Fiscalité de la location meublée longue durée : régime BNC et BIC expliqué pour les loueurs

Vous louez une maison ou un appartement meublé pour une longue durée ? Vos revenus issus de cette activité sont imposables et doivent être déclarés. Pour être qualifié comme tel, le logement doit comporter au minimum un certain nombre d’éléments mobiliers. Il est également possible de louer votre logement meublé pour une courte durée, dans le cadre d'une location saisonnière (meublé de tourisme par exemple). Les règles sont alors différentes.

Catégories d’activités de location meublée

Il existe différentes catégories d’activité pour la location meublée comme :

la location meublée à usage de résidence principale ;
la location de meublés de tourisme ;
la chambre d’hôte ;
les entreprises dont le commerce principal est de fournir un logement.

Location meublée à usage de résidence principale

Les logements loués meublés à titre de résidence principale sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989. Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :

literie comprenant couette ou couverture ;
dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° C ;
vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Meublés de tourisme

La location de meublés de tourisme se distingue notamment de la location meublée à usage d’habitation principale par la durée de la location. Ainsi, sont considérés comme un meublé de tourisme, les villas, appartements ou studios meublés dès lors qu’a minima, les conditions de location cumulatives suivantes sont réunies :

location à l'usage exclusif d’un locataire qui n'y élit pas domicile ;
location effectuée pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois ;
location n’excédant pas 90 jours consécutifs.

Par ailleurs, il existe deux catégories de meublé tourisme : les meublés classés ; les meublés non classés. Par principe, les meublés de tourisme sont non classés. Toutefois, le propriétaire peut, s’il le souhaite, déposer un dossier pour faire reconnaitre son bien en tant que meublé classé. Le classement correspond à la valorisation des prestations offertes par la détention d’une ou plusieurs étoiles (1 à 5) et permet au propriétaire de bénéficier, le cas échéant, de nombreux avantages, comme par exemple des exonérations fiscales ou encore l’adhésion à l’Agence nationale des chèques vacances (ANCV).

Chambres d’hôtes

La chambre d’hôte se différencie d’un meublé de tourisme par la présence effective du propriétaire sur les lieux. En effet, la chambre d’hôte doit être obligatoirement située dans la résidence de l’habitant, qu’il s’agisse du même bâtiment ou d’un bâtiment annexe. La chambre d’hôte ne peut cependant pas être classée selon le système d’étoiles officiel des locations meublés de tourisme mais peut bénéficier de labels spécifiques privés. Pour rappel, lorsque qu’une activité de location de chambres dispose de plus de cinq chambres et d’une capacité d’accueil de plus de 15 personnes, elle ne peut pas s’exercer sous l’appellation “chambres d’hôtes” mais “chambres chez l’habitant”.

Quel régime fiscal pour la location meublée longue durée ? BIC ou BNC ?

Les revenus générés de la location sont imposables à la fois aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu. Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, le contribuable doit déclarer annuellement les revenus issus de la location de son (ou ses) bien(s), selon le régime qu’il a choisi lors de son inscription auprès du greffe ou du service des impôts des entreprises : le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux ; le régime micro-BIC.

Les revenus déclarés au titre de BIC sont ceux de professions commerciales, industrielles et artisanales. Outre ces activités, certains statuts sont également concernés par la déclaration BIC. Les loueurs meublés sous le statut de LMP ou de LMNP sont également concernés par le régime du BIC. Les revenus déclarés au titre de BNC sont ceux des professions libérales. Il s’agit ici des personnes exerçant, à titre habituel, des prestations intellectuelles, techniques ou de soins.

Statuts : LMNP vs LMP

Un contribuable qui souhaite faire de la location meublée doit obligatoirement détenir l’un des statuts suivants : loueur de meublé non-professionnel (LMNP) ; loueur de meublé professionnel (LMP). Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des 2 conditions suivantes est remplie : Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ; Les recettes (les loyers des meublés) sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.). Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Régime micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire

Le régime du micro-BIC est une imposition qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qui permet aux contribuables de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus par le foyer fiscal. Il s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers du (ou des) logement(s) loué(s) meublé(s) n’excède pas un plafond qui varie en fonction de l’activité ayant généré les revenus locatifs.

Pour l'imposition des revenus de l'année 2025, le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas : - 15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés ; - 77 700 € pour les locations de chambres d’hôte et de meublés de tourisme classés ainsi que les autres activités de location meublée (location meublée de longue durée).

Un abattement forfaitaire représentatif de charges est automatiquement appliqué (avec un minimum de 305 €). Il est de :

50 % sur le montant déclaré au titre des chambres d’hôte et de meublés de tourisme classés, des autres locations meublées ;
30 % sur le montant total au titre des locations de meublés de tourisme non classés.

Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises.

Exemple d’un cas général : Loyer annuel perçu : 18.000 € Montant de l’avantage : 18.000 x 50% = 9.000 € Revenus à inscrire sur la déclaration : 9.000 €. Le contribuable sera imposé à hauteur de 9.000 € au titre de ses revenus fonciers pour l’année d’imposition en cours.

Régime réel (réel simplifié ou normal) : déductions, amortissements et comptabilité

Le régime réel BIC est une imposition, qui permet à un contribuable de déduire des loyers perçus les frais et charges qu’il supporte pour le ou les logement(s) mis en location, ainsi que les montants provenant des amortissements. Il s’applique automatiquement dès lors que le montant des loyers perçus au titre d’une année d’imposition excède un plafond qui varie en fonction de l’activité ayant généré les revenus locatifs. Le contribuable peut cependant opter pour ce régime si les loyers perçus sont inférieurs.

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Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …). La déclaration se compose d’un bilan comptable, d’un compte de résultat et de tableaux des amortissements et immobilisations. Ce travail peut nécessiter l’intervention d’un comptable spécialiste des locations meublées.

Le régime réel permet au loueur meublé de déduire des loyers perçus les charges qu’il a réellement payé avant de payer l’impôt. Le propriétaire pourra également enlever l’amortissement du bien et des meubles avant de subir l’impôt. Les charges déductibles sont liées à l’exploitation de la location meublée : des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien. Outre ces charges, le propriétaire LMNP peut également déduire l’amortissement du bien. C’est sur ce point que les services d’un expert-comptable sont nécessaires. Ce professionnel va déterminer les possibilités d’amortissement du bien.

Pour être plus claire, prenons l’exemple d’un investisseur LMNP qui a acheté un bien pour 100 000 € et l’a meublé pour 10 000 €. Après expertise, l’expert-comptable déduit que l’amortissement du bien sera possible sur 20 ans. La déduction appliquée est donc de 100 000/20, soit 5 000 € par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans soit une déduction de 2 000 € par an (10 000/5).

La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l'activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de résultats.

Charges déductibles et règles pratiques

Les charges déductibles du revenu locatif correspondent aux frais et charges supportés par le propriétaire qu’il pourra déduire de sa déclaration de revenus locatifs. Par exemple, ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du revenu locatif : les loyers impayés, ou encore le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail (sauf si le dépôt de garantie est conservé par le bailleur à la suite de l’état des lieux de sortie ou en cas de loyer impayé). Sont à prendre en compte : les loyers en retard, les indemnités d’assurance à la suite d’un sinistre, les subventions allouées par l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) en vue de l’amélioration de l’habitat, les revenus générés par des locations publicitaires ou encore antennes de téléphonie mobile…

Les travaux (de rénovation énergétique, d’agrandissement…) ne sont pas déductibles directement des loyers perçus, mais amortissables sur une certaine durée et selon leur nature. Les frais de réparation et d’entretien sont considérés comme des charges déductibles seulement si leur montant est inférieur à 500 € HT et que la durée de vie n’est pas supérieure à une année. Dans le cas contraire, ces frais seront à intégrer dans les amortissements.

Déficits et plus-values : conséquences LMNP vs LMP

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle. Pour les loueurs en meublé professionnels, les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier loué meublé ? Globalement, les LMP qui ont une entreprise de location meublée depuis plus de 5 ans sont exonérés de plus-value. L’exonération d’impôt sur la plus-value est totale si le chiffre d’affaire réalisé est inférieur à 90 000 €. Pour les LMNP (meublé non professionnel), le montant de la plus-value imposable subit une taxation de 19 %. L’exonération de plus-value pour les LMNP peut donc être atteinte au bout de 22 ans de détention du bien immobilier.

Formalités et obligations déclaratives

Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé (non professionnel ou professionnel), vous devez déclarer la création ou le démarrage de votre activité. En effet, vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l'Insee. Vous devez utiliser le service en ligne suivant : Guichet des formalités des entreprises. Cette formalité est gratuite. La démarche est à effectuer dans les 15 jours qui suivent le 1er jour de location. Elle vous permet d'obtenir un numéro SIRET (à reporter sur votre déclaration de revenus), de faire connaître l'existence de cette activité et d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.

Vous reportez le montant total des sommes que vous avez encaissées au titre des locations meublées (loyers charges comprises) sur la déclaration de revenus complémentaires des professions non salariées n° 2042 C-Pro. Dans le cas du régime réel d’imposition, quel que soit le statut du contribuable (LMNP ou LMP), il devra porter le chiffre d’affaire annuel brut (loyer annuel perçu) sur les déclarations : n° 2042-C-PRO (CERFA n°11222) ; n° 2031 SD (CERFA n°11085) ; la liasse n°2033 (CERFA n°15948).

Pour déclarer vos revenus au micro-BIC, joignez simplement le formulaire 2042 C PRO à votre déclaration de revenus personnelle et renvoyez le tout aux impôts avant la date limite en mai. La démarche est très simple : il suffit de compléter la partie correspondant à votre statut (professionnel ou non professionnel) et de renseigner le montant de vos recettes (loyers et charges annexes). Tout le reste est automatique : c’est l’administration fiscale qui applique l’abattement forfaitaire et les prélèvements sociaux dus.

Option pour le régime réel et durée

Lorsque le contribuable est soumis au régime du micro-BIC, il peut opter pour le régime réel d’imposition qui s’appliquera dès lors pendant une période d’une année et reconductible tacitement. Pour l’option au régime réel : Vous pouvez indiquer votre choix pour l'imposition à un régime réel d’imposition lors de votre déclaration de création. Vous pouvez aussi signaler votre volonté d’opter pour le régime réel par le dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes) dans les délais. Celle-ci doit être souscrite de façon dématérialisée au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai. En cours d'activité, vous pouvez exercer votre option par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE) jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l'année précédant celle au titre de laquelle cette option s'applique.

Aspects sociaux, TVA et impôts locaux

Si vos recettes sont supérieures à 23 000 € par an et si elles dépassent certains seuils, l’activité peut impliquer le paiement de cotisations sociales : les personnes exerçant une activité de location meublée de courte durée dont les recettes sont supérieures à 23 000 € par an sont soumises aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes de sécurité sociale. Les loueurs de chambres d’hôtes qui retirent de cette activité un revenu imposable supérieur à 6 123 € en 2025 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale. Les cotisations sociales des LMP sont comprises entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés.

Si vos locations sont soumises à TVA, vous devez obligatoirement déclarer vos loyers et le résultat qui en découle suivant l'un des régimes réels d'imposition en BIC. La taxe foncière est un impôt local et annuel dû au 1er janvier. Vous ne pourrez pas la récupérer auprès du locataire. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est payable sur le site impots.gouv.fr, sur lequel vous devez vous inscrire après avoir obtenu votre numéro SIREN.

Aides fiscales et dispositifs spécifiques

Le régime réel des locations meublées et la réduction d'impôt Censi-Bouvard : Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas d'investissement locatif meublé dans certaines structures. Les conditions sont les suivantes : Date d’investissements : du 01/01/2009 au 31/12/2022. Forme d’investissements possibles : achat d’un logement neuf ; achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ; achat d'un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation. Les acquisitions de logements situés dans une résidence de tourisme classée réalisées depuis 2017 ne sont plus éligibles à la réduction d'impôt. Engagement (durée) : 9 ans en location meublée non professionnelle (LMNP).

Les loueurs en meublé qui se sont engagés dans un dispositif « Censi-Bouvard » pour bénéficier d'une réduction d'impôt doivent apporter un traitement spécifique à l'amortissement de leur local s'ils sont imposés en BIC à un régime réel. Les acquisitions sont plafonnées à une base de 300 000 € pour le calcul de la réduction d'impôt et seules certaines fractions d'amortissement seront déductibles du résultat imposable.

Comparer micro-BIC et réel : comment choisir ?

Entre le régime micro-BIC et le régime réel, il n’y a pas de bon ou mauvais choix. Tout dépend de la situation du propriétaire LMNP et de ses charges. Si ses charges déductibles et son amortissement dépassent les 50 % des loyers, le régime réel reste plus avantageux. En pratique, il est important de prendre en compte les honoraires de l’expert-comptable dans le régime réel. Ce point est à considérer pour le calcul de l’amortissement et de la rédaction des déclarations fiscales.

Le régime du micro-BIC est l’imposition la plus simple pour les investisseurs en LMNP. L’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur les revenus déclarés avant de calculer l’impôt. En pratique, un propriétaire LMNP percevant 10 000 € de loyers sur la location meublée ne sera imposé que sur 5 000 €. Si sa tranche d’imposition est de 14 %, l’impôt sur le revenu de ce bailleur s’élève à 700 €. Les prélèvements sociaux équivalant à 17,2 % sont de 860 €.

Fiscalité immobilière et LMNP : tout comprendre en 9 minutes 😉

Points pratiques et astuces

Si vous débutez, la démarche d’immatriculation au répertoire Sirène et l’obtention d’un SIRET sont essentielles ;
Pour déclarer vos revenus au micro-BIC, joignez le formulaire 2042 C PRO à votre déclaration personnelle ;
Si vous optez pour le réel, anticipez la tenue d’une comptabilité conforme et l’éventuelle intervention d’un expert-comptable ;
Lorsque vous avez recours à un crédit et que le bien peut s’amortir, les déductions fiscales peuvent permettre de ne pas payer d’impôt (selon le niveau des amortissements et des charges) ;
Attention aux règles spécifiques liées au statut LMP (cotisations sociales, imputation des déficits, régime des plus-values) ;
Vérifiez l’éligibilité et les contraintes des dispositifs (ex. Censi-Bouvard) avant l’investissement.

Outils et simulateurs

Pour avoir une visibilité sur la fiscalité de votre location meublée, optez pour le réel simplifié ou le micro-BIC dès votre immatriculation comme loueur en meublé non professionnel ou professionnel. Afin de vous aider à choisir la fiscalité la plus avantageuse, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit d'imposition de vos revenus meublés. Vous pourrez comparer gratuitement le niveau de votre imposition pour chacun des deux régimes en remplissant les informations nécessaires : les informations relatives au logement meublé (sa valeur, le montant des frais d’acquisition et des travaux réalisés, la valeur du mobilier et la superficie de l'habitation) et les informations financières nécessaires au calcul de votre impôt (montant annuel des recettes et des charges, montant annuel des intérêts d’emprunt ainsi que leur durée).

Où reporter les revenus sur votre déclaration ?

Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042-C PRO dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles »). Si vous êtes un professionnel, déclarez vos revenus dans le cadre « Revenus industriels et commerciaux professionnels » ligne « Régime micro-BIC > Revenus imposables ». Attention : si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.

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