Location-gérance (gérance libre) d’un restaurant communal sur le Cher : guide complet pour bailleurs et gérants

Vous rêvez d’ouvrir un restaurant sans passer par l’acquisition d’un fonds de commerce ? Très prisées dans le secteur CHR (cafés, hôtels, restaurants), la location-gérance de restaurant est la solution parfaite pour débuter. La location-gérance (ou gérance libre) est un contrat de location qui permet à un professionnel d’exploiter un restaurant dont il n’est pas propriétaire. Ce dispositif permet à un entrepreneur de tester la rentabilité de son activité commerciale sans être propriétaire du local ou du fonds.

Pourquoi choisir la location-gérance pour un restaurant communal sur le Cher ?

Pour le locataire-gérant, c’est une excellente opportunité de tester son activité sans investir massivement et sans prendre de risque financier. Le locataire-gérant peut commencer à exercer son activité sans avoir à prendre un important risque financier. De plus, il bénéficie de la réputation et donc de la clientèle du loueur. Pour le bailleur, l’avantage principal d’un tel système est qu’il bénéficie d’un revenu régulier. Le bailleur bénéficie d’un revenu récurrent sans avoir à exercer son activité, et tout en restant propriétaire de son fonds de commerce. Il pourra donc de nouveau exploiter le restaurant lui-même à la fin du contrat s’il le souhaite.

Le contrat de location-gérance : élément central

Le contrat de location est l’élément central de la transaction. La rédaction du contrat est une étape clé. Il doit être le plus protecteur possible pour les deux parties et contenir tous les éléments essentiels à sa validité. Le contrat de location-gérance doit contenir de nombreuses informations, notamment : identité des parties ; éléments du fonds de commerce mis en location-gérance ; origine du fonds (création, achat, succession...) ; situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux) ; situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement) ; durée du contrat et modalités de renouvellement ; contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur) ; obligations réciproques des parties ; engagement de non-concurrence ; redevance (montant et modalités de paiement) ; dépôt de garantie ; enregistrement et frais ; cession du contrat et sous-location du fonds ; résiliation du contrat ; fin de contrat - conséquences.

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location-gérance par un professionnel (avocat, notaire...). Une fois signé, le contrat doit être publié dans les 15 jours dans un journal d’annonces légales. Cette publicité fait courir le délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds deviennent immédiatement exigibles si la location-gérance met en péril leur recouvrement.

Conditions préalables et formalités

Notre objectif ? Commencez par vérifier que vous en avez le droit et que vous remplissez les conditions légales (deux ans d’exploitation, autorisations nécessaires). Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant, c'est-à-dire remplir les conditions de capacité et de compatibilité pour exercer une activité commerciale, être immatriculé au RCS et au RNE, au plus tard 15 jours après le début de son activité, et respecter les obligations comptables du commerçant.

Le bailleur propriétaire du fonds de commerce titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux pour conclure une location-gérance. Le bailleur doit également obtenir l'autorisation de son conjoint lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds.

Obligations réciproques

Chaque partie au contrat de location-gérance doit respecter des obligations réciproques.

Obligations du locataire-gérant

Exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur.
Assurer une gestion raisonnable et continue du fonds : il doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle ou de l’achalandage.
Entretenir le fonds en état d'être exploité : remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
Payer la redevance dans les conditions prévues au contrat.
Respecter les clauses éventuelles : clause de non-concurrence, interdiction de cession ou sous-location, clause de libre consultation de la comptabilité, clause de paiement des impôts et taxes liés à l'exploitation du fonds.

Obligations du bailleur

Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel.
Garantir une exploitation paisible du fonds : cela comprend la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.
Respecter les clauses éventuelles : clause de non-concurrence, clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.

Fixation et fiscalité de la redevance

Le locataire-gérant doit payer au bailleur un loyer appelé redevance. Le montant de la redevance est fixé librement par les parties. Cette redevance peut être soit fixe, soit proportionnelle au chiffre d’affaires réalisé. La redevance peut adopter une forme variable : somme fixe ; pourcentage sur les bénéfices ; pourcentage sur le chiffre d'affaires ; pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires. Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

La redevance est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) au taux normal de 20 %. Le bailleur doit déclarer les redevances perçues en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des BIC. Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire-gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat. Pour le locataire-gérant, la redevance est déductible du résultat fiscal de l'entreprise, en tant que charge de son commerce.

Durée, résiliation et fin du contrat

Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction. Le contrat de location-gérance prend fin dans l'une des situations suivantes : le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit ; le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties (préavis généralement de 3 mois) ; le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations (ex : non-paiement de la redevance) ; le locataire-gérant est inapte à exploiter le fonds (décès, mise sous tutelle, interdiction de gérer, faillite personnelle...).

À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur doit restituer au locataire-gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat. Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds. Néanmoins, si le bailleur est propriétaire du fonds et des locaux mis en gérance, il doit verser au locataire une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée au fonds par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du bailleur.

Risques et limites

Bien sûr, le concept n’est pas sans inconvénients. La redevance payable mensuellement reste une charge régulière à honorer, même en cas de faible chiffre d’affaires. L’investissement, même minime, peut être à perte. À la fin du contrat, le propriétaire peut récupérer son fonds sans obligation de le vendre, ni de reconduire le contrat. Le locataire-gérant gère le fonds de commerce à ses risques et périls, ce qui signifie qu’il est responsable des dettes contractées durant l’exploitation. Au contraire, s’il fait prendre de la valeur au restaurant, il ne pourra pas en profiter automatiquement. D’autant plus qu’il n’a pas le droit au renouvellement automatique du contrat et qu’il n’est pas certain qu’il sera en mesure de l’acheter à la fin du contrat.

Attention aux mauvaises surprises puisqu’aucun texte de loi n’impose au propriétaire de fournir ses documents comptables avant la conclusion du contrat de location-gérance. Avant la publication du contrat, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant : un créancier peut se retourner contre le locataire-gérant ou contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture. Cette responsabilité solidaire exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire, même si elles sont liées à l'exploitation du fonds. Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication, des impôts directs établis en raison de l'exploitation du fonds (solidarité fiscale). En revanche, la TVA n'est pas concernée puisqu'il s'agit d'un impôt indirect.

Publicité, publications et formalités post-contrat

Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature. Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin. Entre la signature et la publication, le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant. La publicité fait courir le délai de 3 mois pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent agir. À la fin de la location-gérance, les formalités de publicité doivent à nouveau être accomplies dans un délai de 15 jours. Le locataire-gérant doit également demander sa radiation du RCS dans le mois qui suit sa cessation d'activité.

Cas pratiques et offres locales : exemples et opportunités

La communauté de Communes Cœur de Berry recherche un gérant ou une gérante pour reprendre et exploiter le local emblématique anciennement connu sous le nom de "Les Rives du Cher", situé au cœur du village, dans un cadre accueillant et chaleureux. Caractéristiques du local : emplacement idéal à proximité de la rivière et des chemins de randonnée ; local spacieux et fonctionnel, comprenant 2 salles de restauration, un bar, une cuisine équipée et une terrasse ; capacité intérieure d’environ 30 couverts ; parking à disposition des clients. Atouts : forte potentialité grâce à une clientèle locale, de passage et touristique (3.500 à 5.000 véhicules jour axe Reuilly-Bourges). Possibilité de développer une activité conviviale : restauration traditionnelle, cuisine du terroir, événements festifs. Accompagnement de la communauté de communes pour faciliter l'installation. Profil recherché : personne dynamique et motivée, avec une expérience préalable en gestion de bar et/ou restaurant. Le projet devra s’inscrire dans une dynamique locale en valorisant les produits de notre région et en participant à l’animation du village. Loyer mensuel de 400 € HT.

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Autres opportunités citées dans différents secteurs : restaurant avec Licence IV en gérance libre, offrant 54 places assises ; Restaurant de notoriété en Location-Gérance en plein cœur de Montorgueil ; Bar en parfait état avec matériel neuf et option d'achat ; OFFRE LOCATION GERANCE RESTAURANT BAR LICENCE III situé dans une station balnéaire très fréquentée des Pyrénées Orientales ; Paris 18e - Bar (licence IV) situé dans le quartier Montmartre ; établissement reconnu à Annemasse bénéficiant d’un emplacement central. Restaurant équipé avec Licence IV mise à disposition, 20 couverts, terrasse et logement T3 inclus. Redevance globale : 780 €/mois. Appel à candidatures pour l’exploitation d’un bar-restaurant, d’un gîte de groupe et d’une halte fluviale à Baume les Dames. Hotel-Restaurant Le Richelieu en location-gérance ; opportunité dans le Beaujolais vert, loyer mensuel fonds de commerce restaurant : 3 600 € HT.

Comment trouver le locataire-gérant idéal et formaliser l’offre

Trouver un locataire-gérant pour votre établissement peut impliquer plusieurs étapes. Il est important de cibler les personnes qualifiées et motivées pour gérer avec succès l'entreprise. Utilisez des sites web spécialisés dans la recherche de locataires-gérants. Participez à des événements et réseaux professionnels de l'industrie de la restauration. Utilisez les réseaux sociaux pour faire connaître votre offre. Contactez des associations professionnelles de la restauration. Collaborez avec des agences immobilières spécialisées dans les biens commerciaux.

Lorsque vous trouvez un candidat approprié, assurez-vous de formaliser les termes de la location-gérance par le biais d'un contrat juridiquement contraignant. Impliquer des professionnels tels que des avocats spécialisés en droit commercial et des experts-comptables est préférable pour éviter tout litige contractuel. Chez Keobiz, notre équipe d’experts-comptables vous accompagne dans la formalisation de tous vos contrats de bail (bail professionnel, bail commercial, précaire, mixte ou en location-gérance). Nous vous aidons à choisir les bonnes modalités de fin de contrat, les bonnes clauses, à déterminer le bon loyer, etc. Nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet, de la rédaction du contrat à sa gestion comptable.

La location gérance, c'est quoi ? (définition, aide, lexique, tuto, explication)

Comparatif rapide : location-gérance vs achat du fonds de commerce

	Location-gérance	Achat du fonds
Investissement initial	Faible	Important
Risque financier	Limité pour l’achat initial, responsabilités d’exploitation	Élevé mais pleine propriété
Autonomie	100 % autonome dans la gestion	Propriétaire, maître de l’outil de travail
Perspectives	Test avant achat, pas de garantie d’achat	Liberté de céder, transmettre, modifier l’activité

Conseils pratiques pour réussir votre projet sur le Cher

Étudiez et comparez les différentes offres disponibles. Ensuite, analysez la rentabilité du fonds.
Renseignez-vous sur le bail commercial et vérifiez bien chaque information au moment de la signature du contrat.
Engagez un expert-comptable et, si nécessaire, un avocat pour sécuriser la rédaction du contrat.
Privilégiez une offre adaptée à la saisonnalité et au profil touristique local (campings, berges, sentiers de randonnée).
Valorisez les produits locaux et les circuits courts pour renforcer l’attractivité d’un restaurant communal sur le Cher.

La location-gérance de restaurant est une option parfaite, autant pour le bailleur que pour le gérant, qu’elle soit juste pour une saison ou en prévision d’une vente. Par contre, elle implique de nombreuses démarches administratives et juridiques, sans compter la tenue de la comptabilité du restaurant pendant toute la durée du bail.

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