Comment fonctionne la location-gérance lors d’un départ à la retraite

La location-gérance offre au propriétaire d’un fonds de commerce une voie pour s’éloigner temporairement de son activité tout en continuant à profiter de son actif commercial. Cette convention, appelée autrefois gérance libre, permet au bailleur de concéder l’exploitation du fonds à un locataire-gérant contre le paiement d’une redevance. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, en autonomie, et assume la gestion quotidienne, les charges d’exploitation, le paiement des fournisseurs, ainsi que les obligations sociales et fiscales liées à l’activité.

Respect de l’obligation d’information préalable en cas d’exclusivité

Respecter l’obligation d’information préalable en cas d’exclusivité de distribution: si le contrat prévoit la mise à disposition de l’enseigne, du nom commercial ou de la marque et un engagement d’exclusivité pour l’activité, le loueur doit, au moins 20 jours avant la signature du contrat, communiquer au candidat locataire un document précisant : l’ancienneté et l’expérience de l’entreprise, l’état et les perspectives de développement du marché concerné, l’importance du réseau d’exploitation, la durée et les conditions de renouvellement, de résiliation et de cession du contrat ainsi que le champ des exclusivités. Cette obligation d’information est sanctionnée par la nullité du contrat, mais la nullité sera prononcée seulement si le défaut d’information a eu pour effet de vicier le consentement du locataire.

Atouts et finalités de la location-gérance

La location gérance permet au chef d’entreprise de se dégager progressivement de son affaire tout en continuant à tirer profit de son actif commercial. C’est aussi une technique de transmission qui peut constituer une solution aux problèmes de l’exploitant âgé ou malade, de celui qui souhaite tester avec des associés avant d’apporter son fonds en pleine propriété, ou de personnes héritières qui deviennent propriétaires d’un fonds qu’elles ne peuvent pas ou ne veulent pas exploiter. Elle peut également donner confiance aux banques : avoir fait ses preuves en ayant déjà exploité le fonds sera interprété favorablement lorsque le locataire sollicitera des prêts pour l’achat.

Qui peut louer son fonds ? Capacité du locataire-gérant

Rien de particulier n’est imposé au locataire, si ce n’est de satisfaire aux conditions de droit commun exigées pour exercer une activité commerciale ou artisanale. Le fonds doit être susceptible d’être mis en location-gérance et certaines activités exigent que le fonds soit exploité directement par son propriétaire. Il faut vérifier que le bail n’interdit pas, directement ou indirectement, la mise en location-gérance et obtenir l’autorisation expresse du bailleur lorsque c’est nécessaire. Des contrats intuitu personae peuvent imposer une autorisation préalable avant tout changement d’exploitant.

Durée d’exploitation par le bailleur et exceptions

Au moment de la signature du contrat, le propriétaire du fonds doit avoir exploité pendant deux ans au moins le fonds pour pouvoir le donner en location-gérance. Cette condition peut être aménagée par des exceptions légales: conjoints, héritiers ou légataires, et certains bénéficiaires de partage peuvent être dispensés, et des dispenses judiciaires peuvent être accordées par ordonnance du président du TGI lorsque le propriétaire ne peut exploiter le fonds personnellement ou par l’intermédiaire de préposés.

Sanctions et nullité en cas de non-respect

Le contrat de location-gérance qui ne respecte pas les dispositions légales est frappé de nullité absolue et cette nullité peut être invoquée par tout intéressé. La nullité entraîne la déchéance du droit au renouvellement du bail des locaux et peut avoir des effets sur les fournisseurs qui peuvent poursuivre le propriétaire pour les fournitures livrées. Cette rigidité encourage une rédaction soignée du contrat et le respect des règles applicables.

Rédiger le contrat de location-gérance

En pratique, il est préférable d’être assisté d’un professionnel pour rédiger ce type d’acte, car certains secteurs d’activité présentent des particularismes. Le contrat doit préciser les éléments du fonds inclus, les éléments incorporels (clientèle, signes distinctifs), et les éléments corporels (matériel, outillage, mobilier, agencements, installations) avec leur valeur. Il convient d’indiquer si le droit au bail est libre et s’il nécessite l’autorisation du propriétaire des locaux. En cas de marques, brevets, licences, nom de domaine ou droit au site, demander les pièces justificatives correspondantes. Pour les véhicules, obtenir les documents comme le titre de propriété et le contrôle technique.

Organisation de la relation et éléments financiers

Le contrat doit définir les conditions financières: redevance, périodicité et mode de calcul (fixe, variable ou mixte), ainsi que la ventilation entre la location du fonds et la location des murs. Une indexation peut être prévue mais elle doit être justifiée et limitée par la jurisprudence, afin d’éviter que tout soit conditionnant le contrat. Une clause de caution peut être envisagée pour garantir le bon fonctionnement du contrat, sans obligation générale de provision d’intérêts. Le locataire-gérant peut être tenu d’assurer l’entretien et le renouvellement du matériel selon les clauses prévues et en fin de contrat d’éventuels rachats ou reprises par le bailleur.

Clauses spécifiques et obligations des parties

Obligations du bailleur: délivrance du fonds conforme aux normes d’hygiène et de sécurité, garantie des vices cachés et éviction; non-concurrence et éventuelle reprise des marchandises à la fin du contrat; maintien des contrats de travail dans certaines condition; prudence quant à la non-imputation des bénéfices sur le revenu global pour les physiques. Le bailleur ne peut pas s’attribuer l’exonération de l’article 151 septies du CGI pour les prestataires de services.

Obligations du locataire-gérant: exploiter le fonds selon sa destination et en respectant le bail commercial; entretien du fonds; ne pas détourner la clientèle; gérer le personnel et les contrats de travail selon les termes du contrat; prévoir les modalités de fin de contrat, restitution du stock et éventuel rachat du matériel renouvelé par le locataire;

Conséquences fiscales et pratiques à la fin du contrat

La location-gérance n’est pas une cession ou une cessation d’entreprise; les redevances sont des bénéficie d’exploitation et les déficits ne peuvent pas être imputés sur le revenu global du bailleur s’il est une personne physique. En fin de contrat, le bailleur peut reprendre le fonds dans l’état où il se trouve, et le locataire-gérant ne devient pas propriétaire du fonds et peut ne pas obtenir d’indemnité. Si le contrat prévoit une promesse de vente ou d’achat, le risque de requalification en vente peut surgir; il convient de prévoir des mécanismes pour distinguer loyer et prix d’achat et d’assurer la liberté d’achat du locataire.

Pourquoi la location-gérance peut être une étape vers l’acquisition

La location-gérance peut déboucher sur l’acquisition du fonds: c’est fréquemment utilisée comme phase préparatoire à une reprise. Elle permet au locataire de tester la rentabilité et les perspectives avant un achat définitif, tout en conservant la propriété du fonds par le bailleur et en assurant une continuité de service auprès de la clientèle existante.

Notes pratiques et synthèse des conditions

Pour mettre en place une location-gérance, le bailleur doit obtenir l’autorisation du propriétaire des locaux et l’autorisation du conjoint s’il participe à l’exploitation. La redevance est fixée librement et peut être versée trimestriellement ou mensuellement. La TVA s’applique au taux normal et les redevances et éventuelles cessions de stock doivent être déclarées dans les BIC pour le bailleur. Le bailleur doit veiller à ne pas qualifier l’opération comme une vente déguisée lorsqu’elle est associée à une promesse de vente ou d’achat. Le locataire-gérant, quant à lui, doit préserver l’identité du fonds et son activité tout en respectant les obligations liées à l’exploitation et au personnel.

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