Comment une Banque Finance les Frais de Notaire en France?

Lorsque l’on souhaite acheter un appartement ou une maison, il est très fréquent de devoir contracter un prêt immobilier. Mais cette source de financement sert-elle uniquement à l’achat du bien immobilier ou également à couvrir les frais annexes comme les frais de notaire ? Afin d'éviter les mauvaises surprises le jour j, nous vous détaillons dans cet article tout ce qu’il faut connaître sur le prêt immobilier et les frais de notaire dans le cadre d'un projet immobilier.

Dans un projet d'achat immobilier, les frais de notaire - à ne pas confondre avec la rémunération du notaire lui-même - alourdissent considérablement la note. Particulièrement dans l'ancien, où ils atteignent environ 8% du montant de la transaction, contre 2 à 3% seulement dans le neuf, où les acheteurs peuvent bénéficier de frais de notaire réduits… voire inexistants.

Il est essentiel de penser son projet immobilier dans son ensemble en incluant les frais de notaire. Certains emprunteurs ne peuvent pas pour autant avancer ces frais et se tournent alors vers les banques pour inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier.

Alors, comment se faire financer les frais de notaire ? Découvrons ensemble les options et les points de vigilance.

Qu’est-ce que les Frais de Notaire ?

Passage obligé pour toute transaction immobilière, les frais de notaire sont indissociables d’une vente ou d’un achat immobilier. En effet, afin de procéder à la vente officielle d’un bien, il faut faire appel aux services d’un notaire. Ce dernier a une fonction d’homme d’Etat et est le seul à pouvoir établir les documents nécessaires à l’enregistrement de l’acte de vente.

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Concernant l’estimation des frais de notaire, le pourcentage à régler va se différencier selon la typologie des biens immobiliers. En effet, s’il s’agit d’un bien ancien, les frais de notaire seront alors de l’ordre de 7 à 8% du prix de vente. En revanche, s’il s’agit d’un bien neuf ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il faudra compter des frais de notaire allant de 2 à 3% du prix de vente.

Par ailleurs, le paiement des frais de notaire intervient à la fin du projet immobilier. Plus précisément au moment de la signature de l’acte de vente. C’est également le moment, où selon le cas de figure, les frais d’agence immobilière sont à régler.

Pour avoir une idée plus précise du montant que vous seriez amené à payer, vous pouvez consulter notre calculateur de frais de notaire.

Quelle est la Composition des Frais de Notaire ?

Pour mieux comprendre comment fonctionnent les frais de notaire, il faut savoir de quoi ils se composent. Bien souvent, les acheteurs font l’erreur de croire qu’ils partent intégralement dans la « poche » de l’officier public alors qu’en réalité, il n’en touche qu’une partie.

En réalité, ces frais ne constituent pas uniquement la rémunération du notaire, qui n’en perçoit qu’une partie (environ 10%), l’essentiel étant reversé à l’État et aux collectivités locales.

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Les composantes principales des frais de notaire sont :

• Les honoraires du notaire: qui correspondent à sa rémunération pour son travail lors de la rédaction de l’acte notarié. Il s’agit environ de 15% du total des frais de notaire. La rémunération du notaire, très réglementée, est proportionnelle à la valeur du bien.
• Les droits de mutation ou droits d’enregistrement: qui correspondent à la somme versée à l’État et les collectivités locales. Le barème en place est d'environ 5% à 6% du prix de vente du bien. Les droits de mutation représentent environ 5,80% du prix de vente. Il s’agît des taxes foncières et droits d’enregistrement que le notaire collecte et reverse au Trésor Public pour le compte de l’état et des collectivités locales, y compris la TVA sur la rémunération du notaire.
• La taxe de publicité foncière: Attention, dans le cas d’un bien immobilier neuf, l’acquéreur doit à la place régler la taxe de publicité foncière qui représente 0,715% du prix de vente du bien. Les droits de mutation, au profit de l’Etat et des collectivités, représentent une part importante de la somme : environ 0.7 % de la valeur du bien, s’il s’agit d’un logement neuf. Cependant, cela reste beaucoup moins important que pour l’achat d’un logement ancien : avec ce type de bien, les droits de mutation représentent 80 % des frais de notaire.
• Les débours: qui correspondent à tous les frais administratifs et les formalités nécessaires à la réalisation de l’acte notarié par le notaire. Cela représente généralement un coût total de 1 000€. Les débours servent à rembourser au notaire les sommes qu’il a avancées dans votre intérêt.
• La contribution de sécurité immobilière: qui correspond à la publicité foncière et les formalités d’enregistrement demandées par l’État. Il s’agit dans ce cas présent, d’un montant représentant 0,1% du prix du bien immobilier. La contribution de sécurité immobilière est une autre taxe versée à l’Etat.
• Les émoluments fixes: qui servent à payer le notaire pour une tâche précise.

Il est essentiel de noter que ces frais varient souvent en fonction de la localisation du bien et du type d’agence. Assurez-vous de bien comprendre comment ils sont calculés.

Les Frais de Notaire Peuvent-ils être Payés avec Mon Prêt Immobilier ?

Tout d’abord, il est important de rappeler que lors de la vente d’un bien immobilier, c’est l’acheteur qui se charge de régler les frais de notaire. Ceci est inscrit dans le Code Civil et il n’est donc, en théorie, pas possible d’y déroger.

D’autre part, si vous êtes acheteur et que vous souhaitez contracter un prêt immobilier, la banque va vous verser le montant exact du prix de vente du bien. En effet, dans la majorité des cas, les banques vont refuser de vous financer un prêt à 110%, couvrant l’achat du bien ainsi que les frais de notaire.

Toutefois, avant même de penser au prêt, il faut établir un plan de financement et la banque va donc étudier votre situation financière, votre situation professionnelle, vos fonds propres, votre apport personnel...

Pour revenir sur le fonctionnement, lorsque vous contractez un crédit immobilier, les banques laissent à votre charge 10% du montant. Cet apport personnel permet de payer les frais de notaire, les frais de dossier etc… De fait, les banques ne financent pas cette partie de la transaction immobilière.

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La raison est simple, si vous ne parvenez pas à régler votre emprunt, la banque va saisir votre logement et le revendre. Cette opération fera donc perdre à la banque le montant des frais d'acquisition.

Néanmoins, il existe une alternative qui peut vous permettre d’inclure ces frais de notaire dans le montant de votre crédit immobilier.

La Clause Acte en Main

L’utilisation de la clause acte en main, va permettre à l’acquéreur de ne pas régler les frais de notaire, mais de les mettre à la charge du vendeur. Cependant, pour que cette clause soit valide, elle doit être mentionnée lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente.

Dans les faits, le vendeur ne va pas réellement payer les frais de notaire, il va simplement les ajouter au prix de vente du bien. De la même façon que le vendeur ajoute les frais d’agence au prix de vente du bien.

Concrètement, sur un bien à 300 000 € avec des frais de notaire à 8%, avec la clause acte en main, le nouveau prix sera de 324 000 €. En tant qu’acheteur, vous pourrez donc obtenir un crédit bancaire d’un montant de 324 000 € et non plus 300 000 €. De cette manière, les montant des frais de notaire sont inclus dans votre crédit immobilier.

Pour procéder à un achat immobilier acte en main, l'acquéreur doit demander à son notaire d'insérer une clause spécifique dans le compromis ou la promesse de vente. "Il y a deux endroits à modifier dans le compromis de vente. D'abord, la clause 'prix de vente', où on précise alors que le prix, contrat en main, est de la somme de tant.

Les Points de Vigilance

Même si l’option acte en main existe, il n’en demeure pas moins qu’elle reste encore très peu utilisée dans l’immobilier. De cette façon, les professionnels de l’immobilier et les vendeurs peuvent se montrer sceptiques à l'annonce de cette clause.

De plus, comme le compromis ou la promesse de vente indique la mention de cette clause. La pratique, qui nécessite l'aide de son notaire, n'est pas très répandue. Toutefois, elle existe et est bien légale.

Si cette option n'est pas très répandue, c'est notamment parce qu'elle induit un impact psychologique sur le vendeur, estime le notaire. "Ceux qui vendent leur résidence principale ne sont pas concernés, car il n'y a pas d'impôt sur la plus-value à régler. Mais quand on vend une résidence secondaire à un prix plus élevé, on imagine qu'on va être taxé sur une plus-value qui sera plus élevée si on opte pour le contrat en main, puisque le prix de vente est gonflé artificiellement avec le montant des frais qu'on veut retirer.

Autre frein : "Les banquiers ne sont pas complètement dupes. Ils savent, quand on leur présente ce genre de dossiers, qu'ils vont en réalité financer les frais de notaire, relève Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Dans tous les cas, cette option reste à leur bon vouloir : sur un projet à un prix de vente de 200 000 euros, vous pouvez par exemple présenter un contrat acte en main à 220 000 euros et, en parallèle, si vous disposez de cette somme, proposer à votre banquier de la placer.

Tableau récapitulatif des frais de notaire

En Résumé

Dans le cadre d’un achat immobilier, c’est à vous, acquéreur, qu’il revient de prendre en charge les frais de notaire.

En France, on peut devenir propriétaire sans apport. Les frais de notaire varient en fonction de l’état du logement. Pour un logement ancien, les frais s’élèvent en moyenne à 8 % du prix de vente en 2024 et entre 2 et 3 % pour un logement neuf.

Bien conscients de la situation des jeunes emprunteurs, les prêteurs savent que la liquidité chez ces profils est limitée. Pour obtenir un crédit immobilier sans apport, certaines règles s’appliquent, mais aucune banque n’a d’obligation d’accepter cette requête.

Accédez au détail de ces produits et services en cliquant sur les liens hypertexte prévus à cet effet dans la présente page Internet. Un prêt immobilier est toujours accordé sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur.

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