Récupération de la TVA sur la Construction Neuve : Conditions et Modalités

L’achat d’un bien immobilier neuf implique généralement le paiement de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Entre le taux normal de 20 %, le taux réduit de 5,5 %, et l’exonération, il est essentiel de bien comprendre les conditions d’application pour optimiser votre investissement.

Pretto vous offre un éclairage complet sur la TVA dans le neuf, afin de déterminer si vous êtes éligible au taux réduit de 5,5 %.

TVA à Taux Réduit de 5,5 % : Conditions d’Éligibilité

Vous pouvez acheter votre logement moins cher grâce à un taux de TVA réduit à 5,5 %, un dispositif mis en place pour l’achat d'une résidence principale dans certaines zones définies. Découvrez comment en bénéficier.

La TVA au taux réduit de 5,5 % est accessible si :

• l’opération d’acquisition ou de construction concerne un logement à usage de résidence principale ;
• l’acheteur y réside pendant au minimum 10 ans (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014) ;
• les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés.

Cette TVA réduite est cumulable avec d’autres aides de financement, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro).

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Plafonds de Ressources et Zones Géographiques

Pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, l’acquéreur doit acheter le logement dans le but d’en faire sa résidence principale. De plus, votre logement doit se trouver dans un quartier éligible à la TVA réduite et ne pas dépasser un certain prix d’achat. Vous devrez enfin respecter certaines conditions de ressources.

La réduction de TVA s’applique aux logements situés dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou dans les 300 mètres alentour, ou encore dans les quartiers QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville). Ces quartiers sont délimités par les collectivités territoriales et bénéficient de travaux de rénovation dans le but de les revaloriser.

Le montant des plafonds de revenus est actualisé tous les ans, au 1er janvier. Proche de celui du PTZ, il dépend de la ville et du nombre de personnes qui constituent le foyer. Les revenus imposables pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire, soit ceux de 2023 pour une signature en 2025.

Par exemple, dans les zones ANRU, le plafond est de 38 509 € pour une personne seule vivant à Paris ou dans une commune limitrophe et de 33 479 € dans les autres régions françaises.

Plafonds de Ressources ANRU 2025

Les plafonds de ressources varient selon la catégorie de ménage et la localisation du logement.

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Prix de Vente du Logement Neuf

Le prix de vente auquel vous achetez votre logement neuf est également une condition essentielle à l’octroi du taux réduit de TVA. Ce prix ne doit pas excéder certains plafonds, qui diffèrent selon la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien.

Voici les plafonds des prix (en €/m²) fixés en 2019 :

• Zone A bis : Paris et sa proche banlieue.
• Zone A : le reste de l'Ile-de-France, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et une partie de la Côte d’Azur.
• Zone B1 : les métropoles régionales de plus de 250.000 habitants.
• Zone B2 métropoles régionales de 50.000 à 250.000 habitants.
• Zone C : le reste du territoire

Revente Anticipée et Remboursement de la TVA

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.

Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise.

Cependant, un changement de situation personnelle ou professionnelle, comme une mutation à plus de 70 km de votre bien, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce, le décès du co-acquéreur ou une période de chômage de plus de 12 mois peuvent vous exonérer du remboursement de la TVA, et ce même si vous revendez votre logement avant les 15 ans d’acquisition.

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Récupération de la TVA Immobilière via la Location Meublée en Résidence Services

La récupération de la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée) est possible lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services. L’investisseur doit lui-même verser le montant de la TVA et conserver le bien pendant 20 ans.

Pour ce faire il faut que la vente soit réalisée entre 2 assujettis à TVA (cf article précédent) et que la vente soit placée par le notaire sous l’article 257 bis du CGI.

Conditions à Remplir

Dans le cadre d'une acquisition immobilière destinée à une exploitation locative, il est primordial de prendre en considération le régime fiscal applicable à l'activité envisagée. Parmi les régimes qui s’offrent à l’acquéreur, celui de la parahôtellerie ouvre le droit à récupérer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) au terme de l’acquisition.

Pour récupérer la TVA, il est nécessaire de :

• Confier le bien en location meublée à un gestionnaire de résidence durant 9 années.
• Être assujetti à TVA en renonçant à la franchise en base de TVA et donc vous permettre de collecter de la TVA sur les loyers et de déduire de la TVA sur vos achats (mobilier, travaux).
• Choisir un logement en résidence services proposant au moins 3 de ces 4 services : accueil, blanchisserie, entretien ou petit-déjeuner.

Démarches Administratives

A chaque étape, il vous sera demandé de remplir des formulaires spécifiques. Vous pouvez entrer en contact avec votre centre des impôts pour obtenir des précisions.

1. Faites une demande de numéro de TVA auprès du service des impôts. Cette dernière doit être envoyée avec une lettre datée et signée précisant votre demande. Envoyez l’ensemble par LRAR au service des impôts dont dépend le bien immobilier.
2. A la réception du numéro d’immatriculation, remplissez le formulaire de demande de remboursement de crédits de taxes et renvoyez-le au centre des impôts, accompagné d’un Relevé d’Identité Bancaire (RIB).
3. Prévoyez suffisamment de temps pour les formalités : Demander un numéro de TVA, réceptionner votre numéro d'immatriculation, demander le remboursement de votre TVA immobilière : toutes ces formalités nécessitent d’y consacrer un peu de temps.

En respectant ces conditions, la location meublée en résidence services se présente comme un excellent placement : vous acquérez un bien neuf construit selon les dernières normes à un prix Hors Taxes.

Achat à un Particulier ou un Professionnel : Impact sur la TVA

Si vous achetez un logement neuf à un particulier, vous n’aurez pas à vous acquitter du paiement de la TVA. En revanche, si vous achetez votre bien à un professionnel, le versement de la TVA sera obligatoire.

Pour rappel, un bien immobilier est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir :

• d’une maison ou d’un immeuble anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation tels qu’ils rendent le bien à l’état neuf.

Frais de Notaire et Taxes Associées

Lorsque vous achetez votre bien neuf à un particulier, la vente n’est pas soumise à la TVA mais à la seule taxe de publicité foncière. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, qui comprennent :

• Les honoraires du notaire ;
• La contribution de sécurité immobilière, qui représente 0,10 % du prix d’achat ;
• Les droits de mutation à titre onéreux, dont le taux s’élève à 5,81 %.

Ces droits sont composés d’un droit départemental, qui varie entre 1,20 % et 4,50 % du prix d’achat selon les départements ; d’une taxe additionnelle perçue au profit des communes, et des frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’Etat.

Par conséquent, lorsque vous achetez à un particulier, le taux maximal d’imposition n’excède généralement pas 5,81 % du prix d’achat.

Cumul avec d'Autres Aides

Outre le Prêt à taux zéro (PTZ) et les aides des collectivités locales, la loi permet également à ceux qui achètent un logement neuf de bénéficier d’une réduction du taux de TVA. Cependant, la TVA à 5,5 % n’est pas compatible avec le dispositif PINEL, puisqu’elle s’applique uniquement à l’achat d’un bien neuf destiné à la résidence principale.

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