Statut juridique de la copropriété de la résidence "Les Vignes"

Le régime juridique de la copropriété permet la répartition de la propriété d'un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Le statut de la copropriété est un ensemble des règles prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967. Il s’applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Obligation et portée du régime de copropriété

Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété lorsque l’immeuble appartient à plusieurs propriétaires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels. La plus grande partie des règles sont impératives mais les copropriétaires peuvent déroger à certaines d’entre elles (par exemple la définition des parties privatives ou communes).

Le lot et ses composantes

Un lot comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : une partie privative (les pièces du logement par exemple) : parties réservées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé ; et une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (parties affectées à l’usage de tous les copropriétaires : les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc). Ces deux éléments, parties privatives et quote-part des parties communes, forment un lot indivisible.

À défaut de dispositions contraires dans le règlement de copropriété, les parties privatives et communes sont définies par la loi de 1965 (articles 2 et 3).

Le règlement de copropriété : contenu et modifications

Le règlement de copropriété est obligatoire. Il constitue le contrat qui lie tous les copropriétaires et doit respecter les dispositions impératives de la loi de 1965. Il a pour objet de déterminer notamment : la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance (par exemple : l’exercice des professions libérales est-il autorisé ?) ; les règles de vie qui régissent la copropriété (exemple : le changement des fenêtres est-il libre ?) ; les règles qui fixent le fonctionnement des assemblées générales ou encore la répartition des charges communes.

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Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives. L’assemblée générale procède aux adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de la publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel). Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Toutes les modifications du règlement de copropriété doivent être votées en assemblée générale. Selon l’objet de la modification, les règles de majorité varient. Ainsi, par exemple la répartition des charges ou la destination de l’immeuble doivent être modifiées à l'unanimité des copropriétaires (sauf exception).

État descriptif de division et publicité foncière

Il s’agit d’un document obligatoire destiné à identifier et numéroter les lots pour la publicité foncière. Pour pouvoir être publié, il doit être rédigé par un notaire.

Destination de l’immeuble, usage et affectation des lots

La destination de l’immeuble, prévue par le règlement de copropriété, est une notion clé qui vise à définir l’usage autorisé des lots de copropriété. Il est ainsi possible de prévoir un usage exclusif d’habitation ou mixte d’habitation et commercial ou encore interdire ou autoriser les activités libérales, les activités de restauration... Le niveau de standing de l’immeuble est un élément important dans la détermination de cette destination.

Chaque lot a une affectation : habitation, profession libérale, commerciale, cave etc.. Le changement d’affectation ou d’usage par un copropriétaire est possible dès lors qu’il respecte la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. En revanche l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété car non conforme à sa destination est illicite. Enfin une clause restreignant les droits des copropriétaires sur leur lot doit être justifiée par la destination de l’immeuble.

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Exercice d'une profession libérale et domiciliation

Il faut consulter le règlement de copropriété pour savoir si cet exercice est autorisé. Cependant, la simple domiciliation administrative du siège social d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Il est également possible d'établir le siège social d’une société au domicile de son représentant légal, mais seulement en ce qui concerne son dirigeant (PDG ou gérant par exemple). Si une disposition contractuelle ou législative s'oppose à la domiciliation du siège social d'une personne morale au domicile de son dirigeant, cette domiciliation reste possible pour une durée maximale de 5 ans. Le dirigeant devra préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son immatriculation et informer, par LR avec AR, le propriétaire des locaux. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire.

Location meublée de tourisme

La location meublée touristique (exemple Airbnb) en copropriété est encadrée par loi de 1965, le Code du tourisme et par le règlement de copropriété. Avant de louer en meublé, vérifiez par conséquent que le règlement l’autorise. La loi Le Meur du 19 novembre 2024, a récemment modifié la loi de 1965 afin de permettre aux copropriétés de s’opposer à la location meublée touristique. Ainsi, depuis le 21 novembre 2024 : Tout nouveau règlement de copropriété doit mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location meublé de tourisme (art 8-1-1de la loi du 10 juillet 1965). Tout copropriétaire qui loue en meublé de tourisme sont lot et qui a déclaré sa location à la mairie doit en informer le syndic. Ce dernier en informe ensuite les copropriétaires en assemblée générale (art 9-2 de la loi de 1965).

La modification du règlement de copropriété existant, pour y inclure une interdiction de location meublée de tourisme est désormais possible à la majorité des deux tiers (article 26), et non plus seulement à l’unanimité. Attention toutefois, cette possibilité ne concerne que certains lots (lots d’habitation autres que résidence principale) et certaines copropriétés (dont le règlement contient déjà des restrictions quant aux activités commerciales (art 26 d de la loi de 1965). Bon à savoir : le 19 mars 2026 le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la constitution la loi permettant au syndicat de copropriété de s’opposer à la mise en location de résidences secondaires en meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité comme c’était le cas auparavant (décision N°2025-1186 QPC).

La copropriété dans une résidence de tourisme : spécificités et enjeux

L’article D321-1 du code du tourisme définit une résidence de tourisme comme « un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Depuis le 1er juillet 2019, ces résidences de tourisme sont classées en 5 catégories.

Trois formes juridiques peuvent coexister : monopropriété, « multipropriété » (droit de jouissance à temps partagé) et copropriété telle qu’elle est prévue par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ainsi et par exemple, dès les prémisses de la notion de copropriété, on découvre qu’aux organes habituels de cette dernière (syndic, conseil syndical et syndicat des copropriétaires) vient s’ajouter l’exploitant professionnel. Cette question est d’autant plus pertinente que ces copropriétés se singularisent par des prestations et équipements que les copropriétés « classiques » ne connaissent pas. Il est donc évident que les règles propres à la copropriété doivent, souvent, être adaptées afin de tenir compte de ces différences.

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Pour les rédacteurs du statut de la copropriété, la destination de l’immeuble est une notion qui regroupe les caractéristiques physiques, juridiques, contractuelles et sociales de l’immeuble justifiant l’intérêt qu’ont eu les copropriétaires lors de leur achat. Elle se compose essentiellement des mentions et stipulations du règlement de copropriété et des autres documents de la copropriété mais comprend également tout ce qui définit l’immeuble dans un sens large (qualité de l’architecture de l’immeuble, de ses matériaux de construction, de la qualité des espaces communs et des parties privatives, des services et équipements collectifs (espaces verts, piscine, tennis…), de son cadre de vie (quartier populaire ou résidentiel…)). Notons qu’elle n’est pas figée et peut évoluer puisque tant les changements physiques de l’immeuble que ses conditions d’occupation et l’évolution de son environnement direct influent sur sa définition. C’est ici que se situe la principale difficulté.

En effet, dans le cas particulier des résidences de tourisme, le déclassement de la résidence ou la cessation de cette activité sont à l’origine d’un important contentieux. Il est ainsi fréquent de croiser d’anciennes résidences de tourisme dans lesquelles cette activité ne peut plus être exercée faute d’exploitant ou d’aménagements idoines. Il est donc fortement recommandé aux rédacteurs des règlements de telles copropriétés de stipuler que l’immeuble a une destination principale d'habitation et constitue une résidence de tourisme classée au sens des articles D. 321-1 et D. 321-2 du Code du tourisme.

Répartition et nature juridique des locaux collectifs

La nature juridique de ces parties de l’immeuble en copropriété a longtemps été sujette à discussion. Fallait-il en faire des lots de copropriété cédés à l’exploitant commercial avec le risque que ces équipements et locaux collectifs ne soient plus entretenus dès que cet exploitant aurait perdu intérêt dans la commercialité de la résidence ? La Loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté, par son article 58, une réponse claire en précisant que, pour les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014, « les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs au sens de l’article D321-1 du code du tourisme, ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires. L’entretien de ces locaux pourra alors être temporairement confié par le juge au syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire, qui en est propriétaire, reste alors redevable des charges engagées par le syndicat. Si la carence du propriétaire est avérée, le juge pourra constater l’abandon et ces locaux à usage collectif pourront devenir propriété indivise du syndicat des copropriétaires après paiement d’une juste et préalable indemnité fixée par le juge et versée au précédent propriétaire.

En droit de la copropriété, les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, et plus largement leurs lots, sont comparables à ceux d’un propriétaire ordinaire. Un copropriétaire est ainsi, en principe, libre de céder, louer, son lot.

Organes de la copropriété et fonctionnement

Le syndicat des copropriétaires

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat est une personne morale qui peut avoir des dettes et des créances. Il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes : un locataire, par exemple, peut soulever la responsabilité du syndicat en cas de mauvais entretien des parties communes qui lui porterait préjudice.

Tout syndicat doit être immatriculé au Registre national d’immatriculation. L’immatriculation est faite par le syndic ou le notaire. Le syndicat a pour objet la conservation, l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes : il a donc pouvoir de faire des travaux nécessaires, d’agir en justice, de désigner ou révoquer le syndic.

Le conseil syndical

Au sein du syndicat des copropriétaires, les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée à la majorité absolue. Sauf exception, ce conseil syndical est obligatoire. Le règlement de copropriété prévoit le nombre de conseillers, la durée de leur mandat (maximum trois ans), les suppléants etc... Il a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion : il participe également à l'élaboration de l’ordre du jour des assemblées générales. Le président du conseil syndical peut procéder à la convocation de l’assemblée générale lorsqu’après avoir mis en demeure le syndic, celui-ci ne réagit pas dans les 8 jours suivants (article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

L’assemblée générale

Le syndicat se réunit obligatoirement chaque année en assemblée générale. Les règles qui déterminent le fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée sont pour la plupart prévues par la loi et sont impératives (le règlement de copropriété ne peut pas y déroger). Lors d’une Assemblée générale, les copropriétaires peuvent se prononcer : sur l’élection les membres du conseil syndical parmi les copropriétaires ; sur les comptes de l’année passée ; sur le quitus à donner au syndic ; sur le budget prévisionnel de l’année future, c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun ; sur la provision pour fonds de travaux (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots) ; sur la reconduction du syndic dans ses fonctions ou son changement ; sur le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises ; sur les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, etc. ; sur la modification du règlement de copropriété lorsque la loi change ou lorsqu'un copropriétaire le demande. Par exemple pour la division d’un lot de copropriété ou la réunion de deux lots en un. L'intervention d’un notaire et d’un géomètre sera nécessaire. ; sur l’accord sollicité par un copropriétaire pour effectuer des travaux qui impactent les parties communes (percement d'un mur porteur) ou l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon). La demande d'autorisation doit être transmise au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

Majorités et prise de décision

Les décisions peuvent être prise : À la majorité simple, c’est à dire la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (dite majorité de l'article24) : par exemple pour des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées. À la majorité absolue, c’est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents) (dite majorité de l’article 25) : par exemple pour la désignation ou révocation du syndic. À la double majorité, c’est à dire à la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires (dite la majorité de l’article 26) : par exemple pour la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance des parties communes. À l’unanimité pour les décisions les plus graves, par exemple pour changer la destination de l’immeuble.

Convocation et exécution des décisions

Par principe l’AG est convoquée par le syndic. En cas d’empêchement de ce dernier, le président du conseil syndical peut convoquer une AG appelée à désigner un nouveau syndic (art. 18 de la loi de 1965). La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (sauf clause contraire du règlement de copropriété). L'assemblée générale des copropriétaires est dans ces 2 cas valablement convoquée par le président du conseil syndical après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes : le syndic (professionnel ou bénévole), le conseil syndical.

Le syndic de copropriété : rôle et désignation

Le syndic de copropriété est l’organe qui exécute et fait respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions de l’assemblée générale : il recouvre les charges, paie les dépenses, assure l’entretien courant de l’immeuble. En cas d’urgence il fait les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le syndic est obligatoire, il est désigné par les copropriétaires en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Petites copropriétés : régime dérogatoire

Afin de mieux répondre aux spécificités des petites copropriétés (au plus 5 lots et celles dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15.000 euros), l’ordonnance du 30 octobre 2019 a instauré pour elles des règles de fonctionnement dérogatoires : le conseil syndical n’est pas obligatoire, les obligations comptables sont allégées, certaines décisions peuvent être prises en dehors de l’assemblée générale, par consultation écrite ou en réunion mais sans convocation. Bon à savoir : l’ordonnance du 30 octobre 2019 a prévu d’autres dispositions spécifiques pour les copropriétés comportant deux copropriétaires (art. 41-13 à 41-23 de la loi de 1965). Par exemple, les décisions relevant de la majorité de l’article 24 peuvent être prises par le copropriétaire qui détient la majorité des voix.

Diagnostic technique global (DTG)

Le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG. Pour les autres copropriétés, la réalisation (ou non) de ce diagnostic qui a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les 10 années à venir doit obligatoirement être soumise à un vote en assemblée générale.

Aspects locatifs et charges dans les résidences de tourisme

Le législateur en a tenu compte et a ainsi adopté plusieurs textes devant protéger ce bailleur/copropriétaire particulier. En l’absence de disposition légales, c’était la liberté contractuelle qui s’imposait en la matière. La précision des stipulations du bail commercial était donc essentielle. Il en était de même dans le cas précis d'un bail commercial stipulant une prise en charge exclusive par preneur de « l'ensemble des charges de copropriété » de l'immeuble au sein duquel se situait le local commercial.

L’article 606 du code civil définit les travaux de grosses réparations comme étant ceux qui affectent « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. […] les digues et les murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. La jurisprudence en la matière protège le locataire commercial. Ainsi, il semble que ce dernier se trouve désormais exonéré de participer aux charges de copropriété relatives aux gros travaux devant être réalisés dans les parties communes de la résidence de tourisme.

La précision des stipulations du bail commercial et la rédaction précise, par le notaire, de la clause de destination de l’immeuble est essentielle. Comment déterminer les 70% en question ? D’évidence, et hormis de très rare cas bien précis (lots destinés à héberger les employés de la résidence, copropriétés complexes composées de plusieurs bâtiments) une telle précision ne peut que conduire au litige. En tout état de cause, la rédaction précise, par le notaire, de la clause de destination de l’immeuble est essentielle.

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