Comment fonctionne l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés d’une SCI
La société civile immobilière (SCI) est une société civile de gestion d'immeubles dont l'objet est d'acquérir ou de faire construire un ou plusieurs immeubles, de les gérer et de les administrer. Une SCI, ou société civile immobilière, est une société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à une entreprise classique, la SCI n’a pas vocation à vendre des produits ou des services. En pratique, la SCI permet à plusieurs personnes d’acheter un bien ensemble de façon organisée. Chaque associé, c’est-à-dire chaque membre de la SCI, détient des parts sociales. C’est la SCI qui est propriétaire du bien, et non les associés directement.
La SCI est très utilisée car elle évite les blocages de l’indivision, c’est-à-dire la situation où plusieurs personnes sont copropriétaires d’un bien sans règles claires. Le recours à une SCI s'explique par la volonté des associés d'intégrer leurs immeubles dans une structure autonome, dotée de la personnalité morale et administrée par un gérant. La SCI peut louer les biens immobiliers qu'elle détient, ou les mettre à disposition de ses membres.
Régime fiscal par défaut et possibilité d’option pour l’IS
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime s’applique de manière transparente : ce ne sont pas les bénéfices de la SCI qui sont imposés, mais la part de résultat revenant à chaque associé, en fonction de sa quote-part dans le capital (qu'elle soit distribuée ou non). Les bénéfices réalisés par la société (au titre de la location d'un immeuble, par exemple) sont imposés au nom personnel de chaque associé à proportion de sa quote-part dans le capital social.
La SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Une SCI à l’IS est une SCI qui paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices, au lieu que ces bénéfices remontent au niveau des associés. La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut opter pour ce régime fiscal dès sa création ou en cours de vie sociale. Lors de la création de la SCI, les associés peuvent choisir d'emblée le régime IS en le précisant dans les statuts ou en notifiant l'option au service des impôts des entreprises. En cours de vie sociale, une SCI à l'IR peut opter pour l'IS à tout moment. L’option doit être notifiée au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à l’IS pour la première fois.
La SCI de Nathalie clôture ses exercices au 31 décembre. L’option pour l’IS n’est pas immédiatement définitive. En effet pendant une période de cinq exercices suivant l’exercice au titre duquel l’option a pris effet, la SCI peut renoncer à l’IS et revenir au régime de l’IR. Passé ce délai de cinq exercices, l’option IS devient irrévocable.
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Comment l’IS s’applique concrètement à la SCI
Dans une SCI à l’IS, c’est la société qui paie l’impôt sur ses bénéfices nets. Les associés de la SCI ne sont imposés que s’ils décident de se verser des dividendes, c’est-à-dire une part des bénéfices. Tant que l’argent reste dans la société, les associés ne paient rien personnellement. Les associés ne sont pas imposés sur les bénéfices réalisés par la société tant que ces bénéfices ne leur sont pas distribués. Lorsque les associés décident de se distribuer les bénéfices de la SCI à l’IS, les sommes perçues sont qualifiées de dividendes. Les dividendes de la SCI sont ensuite imposés une seconde fois au niveau des associés, via la flat tax de 31,4 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.
Les associés peuvent toutefois opter pour l’imposition de leurs dividendes au barème progressif de l’IR. Cette option peut être avantageuse si la tranche marginale d’imposition de l’associé est inférieure à 12,8 %. En revanche, les associés restent redevables des prélèvements sociaux de 18,6 % sur le montant brut des dividendes, sans abattement.
Taux d’imposition et modalités
Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux réduit de 15 % peut se voir appliqué si 2 conditions sont respectées : le chiffre d’affaires hors taxes de la SCI est inférieur à 7,63 millions d’euros ; le capital social de la société est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. Par exemple, si votre SCI ne génère que 32 500 € de bénéfices, elle peut bénéficier du taux réduit de 15 % (à condition d’être détenue à au moins 75 % par des personnes physiques).
Une SCI à l'IS doit déposer chaque année une déclaration de résultat via le formulaire 2065, par voie électronique, dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice. La SCI doit également tenir une comptabilité commerciale complète et déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. La SCI à l’IS implique la tenue d’une comptabilité d’engagement.
Charges déductibles et amortissement
En régime IS, les charges déductibles de la SCI sont plus étendues qu’à l’IR. La SCI à l’IS peut ainsi déduire les frais de notaire et les droits d’enregistrement payés lors de l’achat, ainsi que la rémunération du gérant si elle est prévue dans les statuts. La SCI à l’IS peut déduire en plus : les frais d’acquisition, les droits d’enregistrement, les frais de notaire ainsi que la rémunération du gérant associé.
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L’amortissement en SCI, c’est la déduction annuelle d’une fraction de la valeur du bien du résultat imposable de la SCI. L’amortissement permet ainsi de constater, chaque année, la perte de valeur des composants d’un bien du fait de l’usure et du temps. De plus, l’amortissement porte sur la valeur des constructions uniquement, pas sur le terrain. Julie apporte un immeuble de 300 000 € à sa SCI à l’IS, dont 60 000 € de terrain non amortissable. La SCI amortit 240 000 € sur 30 ans, soit 8 000 € par an. Si la SCI perçoit 10 000 € de loyers nets de charges, son bénéfice imposable n’est plus que 2 000 €.
Les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles du résultat imposable d'une SCI à l'IS, sans plafond spécifique pour une SCI de taille standard. Combinée à l'amortissement immobilier, cette déduction peut permettre à la SCI de dégager un résultat fiscal quasi nul pendant plusieurs années.
Traitement des déficits
Si la SCI à l’IS termine une année avec plus de charges que de recettes, on parle de déficit. En SCI à l'IS, les déficits restent dans la société. Si votre SCI à l’IS réalise un déficit (c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux revenus), vous ne pouvez pas l’imputer sur vos revenus personnels comme déficit foncier, il sera uniquement reportable sur les futurs résultats positifs de la société. En revanche, à l’IR, le déficit foncier de la SCI s’impute directement sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique éligibles), puis se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Plus-values à la revente : contraste IR / IS
La plus-value de la SCI à la revente calculée sans abattement est l’inconvénient le plus lourd de la fiscalité de la SCI impôt sur les sociétés. Quand la SCI revend son bien, la plus-value est calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Et contrairement au régime IR, il n’existe aucun abattement pour durée de détention en IS. La plus-value à la revente dans une SCI à l’IS peut être très élevée après plusieurs années d’amortissements. Le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’achat diminué de l’amortissement.
La SCI de Pierre a acquis un immeuble pour 400 000 € et a pratiqué 42 500 € d’amortissements sur 15 ans. La valeur nette comptable est de 357 500 €. Si Pierre revend l’immeuble 500 000 €, la plus-value imposable à l’IS est de 142 500 €, soit 35 625 € d’IS au taux de 25 %. La plus-value immobilière imposable sera alors à la hauteur des amortissements réalisés depuis l’origine de l’exploitation.
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Il n’existe aucune exonération totale possible sur les plus-values immobilières dans une SCI à l’IS, contrairement à l’exonération sur résidence principale applicable aux particuliers. La SCI à l’IS ne peut pas bénéficier de l’exonération de plus-value sur résidence principale, car la cession d’un bien relève du régime des plus-values professionnelles, sans abattement.
Récupérer les bénéfices : dividendes, compte courant d’associé
Quand les associés souhaitent récupérer les bénéfices de la SCI, ils doivent voter une distribution de dividendes de la SCI. Les dividendes versés aux associés sont imposables à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30% (ou, selon d'autres formulations dans le brouillon, à la flat tax de 31,4 % comprenant 12,8 % d’IR et 18,6 % de prélèvements sociaux). Élodie détient 50 % des parts d’une SCI à l’IS qui distribue 20 000 € de dividendes. Sa quote-part est de 10 000 €. Avec la flat tax de 31,4 %, elle paie 3 140 € d’impôt, après que la SCI a déjà acquitté l’IS sur ses bénéfices.
Le compte courant d’associé est une alternative méconnue mais efficace à la distribution de dividendes. Un associé peut prêter des fonds à la SCI à l’IS, qui lui verse en retour des intérêts. Pour l’associé, ces intérêts constituent un revenu de capitaux mobiliers soumis à la flat tax de 31,4 % (ou au barème progressif de l’IR sur option). En pratique, le compte courant d’associé permet de rémunérer les associés sans passer par une distribution de dividendes soumise à une double imposition complète. Toutefois, la déductibilité des intérêts est plafonnée. Le taux effectif moyen est publié chaque trimestre par l’administration fiscale.
Cas pratiques et critères de choix IR vs IS
La SCI à l’IS séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux, notamment l’amortissement du bien et des charges déductibles plus larges qu’à l’impôt sur le revenu (IR). L’amortissement est un levier important pour les investisseurs fortement imposés qui souhaitent lisser et réduire leur imposition annuelle. La SCI à l’IS est généralement pertinente pour les associés dont la tranche marginale d’imposition dépasse 30 %.
La SCI à l’IS est un régime fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers fortement imposés à l’IR, qui souhaitent profiter de l’amortissement du bien et piloter leur revenu imposable sur le long terme. La SCI à l’impôt sur les sociétés peut être avantageuse dans certains cas. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2026, le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Le principal avantage de l’IS en SCI est qu’il permet aux associés de ne pas être soumis à une imposition supplémentaire à titre personnel s’ils ne perçoivent pas de dividende. En détenant indirectement vos biens locatifs dans une SCI assujettie à l’IS, vous pouvez réaliser des économies d’impôts. En comparaison d’un investissement en direct ou dans une SCI à l’IR, vous pouvez déduire davantage de charges grâce notamment aux amortissements du bien immobilier (à l’exclusion du terrain) mais aussi des biens meubles (lorsque le bien est loué meublé).
En revanche, la plus-value imposable lors de la cession peut rendre l’opération coûteuse si vous avez beaucoup amorti le bien : l’avantage manifeste qu’à représenté l’amortissement de l’immeuble pendant toute la durée de l’exploitation se retrouve imposable en une seule fois lors de la vente de ce dernier. L’intérêt de la SCI à l’IS doit être relativisé au regard du coût de la distribution des profits réalisés par la SCI à l’IS, et notamment au moment de la vente de l’immeuble.
La décision entre IR et IS dépend avant tout de la situation fiscale personnelle des associés, de la durée de détention prévue et des objectifs patrimoniaux. Le choix du régime fiscal (IR ou IS) doit également tenir compte des revenus et des objectifs de chacun. Avant de vous décider, n’hésitez pas à utiliser une simulation de prêt immobilier pour estimer la capacité d’emprunt de votre SCI et la rentabilité potentielle de votre investissement selon chaque régime fiscal.
Critères synthétiques pour choisir
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des revenus | Barème progressif IR + prélèvements sociaux | IS (15% jusqu’à un seuil, puis 25%), dividendes soumis à PFU |
| Amortissement | Non | Oui |
| Plus-value à la revente | Abattements pour durée de détention | Taxation sur valeur nette comptable, sans abattement |
| Comptabilité | Simplifiée | Comptable commerciale complète, dépôt des comptes |
Aspects pratiques et points d’attention
La fiscalité d’une société civile immobilière (SCI) est plus complexe qu’il paraît. Cette entreprise peut en effet opter soit pour l’imposition des bénéfices à l’impôt sur le revenu (IR) soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix n’est pas anodin, car chaque option présente des avantages et inconvénients en termes de fiscalité, notamment en ce qui concerne la déclaration des revenus fonciers, la gestion des déficits, l’amortissement des immeubles, la TVA, ou encore le traitement des plus-values lors de la cession de parts ou d’actifs. De plus, le taux d’imposition, les prélèvements sociaux et la comptabilité varient également selon ce choix fiscal.
La SCI n’est en principe pas assujettie à la TVA, sauf dans des cas particuliers : location meublée de courte durée, location de locaux à usage professionnel avec option à la TVA, vente de biens immobiliers neufs par des SCI de construction-vente. Dans ces cas, la SCI doit facturer la TVA (20 %) à ses locataires ou acquéreurs.
Lors de la cession de parts d'une SCI à l'IS, l'acheteur déduit du prix des parts l'impôt latent que la société devra payer sur les plus-values non encore réalisées. Ce mécanisme, appelé décote IS, minore mécaniquement la valeur des parts par rapport à la valeur de marché du bien détenu par la SCI.
Differences en SCI IR et SCI IS...
La constitution d'une SCI présente des avantages : la possibilité de réaliser un investissement dépassant la capacité financière individuelle, la facilitation de l’obtention de financements bancaires, la protection d’un immeuble contre les créanciers de l’activité d’exploitation, et la transmission progressive du patrimoine via la cession de parts. En contrepartie, la création d'une SCI présente des inconvénients : responsabilité financière indéfinie des associés, formalités administratives et comptables, et fiscalité parfois moins favorable selon le choix du régime.
En cas de doute, faites appel à un professionnel pour sécuriser votre montage. Dans tous les cas, sollicitez l’avis d’un professionnel de la création d’entreprise ou d’un expert-comptable avant d’aller plus loin.
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