en France. Les indices Notaires-Insee portent sur les maisons et les appartements anciens.
Méthodologie de Calcul
La méthodologie de calcul de l’indice Notaires-Insee a été définie par l’Insee et le Notariat. Cette méthode repose sur des modèles économétriques décomposant les prix de vente des logements en fonction de leurs caractéristiques. À l’aide de ces modèles, des coefficients mesurant l’impact de chaque caractéristique physique sont estimés au sein de chacune des strates, c'est-à-dire chaque marché immobilier (territoires au sein desquels les évolutions de prix des biens immobiliers sont considérées comme homogènes).
Au moyen de ces coefficients, les prix des biens de référence sont estimés chaque trimestre. Les principes méthodologiques des indices sont présentés de manière détaillée dans "Les indices Notaires-Insee de prix des logements anciens", Insee Méthodes n°132.
Quotités d'acquisition : le conseil du notaire
Le Rôle des Notaires
Les notaires sont amenés à estimer la valeur des biens immobiliers, que ce soit pour le droit de la famille (successions, donations, partages…), le droit de l’immobilier (négociations…) et la gestion de patrimoine (déclaration IFI, conseil patrimonial…). Dans ce cadre, afin d’avoir des éléments de comparaison pour l’estimation de biens immobiliers sur un marché donné, ils alimentent depuis 1994 un fichier de données des transactions immobilières.
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Les actes de vente de biens immobiliers proviennent directement des offices notariaux situés sur l’ensemble du territoire national. Le fichier national contient aujourd’hui plus de 19 millions de mutations, et tous les types de bien y sont enregistrés (appartements, maisons, terrains, immeubles, locaux d’activité, garages, biens agricoles, biens viticoles).
Indices Corrigés des Variations Saisonnières (CVS)
De même que la méthode de calcul des indices permet de gommer les effets de structure, la correction des variations saisonnières vise à corriger ceux des fluctuations saisonnières. Elle a pour but de rendre comparables les évolutions entre deux trimestres consécutifs sans que l’interprétation soit perturbée par la saisonnalité. Par exemple, chaque année, les prix des logements sont tirés vers le haut au troisième trimestre, en particulier ceux des maisons, en raison de la demande des familles marquée par le calendrier scolaire.
Prix Médians
Les indices Notaires-Insee ne sont disponibles que sur des zones géographiques où le nombre de mutations est suffisamment important. À des niveaux plus détaillés, nous utilisons les prix médians. Le prix médian est tel que 50 % des transactions a été conclu à un prix inférieur et autant à un prix supérieur.
Exemple Concret et Tendances Récentes
En novembre, le flux CVS des nouveaux crédits à l’habitat s’élève à 18,3 Mds€ (après 18,6 Mds€ en octobre), tandis que les taux d’intérêt continuent leur remontée, avec un taux effectif au sens étroit -TESE -, c’est-à-dire hors frais et assurances, de 1,91 % en moyenne (après 1,77 % en octobre). Le taux de croissance annuel de l’encours des crédits à l’habitat s’inscrit à +5,7 % en novembre, après +5,9 % en octobre.
L’estimation avancée sur décembre pour les nouveaux crédits à l’habitat indique une poursuite de la remontée du taux d’intérêt moyen, qui atteindrait 2,04 %, et une production mensuelle CVS de ces crédits à 15 Mds€. Sur l’année, le taux de croissance de l’encours des crédits à l’habitat s’établirait à +5,5 %.
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| Indicateur | Novembre | Octobre |
|---|---|---|
| Flux CVS des nouveaux crédits à l’habitat | 18,3 Mds€ | 18,6 Mds€ |
| Taux effectif moyen (TESE) | 1,91 % | 1,77 % |
| Croissance annuelle de l’encours des crédits | +5,7 % | +5,9 % |
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