Cessation de location et provision pour impôt foncier : comment déclarer et régulariser les charges locatives

Lorsque l’on remplit sa déclaration des revenus fonciers, une question se pose forcément : comment traiter les charges payées par les locataires ? La fiscalité des revenus locatifs impose des règles strictes et précises qui varient selon le type de location (meublée ou non-meublée) et le régime fiscal choisi (micro-foncier, micro-BIC, ou régime réel). Un récapitulatif s’impose donc sur la manière de déclarer les charges locatives, dans lequel nous verrons les différences entre les charges récupérables et non récupérables, les particularités de la gestion des provisions pour charges de copropriété et certains cas spécifiques.

Principes généraux : revenus locatifs, charges récupérables et non récupérables

Les revenus locatifs doivent être déclarés hors charges, c'est-à-dire sans inclure les provisions pour charges payées par le locataire. Certaines de ces charges sont dites "récupérables" car elles peuvent être répercutées sur le locataire. La liste exhaustive des charges récupérables d'un bien à usage d'habitation est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (annexe).

• Charges récupérables : les frais d'entretien courant et de petites réparations, les dépenses liées aux services collectifs et aux équipements communs (eau, électricité des parties communes, ascenseur), les taxes locatives comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Charges non récupérables : restent à la charge du propriétaire ; elles ne sont pas “récupérables” à proprement parler, mais sont en revanche déductibles de la base imposable et permettront donc de réduire l’impôt sur les revenus fonciers.

Certaines dépenses payées pour le compte du locataire sont toutefois déductibles lorsque vous les avez payées en cours d’année et que le locataire ne vous a pas remboursé avant le 31 décembre de l’année de son départ.

Les régimes fiscaux : micro-foncier, micro-BIC, régime réel

Le régime micro-foncier est une option simple et avantageuse pour les propriétaires dont les revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, ce qui simplifie grandement la déclaration fiscale. L’administration fiscale applique automatiquement l'abattement de 30 %, couvrant les dépenses courantes sans que le propriétaire n’ait besoin de fournir des justificatifs. À noter que l’abattement est fixe et ne tient pas compte des charges réelles, ce qui peut être un désavantage si celles-ci sont élevées.

Pour la location meublée, le régime micro-BIC est destiné aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels n'excèdent pas 77 700 € (188 700 € pour les meublés de tourisme). Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, simplifiant ainsi la déclaration fiscale. Ce seuil inclut les charges locatives récupérées auprès des locataires. Les revenus locatifs doivent être déclarés charges comprises, c'est-à-dire en incluant les provisions pour charges payées par les locataires.

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Pour les propriétaires dont les revenus fonciers dépassent 15 000 € par an ou pour ceux qui préfèrent déduire leurs charges réelles, le régime réel s'applique automatiquement ou peut être choisi volontairement. Le régime réel permet de déduire les charges réelles supportées pour l'entretien et la gestion du bien. Les revenus locatifs doivent être déclarés hors charges via le formulaire 2042 pour les locations nues et sur le formulaire 2042-C Pro (et 2031-SD pour les détails comptables) pour les locations meublées au régime réel.

Quelles charges sont déductibles au régime réel ?

Les charges déductibles doivent être liées au bien ayant généré le revenu foncier, avoir été payées au cours de l'année d'imposition et être justifiables auprès du service des impôts (factures). Parmi les principales charges déductibles :

• Les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt (intérêts, frais bancaires, frais de mainlevée) ;
• Les charges de copropriété (provisions pour charges courantes) ;
• L’assurance habitation et l’assurance emprunteur ;
• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement) ;
• Les frais d’expertise-comptable et de gestion locative ;
• La taxe foncière et certains impôts liés au bien loué ;
• Les frais payés pour le compte du locataire en l’absence de remboursement avant la clôture de l’exercice).

Les travaux sont déductibles à proportion des dépenses réellement acquittées sur l’année fiscale - la référence est donc le paiement et non la facturation. Les dépenses locatives incombant au locataire (ou payées par lui) ne sont en principe pas déductibles.

Provisions pour charges de copropriété : déduction et régularisation

Lorsque vous possédez un bien en copropriété, vous recevez des appels de fonds de la part du syndic de copropriété pour couvrir les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes. Les provisions pour charges courantes sont déductibles l'année de leur paiement. Ces montants doivent être reportés en ligne 229 du formulaire 2044 ou ligne 230 du formulaire 2044-SPE.

Après l’arrêté des comptes de la copropriété, vous devez régulariser les provisions pour charges que vous avez déduites au titre de l’année précédente. Cette régularisation permet d’ajuster les charges effectivement déductibles en fonction des dépenses réelles de la copropriété. Vous devez obtenir du syndic de copropriété le décompte des charges ou la répartition des charges de l’année précédente. Les provisions déduites l'année précédente doivent être ajustées en fonction des charges non déductibles et des charges récupérables sur les locataires. La fraction des provisions déduites correspondant à des dépenses non déductibles ou récupérables sur les locataires doit être réintégrée dans vos revenus fonciers imposables. Ce montant est à indiquer en ligne 230 du formulaire 2044 ou ligne 231 du formulaire 2044-SPE.

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Exemple : En 2022, Clément a versé une provision pour charges de copropriété de 1 500 €, déduite en ligne 230. Lors de l’établissement de sa déclaration de revenus pour 2023, il doit réintégrer dans ses revenus fonciers imposables les 400 € de dépenses non déductibles et les 600 € de charges récupérables sur le locataire. Ainsi, seuls les 500 € de dépenses d’entretien déductibles n’ont pas besoin d’être réintégrés puisqu’ils ont déjà été déduits en 2022.

Si le montant des provisions versées est supérieur aux charges réelles, la différence positive doit être ajoutée à vos revenus fonciers de l’année suivante. Si le montant des provisions versées est inférieur aux charges réelles, vous pouvez déduire ce complément de charges au titre de l’année suivante.

Taxe foncière : imposition, déductibilité et stratégies

La taxe foncière est un impôt local dont s’acquittent tous les propriétaires au 1er janvier d’une propriété immobilière bâtie ou non bâtie. Quoi qu’il en soit, tous les régimes fiscaux ne donnent pas la possibilité de déduire cette taxe : seul le régime réel permet de la déduire. Le régime micro-foncier pour la location nue et le régime micro-BIC pour la location meublée ne vous permettent pas de déclarer la taxe foncière comme une charge car ces régimes pratiquent un abattement forfaitaire (30 % pour le micro-foncier, 50 % pour le micro-BIC).

Par conséquent, que ce soit pour une location louée vide ou une location louée meublée, vous devrez obligatoirement sélectionner le régime fiscal réel pour déduire la taxe foncière de vos impôts. Les conditions à respecter sont : la dépense doit se rapporter à un logement existant loué dans le cadre d’un contrat de location, avoir été payée au cours de l’année et être justifiée (facture ou document à l’appui).

Où déclarer la taxe foncière comme charge déductible ? Pour une location nue, vous devrez déclarer le montant de la taxe foncière à la ligne 227 du formulaire n°2044. Pour une location meublée en régime réel, le montant de vos recettes et charges est à remplir sur la déclaration professionnelle formulaire n°2031-SD et à reporter sur le formulaire 2042-C-PRO entre autres.

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Calcul du revenu foncier imposable, déficit foncier et intérêts d’emprunt

Si vous avez opté pour le régime réel : Revenu foncier net imposable = revenus locatifs bruts - charges déductibles. Vous devez commencer par déduire de vos revenus fonciers les frais d'emprunt (intérêts, frais bancaires, frais de mainlevée…) avant toutes autres dépenses.

Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est imputable pendant 6 ans sur l'ensemble de vos revenus. La part du déficit liée aux intérêts d'emprunt est, quant à elle, imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemples fournis dans le matériel : si vos revenus bruts sont 20 000 €, intérêts 2 000 €, travaux 18 000 € et taxe foncière 900 €, vous obtenez un déficit imputable. Si les intérêts dépassent les loyers, la règle de report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes s’applique.

Déclaration et gestion des acomptes prélèvement à la source

Dans le cadre du prélèvement à la source, un acompte correspondant à vos revenus fonciers et prélèvements sociaux est prélevé chaque mois (ou par trimestre sur option). Si vous n’avez plus de revenus fonciers de manière définitive, vous pouvez supprimer vos acomptes depuis votre espace Finances publiques, à la rubrique "Prélèvement à la source" > "Gérer vos acomptes" puis "supprimer" la ligne "revenus fonciers". Cependant, il est préférable d’actualiser vos revenus de l’année en cours pour déterminer un nouveau taux et supprimer vos acomptes si nécessaire.

Vous pouvez aussi indiquer l’arrêt définitif de perception des revenus fonciers pour l’année suivante lors de la déclaration des revenus au printemps de l’année N en cochant la case 4BN. Cela permet d’éviter la prise en compte de ces revenus pour le calcul des acomptes.

Points pratiques et bonnes pratiques pour le bailleur

• Conservez toutes les factures et justificatifs : la dépense déclarée doit être justifiée (facture ou document à l’appui).
• Suivez le calendrier des appels de fonds et de l’arrêté des comptes de la copropriété : la régularisation intervient après l’assemblée générale et l’arrêté des comptes.
• Vérifiez la nature des provisions versées : seules sont déductibles les provisions pour dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration et certaines dépenses pour travaux définies par décret.
• Anticipez le choix du régime fiscal : opter pour le régime réel est souvent avantageux si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans.
• Pour la location meublée, envisagez l’aide d’un expert-comptable pour le calcul des amortissements en régime réel (formulaire 2031-SD, 2042-C-PRO).
• En cas de cessation de perception des loyers (arrêt définitif), actualisez vos acomptes à la source et signalez la fin des revenus fonciers sur impots.gouv.fr.

Tableau récapitulatif (extrait)

Cas spécifiques et conseils

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles car ils augmentent la valeur du bien. Les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation sont en revanche déductibles s’ils conservent la consistance générale de l’habitat. Les dépenses liées à la désamiantage, à l’installation d’équipements collectifs (ascenseur, antenne) ou à l’accessibilité des locaux professionnels sont aussi déductibles lorsque les critères sont respectés.

Si votre bien est partiellement loué, les charges sont déductibles uniquement pour la partie que vous louez. Pour calculer la partie louée, utilisez les pourcentages servant à la répartition des charges entre occupants.

Enfin, une déclaration rigoureuse est essentielle : le bailleur peut déduire certaines dépenses liées à un bien donné en location, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation locative. Une tenue de comptabilité et un archivage des justificatifs facilitent la gestion et la défense en cas de contrôle fiscal.

Que vous soyez un investisseur néophyte ou un propriétaire aguerri, voici comment déclarer les charges locatives, en vous assurant de maximiser vos déductions fiscales et d'éviter les erreurs courantes qui pourraient entraîner des pénalités.

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