Fiscalité de la location saisonnière : CFE et taxe d’habitation (THRS)

La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) sont deux impositions locales qui peuvent concerner les propriétaires de logements meublés, y compris ceux destinés à la location saisonnière. La confusion provient notamment des dispositions fiscales qui semblent contradictoires concernant l’assujettissement à ces deux taxes.

Qu’est-ce que la CFE et qui la paie ?

La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local dû par toute personne exerçant de manière habituelle une activité professionnelle non salariée. La CFE a été créée en France en 2010 pour remplacer la taxe professionnelle. Dans le cadre de la location meublée, y compris saisonnière, vous êtes redevable de la CFE dès lors que votre bien n’est pas votre résidence principale, qu’il est loué de manière habituelle et que vous dépassez le seuil de 5 000 € de recettes annuelles HT.

Vous l’aurez compris, si vous disposez d’un bien proposé en location saisonnière, qu’il s’agisse d’un LMNP ou d’un LMP, il y a de fortes chances pour que vous soyez redevable de la CFE. Oui, la CFE s’applique généralement si vous louez votre logement sur Airbnb, dès que votre activité génère plus de 5 000 € HT. La CFE s’applique à toute activité professionnelle, y compris la location meublée saisonnière.

La CFE est normalement calculée à partir de la valeur locative cadastrale des locaux utilisés pour l'activité. La règle à retenir : montant CFE = base minimale (selon tranche de CA) × taux communal, auquel peuvent s'ajouter des taxes additionnelles. La base minimale s’applique. Elle est déterminée selon des tranches de chiffre d’affaires.

Montant, échéances et paiement

La CFE se paie exclusivement en ligne, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
L'échéance principale est fixée au 15 décembre de chaque année.
La CFE due en N est calculée sur la base des données de l’année N-2. Par exemple, la CFE due en 2025 est calculée à partir des valeurs de 2023.
En 2025, la cotisation minimale de la CFE est comprise entre 237 € et 7 349 €.

Exonérations et réductions

La CFE n'est pas due l'année de création de l'activité. Important : il n'y a pas de prorata temporis. L'année suivant la création (N+1), la base de CFE bénéficie généralement d'une réduction de 50 %, permettant une montée en charge progressive. Si vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 5 000 euros, vous êtes exonéré de CFE de plein droit.

Il existe cependant des cas d'exonération : première année d'activité, recettes annuelles inférieures ou égales à 5 000 euros, ou location d'une partie de votre habitation principale sous certaines conditions. Tout d’abord, sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d'une fiscalité propre (CGI, art. 1459, 3°), « les personnes qui louent en meublé des locaux, classés ou non, sont exonérées de CFE, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle (principale ou secondaire). »

Qu’en est‑il de la taxe d’habitation (THRS) pour les locations saisonnières ?

La taxe d’habitation est un impôt local payé par la personne qui occupe ou dispose du logement au 1er janvier. Depuis 2023, elle ne s’applique plus aux résidences principales. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due par la personne ayant la disposition du logement au 1er janvier.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE). La taxe d’habitation, depuis le 1er janvier 2023, ne concerne que les résidences dites secondaires.

Quand la THRS est‑elle applicable aux meublés de tourisme ?

L’administration fiscale considère que si le propriétaire peut disposer de son bien à tout moment, il est réputé en avoir la jouissance au 1er janvier de l’année d’imposition.
Lorsqu’au cours de l’année, des locaux meublés sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il est loisible au propriétaire d’accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la jouissance.
Pour être exonéré de la THRS, le propriétaire doit prouver une mise en location exclusive sur l’année entière, sans possibilité d’usage personnel.

Preuves et démarches pour obtenir un dégrèvement

Si un redevable demande à être dégrevé de la THRS, il doit établir qu'il a mis en location son bien pour l'année entière et n'a pas pu en disposer en dehors de ces périodes. Cette démarche est soumise à des critères exigeants, puisqu'elle est soumise à l'existence d'un engagement juridiquement contraignant empêchant le propriétaire de disposer du bien à quelque moment de l'année que ce soit.

Ainsi, il doit produire, pour chaque année et pour chaque bien loué : l'éventuelle déclaration de la mise en location meublée du bien auprès de la commune ; un décompte des jours de location effectués auprès de chacune des plateformes numériques utilisées et un récapitulatif des locations ; le mandat de location ou la convention conclue avec chaque prestataire de services en ligne, signé avant le début de l'année d'imposition ; tout autre justificatif permettant d'établir que le propriétaire a entendu dédier son bien exclusivement à la location meublée de courte durée pour toute l'année.

Cumul CFE et THRS : est‑ce possible ?

Le cumul entre la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS) suscite de nombreuses questions chez les propriétaires de locations saisonnières. Par voie de réponse ministérielle du 3 juin 2025, Bercy vient d’officialiser sa position, confirmant le cumul des impositions. Ainsi, un logement loué en meublé de tourisme, non-résidence principale, est soumis aux deux taxes.

Le ministre rappelle les textes : en vertu de l'article 1408 du Code général des impôts (CGI), la taxe d'habitation « est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ». L’article 1407 du CGI indique, quant à lui, que « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises ». Le ministre évoque la jurisprudence du Conseil d’État en vertu de laquelle lorsqu’au cours de l’année, des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu’il est loisible au propriétaire d’accepter ou de refuser, ce dernier est regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la jouissance ou la disposition (CE, 15 juin 2023, n° 468195).

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Usages déterminants

Usage exclusif en location saisonnière : le logement est exclusivement dédié à la location, sans possibilité d’usage personnel par le propriétaire - cela facilite l’exonération de THRS mais n'exclut pas automatiquement la CFE.
Usage mixte (location + usage personnel) : le bien est utilisé à la fois pour la location saisonnière et pour des séjours personnels - dans ce cas, la THRS est susceptible d’être due.
Locations via plateformes type Airbnb : le simple fait d’utiliser une plateforme ne suffit pas à exclure la taxe d’habitation.

Impact du statut fiscal (LMNP / LMP) et choix du régime

En tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez donc être redevable de la CFE. Oui, la CFE est en principe due par tout loueur en meublé exerçant une activité régulière, qu'il soit LMNP ou LMP. Le statut LMNP / LMP n’impacte pas directement l’assujettissement à la taxe d’habitation, qui dépend exclusivement de l’usage du logement.

Il faut aussi bien choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel). Le micro-BIC, applicable si les recettes locatives ne dépassent pas 83 600 € par an (à noter : revenus 2025, pour les futures déclarations à partir du printemps 2026), (ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Le régime réel, obligatoire au-delà de ces plafonds ou sur option, permet de déduire les charges réelles (frais, taxes, intérêts d’emprunt, etc.) et les amortissements.

Oui, si vous êtes au régime réel d'imposition. La CFE constitue alors une charge déductible qui vient réduire votre résultat imposable. En revanche, au régime micro-BIC, aucune charge n'est déductible : l'abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme classés) est censé couvrir l'ensemble de vos frais.

Jurisprudence et évolutions récentes

Le Conseil d'État a confirmé que les propriétaires de logements meublés destinés à des locations saisonnières ou de courte durée doivent payer la taxe d'habitation s'ils conservent la disposition du logement une partie de l'année. Cette décision confirme une jurisprudence précédente. C’est ce que rappelle une décision du Conseil d’État le 15 juin 2023 qui précise que « le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année ».

Le gouvernement a tranché dans deux réponses officielles publiées le 3 juin 2025, en référence à l’arrêt du Conseil d’État du 15 juin 2023. Le ministre rappelle aussi les cas d’exonération de CFE et précise les modalités d’application dans les zones France Ruralités Revitalisation (FRR) : les communes et EPCI peuvent exonérer de la CFE les activités qui se créent sur leur territoire et, sur délibération, exonérer de THRS les meublés de tourisme classés.

Bonnes pratiques et démarches administratives

Lorsque vous démarrez une activité de loueur en meublé, vous devez impérativement la déclarer à l'administration fiscale. Cette démarche s'effectue via le formulaire P0i (Cerfa n°11921).
Anticipez la création de votre espace professionnel sur impots.gouv.fr : les délais de validation peuvent être longs, entre courriers et vérifications administratives.
Vous devez déclarer vos recettes locatives aux impôts, en remplissant le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222).
Si vous souhaitez être exonéré de la THRS, vous devez fournir des preuves à l'administration fiscale et constituer un dossier complet (décomptes de jours, mandats, conventions signées, etc.).
Vérifiez vos assurances : assurez-vous que votre contrat couvre bien les risques liés à l’activité.
Vous pouvez contacter votre service des impôts des entreprises (SIE) ou prendre un premier rendez-vous gratuit et sans engagement pour en parler.

Cas pratiques récapitulés

Situation	CFE	THRS
Bien loué toute l’année via agence, propriétaire n’y séjourne pas	Oui (activité professionnelle)	Souvent non (preuve d’usage exclusif possible)
Location saisonnière + usage personnel (séjours réservés)	Oui	Oui (disposition au 1er janvier)
Première année d’activité	Exonération (année de création)	Selon usage (si propriétaire dispose du bien au 1er janvier → THRS possible)
Recettes annuelles ≤ 5 000 €	Exonération de plein droit	Selon usage

Points à retenir

La CFE taxe l’exercice d’une activité professionnelle non salariée, ici la location meublée ; elle dépend des taux votés localement et de la base minimale liée au chiffre d’affaires.
La THRS dépend du fait que le propriétaire dispose de la jouissance du bien au 1er janvier ; la preuve d’une mise en location exclusive toute l’année est exigée pour tout dégrèvement.
Le cumul CFE + THRS est possible et a été confirmé par des réponses ministérielles récentes et par la jurisprudence du Conseil d’État.
Au régime réel, la CFE est déductible. Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre les frais et aucune charge n’est déductible.

Si vous souhaitez approfondir votre situation fiscale, consultez notre article sur le régime fiscal LMNP : micro-BIC ou régime réel ? Besoin d'aide pour vos formalités d'immatriculation ou pour choisir le bon régime fiscal dès le départ ? Notre cabinet vous accompagne dans l’optimisation de votre fiscalité immobilière, notamment en matière de location meublée.

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