Règles de facturation et quittance de loyer avec TVA : quand et comment appliquer la taxe

Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire. En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.

Cas d'assujettissement à la TVA : critères et exemples

En règle générale, le loyer est soumis à la TVA lorsque le bien loué est lié à une activité commerciale. Les loyers sont assujettis à la TVA dans les cas suivants :

• Location ou sous-location de longue durée d’un local commercial ;
• Location saisonnière d’un bien sous contrat de location commercial ;
• Location d’un bien meublé avec prestations para-hôtelières (hébergement incluant petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception des clients) ;
• Résidence pour séniors, étudiants ou hébergement touristique ;
• Hébergements en campings, hôtels de plein air ou terrains aménagés ;
• Location d'une chambre dans un EHPAD ;
• Location d'un parking ou d'un espace de stationnement indépendant.

Une location est réputée commerciale si : elle constitue pour le bailleur le moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ; elle constitue pour le bailleur un moyen d'accroître ses débouchés ; le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire. Les locations portant sur des immeubles aménagés sont en principe imposables. Sont considérées comme des immeubles aménagés des locaux ou des terrains qui sont pourvus des aménagements nécessaires, sans lesquels l’exploitation commerciale à laquelle ces immeubles sont destinés n'est pas possible.

Taux de TVA applicables

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions. Le taux de TVA en matière de location immobilière est de 20 %. Les loyers sont assujettis à des taux spécifiques selon la nature de la prestation : 5,5 % pour la location de logements sociaux ; 10 % pour la location meublée avec des services para-hôteliers et les hébergements hôteliers ; 20 % pour la location de parking, de local professionnel et de locaux similaires.

Option pour l'assujettissement à la TVA : intérêts et conséquences

Le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. L'intérêt majeur est de pouvoir récupérer la TVA sur les travaux et les charges, et même dans certains cas la TVA sur l'achat du bien immobilier ! L’avantage principal de la TVA pour le bailleur est de pouvoir déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant ses investissements (notamment les travaux).

Lire aussi: L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

Le bailleur doit s'engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans en régime de TVA. L’option pour la TVA peut se limiter à un bien en particulier. Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l'option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA).

Locations exonérées et régime de la franchise

En principe, les loyers relatifs aux baux d’habitation portant sur les logements meublés (contrats de location meublées) sont exonérés de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) tout comme les locations de logements vides. Les locations de logements nus à usage d'habitation sont systématiquement exonérées de TVA. La location de biens immobiliers à usage d’habitation est exonérée de TVA.

Les locations assujetties à la TVA peuvent bénéficier d'une exonération si elles relèvent du régime de franchise. Celui-ci concerne toutes les activités (location ou non) générant moins de 25 000 € de chiffre d'affaires en 2024. Ce plafond est revu chaque année. Toutefois, la franchise s'applique quasi systématiquement aux personnes louant un parking. La franchise de TVA ne prévoit pas uniquement une exonération. Elle interdit à la structure concernée de facturer la TVA et la libère de toute obligation déclarative.

SCI, statuts fiscaux et TVA

Tout comme pour un propriétaire particulier, pour savoir si une SCI est assujettie ou non à la TVA il faut d'abord s'interroger sur : l'ameublement ou l'aménagement du bien (meublé ou nu) ; l'usage du local (professionnel, habitation ou agricole). En ce qui concerne une SCI, deux cas sont envisageables : soit elle effectue uniquement de la location nue, alors elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR) ; soit elle effectue de la location meublée ou aménagée, dans ce cas elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Location à usage professionnel : si le bien loué est nu, alors la SCI est exonérée de TVA. En revanche si le bien loué est aménagé, alors elle est assujettie à la TVA. Location à usage d'habitation : une SCI qui fait de la location à usage d'habitation est systématiquement exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu. Location à usage agricole : une SCI qui loue un bien à usage agricole est là aussi systématiquement exonérée de TVA. Toutefois, il existe une exception : si le bail est enregistré et que le loueur est assujetti à la TVA, alors une option pour l'assujettissement à la TVA est possible.

Lire aussi: Révision de loyer : le guide

Quittance de loyer vs facture : portée comptable et obligations

La quittance de loyer est un document envoyé au locataire attestant le bon paiement du loyer. Une quittance de loyer peut-elle être utilisée comme pièce comptable ? Oui, une quittance de loyer constitue une pièce comptable valide. Elle atteste du paiement effectif du loyer par le locataire et peut être utilisée avec le contrat de bail comme justificatif. En comptabilité, elle permet d'enregistrer la charge dans les comptes, même en l'absence de facture.

Quelle est la différence entre une quittance de loyer et une facture ? La quittance de loyer est un reçu confirmant le règlement d'un loyer déjà payé, tandis qu'une facture constitue une demande de paiement. La quittance intervient après paiement, la facture avant. Les deux ont des fonctions comptables différentes mais peuvent servir de justificatif. L’absence de l’une des mentions obligatoires empêche le locataire professionnel de déduire la TVA et expose le bailleur à un risque de redressement fiscal en cas de contrôle.

Mentions obligatoires sur une quittance de loyer avec TVA

Pour remplir une quittance de loyer avec TVA, le bailleur doit indiquer :

• Son identité ainsi que son numéro de TVA, disponible sur demande auprès du centre des impôts dont dépend le bien ;
• L’adresse exacte du logement loué (identique à celle présente dans le contrat de location) avec toutes les précisions nécessaires à l’identification précise du bien : numéro ou nom de bâtiment, étage, numéro de porte, etc. ;
• La période concernée par le paiement du loyer (par exemple : du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2023 inclus) ;
• Le montant exact du paiement effectué par le locataire, en précisant le loyer et les charges ainsi que la TVA applicable à chacun ;
• La date, le lieu d’émission de la quittance de loyer et la signature du bailleur ou de son mandataire.

Exemple : Un bailleur loue un local commercial soumis à la TVA sur option avec un loyer hors taxes de 1 000 €. Pour être valide fiscalement, la quittance ou facture doit mentionner le montant HT (1 000 €), le taux de TVA applicable (20 %), le montant de la TVA (200 €) et le montant TTC (1 200 €). Une quittance de loyer sans TVA est recevable comme justificatif si le bailleur est un particulier non assujetti. Dans ce cas, aucune TVA ne peut être déduite, mais la dépense peut être comptabilisée en charge.

Cas où la quittance doit être exempte de TVA

La quittance de loyer ne présente aucun champ pour la TVA en cas de :

Lire aussi: Comprendre l'Indice de Référence des Loyers

• Location non meublée à usage d'habitation ;
• Location meublée sans services para-hôteliers ;
• Location à une association loi 1901 à but non lucratif ;
• Location à usage professionnel pour des activités médicales exonérées ;
• Location profitant de la franchise de TVA.

La plupart des locations meublées à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, sont imposables : les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés, les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées, les prestations de parahôtellerie, les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées, les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.

Facturation électronique et obligations futures pour les bailleurs

La facturation électronique devient une obligation pour de nombreuses entreprises en France, notamment avec la réforme étalée sur 2026 et 2027. La facturation électronique est un processus dématérialisé qui impose l’émission, la transmission et la réception de factures sous un format structuré, via des plateformes privées agréées par l’État, appelées PA (Plateformes Agréées, anciennement appelées PDP). Avec la facturation électronique, il n'est plus possible d'utiliser Excel ou Word pour faire ses factures.

Les propriétaires bailleurs particuliers ne sont pas directement concernés, car ils ne sont pas considérés comme des assujettis à la TVA (sauf cas spécifiques). En résumé, toutes les entreprises (SCI, LMNP, LMP, SARL de familles) et tous les propriétaires bailleurs qui facturent la TVA sont concernés par la réforme de la facturation électronique. Les plateformes de facturation sont appelées les Plateformes Agréées (PA). Une PA est une plateforme privée agréée par l’État qui permet d’émettre, recevoir et transmettre des factures électroniques en toute conformité avec les obligations fiscales.

Au plus tard en septembre 2026, il faudra choisir une PA pour recevoir les factures des fournisseurs. Et à partir de septembre 2027, les propriétaires bailleurs devront utiliser la même PA pour envoyer leurs loyers avec TVA, au format électronique. Ils devront également se conformer au "e-reporting", qui consiste à donner le détail de paiements reçus pour les loyers. Le e-reporting passe également par la PA. Vous l'avez deviné, l'État pourra alors automatiquement vérifier les déclarations de TVA en faisant la différence entre la TVA encaissée (via le e-reporting) et la TVA déductible (via la réception des factures fournisseurs).

Obligations déclaratives : e-reporting et conservation des pièces

Le e-reporting est une autre obligation déclarative imposée aux propriétaires bailleurs qui facturent la TVA. Le e-reporting consiste à donner le détail de paiements reçus pour les loyers. Dès septembre 2026, ces propriétaires devront choisir un prestataire pour la réception des factures. Et à partir de septembre 2027, les propriétaires bailleurs devront utiliser une plateforme de facturation agréée. Les bailleurs particuliers n’ont aucune obligation en matière de facturation électronique. En revanche, les SCI et les bailleurs qui facturent des loyers avec TVA devront utiliser une plateforme de facturation agréée.

Risques en cas d'erreur et bonnes pratiques

Les erreurs de TVA sur les quittances peuvent avoir de lourdes conséquences, notamment un risque de redressement fiscal. Il est donc essentiel de sécuriser ce document clé dès son émission afin de garantir sa conformité légale et éviter toute contestation de l’administration. Il est essentiel que la facture de loyer contienne l’ensemble des obligations prévues au sein de l’article du Code du Commerce. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable afin de savoir si votre location est exonérée ou non de TVA.

Un logiciel de gestion locative intègre automatiquement le taux de TVA applicable et génère une quittance conforme, garantissant la précision et la conformité du document. Pour conclure et rédiger un bail commercial, vous pouvez solliciter l’aide d’un professionnel tel que LegalPlace ! LegalPlace vous propose une solution simple, rapide et efficace pour la rédaction d’un bail commercial.

Tableau récapitulatif : application de la TVA selon le type de location

Pour être juridiquement valable, la quittance de loyer doit contenir plusieurs informations obligatoires. Tout propriétaire bailleur doit être en mesure de fournir une quittance de loyer à son locataire, si ce dernier en fait la demande. Ce document atteste que le loyer et les charges ont été intégralement payés pour une période donnée.

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