Exonération d'Impôt sur la Vente de la Résidence Principale en France

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un logement est en principe taxée. Toutefois, il existe de nombreux cas d'exonération d'impôt. L'imposition de la plus-value immobilière dépend du statut du logement : résidence principale ou secondaire.

Qu'est-ce que la Plus-Value Immobilière ?

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (ou la valeur déclarée dans le cadre d'une donation ou d'une succession). Un propriétaire qui réalise une plus-value lors de la vente d'un bien immobilier est donc a priori imposé sur le gain qu'il obtient entre le prix de vente et le prix d'acquisition.

Si vous vendez une maison, un appartement, ou tout bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel vous l'avez acheté, vous réalisez ce que l'on appelle une plus-value immobilière. Or, la plus-value immobilière est en principe taxée... et cette imposition peut « faire peur », notamment à ceux qui ont un nouveau projet d'acquisition.

Toutefois, il ne faut pas oublier :

que le calcul de la taxation prend en compte de nombreux paramètres qui viennent minorer l'imposition finale ;
que l'essentiel des ventes se trouve exonéré de taxation.

Fiscalité Plus Value Immobilière : Calcul et Exonération

En effet, les cas d'exonération recouvrent une multitude d'hypothèses, permettant à une majorité de vendeurs d'échapper à l'impôt.

Taxation de la Plus-Value Immobilière (sauf cas d'exonération)

La loi pose un principe : les plus-values réalisées par les particuliers lors de la vente d'un bien immobilier bâti (un logement, un parking, une cave) ou non bâti (un terrain à bâtir) :

sont passibles de l'impôt sur le revenu ;
sont assujettis aux prélèvements sociaux.

La taxation de la plus-value immobilière se décompose en plusieurs parties :

L'impôt sur le revenu : Les plus-values immobilières sont passibles de l'impôt sur le revenu (article 150 U du Code général des impôts) ; l'imposition est établie au taux proportionnel de 19 %. L'application d'abattements qui se cumulent chaque année aboutit à ce que la plus-value ne soit plus soumise à l'impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans de détention.
Les prélèvements sociaux : Les plus-values immobilières sont assujetties aux prélèvements sociaux sur les produits de placement suivants : la CSG au taux de 9,2 % (article L136- 7 du Code de la Sécurité sociale) ; la CRDS au taux de 0,5 % (articles 16 et 19 de l'ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996) ; le prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % (article 235 ter du Code général des impôts). La plus-value immobilière est donc assujettie aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %.

Si le vendeur réalise une plus-value immobilière nette imposable, c'est-à-dire après abattement pour durée de détention, supérieure à 50 000 €, il doit supporter une taxe supplémentaire dont le calcul varie selon l'ampleur de la plus-value.

Abattement pour Durée de Détention

Le taux global d'imposition, 36,2 % (19 + 17,2), et l'éventuelle surtaxe s'appliquent après un abattement pour durée de détention. En clair, chaque année de possession du bien fait diminuer l'assiette de l'impôt ; plus vous restez longtemps propriétaire, moins vous payez d'impôt !

S'agissant de l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

La plus-value immobilière se trouve totalement exonérée d'impôt sur le revenu après un délai de détention de vingt-deux ans.

S'agissant des prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'applique de la manière suivante :

1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

La plus-value immobilière se trouve totalement exonérée de prélèvements sociaux après un délai de détention de trente ans.

Dans certaines zones géographiques, l'imposition de la plus-value peut faire l'objet, jusqu'au 31 décembre 2023, d'un allègement spécifique très important pour lutter contre l’artificialisation des sols. L'abattement exceptionnel nécessite que l'acheteur s’engage à démolir la ou les constructions existantes puis à construire, dans un délai de quatre ans, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs.

Cas d'Exonération de Plus-Value Immobilière

La loi prévoit une dizaine d'hypothèses, parfois très fréquentes (la vente d'une résidence principale), parfois marginales (la vente d'un bien de moins de 15 000 €), pour lesquelles la plus-value est exonérée d'impôt (article 150 U du Code général des impôts) :

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l'exonération de la plus-value résultant de la vente de la résidence principale ;
l'exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico-social, d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés ;
l'exonération de la première vente d'un logement autre que la résidence principale ;
l'exonération résultant de la vente d'un droit de surélévation ;
l'exonération de l'habitation en France des non-résidents ;
les exonérations liées à la nature des opérations réalisées ;
l’exonération liée au faible montant de la vente ;
l'exonération liée à la durée de détention ;
l'exonération en faveur des retraités ou invalides modestes ;
les exonérations liées à certains partages.

Parce que le principe est la taxation de la plus-value immobilière et son exonération l'exception, les cas d'exonération s'interprètent strictement et seules les ventes qui correspondent exactement à une hypothèse légale et à toutes ses conditions peuvent prétendre être dispensées d'impôt.

Exonération de la Plus-Value en Cas de Vente de la Résidence Principale

La vente de la résidence principale est systématiquement exonérée de tout impôt au titre de la plus-value immobilière, quelle que soit la nature de l'immeuble vendu (appartement, villa, chalet) et quelle que soit l'ampleur de la plus-value.

Il suffit, pour être exonéré, que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente. Aucune autre condition de délai d’occupation ou de possession n’est exigée ; toutefois, en pratique, il est le plus souvent nécessaire de rapporter la preuve d'une occupation effective de plusieurs mois à titre de résidence principale (un an idéalement).

Notion de Résidence Principale

Par résidence principale, il faut entendre le lieu où le vendeur réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels.

L'exonération d'impôt sur la plus-value porte sur la résidence principale proprement dite, mais aussi sur ses dépendances : une cave, un garage, une chambre de bonne et le terrain entourant le logement.

Délai de Vente et Exonération

Il est fréquent que le vendeur déménage avant d’avoir vendu son logement, et qu’un certain laps de temps s’écoule avant la vente. L’administration fiscale permet au vendeur de bénéficier de l’exonération en lui accordant un délai « normal » pour la vente de son logement.

Ce délai peut donc être variable selon les régions et le type de bien vendu. Toutefois, dans un contexte économique normal, le délai d’un an constitue en principe un maximum, mais au cas par cas un délai plus long peut être validé.

Pour bénéficier de l’exonération dans ce cas, les conditions suivantes doivent absolument être réunies cumulativement :

le vendeur doit occuper le logement jusqu'à sa mise en vente ;
le logement doit être continuellement mis en vente à un prix de marché et par des moyens de promotion suffisants (une annonce sur PAP par exemple) ;
le logement est continuellement libre d'occupants : il ne doit en aucun cas, pendant la mise en vente, être donné en location ni même occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Exonération et Dépendances de la Résidence Principale

Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale sont également exonérées, à condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles (CGI, art. Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.

La circonstance que la vente soit réalisée auprès des acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l'exonération, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Ainsi, l'exonération s'applique aux garages ou aux chambres de bonnes qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement même dans l'hypothèse où l'acquéreur du garage ou de la chambre est différent de celui de la maison d'habitation.

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

Prix de vente du bien
Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.

Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.

Autres Cas d'Exonération

Vente d'une Résidence Secondaire sous Condition d'Achat d'une Résidence Principale

La plus-value réalisée lors de la première vente d'un logement autre que la résidence principale est exonérée à la double condition :

que le vendeur n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
et que le vendeur remploie le prix de vente dans l'acquisition ou la construction d'un logement qui constituera immédiatement sa résidence principale.

Habitation en France des Non-Résidents

Les non-résidents ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un cas d’exonération de taxation sur la plus-value réalisée si les deux conditions sont réunies :

la personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente ;
et la vente intervient soit dans un délai de dix ans après son départ de France si la personne n’a pas la libre disposition du bien (il est loué par exemple) ou soit à tout moment dès lors que la personne a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente.

L'exonération d'impôt s'applique dans la limite de 150 000 € de plus-value nette ; le surplus est imposable aux conditions normales.

Faible Montant de la Vente

Toute vente immobilière dont le prix de vente n'excède pas 15 000 € échappe à l'imposition de la plus-value. Chaque vente d’un montant maximal de 15 000 € est exonérée de l’impôt sur la plus-value, et ce, même si vous en effectuez plusieurs dans la même année.

Retraités ou Invalides de Condition Modeste

Les titulaires de pensions de ... Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (code général des impôts [CGI], art. 150 U, II-1°).

Tableau - Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention	Taux d'abattement par année de détention	Assiette pour l'impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 années	0 %	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %	1,6 %
Au-delà de la 22e année	Exonération	9 %	9 %
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération	Exonération

Exemple : Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5).

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 30 %, soit 3 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 7 000 € (10 000 € - 3 000 €).

Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) .

Vous avez ainsi un abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € - 825 €).

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