Le Crowdfunding Immobilier : Fonctionnement, Avantages et Risques

Le crowdfunding, ou financement participatif, est né bien avant internet ! En 1163 déjà, le chantier de Notre-Dame-de-Paris est si monumental que l’Évêque de Paris décide de mobiliser les dons des fidèles.

Aujourd’hui, avec internet, les plateformes de financement participatif permettent de réunir très rapidement le montant nécessaire à des projets artistiques, entrepreneuriaux et bien sûr, immobiliers ! Le crowdfunding, aussi appelé « financement participatif », est une opération qui consiste à financer un projet par une « foule » d’investisseurs (crowd en anglais), chacun apportant une petite somme.

Le crowdfunding n’est pas une exclusivité du secteur immobilier. Il permet également de financer des startups, des PME, ou encore des artistes. Et dernièrement, le crowdfunding durable, qui finance les projets de transition écologique, a particulièrement le vent en poupe. Notez aussi qu’il existe plusieurs types de crowdfunding : sous forme de prêts, de participation au capital ou de dons.

Qu'est-ce que le Crowdfunding Immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, aussi appelé investissement participatif, est un placement immobilier collaboratif. Il désigne le fait pour un porteur de projet (promoteur, marchand de biens) de faire appel à des épargnants privés pour financer une opération de promotion immobilière.

Il s’agit d’un placement financier à court terme. L’investissement immobilier participatif ne doit pas être confondu avec l’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI). L’objectif du crowdfunding est de financer un projet, tandis que l’achat de parts dans une SCPI est un placement financier qui s’inscrit dans la durée.

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Le crowdfunding immobilier permet à des investisseurs particuliers de participer à une collecte. Le crowdfunding immobilier permet aux épargnants d’investir via internet dans un projet immobilier proposé par des plateformes financement participatif. Il s’agit généralement de financer des programmes de promotion immobilière, c’est-à-dire généralement la construction de nouveaux logements ou bureaux.

Ce financement vient souvent en complément des fonds propres du promoteur, il peut aussi l’aider à obtenir un prêt bancaire et à lancer son projet. En contrepartie de votre investissement, vous espérez obtenir un certain rendement. Gardez toutefois à l’esprit qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé et que vous pouvez perdre tout ou partie du capital investi.

Le crowdfunding immobilier est un placement qui permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, les travaux, la revente, etc. Vous financez donc la construction ou l’achat d’un bien, et le cas échéant, les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour rentabiliser l’opération par une revente.

Les contributeurs - appelés crowdfunders - qui financent le programme immobilier souscrivent à un emprunt obligataire structuré spécialement pour l’opération immobilière en question. Le taux de rendement contractuel est fixé en amont du projet.

Les promoteurs immobiliers mènent généralement des opérations de grande ampleur, telles que la construction d’un immeuble neuf, d’un complexe hôtelier ou d’une galerie marchande. Les marchands de biens acquièrent des bâtiments préexistants et réalisent des travaux d’aménagement, de restructuration et/ou de surélévation afin de mieux valoriser les immeubles et fonds de commerce acquis en début d’opération.

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En France, le concept connaît une croissance rapide, avec une hausse de 81 % des projets financés entre 2020 et 2021, selon le baromètre publié par la plateforme HelloCrowdfunding. Apparu aux États-Unis dans les années 2010, le crowdfunding immobilier est un concept encore émergent. Ce mode d’investissement immobilier s’inspire du mécanisme de financement participatif.

Plus accessible et moins contraignant qu’un investissement locatif, le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs. Le crowdfunding immobilier, financement participatif d'opérations de promotion immobilière, comme tous les investissements pouvant offrir des rendements attractifs, est par nature risqué. Il nécessite une bonne connaissance de son fonctionnement.

Comment Investir dans le Crowdfunding Immobilier ?

L’investissement immobilier participatif repose sur le même mécanisme que pour n’importe quelle démarche de crowdfunding. La levée de fonds marque le point de départ d’un projet de crowdfunding. Le porteur de projet présente son opération de promotion immobilière sur une plateforme en ligne.

En tant qu’intermédiaire, la plateforme sélectionne les projets selon ses propres critères (viabilité économique, rentabilité, réputation du porteur de projet, impact environnemental, etc.). La campagne de crowdfunding ne finance pas la totalité du projet. La plupart du temps, le promoteur a également contracté un prêt bancaire. Il peut aussi investir une partie du capital en fonds propres.

La collecte se déroule sur une durée fixe, et s’interrompt lorsque les objectifs de financement sont atteints. Le promoteur est lié aux investisseurs par un contrat de créance. Si la campagne de crowdfunding a été couronnée de succès, le porteur de projet dispose désormais du capital nécessaire pour lancer son opération de promotion immobilière.

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Tout au long de cette étape, les investisseurs doivent surveiller l’évolution du projet. Certaines plateformes de crowdfunding mettent à disposition des épargnants des outils de suivi et de reporting. Dans une campagne de crowdfunding immobilier, le capital versé par les investisseurs n’est remboursé qu’à l’issue des travaux. Mais l’intérêt de ce placement financier est que chaque investisseur perçoit également des bénéfices, en fonction du taux de rendement de l’opération.

Contrairement aux placements financiers en SCPI, les investissements immobiliers participatifs n’ont pas vocation à durer. Le crowdfunding immobilier peut servir à financer différentes catégories de projets immobiliers. La plupart des collectes de fonds concernent des opérations de promotion immobilière (construction de logements, de bureaux ou de programmes mixtes). Ainsi, l’investissement immobilier participatif peut être utilisé pour le financement d’une réhabilitation ou d’un réaménagement de bâtiments existants.

L’investissement dans le crowdfunding immobilier se fait généralement sous la forme d’une souscription de titres. Plusieurs montages financiers sont possibles. Il s'agit d'un placement à court terme (1 à 3 ans en moyenne). Une fois l'ensemble des lots immobiliers commercialisés, et si l'opération s'avère positive, vous pouvez récupérer une partie des plus-values dans le cas d'un investissement en actions, ou votre capital de départ avec les intérêts dans le cas d'un investissement en obligations.

En cas de faillite, vous perdez tout ou partie de votre capital investi mais vous n'aurez pas à payer plus que votre investissement de départ. Avant de se lancer, le premier réflexe à adopter est de vérifier que la plateforme de crowdfunding qui a retenu votre attention est bien immatriculée.

Certaines notent aussi le projet pour que vous puissiez comparer le risque d’un projet à l’autre. A titre d’exemple, Homunity a sélectionné le projet ci-dessous car, parmi les éléments rassurants, la commercialisation atteint déjà 100% en volume et en valeur.

Le promoteur vous rembourse le capital à l’issue de la durée du projet et vous verse les intérêts généralement à la fin du projet également (parfois annuellement, ou semestriellement). Mais pourquoi les promoteurs, eux, se financent-ils par le financement participatif plutôt qu’auprès d’une banque ? En fait, ils font souvent les deux.

De même que pour acheter un appartement, votre banquier vous demande un apport de l’ordre de 10%, le promoteur a besoin d’un apport sous forme de fonds propres. Le crowdfunding permet aux promoteurs d’augmenter leurs fonds propres. Certains promoteurs peuvent aussi préférer le crowdfunding à un prêt bancaire parce que cela leur permet d’avoir un financement plus rapidement.

Les Avantages du Crowdfunding Immobilier

Le principal avantage du crowdfunding immobilier est son taux de rendement élevé. Selon les plateformes de financement et l’opération choisie, le taux de rendement peut atteindre 8 à 10 %. En plus d’une promesse de rentabilité attractive, le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’être relativement rapide.

Le capital versé par l’investisseur est immobilisé pour une durée courte (24 à 48 mois en moyenne). En tant qu’investissement participatif, le crowdfunding immobilier est accessible. Le montant versé par chaque investisseur est souvent moins élevé que pour un investissement traditionnel.

Les rentabilités affichées par les plateformes de crowdfunding sont plus qu’alléchantes. Et les investisseurs ne s’y trompent pas, avec plus d’1 milliard d’euros collecté chaque année depuis 2021. Alors que le marché de l’immobilier s’est retourné en 2023, il est d’autant plus important de bien sélectionner ses plateformes et ses investissements.

Et pourquoi pas profiter du rebond de l’immo qui s’est amorcé fin 2024, grâce à la baisse des taux ? D’où l’importance de consulter le comparatif poussé d’un investisseur dans le crowdfunding immobilier. En 2025, j’ai plus d’une trentaine d’investissements en cours, des hauts, des bas, et j’en profite pour vous partager mon expérience.

Si je compare le crowdfunding immobilier à un investissement locatif par exemple, ou même à une opération d’achat-revente immobilière, il est clair que le crowdfunding est beaucoup plus simple et beaucoup moins chronophage. Vous n’avez pas plusieurs milliers d’euros à placer ? Vous pouvez investir dans de l’immobilier résidentiel ou des murs de commerce avec Tantiem à partir de 100€ seulement !

Avec le crowdfunding immobilier, vous pouvez viser une rentabilité nette de frais de l’ordre de 8 à 12% en fonction des projets (avant impôts). Malgré un contexte plus compliqué depuis 2023, les indicateurs de performance du crowdfunding immobilier restent attrayants quand on regarde l’historique.

Et surtout, si vous investissez aujourd’hui, les conditions sont bien plus favorables qu’en 2021 ou 2022, lorsque les prix étaient au plus haut. J’ai des collectes de 2024 qui se sont débouclées en accord avec leur planning initial, et un TRI de plus de 11%. De plus, comme nous allons le voir par la suite, la fiscalité est plus avantageuse que celle de l’immobilier en direct.

Contrairement au livret A, ou à de nombreux investissements en bourse, avec le crowdfunding immobilier vous savez précisément dans quoi vous mettez votre argent. 📶 Les fonds collectés par le financement participatif immobilier sont en forte augmentation depuis les années 2020, démontrant un réel engouement des épargnants français.

Même si les montants souscrits ont faibli en 2023, à cause du contexte, ils restent bien supérieurs à 2020. Enfin, le financement participatif possède une réelle dimension sociale et environnementale. Il suscite en priorité l’intérêt des investisseurs en quête de placements financiers plus éthiques.

Le crowdfunding est un moyen de mettre en avant des projets immobiliers à forte valeur ajoutée. Ainsi, certaines plateformes de financement tiennent compte des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) pour sélectionner leurs projets.

Les Risques du Crowdfunding Immobilier

Une rentabilité élevée ne va pas sans un certain risque. Mais là encore, le crowdfunding immobilier tire son épingle du jeu. Les risques sont relativement faibles car l’actif immobilier sous-jacent à l’opération apporte une sécurité qui n’existe pas dans le financement d’entreprises ou de startups.

En cas de pépin, nous sommes protégés en tant qu’investisseurs surtout si nous disposons de bonnes garanties sur l’opération de financement participatif immobilier. Par exemple une hypothèque inscrite de premier rang. Pour le moment, quasiment aucune plateforme n’a fait face à une perte définitive (même si, soyons réalistes, cela va finir par arriver).

Il est également possible que la date d’échéance prévue initialement soit repoussée, en attendant un contexte plus favorable pour la revente de l’actifs. J’ai par exemple eu le cas sur 4 ou 5 projets. Mais comme les intérêts continuent de courir, et que le taux a même été relevé de 10% à 11%, à titre personnel ça ne me dérange pas trop.

Si cela ne me pose pas de problème, c’est parce que j’ai des liquidités par ailleurs, donc c’était anticipé. En effet, comparé à l’immobilier locatif ou aux SCPI dont la durée de placement conseillée est de plusieurs années, voire plus de 10 ans, le crowdfunding immobilier fait figure d’exception.

Dans une campagne de crowdfunding, le risque principal est la perte de capital. Entre les fluctuations du marché immobilier et les risques de faillite du porteur de projet, il s’agit d’un placement incertain. Autre risque financier d’une campagne de crowdfunding : un taux de rendement moins élevé que celui annoncé lors de la collecte de fonds.

Au-delà du simple risque financier lié à une perte de rendement, tout retard pris par le projet a un impact significatif pour les investisseurs. Il n’est pas possible de récupérer le montant investi en cours de route.

Concrètement, l’investisseur s’expose à un risque de non-remboursement total ou partiel de son capital en cas de faillite de l’opérateur. L’investisseur est soumis également au risque d’illiquidité, c’est-à-dire que les fonds investis sont bloqués durant toute la durée de l’opération immobilière, généralement 12 à 24 mois, tout simplement pour permettre au marchand de bien ou au promoteur immobilier de pouvoir mener à bien celui-ci jusqu’au terme de la promotion d’un projet immobilier.

En cas de retard, le porteur a la possibilité de solliciter une prorogation contractuelle de 6 mois durant lesquels le capital investi reste inaccessible pour les contributeurs. Toutefois, le calcul des intérêts continu de courir. Lorsqu’un aléa survient (retard sur le chantier, pénurie de matériaux, désistement d’acquéreurs …), le promoteur immobilier peut solliciter une prolongation du financement pouvant monter jusqu’à 6 mois prévu contractuellement.

Il convient tout d’abord de rappeler que ce placement est sans aucune garantie. les risques émanant du promoteur : ils résultent généralement des difficultés financières qui peuvent être rencontrées. Cependant, les plateformes analysent les sociétés selon plusieurs critères, tant sur la qualité de la structure que sur l’expertise de ses dirigeants, mais également sur le sérieux et la qualité du projet.

Les risques vont aussi porter sur la possibilité de perte de capital mais aussi de rendement. D’où l’importance de consulter le comparatif poussé d’un investisseur dans le crowdfunding immobilier. Comme dit plus haut, les plateformes de crowdfunding immobilier joue un rôle capital au travers de la sélection des projets, ainsi que de la gestion de ceux-ci en cas de problèmes. Donc mieux vaut bien choisir !

Comment Sélectionner une Plateforme de Crowdfunding Immobilier ?

La plateforme de crowdfunding joue le rôle d’intermédiaire entre le promoteur et les investisseurs. Son travail d’analyse et son expertise sont indispensables pour bénéficier de tous les avantages du financement immobilier participatif. En France, le crowdfunding immobilier est placé sous l’étroite surveillance des pouvoirs publics.

Dans l’Union européenne (UE), les plateformes de financement participatif doivent aussi obtenir certaines autorisations. Elles sont placées sous le statut de prestataire de service de financement participatif (PSFP). La réputation de la plateforme de crowdfunding est un bon indice pour déceler un prestataire compétent.

Afin d’investir vos économies pour financer un projet immobilier, n’hésitez pas à faire des recherches sur l’entreprise et sur les projets qu’elle a déjà permis de financer. Les avis des clients sont aussi un bon moyen d’évaluer la qualité d’une plateforme de crowdfunding. Les plateformes qui proposent les taux de rendement les plus élevés du marché ne sont pas forcément les meilleures.

Vous ne devez pas choisir une plateforme de crowdfunding uniquement en fonction des bénéfices réalisés. Analyse de l’opérateur : Cette partie vise à vérifier le sérieux et la solvabilité de la société. CITESIA met à disposition toute une documentation et une grille d’analyse permettant à l’investisseur de sélectionner le projet qui correspondra à ses attentes d’investissement.

Généralement, plus le taux de rendement proposé est élevé, plus les risques associés à cette opération sont importants. Une mesure d’investissement prudent est également d’investir de petites sommes dans différents projets plutôt que d’investir massivement dans une opération immobilière unique.

Voici un comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier sur un ensemble de critères :

Données au 17 janvier 2025. Sources : les sites web de chacune des plateformes

* Avertissement : les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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