Conditions et démarches pour la récupération de la TVA en LMNP VEFA
L’investissement locatif en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) offre une opportunité fiscale intéressante, notamment la possibilité de récupérer la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Cette récupération peut significativement alléger le coût d’acquisition du bien et améliorer la rentabilité de l’investissement. Cependant, ce dispositif est soumis à des conditions strictes et un processus précis qu’il convient de bien comprendre pour en tirer pleinement avantage.
Le statut LMNP et ses implications fiscales
Le statut LMNP s’applique uniquement à la location meublée de logements à usage d’habitation. Pour être reconnu LMNP, le loueur doit répondre à plusieurs conditions strictes :
- La location porte sur un logement meublé avec mobilier et équipements ménagers obligatoires.
- Le bien doit respecter certains plafonds de revenus locatifs (70 000 € par an pour le régime micro-BIC, au-delà duquel l'investisseur passe au régime réel).
- Le bailleur peut opter pour soit le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, soit le régime réel simplifié, nécessaire pour récupérer la TVA.
En LMNP, l'investisseur peut choisir d'exploiter son bien en résidence de services, comme résidence étudiantes, senior, touristique ou d'affaires, ce qui est un critère essentiel pour la récupération de la TVA.
Conditions principales pour récupérer la TVA en LMNP VEFA
La récupération de la TVA sur un achat LMNP en VEFA est possible sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives :
1. Acquisition d’un bien immobilier neuf ou en VEFA
Le bien doit être neuf (construit depuis moins de 5 ans), acheté en VEFA ou construit après l'achat. Il est impératif d’être le premier propriétaire du bien. Les logements anciens ou d'occasion ne sont pas éligibles à la récupération de la TVA.
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2. Le bien doit être situé dans une résidence avec services
La résidence doit proposer au moins trois prestations para-hôtelières parmi :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux (et non seulement au départ)
- Fourniture de linge de maison
- Réception / accueil de la clientèle
Ces prestations doivent être assurées dans des conditions similaires à celles d’un hôtel, même si certains éléments (accueil) peuvent être électroniques.
3. Signature d’un bail commercial
Pour pouvoir récupérer la TVA, le propriétaire doit signer un bail commercial avec un exploitant professionnel qui gère le logement, souvent pour une durée minimale de 9 ans. Ce bail garantit la gestion locative et l’exploitation commerciale soumise à TVA.
4. Engagement de conservation du bien pendant 20 ans
L’investisseur s’engage à conserver le bien dans le cadre de la location meublée avec services pendant une période de 20 ans. En cas de revente avant ce délai, une régularisation au prorata temporis est effectuée sur la TVA récupérée (1/20e chaque année restante).
5. Gestion et exploitation par un professionnel
La gestion locative et l’exploitation doivent être confiées à un professionnel de la gestion de résidence de services, permettant ainsi d’être considéré comme assujetti à la TVA par l’administration fiscale.
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Processus de récupération de la TVA
Étape 1 : Déclaration d’activité en LMNP
La première étape consiste à déclarer le début de son activité de Loueur en Meublé Non Professionnel en remplissant le formulaire P0i et en le transmettant au greffe du tribunal de commerce. L’investisseur obtient alors un numéro SIRET, officialisant son statut.
Étape 2 : Demande d’assujettissement à la TVA
Ensuite, il faut demander explicitement son assujettissement à la TVA auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent. Cette demande se fait généralement par lettre recommandée avec accusé de réception, comportant une copie du bail commercial ainsi que l’engagement de confier la gestion locative à un professionnel sur une durée minimale.
Étape 3 : Dépôt de la demande de remboursement
Une fois le numéro de TVA obtenu, l’investisseur peut déposer sa demande de remboursement de la TVA via le formulaire 3519-SD auprès du SIE. Le dossier doit être complété avec les pièces justificatives suivantes :
- Copie de l’acte authentique d’achat
- Copie du bail commercial
- Décompte du notaire mentionnant le montant HT, TTC et la TVA
- Relevé d’Identité Bancaire (RIB)
Le remboursement intervient en général sous 3 à 6 mois, parfois de manière progressive dans le cas d’une VEFA.
Les obligations et avantages liés à l’assujettissement TVA en LMNP
Collecte et déclaration de la TVA sur les loyers
En contrepartie de la récupération de la TVA à l’achat, le propriétaire LMNP doit facturer et reverser la TVA sur ses loyers. Le gestionnaire de la résidence prélève cette TVA auprès des locataires et la reverse à l’administration fiscale. Les taux applicables sont :
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- 10 % pour les résidences étudiantes, touristiques, d’affaires
- 5,5 % pour les EHPAD et résidences à vocation sociale
Déductions de la TVA sur les dépenses relatives à l’activité
Être assujetti permet également de déduire la TVA payée sur de nombreuses charges et investissements liés à la location :
- Travaux de rénovation et d’entretien
- Charges de copropriété avec TVA
- Achat de mobilier
- Honoraires comptables
- Frais de gestion et de notaire sur partie TVA (acquisition neuve)
Attention, certaines charges ne sont pas concernées, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou la CFE.
Choix du régime fiscal de TVA
Le LMNP assujetti peut choisir entre :
- La franchise en base de TVA (exonération si CA < 85 000 € en para-hôtellerie). Dans ce cas, il n’y a pas de facturation ni de déduction de TVA.
- Le régime réel simplifié ou normal, qui permet la récupération de TVA mais implique des déclarations périodiques (CA12 annuel simplifié ou CA3 mensuel/trimestriel). Le régime réel simplifié est le plus courant, mais sera supprimé en 2027 au profit du régime réel normal.
Cas spécifiques et règles importantes
- Perte de la récupération de la TVA en cas de revente anticipée : il faudra rembourser la partie de TVA en fonction de la durée restante de détention (régularisation au prorata temporis).
- Transmission entre assujettis : la vente à un autre LMNP assujetti avec reprise du bail commercial permet d’éviter ce remboursement.
- Location saisonnière et Airbnb : si vous fournissez au moins 3 prestations para-hôtelières pour des séjours inférieurs à 30 jours, vous êtes assujetti à TVA.
- Franchise et seuils : Le seuil de franchise en base est gelé pour l’instant à 85 000 € (para-hôtellerie), mais le gouvernement avait projeté son abaissement.
- Exonération de TVA : Si les services para-hôteliers ne sont pas proposés ou sont accessoires (nettoyage seulement au changement de locataire, simple remise de clés), le LMNP est exonéré de TVA.
Exemple chiffré de récupération de TVA en LMNP VEFA
| Élément | Prix HT | TVA (20%) |
|---|---|---|
| Appartement en résidence étudiante | 180 000 € | 36 000 € |
| Mobilier | 8 000 € | 1 600 € |
| Total investissement | 188 000 € | 37 600 € |
| Loyers annuels soumis à TVA | 7 200 € | 720 € (TVA collectée) |
| TVA à récupérer | 36 880 € (37 600 € - 720 €) | |
Ce mécanisme illustre le potentiel de récupération financière substantielle au travers de la TVA pour un investisseur LMNP VEFA.
Démarches administratives complémentaires
- Remplir et transmettre le formulaire P0i pour formaliser le début d’activité LMNP.
- Adresser au SIE une demande d’immatriculation avec l’option de l’assujettissement à la TVA, accompagnée d’une copie du bail commercial.
- Déposer le formulaire 3519-SD pour obtenir le remboursement de la TVA, en joignant toutes les pièces justificatives.
- Effectuer les déclarations périodiques de TVA (CA12 ou CA3) selon le régime choisi, en respectant les échéances fiscales.
Avantages financiers et conseils pratiques
- La récupération de la TVA vous permet d’alléger le coût d’acquisition de 20 %, ce qui peut être utilisé pour réduire votre emprunt immobilier ou financer l’achat du mobilier.
- En VEFA, les droits de mutation (frais de notaire) sont réduits à 0,715 % du prix HT, comparé à 5-6 % dans l’ancien, ce qui renforce l’intérêt du neuf.
- La gestion locative confiée à un professionnel simplifie la gestion courante et assure le respect des conditions pour la récupération de la TVA.
- Le recours à un expert-comptable spécialisé LMNP est fortement conseillé pour éviter les erreurs, optimiser la fiscalité et sécuriser les déclarations.
Achat de neuf en VEFA et LMNP (Récupération de TVA, Frais de notaire réduis)
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