TVA et Travaux Immobiliers en SCI : Conditions et Taux Applicables

La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation, inclus dans le prix de vente payé par le consommateur final. En principe, une Société Civile Immobilière (SCI) n'est pas soumise à la TVA, car elle n'a pas d'activité commerciale. Cependant, il existe des situations spécifiques où la TVA peut s'appliquer ou être optionnelle.

Cet article vise à éclaircir les conditions d'application de la TVA pour les travaux immobiliers réalisés par une SCI, en abordant les différents taux de TVA, les critères d'éligibilité et les démarches administratives.

SCI et TVA : ce que tout investisseur immobilier doit savoir !

Quand une SCI est-elle assujettie à la TVA ?

La SCI est assujettie à la TVA dans trois cas liés au type de location que vous proposez :

Vous louez un local aménagé pour un usage professionnel, en ayant investi par exemple dans des bureaux tout équipés ;
Vous proposez un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (par exemple, ménage, petit-déjeuner et wifi pour un appart-hôtel) ;
Vous louez des places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.

Dans tous ces cas de figure, votre SCI doit collecter la TVA sur les loyers et peut la récupérer sur ses dépenses : c’est le principe de l’assujettissement.

À l’inverse, si vous louez un appartement ou une maison vide (on dit « nu » dans le jargon) pour de l’habitation, votre SCI est exonérée de TVA. Même chose si vous louez un bien meublé pour de l’habitation sans proposer au moins trois services en plus.

Bien entendu, si vous ne facturez pas de TVA à vos locataires, vous ne pouvez pas non plus la récupérer sur vos achats ou vos travaux : c’est le principe de la franchise en base.

Il existe des situations où vous avez le choix d’opter ou non pour la TVA. C’est par exemple le cas pour :

les locaux nus à usage professionnel ;
les biens mixtes (par exemple, un immeuble avec des bureaux et des appartements) ;
les biens à usage agricole.

Si vous décidez que la SCI est assujettie à la TVA dans ces cas-là, n’oubliez pas de le mentionner dans le bail commercial que vous signez avec votre locataire.

Les différents régimes de TVA applicables à une SCI

Il existe différents régimes de TVA applicables à une SCI :

Franchise en base
TVA simplifiée
TVA classique

La franchise en base

La franchise en base vous permet d’être exonéré de TVA si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain seuil. Pour les SCI qui se lancent dans la location immobilière, ce seuil est fixé à 91 900 € hors taxes.

La franchise en base s’applique automatiquement pour votre première année d’activité, à condition que le chiffre d’affaires de la SCI ne dépasse pas 101 000 €. Si vous dépassez ce montant en cours d’année, vous sortirez immédiatement du régime de franchise en base et devrez commencer à vous acquitter de la TVA.

Avantages de la franchise en base pour une SCI :

Simplicité de gestion
Économies
Plus de flexibilité

Limites de la franchise en base :

Vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur vos achats ou travaux.

La TVA simplifiée

La TVA simplifiée est un régime fiscal spécial conçu pour alléger la charge administrative des entreprises, à commencer par les SCI. Pour pouvoir choisir la TVA simplifiée, votre société civile immobilière doit remplir trois conditions :

Avoir un chiffre d’affaires annuel qui se situe entre 91 900 € et 840 000 € ;
Que la TVA due soit inférieure à 15 000 € par an ;
Avoir choisi cette option dès la création de la société.

Avantages de la TVA simplifiée pour une SCI :

Gain de temps
Meilleure gestion de trésorerie
Simplicité

La TVA classique

Les SCI concernées par la TVA classique sont celles :

Dont le chiffre d’affaires dépasse 840 000 € hors taxes;
Qui sont exclues du régime simplifié;
Qui ont choisi ce régime à la création de la société civile immobilière.

Dans ce cas de figure, la société doit faire une déclaration en ligne dès le mois qui suit ses premières rentrées d’argent, et tous les mois par la suite.

Si votre TVA nette due est inférieure à 4 000 € par an, vous pouvez opter pour une déclaration trimestrielle.

L’assujettissement à la TVA classique peut paraître contraignant, mais il a ses avantages, surtout pour une SCI à vocation professionnelle. Vous pouvez déduire la TVA sur vos achats et vos investissements (travaux, entretien des locaux, etc.). C’est un atout aux yeux des entreprises locataires pour les locations commerciales, puisqu’elles peuvent récupérer la TVA payée.

Taux de TVA applicables aux travaux en SCI

Si vous envisagez d’entreprendre des travaux dans les biens possédés par votre SCI, sachez que vous pouvez bénéficier, sous conditions, de taux de TVA réduits.

Les travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits sous certaines conditions. Le taux peut être de 5,5 % ou de 10 % en fonction de la prestation réalisée. Les travaux de rénovation qui concernent des logements locatifs sociaux peuvent également bénéficier d'un taux réduit.

Lorsque des travaux sont réalisés sur certains types de locaux, il est possible que ces prestations de services soient soumises à un taux réduit de TVA.

Le local doit remplir les conditions suivantes :

Il doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans.
Il doit être destiné à être affecté ou être affecté à un usage d'habitation.

TVA normale à 20 %

La plupart des transactions effectuées par une société civile immobilière sont soumises à une TVA au taux normal de 20 %. C’est le taux par défaut pour les travaux et prestations liés à votre patrimoine immobilier.

TVA à taux réduit de 10 %

Le taux de TVA à 10 % s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement de vos biens immobiliers. Toutefois, quelques conditions s’imposent :

Votre immeuble, logement ou local doit avoir plus de deux ans d’âge.
Les travaux doivent être facturés directement à la SCI par le professionnel.
Le taux de 10 % ne s’applique pas aux travaux de construction, de reconstruction ou aux agrandissements.

Il concerne notamment les travaux suivants :

Travaux d'urgence portant sur une chaudière collective ou sur un ascenseur.
Travaux permettant l'alimentation en eau d'un immeuble à usage d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
Travaux d'évacuation des eaux pluviales
Travaux de clôture, pose d'un portail
Travaux d'avancées de toit (pergolas, auvent, marquise...) qui couvrent des surfaces attenantes à la construction déjà existante.

La part des travaux qui correspond à la fourniture d'équipements ménagers, de mobiliers ou l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux de remplacement d'un système de chauffage ou d'ascenseur n'est pas soumise au taux réduit. C'est également le cas lorsque les travaux concernent l'installation de sanitaire ou d'un système de climatisation.

TVA à taux très réduit de 5,5 %

Si vous avez à cœur de rendre un bien compatible avec les nouvelles normes écologiques ou si vous louez un logement (sous certaines conditions), vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA ultra réduit à 5,5 %.

Plus concrètement, celui-ci s’applique :

aux travaux d’amélioration de la performance énergétique (isolation thermique, installation d’équipements économes en énergie, systèmes qui utilisent des énergies renouvelables, etc.) ;
aux locations de logements pour habitation principale ou usage mixte (habitation + professionnel), ainsi qu’aux locations de locaux nus à usage professionnel.

Cela concerne les prestations de rénovation énergétique suivantes :

L'isolation thermique
Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux, les systèmes de ventilation mécanique simple flux hygroréglable et les systèmes de ventilation hybride hygroréglable
Le calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire
Les appareils de régulation de chauffage permettant le réglage manuel ou automatique et la programmation des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
Les appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage ou d'eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d'une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur
Les brasseurs d'air plafonniers fixes
Les prestations d'entretien et de réparation des chaudières à très haute performance énergétique.

Si vos travaux sont importants au point de rendre votre bien immobilier « comme neuf » (sur le plan fiscal, notamment), vous ne pouvez pas profiter de ce taux réduit.

Comment savoir si une SCI est assujettie ou exonérée de TVA ?

En premier lieu, sachez que votre société civile immobilière est soumise à la TVA dans trois cas liés au type de location que vous proposez :

Vous louez un local aménagé pour un usage professionnel, en ayant investi par exemple dans des bureaux tout équipés ;
Vous proposez un bien meublé avec au moins 3 prestations accessoires (par exemple, ménage, petit-déjeuner et wifi pour un appart-hôtel) ;
Vous louez des places de stationnement, sauf si elles sont rattachées à un logement exonéré de TVA.

Attention, car il existe des situations où vous avez le choix d’opter ou non pour la TVA. C’est par exemple le cas pour :

les locaux nus à usage professionnel ;
les biens mixtes (par exemple, un immeuble avec des bureaux et des appartements) ;
les biens à usage agricole.

Comment la SCI peut-elle être assujettie à la TVA ?

Si vous souhaitez que votre société civile immobilière soit assujettie à la TVA, le processus est assez simple. Commencez par adresser une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend votre SCI, sans oublier d’y joindre une copie du bail commercial ou professionnel.

L’option prendra effet le premier jour du mois suivant la réception de votre demande par le SIE.

Si votre SCI possède plusieurs immeubles, vous devrez faire une demande pour chaque bien que vous souhaitez assujettir à la TVA. En effet, chaque immeuble est traité séparément.

En optant pour la TVA, même pour un seul bien, vous engagez votre SCI à long terme. Vous devrez rester dans ce régime fiscal pendant au moins 9 ans. Ce n’est qu’à partir du 1er janvier de la 9e année civile suivant votre demande que vous pourrez éventuellement renoncer à cette option.

Déclaration et paiement de la TVA en SCI

Les SCI qui réalisent des locations soumises à TVA doivent, comme tout redevable, faire des déclarations de TVA. En contrepartie, la TVA ayant grevé les achats est déductible, ce qui est particulièrement intéressant en cas d’achat d’immeubles soumis à la TVA immobilière.

Comment déclarer la TVA en SCI ?

Si vous relevez du régime réel normal ou du mini-réel, la TVA mensuelle ou TVA trimestrielle est à déclarer à l'aide du formulaire Cerfa n° 3310-CA3, plus familièrement connu sous le nom de Cerfa CA3. Pour la déclaration annuelle d'un assujetti au régime simplifié, vous devez remplir le Cerfa n° 3517-S-CA12, en complément des télédéclarations des deux avis d’acomptes semestriels, effectuées à travers la déclaration n° 3514-SD.

Il existe deux téléprocédures disponibles pour déclarer et payer votre TVA sur impots.gouv :

EFI (échange de formulaires informatisés)
EDI (échange de données informatisées)

Quand et comment payer la TVA en SCI ?

Le paiement de la TVA en SCI se fait généralement en deux temps : un premier acompte est versé en juillet, correspondant à 55 % de la taxe due l'année précédente, et un second acompte est versé en décembre. La SCI doit ensuite télétransmettre au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai, une déclaration CA12 présentant l’ensemble des opérations concernées relative à l’année civile précédente.

Pour effectuer ces démarches, vous devez vous connecter à l'espace professionnel de votre SCI sur le site des impôts. Les déclarations et paiements de la TVA doivent être faites spontanément par le déclarant, et sont transmises par voie dématérialisée.

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