Louer une partie de sa résidence principale : quelles sont les conditions d'exonération d'impôts en France ?
Louer une partie de sa résidence principale est une solution de plus en plus prisée pour arrondir ses fins de mois ou rentabiliser un logement devenu trop grand. Les propriétaires qui louent une partie de leur habitation principale peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt. Mais beaucoup de particuliers s’interrogent sur la fiscalité de ces revenus locatifs. Bonne nouvelle : dans certains cas, il est possible d’être totalement exonéré d’impôt sur le revenu en 2025.
En louant à loyer modéré une chambre de son logement, un propriétaire peut être exonéré d'impôt. Votre résidence principale est devenue trop grande, suite au départ d'un de vos enfants par exemple, et vous envisagez d'en louer une chambre ; c'est parfaitement possible et peut même être totalement exonéré d'impôt !
🙋♀️ Pour bénéficier de cette exonération d'impôt, vous devez respecter cumulativement les trois conditions suivantes :
- Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du propriétaire bailleur ;
- Les pièces louées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier ;
- Le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.
👉🏻 L'exonération est réservée à la location meublée. La chambre ou les pièces louées doivent donc être entièrement meublées afin que le locataire puisse emménager avec ses seuls effets personnels.
1️⃣ Le logement loué doit rester la résidence principale du propriétaire
Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du propriétaire ; le logement doit donc continuer de constituer la résidence principale du propriétaire bailleur pendant la période de mise en location. Il s'agit en pratique pour le propriétaire de réduire le nombre de pièces qu'il occupe personnellement : les pièces louées doivent donc former un tout indissociable avec l'habitation principale.
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En revanche, si les pièces louées forment un logement indépendant de l'habitation principale, l'exonération d'impôt n'est pas possible.
2️⃣ L'espace loué doit constituer la résidence principale du locataire
La ou les pièces louées meublées doivent constituer pour le locataire sa résidence principale ou, pour un travailleur saisonnier, sa résidence temporaire. Le logement loué doit être utilisé par le locataire à titre de résidence principale.
Il s'agit en pratique du lieu où l'on réside habituellement et effectivement et où se situe le centre de nos intérêts personnels, professionnels et matériels. En résumé, c'est le logement avec lequel on a le plus d'attaches.
🙋♀️ Les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l'année universitaire, même s'ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents. La même solution s'applique en ce qui concerne les apprentis obligés de séjourner dans le lieu où s'effectue leur apprentissage. Les étudiants et apprentis peuvent ainsi bénéficier de l’exonération d’impôt.
La ou les pièces louées peuvent également l'être à un travailleur saisonnier. En effet, les travailleurs saisonniers sont considérés comme ayant leur résidence temporaire au lieu où ils séjournent dans le but d'exécuter leur contrat de travail saisonnier*.
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* Le locataire doit justifier d’un contrat saisonnier (agriculture, tourisme) ou d’un emploi où le CDI n’est pas la norme en raison de la nature temporaire du travail. Les secteurs concernés (hôtellerie, restauration, loisirs, sport, spectacles…) sont listés à l’article D 1242-1 du Code du travail.
3️⃣ Le loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables »
Ces limites « raisonnables » sont fixées chaque année et réévalués en tenant compte de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE ; l'IRL de référence est celui du deuxième trimestre de l'année précédente. Les plafonds 2025 sont en hausse de 3,26 % par rapport à ceux de 2024.
💰 Pour 2025, le loyer annuel hors charges par mètre carré de surface habitable ne doit pas dépasser :
- 213 € en Île-de-France (contre 206 € en 2024) ;
- 157 € dans les autres régions (contre 152 € en 2024).
Bien évidemment, s'agissant d'une exonération, elle est conditionnée par le respect de plafonds de loyers inférieurs aux prix du marché !
Bonne nouvelle : l’exonération prévue jusqu’au 15 juillet 2024 est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026.
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💡Exemples de locations meublées exonérées d'impôt:
| Location à Paris | Location à Marseille | |
|---|---|---|
| Type de location | Chambre meublée de 18 m² dans la résidence principale du bailleur | Chambre meublée de 18 m² dans la résidence principale du bailleur |
| Locataire | Étudiant | Étudiant |
| Calcul du plafond de loyer | (213 × 18) ÷ 12 = 319 € | (157 × 18) ÷ 12 = 235 € |
| Exonération d'impôt | Oui si le loyer hors charges est ≤ 319 €/mois | Oui si le loyer hors charges est ≤ 235 €/mois |
Comment louer sa résidence principale sans impôt ?
Quelle conséquence si le loyer dépasse le plafond ?
⚠️ Si votre loyer excède le plafond, c'est 100 % de celui-ci qui doit être déclaré et imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon, au choix :
- Le régime forfaitaire avec l'application d'un abattement (30 % à 50 % selon les cas) sur les loyers et charges encaissés ;
- Le régime réel. Ce mécanisme permet de déduire du revenu locatif non seulement l'ensemble des frais et charges mais aussi l'amortissement du logement.
Déclarer au réel est souvent plus avantageux que le régime forfaitaire mais est aussi plus complexe et nécessite le recours à un comptable.
Rappelons que les revenus issus de la location de logements meublés relèvent toujours des BIC, peu importe qu'il s'agisse de location à titre de résidence principale, secondaire ou de vacances.
🆕 Réforme de la fiscalité du LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel pourrait être un peu moins avantageux en 2025 ou 2026 si la réforme de la taxation de la plus-value en cas de vente est finalement adoptée. En effet, il est envisagé de réintégrer les amortissements déduits dans la base imposable de la plus-value lors de la vente d’un logement loué meublé.
En clair, les amortissements seraient déduits de la valeur d’achat et viendraient alors majorer la plus-value réalisée et augmenter l'imposition supportée par le vendeur. À suivre dans le projet de loi de finances pour 2025 !
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