Les Indices Notaires-Insee : Mesure de l'Évolution des Prix des Logements Anciens en France
Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure des évolutions de prix à qualité constante sur le marché du logement, ce que ne peut pas donner un prix moyen (ou médian) qui est sujet aux variations de structure du marché immobilier.
L’indice des prix des logements anciens permet de mesurer l’évolution des prix de vente et d’enrichir l’information statistique concernant le marché du logement en France. Les indices Notaires-Insee portent sur les maisons et les appartements anciens.
Dans ce cadre, afin d’avoir des éléments de comparaison pour l’estimation de biens immobiliers sur un marché donné, ils alimentent depuis 1994 un fichier de données des transactions immobilières.
Les actes de vente de biens immobiliers proviennent directement des offices notariaux situés sur l’ensemble du territoire national. Le fichier national contient aujourd’hui plus de 19 millions de mutations, et tous les types de bien y sont enregistrés (appartements, maisons, terrains, immeubles, locaux d’activité, garages, biens agricoles, biens viticoles).
La méthodologie de calcul de l’indice Notaires-Insee a été définie par l’Insee et le Notariat. Cette méthode repose sur des modèles économétriques décomposant les prix de vente des logements en fonction de leurs caractéristiques.
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À l’aide de ces modèles, des coefficients mesurant l’impact de chaque caractéristique physique sont estimés au sein de chacune des strates, c'est-à-dire chaque marché immobilier (territoires au sein desquels les évolutions de prix des biens immobiliers sont considérées comme homogènes).
Au moyen de ces coefficients, les prix des biens de référence sont estimés chaque trimestre. Les principes méthodologiques des indices sont présentés de manière détaillée dans "Les indices Notaires-Insee de prix des logements anciens", Insee Méthodes n°132.
Les notaires sont amenés à estimer la valeur des biens immobiliers, que ce soit pour le droit de la famille (successions, donations, partages…), le droit de l’immobilier (négociations…) et la gestion de patrimoine (déclaration IFI, conseil patrimonial…).
L'indice des prix des logements anciens est calculé en utilisant des modèles économétriques qui décomposent les prix de vente des logements en fonction de leurs caractéristiques. Ces modèles permettent d'estimer des coefficients qui mesurent l'impact de chaque caractéristique physique sur le prix. Les prix des logements de référence sont ensuite ajustés en utilisant ces coefficients pour refléter les prix de la période courante.
Analyse des Tendances Récentes
Les données récentes montrent une évolution intéressante du marché immobilier. L'indice des prix des logements anciens a connu une hausse au premier trimestre 2025, après une baisse continue depuis l’été 2021.
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Cette hausse fait suite à une baisse continue depuis fin septembre 2021. Ce changement induit une légère rupture de série au 3e trimestre 2022. Cf. note méthodologique pour plus de précisions sur le passé.
Au quatrième trimestre 2024, les prix des logements anciens ont montré des signes de stabilisation, avec une quasi-stabilité observée après six trimestres de baisse. Il s’agit du deuxième trimestre de quasi-stabilité, après six trimestres de baisse.
Cependant, il est important de noter que cette stabilisation fait suite à des baisses significatives observées précédemment. Par exemple, on a enregistré ‑3,7 % au quatrième trimestre 2024 et ‑5,3 % au troisième trimestre 2024.
En ce qui concerne les types de logements, les maisons ont connu une évolution différente de celle des appartements. La baisse des prix a été moins marquée pour les maisons que pour les appartements.
Les données plus spécifiques montrent que pour les appartements, la baisse était de ‑6,7 % après ‑7,9 %.
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Le nombre annuel de transactions diminue depuis fin septembre 2021.
Le volume annuel de transactions est estimé à 792 000, après 825 000 fin mars 2024 et 872 000 fin décembre 2023.
Le volume annuel de transactions est estimé à 792 000, après 780 000 fin septembre 2024 et 792 000 fin juin 2024.
En conclusion, l'analyse des indices Notaires-Insee révèle une complexité dans l'évolution des prix des logements anciens, avec des variations selon le type de logement et des périodes de baisse suivies de stabilisation. Ces indices sont essentiels pour comprendre les dynamiques du marché immobilier et pour l'estimation précise de la valeur des biens.
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