Plan de Financement Construction Maison : Guide Complet et Modèle Excel

Avant de se lancer dans un projet de construction de maison, il est nécessaire d'être sûr que nos ressources permettront de faire face aux dépenses qui se présenteront. Bâtir un plan de financement vous sera d'une grande aide, également pour présenter un dossier des plus sérieux aux organismes bancaires.

Le terme « plan de financement » peut sembler effrayant et compliqué. Mais, il s'agit en réalité de faire la balance entre vos ressources disponibles et la liste des dépenses auxquelles vous devrez faire face pour l'achat d'une maison (coût total de votre projet). Il vous permettra de déterminer en détail le budget dont vous disposez, vos capacités de remboursement et d'en déduire si votre projet est réalisable. Un plan de financement est indispensable pour vous canaliser dans vos choix dès le début de la conception et pour visualiser dans quelles proportions votre budget peut être partagé (terrain, maison, décoration, frais annexes).

Ce cadre vous permettra d'être plus serein lors du chiffrage de votre projet et de présenter un dossier sérieux aux établissement bancaires au moment de votre demande de financement. Il est conseillé de réaliser votre plan de financement dans un tableau que vous remplirez au fur et à mesure de votre avancée dans votre réflexion. Plus votre plan de financement sera précis, plus il vous sera facile d'identifier les postes de dépenses à optimiser pour correspondre à votre budget.

Comment créer un business plan étape par étape ? #LaChecklist | Crédit Agricole

Apport Personnel et Épargne de Précaution

Réglementairement, il n'y a aucun apport minimal à présenter à une banque pour obtenir un crédit immobilier. Certains établissement proposent de financer entièrement votre construction, sans aucun apport. Il faut en revanche être en capacité de fournir d'autres types de garanties comme une bonne stabilité professionnelle, une capacité d'épargne régulière ou une absence de découverts bancaires. Concrètement, vous devrez témoigner d'une bonne gestion de vos finances sur une durée significative pour éviter tout risque d'incident de paiement.

Dans la réalité des faits, la construction d'une maison neuve est faite de nombreux imprévus et donc, de dépenses. Il est alors vivement conseillé de prévoir un apport minimal, ou une épargne de précaution pour pouvoir réagir sereinement en cas de frais oublié(s). Les taux d'intérêt de crédit immobiliers étant plutôt bas, il est parfois conseillé de ne pas utiliser la totalité de son épargne personnelle en tant qu'apport. Une maison neuve demande parfois des dépenses ultérieures pour compléter votre aménagement. Conserver une épargne de sécurité pourrait alors s'avérer utile.

Exemple de plan de financement

Capacité de Remboursement et Capacité d'Emprunt

Avant d'effectuer une demande de financement auprès d'une banque, vous devrez déterminer le montant maximal des mensualités qu'il vous sera possible d'assumer. Les établissement bancaires estiment une capacité de remboursement forfaitaire en fonction de vos ressources, de votre avis d'imposition et de la composition de votre famille. Votre restant à vivre (montant restant après le paiement des mensualités) doit être suffisant pour subvenir aux besoins quotidiens de votre famille. Il est estimé forfaitairement en fonction du nombre d'adultes et d'enfants vivant dans votre foyer.

Il est donc possible qu'un endettement bien inférieur à 33% vous soit refusé car ce restant à vivre est jugé trop faible. Les calculs forfaitaires des banques peuvent ne pas refléter la situation réelle de votre foyer. Il est possible que vos dépenses mensuelles réelles soient plus importantes (frais de garde, abonnements divers, remboursement de crédits à la consommation...). Pour vous assurer de vos capacités financières, réalisez un bilan rapide sous forme de tableau récapitulant vos revenus mensuels et vos dépenses réelles. Vous obtiendrez ainsi un montant maximal de mensualité à ne pas dépasser, même si la banque vous autorise un plafond plus élevé.

Une fois votre capacité de remboursement connue, vous pourrez déterminer votre capacité d'emprunt lors d'un premier rendez-vous avec votre banque. Il s'agit de la somme maximale que vous pourrez emprunter. À cette étape de votre projet, vous n'avez pas besoin d'être précis sur la somme à emprunter, ni de rencontrer plusieurs banques pour négocier un taux avantageux. L'idée est ici de vous faire une idée sur le montant maximal que vous pouvez demander sous la forme d'un crédit immobilier. N'hésitez donc pas à demander plusieurs simulations différentes en modulant les paramètres cités plus haut (mensualités et durée). Vous pourrez ensuite faire figurer ces informations dans votre plan de financement et y réfléchir à tête reposée.

Les Prêts Aidés

Les prêts aidés sont des crédits à taux avantageux et/ou sans aucun frais. Certains sont accordés sous conditions de ressources ou en fonction de la nature de votre projet. Il est intéressant de faire un tour d'horizon des différentes solutions possibles afin de bénéficier au maximum des aides de l'état et avantages fiscaux en fonction de vos droits.

Le prêt à taux zéro (PTZ) : crédit à un taux de 0% accordé sous conditions de ressources si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans.
Le prêt action logement : crédit à un taux de 0.5% accordé aux salariés des entreprises cotisantes sous conditions de ressources.
Le prêt conventionné et le prêt à l'accession sociale : crédits à taux plafonnés accordés par les établissements bancaires ayant signé une convention avec l'état. Le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources.
Autres prêts aidés : d'autres organismes comme les caisses de retraite, les mutuelles ou les collectivités locales proposent parfois des aides complémentaires. Votre compte épargne logement peut également vous faire bénéficier d'un crédit à un taux réduit. N'hésitez pas à vous renseigner pour savoir si vous êtes concerné.

Établir un Budget Global

En croisant toutes les informations obtenues précédemment, vous pourrez en déduire le montant de votre budget global. Après cette première étape, vous connaissez votre budget disponible pour concrétiser votre projet. Il est désormais temps de faire la liste de toutes vos dépenses pour calculer le coût total de votre maison neuve.

Budget construction maison Excel

Les Dépenses à Prévoir

Le premier achat que vous aurez à effectuer est celui du terrain à bâtir. Un constructeur de maisons individuelle vous proposera un chiffrage global de sa prestation. L'avantage d'un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) est de connaître dès sa signature le coût global et forfaitaire de votre projet. Excepté en cas de demande complémentaire de votre part, ce montant ne pourra en aucun cas être ajusté par votre constructeur. Attention, si vous faites appel à un maître d'œuvre, ce dernier vous fournira un chiffrage estimatif qui n'est pas définitif et qui peut évoluer pendant votre chantier. Pensez à prévoir une marge de précaution pour ne pas vous trouver en difficulté en cas de dépenses imprévues au moment des travaux.

Comme pour tout projet, n'hésitez pas à rencontrer plusieurs constructeurs afin de comparer les prix et les projets proposés. Il est cependant conseillé de se limiter à deux ou trois prestataires afin de ne pas vous perdre dans les propositions. Faites ensuite figurer les différents chiffrages reçus dans votre plan de financement pour étudier leur impact sur le coût total. Un chantier de construction n'est jamais anodin et nécessite des études diverses : étude thermique, étude de sol, étude structurelle éventuelle... Plusieurs intervenants externes sont parfois indispensables. En règle générale, toutes les études indispensables à la conception sont déjà prévues et incluses dans votre contrat de construction. Demandez tout de même confirmation à votre constructeur pour vous en assurer.

Frais Administratifs et Taxes

Des frais administratifs auxquels on ne pense pas nécessairement lors du financement d'une construction peuvent venir s'ajouter au coût total de votre maison.

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Des frais de constat d'huissier : ils peuvent être nécessaires pour attester de l'affichage de votre permis de construire dans les conditions exigées par la mairie ou bien pour examiner l'état des ouvrages mitoyens à votre terrain avant vos travaux.
L'assurance dommages-ouvrage : c’est une assurance obligatoire à souscrire avant le début des travaux. Elle vous permet de financer sans délai des interventions liés à des dommages couverts par la garantie décennale.
La taxe d'aménagement : elle est appliquée sur tous les projets de construction ou d'agrandissement soumis à une autorisation d'urbanisme. Son montant dépend de votre surface taxable construite et de la localisation géographique de votre terrain.

Pour éviter toute mauvaise surprise, n'hésitez pas à interroger votre mairie sur les différentes taxes locales applicables sur votre terrain. Profitez-en également pour vous renseigner sur les éventuelles conditions d'exonération de taxes (première(s) année(s) d'emménagement, conditions de ressources, bénéficiaire d'un PTZ...).

Frais Liés au Crédit Immobilier

Contracter un prêt bancaire vous permet de concrétiser votre projet de vie mais il représente un coût parfois non négligeable. Pensez à établir la liste de tous les frais liés à votre crédit immobilier afin de comparer et de sélectionner l'offre de prêt la plus avantageuse. L'indication du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) peut alors vous être utile pour avoir un œil critique rapide sur deux offres différentes. Il s'exprime en pourcentage annuel de la somme empruntée et représente le coût total du crédit sur une année donnée. Il prend en compte les frais de dossier, l'assurance emprunteur, les éventuels frais de courtier, les frais de garantie (hypothèque ou cautionnement).

Pour précision, les intérêts intercalaires ne correspondent pas aux intérêts du prêt. Il s'agit de frais supplémentaires appliqués si vous décidez de différer complètement le remboursement de vos mensualités après la livraison de votre maison.

Mobilier et Décoration

Fréquemment laissés de côté dans le calcul du budget global, le mobilier et la décoration représentent souvent un poste de dépenses important, en particulier si vous vous meublez pour la première fois. Si vous faites appel à un cuisiniste ou un décorateur, le poste aménagement intérieur peut rapidement grimper. Pensez simplement à prévoir une enveloppe suffisante pour couvrir toutes ces dépenses et n'hésitez pas à établir une liste d'achat par pièce.

Solutions en Cas de Dépassement de Budget

Il est possible qu'en établissant votre plan de financement, vous vous aperceviez que le coût global de votre projet tel qu'il a été conçu est plus important que votre budget. En cas de dépassement de budget, la solution la plus simple consiste dans un premier temps à réduire le niveau de certaines prestations. N'ayant pas le détail du coût de chaque poste, n'hésitez pas à demander conseil à votre constructeur sur les éléments les plus onéreux de votre projet. Vous pouvez par exemple choisir une gamme de matériau inférieure en ce qui concerne les revêtements de sol ou les appareils sanitaires. Pensez aussi à vos menuiseries extérieures : les grandes baies vitrées peuvent rapidement être coûteuses. Si votre maison en compte beaucoup, réduire leur nombre ou leurs dimensions pourrait vous faire gagner quelques euros.

La seconde solution consiste à reporter certains travaux. Par exemple, la construction d'une piscine, l'aménagement d'une cuisine extérieure ou la réalisation d'une grande terrasse sont des postes qui pourraient éventuellement être étalés dans le temps. Il est aussi possible d'exclure certains travaux de votre contrat de construction afin de les réaliser vous-même après la réception.

Si les solutions précédentes ne vous permettent pas de concrétiser votre projet, la dernière possibilité consiste à revoir entièrement la conception de votre maison. Il est possible que réduire votre surface totale de quelques mètres carrés soit suffisant pour que votre budget soit cohérent. Mais il se peut également qu'il soit nécessaire de simplifier la forme de votre habitation ou de choisir un mode constructif moins cher.

Afin d'éviter de perdre du temps en revenant sur tous vos choix de conception, le choix de votre constructeur est primordial. Son rôle est de vous conseiller dès le début des études pour vous proposer d'emblée un projet en cohérence avec votre budget.

Optimisation des Prêts et Négociation Bancaire

Les prêts aidés sont, en règle générale, plus intéressants que les crédits immobiliers classiques (le plus avantageux étant le PTZ). Ils peuvent représenter un véritable coup de pouce dans la concrétisation de votre objectif. Il est cependant possible que le prêt épargne logement vous propose un taux supérieur à ceux pratiqués actuellement par les banques. Prenez donc le temps d'évaluer si les conditions de crédit sont à votre avantage ou non. Puis, sélectionnez les prêts aidés les plus économiques auxquels vous avez droit en priorité. Étudiez leurs conditions d'attribution et également la possibilité de les cumuler avec d'autres types de prêts.

Lorsque vous connaîtrez votre besoin de financement, le moment sera venu de rencontrer plusieurs établissements bancaires afin de financer votre projet dans les meilleures conditions. En fonction de votre situation et de votre disponibilité pour rencontrer les banques, faire appel à un courtier pour négocier les meilleures conditions de prêt peut être une bonne alternative. Attention tout de même : il peut arriver que votre courtier obtienne un excellent taux de crédit via un montage financier de plusieurs petits crédits différents. Dans ce cas, les possibilités de moduler vos conditions de remboursement par la suite pourraient être réduites.

Le financement d'une construction est une étape qui peut sembler longue et difficile mais il se réfléchit à tête reposée et nécessite parfois plusieurs allers-retours avec les différents intervenants de votre projet. Prenez le temps de bien bâtir votre plan de financement : il vous permettra d'y voir plus clair dans vos dépenses, de construire sereinement et d'éviter les dépassements de budget.

Pour vous aider dans cette démarche, plusieurs outils et modèles Excel sont disponibles en ligne. Ces outils peuvent vous aider à structurer votre plan de financement, à suivre vos dépenses et à anticiper les éventuels dépassements de budget. N'hésitez pas à les utiliser pour faciliter la gestion de votre projet de construction.

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