TVA sur les Loyers : Guide Complet pour Propriétaires et SCI

Les propriétaires bailleurs et les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ont la possibilité d'opter pour la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) sur les loyers commerciaux ou professionnels. L'intérêt principal réside dans la possibilité de récupérer la TVA sur les travaux et les charges, et même, dans certains cas, la TVA sur l'achat du bien immobilier ! Il est essentiel pour les propriétaires de bien comprendre ces distinctions pour éviter les erreurs coûteuses et optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier. En comprenant les règles et exemptions spécifiques à leur situation, les propriétaires peuvent prendre des décisions éclairées, maximiser leurs revenus locatifs et éviter les pièges fiscaux.

Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire.

Ayant travaillé avec de nombreux propriétaires et investisseurs, il partage son expérience : « La question de la TVA sur le loyer est complexe, mais elle peut être un véritable avantage pour les propriétaires assujettis. »

Option à la TVA pour les locaux professionnels loués nus : quelques pièges à éviter

Quand la TVA est-elle facturée sur le loyer ?

Concernant les locations commerciales, en règle générale, les biens faisant l’objet d’un bail commercial sont susceptibles d’être taxés au titre de la TVA.

En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Les locations sont imposables lorsqu’elles sont réputées commerciales. Une location est réputée commerciale si:

elle constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial,
elle constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés,
le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.

Néanmoins, ce n'est pas parce qu'une location n'est pas à usage commercial qu'elle est forcément non imposable.

TVA et SCI : Quelles sont les règles ?

Tout comme pour un propriétaire particulier, pour savoir si une SCI est assujettie ou non à la TVA, il faut d'abord s'interroger sur :

l'ameublement ou l'aménagement bien (meublé ou nu)
l'usage du local (professionnel, habitation ou agricole)

En ce qui concerne une SCI, deux cas sont envisageables :

soit elle effectue uniquement de la location nue, alors elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR)
soit elle effectue de la location meublée ou aménagée, dans ce cas elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS)

L'assujettissement de la SCI à la TVA diffère selon l'usage qui est fait du bien. Trois cas sont donc à distinguer.

Lire aussi: Révision de loyer : le guide

Location à usage professionnel

Si le bien loué est nu, alors la SCI est exonérée de TVA. En revanche, si le bien loué est aménagé, alors elle est assujettie à la TVA.

Location à usage d'habitation

Une SCI qui fait de la location à usage d'habitation est systématiquement exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu.

Location à usage agricole

Une SCI qui loue un bien à usage agricole est là aussi systématiquement exonérée de TVA. Toutefois, il existe une exception : si le bail est enregistré et que le loueur est assujetti à la TVA, alors une option pour l'assujettissement à la TVA est possible.

Les différents types de locations et la TVA

1. Locations de logements nus à usage d'habitation

Les locations de logements nus à usage d'habitation sont systématiquement exonérées de TVA. Cela inclut les locations aux particuliers ainsi que les baux d’habitation classiques.

2. Résidences séniors et résidences services

Dans les cas des résidences séniors et des résidences services type appart-hôtel, la TVA est due d'office, il n'y a pas d'option à formuler.

3. Locations commerciales

En règle générale, les biens faisant l’objet d’un bail commercial sont susceptibles d’être taxés au titre de la TVA.

4. Locations meublées à usage d'habitation

La plupart des locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, sont imposables :

les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées,
les prestations de parahôtellerie,
les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées,
les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.

Toutefois, sont imposables:les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées,les prestations de parahôtellerie,les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées,les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.

5. Locations non meublées pour professionnels et particuliers

Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier sont en principe exonérées de TVA.

Toutefois, par exception, la location d’emplacements de stationnement est imposable sauf si elle est étroitement liée à la location d’un local destiné à un autre usage. Exemple: Si un appartement et une place de parking sont situés dans le même ensemble immobilier, alors la location est exonérée de TVA.

Option de TVA sur les loyers professionnels

Il existe une option pour la TVA concernant les locaux à usage professionnel. Cela permet de déduire la TVA grevant l'acquisition de l'immeuble donné en location.

Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. Le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l’option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA).

L’activité de location de locaux nus à usage professionnel est normalement exonérée de TVA et ce, quel que soit le statut juridique du bailleur. Cependant, le propriétaire a toujours la possibilité de choisir la taxation à la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA dépensée lors de la construction ou de l’achat du bien.

Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Si le bailleur souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse.

Si des frais supplémentaires s’ajoutent au loyer tels que la taxe foncière par exemple, ceux-ci devront être également assujettis à la TVA. L’assujettissement du loyer d’un bail professionnel à la TVA profite uniquement au bailleur.

Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quel est le taux de TVA en matière de location immobilière ?

Le taux de TVA en matière de location immobilière est de 20 %.

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.

Comment calculer la TVA sur un loyer ?

Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Effectively, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Pourquoi opter pour la TVA sur le loyer d’un local commercial ?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA. Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial.

L’avantage principal de la TVA pour le bailleur est de pouvoir déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant ses investissements (notamment les travaux).

Déclarer la TVA pour un loyer d’un local commercial loué équipé

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

Bail professionnel et TVA

En principe, le loyer d’un bail professionnel est exonéré de la TVA. Toutefois, ce principe souffre d’exceptions spécifiques qu’il convient de prendre en considération.

Le bail professionnel jouit d’une réglementation plus souple que celle des baux commerciaux, régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Pour rappel, les baux professionnels s’appliquent aux preneurs désirant louer des locaux à usage professionnel.

La location de locaux aménagés et équipés, afin de permettre la réalisation d’une activité professionnelle définie, est normalement imposable à la TVA au taux de 20%. Les locations aménagées portent sur des locaux déjà pourvus, avant l’emménagement du locataire, de tout le mobilier nécessaire permettant l’exploitation professionnelle à laquelle les locaux sont destinés. Cependant ce principe n’est pas applicable en cas de bénéfice du système de la franchise en base.

En effet, le bailleur peut déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant les investissements et les frais relatifs à la location. Néanmoins, même si cette option peut paraître attrayante, il convient de noter qu’assujettir le loyer du bail professionnel à la TVA nécessite de tenir une comptabilité avec rigueur.

TVA et Location Meublée à Usage d'Habitation

Les revenus issus d'une location meublée (LMNP) à usage d'habitation bénéficient d'une exonération de TVA de plein droit. Cette disposition fiscale s'applique quelle que soit la durée de location - occasionnelle, permanente ou saisonnière - et sans considération du montant des loyers perçus.

Un propriétaire peut néanmoins opter volontairement pour l'assujettissement à la TVA via le formulaire P0i, notamment pour récupérer la taxe sur ses frais d'entretien, charges de copropriété ou intérêts d'emprunt.

Cette option s'avère particulièrement pertinente pour les biens acquis en état futur d'achèvement (VEFA), permettant la récupération de la TVA sur le décompte du notaire et les droits de mutation.

Conditions d'exonération de la TVA en 2025

Pour conserver le bénéfice de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les services fournis en complément de la location meublée doivent rester accessoires et se distinguer clairement des prestations hôtelières classiques.

L'exonération est donc effective si les prestations annexes proposées concernent :

Un nettoyage uniquement réalisé lors des changements de locataires,
Une réception limitée à la simple remise des clés et état des lieux,
Une fourniture de linge ponctuelle, sans renouvellement pendant le séjour.

La gestion locative peut être déléguée à un prestataire externe qui facture directement ces services aux occupants. Dans ce cas, le propriétaire conserve son exonération puisqu'il n'est pas responsable des prestations vis-à-vis des locataires.

Quand perdez-vous l'exonération de TVA en LMNP ?

L'administration fiscale considère votre activité LMNP comme assujettie à la TVA dès lors que vous proposez trois des quatre services suivants dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement (hôtels) :

Le petit-déjeuner,
Un nettoyage régulier des locaux,
La fourniture de linge de maison,
La réception de la clientèle.

Important : la simple mise à disposition de ces prestations suffit pour perdre votre exonération de TVA, même si vos locataires ne les utilisent pas. Elle devient alors effective le premier jour du mois durant lequel elle est déclarée.

Charges avec TVA récupérable et non éligibles

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA, vous devez facturer la TVA à vos locataires et la reverser à l’administration fiscale. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage clé : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos dépenses liées à l’activité de location meublée.

Exemples de charges avec TVA récupérable :

Travaux de rénovation ou d’aménagement du logement,
Entretien courant et réparations,
Charges de copropriété (la TVA apparaît souvent sur les régularisations annuelles),
Honoraires de votre expert-comptable,
Cotisation à un organisme de gestion agréé (OGA),
Frais de notaire soumis à TVA lors de l’achat d’un bien neuf.

Charges non éligibles à la récupération de TVA :

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