Calcul de l'Impôt sur la Plus-Value Immobilière en France

La plus-value immobilière est un concept essentiel lors de la vente d'un bien immobilier. Elle représente le gain réalisé entre le prix d'achat et le prix de vente d'un bien. Cependant, ce gain est soumis à l'impôt, et son calcul peut s'avérer complexe. Cet article détaille les étapes du calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière, les exonérations possibles, et les abattements applicables.

Calcul de la plus-value immobilière.

Calcul de la Plus-Value Brute

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

• Prix de vente du bien
• Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Exemple :

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• Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €.
• Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €).
• Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).

Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement. Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte.

• si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte.
• si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée.

Majoration du Prix d'Acquisition

Votre prix d'acquisition doit être augmenté de frais additionnels, permettant de trouver le montant de la plus-value imposable.

Le prix d'acquisition peut être majoré des éléments suivants (CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, I-1°):

1. Des frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire.
2. Des dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II).

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition sont définis par décret (CGI, art. CGI, ann. III, art. 41 duovicies I, 2°).

Frais d'Acquisition

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

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Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art.

Dépenses de Travaux

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art.

Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II).

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Exemple :

Reprenant l'exemple précédent, un achat de 220 000 euros il y a 9 ans, vous profitez ainsi des deux forfaits. Le prix de vente est toujours de 280 000 euros.

• 220 000 + (220 000 x 7,5% = 16 500) + (220 000 x 15% = 33 000) = 269 500.
• 280 000 - 269 500 = 10 500.

Cette majoration permet de grandement réduire l'assiette taxable puisque celle-ci est désormais de 10 500 euros, alors qu' elle était de 60 000 euros dans l'exemple précédent.

En choisissant cette option, vous optez pour une gestion simplifiée qui ne nécessite pas la conservation de toutes les pièces justificatives.

Avec cette seconde option, vous devez tenir compte des frais réellement engagés, et uniquement supportés par vous, pour la rénovation de votre résidence principale.

Vous êtes cependant tenu, dans ce cas, de conserver l'ensemble des documents justificatifs, qui peuvent vous être demandés.

Toujours avec le même exemple, vous êtes, cette fois, au réel. Vous avez payé 17 000 euros au titre des frais de notaire et 36 000 euros au titre des travaux d'amélioration.

Calcul de l'Impôt et des Prélèvements Sociaux

Les plus-values immobilières sont taxées à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La plus-value immobilière nette (après abattements) est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (depuis le 1er janvier 2018). Soit une fiscalité totale de 36,20 %. C’est le notaire qui se charge de l’acte et du paiement éventuel des taxes à l’administration fiscale.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

• Impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé.

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

• Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
• Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société.

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

L'imposition est établie en totalité pour l'année au cours de laquelle la vente est intervenue, quelles que soient les modalités de paiement de la vente.

C'est le cas si vous optez pour une vente en viager, avec versement d'une rente viagère et d'un éventuel bouquet.

Exonérations d'Impôt sur la Plus-Value Immobilière

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

• Caractéristiques du bien cédé
• Situation du vendeur
• Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations Liées au Bien Cédé

Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année. Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les 2 conditions suivantes :

• Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans.

À noter : La plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2026
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.

Exonérations Liées au Vendeur

Vous pouvez bénéficier d'une exonération sous conditions si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Vous touchez une pension de vieillesse
• Vous avez une carte mobilité inclusion (CMI)
• Vous résidez dans un établissement d'accueil de personnes âgées
• Vous résidez dans un établissement d'accueil d'adultes handicapés
• Vous êtes non résident en France

Abattements pour Durée de Détention

Les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans : abattement d’impôt sur le revenu pour durée de détention de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année. Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000 euros.

Le tableau suivant récapitule les taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier :

Exemple :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

• Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5).
• Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).
• Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .
• Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

Taxe Complémentaire sur les Plus-Values Élevées

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Un couple marié vend un bien appartenant à la communauté. La plus-value nette imposable est de 90 000 euros. La quote-part de plus-value imputable à chacun des époux est de 45 000 euros.

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