Règles de récupération de la TVA sur le loyer commercial

La location immobilière n’est pas une activité soumise à la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) par nature. Ainsi, les baux de locaux d’habitation ne donnent pas lieu à la perception de la TVA. Il existe certaines exceptions et options en matière de location immobilière destinée à l’exercice d’une activité professionnelle.

Principes généraux : local nu et local équipé

En principe, le bail d’un local commercial ou d'un local professionnel non équipé se réalise sans TVA : aucune TVA facturée au locataire, aucune récupération de TVA par le locataire et aucune récupération de TVA sur les dépenses pour le bailleur. L’assujettissement à la TVA dépend en premier lieu de la nature du bien loué.

Par opposition, la location de locaux équipés donne lieu à l’application de la TVA de plein droit. Pour les locations commerciales, la jurisprudence administrative considère qu'un local équipé de manière significative relève d'une prestation complexe soumise à TVA.

Local commercial loué nu : l’article 261 D du Code général des impôts (CGI) exonère de TVA la location nue.
Local commercial loué équipé : la location d’un local professionnel équipé engendre l’application d’une TVA obligatoire sur le loyer.

Pour cela, le local doit comporter des équipements et des aménagements nécessaires à l’exercice de l’activité comme du mobilier professionnel, des installations techniques (cuisine, chambre froide, etc.), du matériel ou un agencement spécifique à une activité professionnelle. Peu importe que le locataire utilise effectivement en pratique ces équipements.

L’option pour l’assujettissement à la TVA : modalités et formalités

Vous pouvez en revanche choisir l’option pour l’assujettissement à la TVA. Mais pourquoi soumettre le loyer de votre local commercial à la TVA ? Evidemment, il peut être judicieux d’y réfléchir avant de mettre en location votre local commercial car l’assujettissement à la TVA est une option qui est loin d’être dénuée de sens dans certains cas.

Pour être assujetti à la TVA, l’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse. A noter : l’option peut être formulée même en l’absence de bail. Ainsi vous n’avez pas à attendre l’achèvement du local, ni à attendre la location effective de celui-ci. Vous pouvez même formuler l’option avant d’en être propriétaire. Pour faire valoir l’option, celle-ci est à adresser au service des impôts territorialement compétent par lettre simple.

L’option couvre une période minimale de 8 ans et 1 mois. L’option est propre à chaque bien immobilier, ce qui signifie que le bailleur de plusieurs immeubles peut décider de ne soumettre à la TVA que les loyers de certains d’entre eux. Elle doit revêtir la forme d’une déclaration écrite adressée au service des impôts territorialement compétent.

Un simple changement d’activité ne remet pas en cause la validité de l’option, sauf si le locataire n’utilise plus les locaux pour son activité. De même, le changement de locataire est sans effet sur l’option, à condition, lorsque ce locataire n’est pas assujetti à la TVA, que le nouveau bail contienne la clause requise.

Durée et portée

L’option couvre une période minimale de 8 ans et 1 mois (précision administrative classique).
L’option doit être notifiée au service des impôts territorialement compétent par lettre simple.
L’option peut être limitée à un bien en particulier ; elle s’apprécie par opération de location.

Obligations de facturation et mention dans le bail

Si vous prévoyez l’assujettissement à la TVA, il ne suffit pas d’indiquer le loyer avec la TVA sur le bail. Il est donc indispensable lors de la rédaction du bail de préciser, en cas d’option pour la TVA, que le loyer est assujetti à la TVA. A titre d’exemple, cette clause pourrait être rédigée de la manière suivante :

« Le loyer ci‑dessus stipulé est assujetti à la TVA au taux légalement en vigueur à la date d’exigibilité de chaque échéance et payable en même temps que le loyer. Le Preneur s’oblige en conséquence à payer au Bailleur, en sus du loyer, le montant de la TVA calculé sur l’intégralité des loyers et charges. »

La Cour de cassation a précisé par un arrêt du 12 septembre 2024 que le preneur peut se faire rembourser la TVA indûment versée à son bailleur lorsque le bail ne mentionnait pas que le loyer était majoré de la TVA. Sans preuve du bailleur d’avoir opté pour l’assujettissement des loyers à la TVA, celui‑ci ne peut percevoir les loyers majorés de la TVA.

Taux applicable, base d’imposition et calcul

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 % selon l’article 278 du CGI. Le taux de TVA en matière de location immobilière est de 20 %. La base d’imposition comprend, selon l’article 266-1 du CGI : le loyer principal, les charges refacturées (si elles sont comprises dans le bail commercial), les provisions sur charges (avec une régularisation ultérieure) et les accessoires du loyer (stockage, parking, etc.). Sont exclus : les taxes et impôts récupérés pour leur montant exact et les dépôts de garantie tant qu'ils sont remboursables.

Exemple de calcul : un bail commercial comporte un loyer principal 3 000 € HT/mois, un parking 200 € HT/mois et une provision sur charges 500 € HT/mois. La base de calcul mensuel est 3 700 €. La TVA est alors de 3 700 * 20 % = 740 €. Soit un total TTC facturé de 4 640 €.

Récupération de la TVA par le locataire : conditions et limites

Le locataire peut récupérer la TVA sur son loyer s'il remplit toutes les conditions suivantes, conformément aux articles 271 et suivants du CGI : être assujetti à la TVA ; utiliser le local pour une activité soumise à TVA ; disposer d’une facture conforme mentionnant la TVA. La récupération s’effectue alors sur la déclaration CA3 de TVA, qu’elle soit mensuelle ou trimestrielle ou lors de la déclaration annuelle CA12.

En tant que micro-entrepreneur, vous êtes en franchise de base de TVA par défaut, que vous soyez propriétaire ou locataire. Si vous optez pour la TVA tout en étant micro-entrepreneur, votre situation devient similaire à celle de tout assujetti à la TVA. Si vous êtes en franchise de TVA, vous n’avez aucun intérêt à proposer un loyer commercial avec TVA ou à souscrire un loyer commercial avec TVA.

Activités mixtes et récupération prorata

Si vous exercez une activité mixte composée d’opérations taxables et d'opérations exonérées, vous récupérez la TVA au prorata (article 212 de l'annexe II du CGI). Exemple : un cabinet médical en secteur 1 est exonéré de TVA et loue des locaux pour des formations soumises à TVA. Si 30 % de l’activité relève d’opérations soumises à TVA, et que le loyer TTC est 2 400 € (2 000 € + 400 € de TVA), la TVA récupérable = 400 * 30 % = 120 €, soit un coût total du loyer mensuel de 2 280 €.

Bon à savoir : si le bail prévoit que le locataire réalise des travaux, il peut alors récupérer la TVA, quel que soit le régime de TVA du loyer (article 271-II du CGI).

Avantages et inconvénients de l’option pour la TVA

Pour le bailleur

Avantages : récupération de la TVA sur les charges et travaux, meilleure attractivité auprès des locataires assujettis, possibilité de récupérer la TVA payée lors de la construction ou de l’achat du bien immobilier.
Inconvénients : durée de l’engagement (9 ans souvent mentionnée pour les options reconductibles), complexité administrative et fiscale, risque accru de contrôle fiscal, obligation d’émettre des factures avec TVA et tenir une comptabilité adaptée.

Pour le locataire

Avantages : coût neutre si le locataire est assujetti et récupère la TVA payée, pas de distorsion de concurrence.
Inconvénients : décalage de trésorerie entre paiement de la TVA et sa récupération, surcoût de 20 % si le locataire n’est pas assujetti.

Bail commercial : Qu'est-ce que c'est ?

Cas particuliers et règles complémentaires

La possibilité d’opter pour la TVA ne vise que les locaux à usage professionnel loués pour les besoins de l’activité du locataire, le bien immobilier devant être loué nu pour que l’option s’applique.
Lorsque le bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier peut exercer l’option pour le paiement de la TVA.
La location d’emplacement de stationnement de véhicules est une location nue mais soumise à TVA de plein droit.
La location de biens immobiliers à usage d’habitation est exonérée de TVA. Dans les cas des résidences séniors et des résidences services type appart‑hôtel, la TVA est due d'office, il n'y a pas d'option à formuler.
En cas de cession d'un immeuble ayant fait l'objet d'une option pour la TVA, le bailleur doit reverser une partie de la TVA déduite sur les travaux selon un coefficient de révision (article 207 de l'annexe II du CGI).

Déclaration et régime de TVA

Pour déclarer votre TVA, vous devez centraliser la totalité des recettes provenant de vos locations sur une seule déclaration. Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

En fonction du montant du loyer, il peut devenir pertinent de passer à une TVA mensuelle ou trimestrielle pour optimiser la trésorerie de son entreprise. Avec une déclaration annuelle, la TVA n’est récupérée qu’une fois par an.

Exemples pratiques et conséquences judiciaires

Exemple : Loyer 2 000 € HT → TVA 20 % = 400 € → Total TTC 2 400 €. Sans option pour la TVA, le loyer facturé au locataire est de 2 000 € et le bailleur ne collecte et ne reverse aucune TVA à l’État. Le locataire ne peut récupérer aucune TVA et le bailleur ne peut pas non plus récupérer la TVA sur ses charges. Avec la TVA, le bailleur collecte 400 € de TVA et peut déduire la TVA versée sur ses charges, travaux, etc. Pour le locataire, s’il est assujetti à la TVA, il paie 2 400 € mais récupère 400 € sur sa TVA à reverser.

Par un arrêt du 12 septembre 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation précise que le preneur peut se faire rembourser la TVA indûment versée à son bailleur lorsque le bail ne mentionnait pas que le loyer était majoré de la TVA. Dans cette affaire, la Cour de cassation confirme que sans preuve du bailleur d’avoir opté pour l’assujettissement des loyers à la TVA, celui‑ci ne peut percevoir les loyers majorés de la TVA. Dans le cas contraire, le preneur pourrait exercer une action en répétition de l’indu afin de demander la restitution de la TVA versée dans la limite de la prescription quinquennale.

Exemple de récupération partielle

Paramètre	Valeur
Loyer HT	2 000 €
TVA (20 %)	400 €
Part d'activité taxable	30 %
TVA récupérable	120 €
Coût net pour le locataire	2 280 €

Bon à savoir : l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 modifie la codification des articles relatifs à la TVA. A compter du 1er septembre 2026, les articles changent mais le contenu reste intact.

Conseils pratiques

Réfléchissez à l’option pour la TVA avant d’acheter ou de construire un local commercial si vous avez payé de la TVA lors de l’acquisition ou de la construction : le bailleur peut avoir intérêt à opter pour la TVA s’il a acquitté de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien ; dans ce cas, il peut récupérer tout ou partie de la TVA ainsi payée.
Précisez impérativement la clause d’assujettissement à la TVA dans le bail pour éviter tout litige ultérieur et permettre au locataire d’exercer son droit à déduction.
Vérifiez le régime de TVA de votre locataire avant d’opter : si le locataire n’est pas assujetti, il supportera le surcoût et pourra demander restitution en cas d’absence d’option formelle.
Centralisez la totalité des recettes provenant de vos locations sur une seule déclaration de TVA adaptée (CA3 mensuelle/trimestrielle ou CA12 annuelle) selon vos volumes et optimisez votre trésorerie en conséquence.
Si vous êtes en franchise de TVA (micro‑entrepreneur), l’option n’a généralement pas d’intérêt.

Si vous souhaitez conclure et rédiger un bail commercial, vous pouvez solliciter l’aide d’un professionnel tel que LegalPlace : LegalPlace vous propose une solution simple, rapide et efficace pour la rédaction d’un bail commercial.

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