La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et le Statut LMNP : Définition, Calcul et Exonérations

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local dû par tous les professionnels, incluant les sociétés, les entrepreneurs individuels, et les micro-entrepreneurs. Cet impôt fait partie de la contribution économique territoriale (CET) et remplace la taxe professionnelle.

Même si la taxe foncière et la CFE sont toutes deux des taxes locales, leurs assiettes fiscales ainsi les personnes qui y sont assujetties sont différentes. En effet, la taxe foncière concerne les propriétaires de biens immobiliers en général, tandis que la CFE cible les entreprises ayant usage de biens immobiliers pour l’exercice de leur activité professionnelle. La taxe foncière, quant à elle, représente un impôt local applicable aux propriétaires de biens immobiliers.

En principe, la CFE est due par les personnes physiques et les sociétés (y compris les micro-entreprises) qui exercent à titre habituel, en France, une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition. L'entreprise est redevable de la CFE dans chaque commune où elle dispose de locaux et de terrains. Les communes sont les seules bénéficiaires du produit de la cotisation foncière des entreprises.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est certes pas une entreprise, mais elle est considérée comme une activité commerciale, générant des revenus réguliers, ce qui rend les loueurs en LMNP redevables de cette taxe.

Plusieurs critères définissent l’assujettissement à la CFE pour les investisseurs en location meublée non professionnelle. Pour considérer une location meublée comme une activité professionnelle, le loueur doit générer un chiffre d'affaires régulier avec une certaine organisation pour garantir sa rentabilité. La gestion du bien immobilier doit se faire de manière active et ne pas être rattachée à une activité principale.

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Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un régime juridique qui permet de bénéficier de certains avantages, notamment en termes de fiscalité. Le statut LMNP concerne les personnes qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés, notamment dans des résidences de services. En effet, la location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel ou non, est considérée comme une activité commerciale. Ainsi, même les propriétaires particuliers de locations meublées sont redevables de la CFE.

Calcul de la CFE

Le montant de la CFE due est égal au produit de la base d'imposition et du taux d'imposition décidé par chaque commune.

Détermination de la base d’imposition

La CFE est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers passibles de la taxe foncière utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité au cours de la période de référence (année N - 2 ou dernier exercice de 12 mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l'année civile). Sont donc retenus les biens qui appartiennent à l’entreprise, mais aussi ceux qu’elle prend en location, en crédit-bail, ou qu’elle utilise à titre gratuit.

La valeur locative correspond au montant retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la taxe foncière. Par exemple : pour la cotisation foncière des entreprises due au titre de 2025 on prendra en compte les biens immobiliers passibles de la taxe foncière utilisés par l'entreprise pour les besoins de son activité en N-2 (donc en 2023).

En cas de création d’entreprise, pour les 2 années qui suivent celle de la création, la base d'imposition est calculée d'après les biens passibles de taxe foncière dont le redevable a disposé au 31 décembre de la première année d'activité.

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Une base d’imposition qui peut être réduite ?

Dans certaines situations, la base d'imposition peut être réduite. A titre d’exemples :

• Pour les nouveaux entrepreneurs, réduction de moitié la 2e année d'exercice de l'activité ;
• Pour les artisans employant jusqu'à 3 salariés, réduction de 75 %, 50 % ou 25 % (selon le nombre de salariés employés) ;
• En cas d'implantation en Corse : réduction de 25 %.

La valeur locative globale des biens passibles de la taxe foncière est corrigée en fonction de la période d’activité en cas d'exercice de certaines activités saisonnières (exploitation d'hôtels de tourisme saisonniers classés, de restaurants, de cafés, de discothèques, d’établissements de spectacles ou de jeux ainsi que d’établissements thermaux).

Le taux d’imposition

Le taux applicable varie considérablement d'une commune à une autre.

Le montant de cette taxe locale dépend d’une commune à l’autre. C’est la commune où se situe le bien qui détermine le montant de la CFE, dès que le bien est soumis à la taxe foncière. À titre d’exemple, pour des recettes de location inférieures à 10 000 euros, le montant de la CFE à payer est évalué entre 227 et 542 euros. Si les gains locatifs se situent entre 10 001 et 32 600 euros, la CFE varie de 227 à 1 083 euros. En cas de chiffre d'affaires compris entre 32 601 euros et 100 000 euros, le montant de la CFE est estimé entre 227 euros et 2 276 euros.

Dans le cas où la valeur locative des biens détenus par la SCI serait modeste et ne permettrait pas de générer un impôt suffisant, un forfait minimum de CFE est tout de même appliqué.

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Cotisation minimum due en 2025 en fonction du chiffre d'affaires de l'année N-2

S'il ne dispose d'aucun local et exerce son activité à domicile (ou chez ses clients), le micro-entrepreneur est quand même redevable de la CFE. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2).

Dans chaque tranche, la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle le micro-entrepreneur est domicilié.

À savoir : Le micro-entrepreneur est exonéré de cotisation minimum si son chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 5 000 €. Si le montant de son chiffre d'affaires a été calculé sur une période de moins de 12 mois, ce montant sera recalculé sur 12 mois.

Exonérations de la CFE

Comme indiqué précédemment, les entreprises sont soumises à la CFE sous réserve de nombreuses exonérations. Les exonérations, permanentes ou temporaires, peuvent être de plein droit (applicables automatiquement, sans intervention d'une décision de la collectivité territoriale) ou facultatives (sur demande).

Les exonérations de plein droit en raison de la nature de l’activité

Les activités artisanales et assimilées bénéficient d’une exonération de CFE, dès lors que les professionnels remplissent les 4 conditions suivantes :

• Le travail manuel est prépondérant ;
• Ils n’ont pas recours à des installations ou machines imposantes (pour considérer qu'une partie de leur rémunération provient du capital engagé) ;
• Ils ne spéculent pas sur la matière première (sont donc exclus de cette exonération les bouchers, charcutiers et boulangers) ;
• Ils travaillent seul ou se font ponctuellement aider par leur conjoint, leurs enfants ou un ou plusieurs apprentis âgés de 20 ans au plus au début de l’apprentissage.

Il en est de même des professeurs de lettres, sciences et arts d'agrément et instituteurs primaires, à condition qu’ils exercent leur activité à domicile, chez leurs élèves ou dans un local qu’ils n’occupent pas de façon permanente.

D’autres types d’activités sont également exonérées :

• Les peintres, sculpteurs, graveurs, dessinateurs, plasticiens, etc., ne vendant que la production de leur art,
• Les photographes d'art pour leur activité relevant de la réalisation de prises de vues, la cession de leurs œuvres d'art et la cession de leurs droits patrimoniaux portant sur leurs œuvres photographiques,
• Les artistes lyriques et dramatiques,
• Les auteurs d’œuvres littéraires et dramatiques, musicales et chorégraphiques, à l’exception des auteurs de logiciels, ainsi que les coauteurs d’une œuvre audiovisuelle réalisée en collaboration et les auteurs d’une œuvre radiophonique,
• Les sages-femmes et garde-malades (sauf s’ils relèvent de la profession d’infirmiers),
• Les sportifs,
• Les jeunes avocats,
• Les chauffeurs et cochers propriétaires d'une ou de deux voitures qu'ils conduisent et gèrent eux-mêmes, à la condition que les deux voitures ne soient pas mises simultanément en service, qu'elles ne comportent pas plus de sept places et que les conditions de transport soient conformes à un tarif réglementaire. L'exonération ne concerne que le transport de personnes. Les transports de marchandises sont toujours imposables. Cette exonération concerne donc principalement les chauffeurs de taxis ou d'ambulances. Elle est aussi accordée aux chauffeurs qui sont locataires de leur véhicule ou qui, se trouvant temporairement, par suite de maladie ou d'accident, dans l'impossibilité de conduire leur voiture, ont recours, pendant la durée de leur incapacité et dans le cadre de la réglementation en vigueur, à un conducteur salarié. Cette mesure n'est toutefois admise que si l'incapacité temporaire de conduire ne dépasse pas six mois. Dans le cas contraire, les intéressés doivent apporter toutes justifications utiles sur le caractère temporaire de leur indisponibilité.
• Les éditeurs de publications périodiques, services de presse en ligne, diffuseurs de presse spécialiste,
• Les vendeurs à domicile indépendants, pour leur rémunération brute totale inférieure à 7 651 euros,
• Les activités de location ou de sous-location d'immeubles nus générant un chiffre d'affaires inférieur à 100 000 € HT, ainsi que les activités de location ou sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation,
• Les exploitants agricoles,
• Les établissements zoologiques pour leur activité agricole,
• Les sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives d'artisans de même que les sociétés coopératives et unions de sociétés coopératives de patrons bateliers,
• Les collectivités territoriales, établissements publics et organismes d’Etat,
• Certaines activités industrielles et commerciales, comme les Scop (sous conditions),
• Certains pêcheurs, sociétés de pêche artisanale, inscrits maritimes et sociétés coopératives maritimes, etc.

Les exonérations de plein droit en raison de l’emplacement de l’activité

Peuvent bénéficier d’une exonération de CFE :

• Les activités créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 et qui sont exonérées d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés,
• Les activités implantées en zone de développement prioritaire (ZDP) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026 et qui sont exonérées d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les sociétés.

L’exonération de plein droit en raison du chiffre d’affaires

Les entreprises réalisant au plus 5 000 € de chiffre d'affaires par an sont exonérées :

• De la cotisation minimum de CFE,
• Des taxes additionnelles à la CFE pour le financement des chambres consulaires.

Les exonérations facultatives

Une exonération facultative de CFE d'une durée de 3 ans à compter de l’année qui suit celle de la création (ou de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle l'extension d'établissement est intervenue) peut être accordée aux « nouvelles » entreprises. Il est important de vous rapprocher de votre service des impôts des entreprises (SIE) pour savoir si cette exonération a été instaurée dans votre commune.

Si en principe la CFE est due par les LMNP, vous pouvez demander à bénéficier d’une exonération totale ou partielle dans certains cas. En dehors de ces cas généraux d’exonération de la CFE en LMNP, il est également possible de bénéficier d’un dégrèvement de la CFE pour une location meublée de tourisme s’il s’agit de votre habitation personnelle.

Les dernières études de l’INSEE, près de 14% des locations meublées peuvent profiter d’une exonération de cette taxe.

L’exonération de la CFE est possible pour certains loueurs en LMNP à condition de respecter certaines règles. La commune ou la collectivité territoriale décide d'une exonération de la CFE pour les établissements en location meublée.

Déclaration et Paiement de la CFE

Les créateurs ou repreneurs d'établissements doivent au plus tard le 31 décembre de l'année de la création ou de la reprise remplir une déclaration n°1447-C (dite déclaration initiale).

Lors de l’année de création de votre SCI, il est nécessaire d'effectuer une déclaration de CFE en utilisant le formulaire Cerfa n°14187, et ce, même si vous êtes exonéré du paiement de cet impôt. Cette déclaration n'est requise que la première année.

La déclaration du CFE doit être effectuée avant le 1er janvier de l'année suivant l'ouverture de l'activité. Pour cela, vous devez remplir le formulaire 1447-M dès que vous recevez votre numéro de SIRET. Ce formulaire doit être complété et accompagné de la 1447-C-SD. Les documents sont ensuite envoyés aux Services des Impôts des Entreprises (SIE) compétents en ligne ou directement à la commune de votre logement meublé. Sans cela, votre CFE ne sera pas calculé correctement.

Aucune déclaration en ligne annuelle n'est nécessaire, sauf si le bien subit des changements affectant le calcul de la base d'imposition de la CFE.

L'entreprise redevable de la CFE reçoit un avis d'imposition dématérialisé, accessible sur son compte fiscal en ligne. La CFE doit être réglée avant le 15 décembre de chaque année.

Le taux de la CFE est établi par la commune dans laquelle la SCI est domiciliée. Cela s’explique par le fait que la CFE est un impôt local.

S’agissant d’un impôt local, vous devez payer cette taxe à la commune où se trouvent la location meublée.

Pour payer la CFE LMNP, vous devez effectuer un virement avant le 15 décembre de l’année d’imposition.

Lorsque le montant de la CFE est inférieur à 3.000€, la SCI doit verser l'intégralité de la taxe avant le 15 décembre.

Le gérant de la SCI a la possibilité d'utiliser le paiement en ligne sur le site des impôts ou d'opter pour la mensualisation par prélèvement automatique.

Paiement de la CFE l’année de création de l'entreprise

Nous l’avons vu, l’année de la création (c’est-à-dire la période comprise entre la date de création et le 31 décembre de l'année de création), il n’y a pas de CFE à payer.

Paiement de la CFE pour les années suivantes

Par la suite, la CFE est payable chaque année le 15 décembre, sous déduction d'un acompte éventuel, versé le 15 juin, égal à 50 % du montant de la cotisation payée l'année précédente.

Cet acompte doit être payé spontanément par l'entreprise, aucun avis d'imposition ne lui est envoyé.

Concrètement, les redevables sont informés du montant de l'acompte à acquitter en consultant leur espace « Professionnel » accessible sur www.impots.gouv.fr.

L'entreprise est dispensée du paiement de l'acompte lorsque le montant de la CFE de l'année précédente est inférieur ou égal à 3 000 €. Dans cette situation, elle n’aura donc qu’un versement à effectuer en décembre.

Toutes les entreprises, quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires, doivent obligatoirement s'acquitter de la CFE de façon dématérialisée (paiement en ligne, prélèvement à l'échéance ou prélèvement mensuel).

L’entreprise peut, si elle le souhaite, opter pour un paiement mensuel de la CFE. La souscription au contrat de prélèvements mensuels peut être effectuée en ligne via l'espace « Professionnel » accessible sur www.impots.gouv.fr ou auprès des centres de contact ou des SIE. L'échéancier adressé par l’administration à l'entreprise étale les prélèvements sur une période de 10 mois, de janvier à octobre.

• Prélèvement mensuel : ce mode de paiement se fait sur option, l'entreprise sera alors prélevée de manière automatique tous les 15 du mois de janvier à octobre d’un montant correspondant au dixième du montant de la CFE.
• Prélèvement à l'échéance : dans ce cas, l'entreprise est prélevée de manière automatique à l'échéance.

Optimisation et Gestion de la CFE en LMNP

Quelques stratégies permettent de réduire l’impact réel de la taxation de la CFE en LMNP afin de faire payer un minimum de charge d'imposition. La manière de gérer un bien locatif influe directement sur la base de calcul de la CFE.

Le choix du bien immobilier est essentiel pour réduire la CFE. La taille de la propriété ainsi que son emplacement influencent sa valeur locative. Si le marché immobilier dans la zone géographique est élevé, le potentiel de location sera également élevé. La taille du bien influe aussi sur le taux de la CFE. La base de calcul pour un petit appartement ou un studio est moindre comparée à celle d’une maison.

La gestion des biens sous le régime LMNP consiste aussi à définir l’utilisation exacte de chaque logement. Une location meublée peut être soumise à la CFE, mais si une partie de la résidence est utilisée à des fins non professionnelles, la CFE ne s’appliquera pas ou sera réduite.

Si la valeur locative du bien est surévaluée, vous pouvez la contester en prouvant que le bien a une valeur moindre que l’estimation. Vous devez fournir des preuves comme des comparatifs de loyers dans le même secteur ou des évaluations réalisées par des experts. La valeur de location dépend de la surface du bien. En déclarant précisément la surface habitable, vous évitez une surévaluation. Assurez-vous que les garages ou jardins sont correctement inclus ou non dans l’estimation.

Le marché immobilier évolue constamment. Il est donc important de réaliser des réévaluations régulières pour s’assurer que le potentiel de location du bien correspond à la réalité du marché.

La CFE fait partie des charges déductibles, telles que les charges de copropriété, l’assurance et la taxe foncière.

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