SARL de Création Foncière : Définition et Avantages

La SARL immobilière est un type de société à responsabilité limitée (SARL) qui a pour vocation de gérer des biens d’habitation cédés en location. Créer une SARL de famille est devenu courant chez les propriétaires immobiliers. C’est l’outil de gestion le plus sûr pour louer un immeuble, le transmettre à ses enfants et jouir des fruits d’une location immobilière.

Si la forme juridique SARL est fiscalement généreuse pour les entrepreneurs, la SARL immobilière l’est encore davantage. La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP).

SCI ou SARL de famille : quel est le meilleur choix ? | Céline Granier - Avocat fiscaliste

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

Le statut juridique de la SARL immobilière est comparable à celui d’une entreprise familiale : les actionnaires sont issus d’une ligne parentale directe ou collatérale, ou liés par un PACS. Le lien familial est clairement défini dans le Code général des impôts. Pour louer un bien d’habitation ou autre via une SARL de famille, les copropriétaires doivent obligatoirement constituer une entreprise familiale.

Comme dit précédemment, la présence de 2 associés est requise pour créer la SARL de famille. Le cercle des associés doit être créé à la date de l’adoption du statut. À l’âge de la majorité, les enfants peuvent rejoindre l’aventure en obtenant des actions à titre payant ou gratuit.

La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an.

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Avantages Fiscaux de la SARL Immobilière

Puisque la SARL immobilière est une affaire familiale, elle n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfice des sociétés. La SARL immobilière bénéficie, tout comme la SARL agricole, la SARL industrielle et la SARL artisanale, de cette échappatoire fiscale, à condition que les parts soient à 100 % entre les mains de la famille. À la lumière de ce tableau, le taux de pression fiscale d’une SARL de famille varie de 0 % à 45 %.

En créant une SARL immobilière, la double imposition disparaît. En mettant en place une SARL de famille plutôt qu’une SARL classique, les actionnaires immobiliers ne seront pas sanctionnés par les pertes.

Le dégrèvement d’impôts auquel a droit la SARL de famille en cas de plus-value immobilière constitue un autre avantage important. En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable. Le lien entre SARL de famille et TVA est fiscalement séduisant. Ce statut juridique permet de gommer le revenu des locations immobilières dans la feuille d’imposition, en comptabilisant les frais d’acquisition et les charges liées à l’aménagement ou à la réparation.

Exemple d'avantage fiscal

Exemple : M. Éric et sa sœur sont coactionnaires dans une SARL de famille. Le premier détient 80 % des actions et la seconde 20 %. Normalement, M. Éric devra déclarer un revenu net de 25 000 €. Mais, ayant imputé 2 000 € de déficit dans sa fiche de revenu, le revenu net s’est abaissé à 23 000 €. En appliquant le barème d’impôt de 14 %, la taxe de M.

Grâce à un prêt bancaire de 5 000 €, Madame Unetelle a eu le bonheur d’acquérir des droits sociaux dans une SARL de famille. Son revenu imposable est de 15 000 €. À supposer que le taux d’intérêt soit de 6 %, Madame Unetelle est débitrice d’une somme totale de 5 300 €. Mais le revenu imposable est réduit à 9 700 €, ce qui est inférieur au premier seuil d’imposition.

Tableau récapitulatif des seuils de TVA

Régime d'imposition	Chiffre d'affaires hors taxes (Prestations de services)	Chiffre d'affaires hors taxes (Commerce et hébergement)
Franchise en base de TVA	Inférieur à 37 500 €	Inférieur à 85 000 €
Régime réel simplifié	Entre 37 500 € et 254 000 €	Entre 85 000 € et 840 000 €
Régime réel normal	Supérieur à 254 000 €	Supérieur à 840 000 €

Inconvénients et Précautions

Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial. L’entreprise a pour but de faire du profit. Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route. De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile.

Le salaire du gérant n’est pas comptabilisé dans la déclaration de revenus. En effet, le montant du bénéfice est distribué équitablement entre les associés. C’est le bénéfice personnel qui est imposé, après déduction des charges engagées à titre personnel. Le régime de l’impôt sur le revenu n’est pas toujours le meilleur pour les SARL de famille. Il faut étudier au cas par cas. Le prélèvement de 25 % de l’IS est parfois préférable à plusieurs tranches d’imposition de revenu qui peuvent s’établir à 45 %. Le choix entre l’IR et l’IS s’apprécie en fonction de l’importance du chiffre d’affaires de la SARL et des parts sociales de l’associé.

Les sociétés foncières impliquent des frais de gestion pour l’acquisition, l’entretien et la location des biens. La performance d’une société foncière repose principalement sur les revenus locatifs des biens détenus. Les sociétés foncières dépendent fortement du financement bancaire pour leurs acquisitions. En intégrant une société foncière, les investisseurs confient la gestion des actifs immobiliers à des professionnels.

SARL de Famille et TVA

Peut-on cumuler SARL de famille et TVA ? Oui, la société est soumise aux règles habituelles de TVA. L’option fiscale à l’IR ne dispense pas des obligations déclaratives. Le régime fiscal n’impacte pas la TVA collectée.

Succession dans la SARL de Famille

La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal. Dans le cas d’une reprise ordinaire, l’actionnaire en retrait se verra taxé d’un impôt sur les plus-values de la cession. Cela signifie que les enfants héritent de la nue-propriété tandis que l’actionnaire en retrait garde le droit de l’usufruit à travers la perception du loyer.

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Changement de Composition Familiale et Conséquences Fiscales

Que se passe-t-il en cas de changement de composition familiale ? Si un associé cède ses parts à un tiers non membre de la famille, l’option à l’IR cesse. La société repasse à l’impôt sur les sociétés automatiquement. Il faut anticiper les conséquences fiscales de ces transferts.

Peut-on revenir à l’IS après avoir choisi l’IR ? Oui, la société peut renoncer à l’option à l’IR. La renonciation est irrévocable et entraîne l’imposition à l’IS à compter de l’exercice suivant. Il faut notifier l’administration fiscale dans les délais.

SARL Immobilière vs. SCI

Les acteurs de l’immobilier le savent très bien : il est quasiment impossible de louer une propriété meublée via une SCI (société civile immobilière). En effet, le gérant d’une location meublée non professionnelle sera soumis à l’impôt sur les sociétés s’il a choisi de monter une SCI. Cette option n’existe que pour les SARL de famille.

La SARL immobilière ne ressemble pas à une indivision, puisque les biens ne proviennent pas tous d’un héritage successoral.

Société Foncière ou SCI ?

Société foncière ou SCI ? Ces deux statuts juridiques permettent de gérer plus facilement un patrimoine immobilier. Ils permettent d’effectuer également un investissement locatif. Les immeubles d’habitation et les biens utilisés à des fins commerciales ne sont pas en reste.

Contrairement aux sociétés civiles, celles foncières sont considérées comme des sociétés de capitaux à objet commercial. La constitution et l’exploitation des biens immobiliers servent principalement à tirer des gains ou des revenus locatifs. 50 % des bénéfices devront être répartis entre les actionnaires en cas de cession d’immeuble. La société foncière convient aux personnes qui aspirent à réaliser des placements immobiliers, sans pour autant détenir des actifs en nom propre.

Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile. Elle ne constitue pas une solution d’investissement, mais plutôt un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. Au moins deux personnes (physiques ou morales) doivent s’associer pour créer une SCI. Il peut s’agir de membres d’une même famille.

Les raisons qui pourraient motiver ceux qui investissent directement ou indirectement dans la pierre à opter pour la société foncière ou SCI sont nombreuses.

Il convient de savoir que les plus grandes sociétés foncières cotées en bourse s’implantent sur le territoire français sous forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Les investisseurs peuvent aussi choisir la société d’investissement immobilier cotée (sur un marché réglementé) comme statut juridique. Ils pourront ainsi échanger leurs titres sur le marché boursier. Encore faut-il réunir un capital minimal de 15 millions d’euros. Il arrive également que les intéressés mettent en place une holding qui possède des actions dans maintes sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Dans ce dernier cas, l’actif est constitué en majeure partie d’immobilier (95 %).

Ces deux formes juridiques permettent de réunir des fonds pour acquérir des biens de grande valeur. Les porteurs de projet ont tout intérêt à monter une SCI lorsqu’ils envisagent uniquement d’exploiter des biens immobiliers. Dans le même ordre d’idée, c’est le statut idéal pour ceux qui préfèrent éviter les nombreuses formalités comptables liées à la gestion d’une structure. Une SAS doit par exemple tenir une comptabilité régulière et faire appel à un commissaire aux comptes dans certaines circonstances. Seulement, les associés n’ont pas la possibilité de créer une SCI unipersonnelle, comme c’est le cas pour les fondateurs de SARL immobilières.

Pourquoi Monter une Société Foncière ?

En la créant, les investisseurs locatifs ne cherchent pas à acquérir des biens en direct. En effet, ils achètent tout simplement des parts de l’entreprise. C’est ainsi qu’ils se font des revenus réguliers, car cette dernière dispose déjà d’un parc et compte le faire grandir. De plus, plusieurs moyens permettent de financer une société foncière.

Comment se Passe le Refinancement d’une SCI ?

Pour refinancer la société civile immobilière, les associés peuvent recourir au service d’un établissement bancaire. ● Au nom de la société. 3) Comment investir dans une société d’investissement immobilier cotée ? L’investisseur doit ouvrir un compte-titres auprès d’un intermédiaire en Bourse pour investir dans une SIIC.

La Foncière Immobilière : Une Solution d’Investissement

La foncière immobilière ou société foncière est une solution d’investissement mettant l’accent sur la détention indirecte de bien immobilier et la gestion immobilière. Au lieu d’acheter un bien immobilier en nom propre et y mettre toutes vos économies, vous pouvez investir dans l’immobilier à travers une foncière immobilière et diversifier votre investissement.

Qu’est-ce qu’une Société Foncière ?

Une société foncière (ou foncière) est une société commerciale (par opposition aux SCI ou SCPI qui sont des sociétés civiles) dont l’objet social est la constitution, l’exploitation, la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les sociétés foncières sont donc une grande catégorie de sociétés commerciales spécialisées dans l’immobilier. Elles peuvent donc prendre plusieurs formes :

les SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées)
les SARL immobilières
les SAS immobilières
les SPPICAV (Sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable)

Les sociétés foncières peuvent être composées de tout type de bien immobilier tel que des terrains à bâtir (foncier), des biens à usage commercial, professionnel, industriel ou d’habitation tant qu’il s’agit de biens immeubles (au sens juridique du terme par opposition aux biens meubles).

Cependant, certaines foncières immobilières prennent la forme d’une holding détenant des parts de plusieurs SCPI ou autres sociétés immobilières (ou un mix entre détention directe et détention indirecte). Cette stratégie de détention indirecte vise principalement à maximiser la diversification du patrimoine immobilier en s’intéressant plus à la gestion d’actifs financiers qu’à de la gestion immobilière pure. En d’autres termes, la société foncière assure un rôle de gestionnaire d’actifs financiers adossés à de l’immobilier (parts de SCPI par exemple), la gestion immobilière étant assurée directement par les sociétés immobilières détenues par la foncière.

Les Différents Types de Sociétés Foncières

Comme nous l’avons vu, les sociétés foncières peuvent prendre différentes formes. Selon leur forme juridique, elles répondent à des objectifs financiers et patrimoniaux différents. En tout état de cause, elles ont un point commun : investir dans l’immobilier.

La SIIC, la Foncière Cotée en Bourse Grand Public

La SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est une société foncière où ses titres peuvent être achetés ou vendus sur un marché financier. La SIIC est souvent comparée aux SCPI en ce qu’elle répond à une problématique majeure propre à cette dernière : la liquidité de l’investissement.

En effet, dans une SCPI, les parts sont négociées au grès à grès en dehors d’un marché réglementé et son actif est souvent composé à plus de 95 % d’immobilier de sorte qu’elle ne pourra pas vous racheter vos parts directement. Dès lors que vous souhaitez vendre vos parts de SCPI, il faudra trouver un acheteur par vous même ou attendre que la SCPI vous mette en relation avec un potentiel acheteur.

Grâce à la société foncière cotée, vous pouvez investir dans l’immobilier rapidement et vous retirer à tout moment : le marché fait son office en vous trouvant dans l’instant un acheteur pour vos titres. Cependant, la cotation continue d’actions de foncières confronte les investisseurs à une volatilité élevée à court terme. Investir dans une foncière cotée à court terme est donc un placement plus risqué que d’investir dans une SCPI.

La SARL Immobilière, une Société Foncière d’Investissement Immobilier Ad Hoc

Les SARL immobilières rentrent dans la catégorie des foncières immobilières puisque ce sont des sociétés commerciales à prépondérance immobilière. Toutefois, elles se distinguent des SIIC de par leur vocation initiale. Les SARL immobilières sont souvent des sociétés ad hoc constituées par plusieurs investisseurs (ayant des liens amicaux ou familiaux, on parlera alors de SARL familiale) dans le but d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et de l’exploiter.

Ainsi, les parts de SARL immobilières n’ont pas vocation à s’échanger. Au contraire, l’objectif est de préserver l’entre soi en raison notamment de la présence obligatoire de clauses d’agrément et de préemption dans les statuts de cette dernière.

Les SARL immobilières sont des sociétés foncières constituées dans un but patrimonial pour bénéficier notamment :

du régime LMNP lorsque les associés sont les membres d’une même famille jusqu’au 4e degré (SARL de famille)
de la responsabilité limitée reconnue aux associés dans certains cas spécifiques,
du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés pour notamment reporter les déficits, différer le paiement de l’impôt sur le revenu…

Sauf à prévoir dans les statuts un objet social réalisable (exploiter pendant 5 ans un bien immobilier), la SARL immobilière est souvent constituée pour réaliser des investissements immobiliers à long terme.

La SAS Immobilière, une Alternative à la SARL Immobilière

La SAS immobilière est plus ou moins similaire à la SARL immobilière dans ses objectifs d’investissement : mettre en commun des ressources financières pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.

Cependant, la SAS immobilière est plus malléable que la SARL immobilière puisqu’il est tout à fait possible d’envisager moins de restrictions dans la circulation de ses titres. En effet, les statuts peuvent prévoir que les actions de cette foncière immobilière soient librement échangeables avec les tiers de sorte que de nouveaux investisseurs puissent facilement intégrer le capital.

À l’inverse, il est possible de verrouiller le capital en interdisant la cession des titres pendant 10 ans maximum.

Bref, la SAS immobilière est une société foncière réservée à un public averti d’investisseurs de l’immobilier ayant une vue relativement complète de leurs objectifs patrimoniaux.

La SPPICAV, la Foncière Non Cotée Grand Public

La SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) est une société foncière non cotée s’adressant à un public large d’investisseurs particuliers et professionnels. Dotée de la personnalité morale (contrairement aux fonds communs de placement immobilier), cette foncière immobilière est à capital variable afin d’accroître la liquidité de ses parts.

Avantages et Inconvénients de Créer une Société Foncière

La foncière présente de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients. Créer une société foncière présente de nombreux atouts pour optimiser ses investissements immobiliers. En rejoignant une société foncière, les investisseurs bénéficient d'une répartition stratégique des actifs immobiliers. Investir à plusieurs au sein d'une société foncière permet de réduire les risques financiers liés à l'immobilier.

L'une des limites de l'immobilier traditionnel réside dans la difficulté à céder rapidement un bien en cas de besoin de liquidités. La fiscalité appliquée aux sociétés foncières est particulièrement attractive, notamment pour celles bénéficiant du régime SIIC. En confiant son capital à une société foncière, l'investisseur bénéficie de l'expertise de professionnels spécialisés dans la gestion immobilière.

Créer une société foncière présente également quelques inconvénients qu’il est essentiel de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d’investissement. et les frais de gestion et de structure. En intégrant une société foncière, les investisseurs confient la gestion des actifs immobiliers à des professionnels.

Le Régime Fiscal et la TVA

En tant que société de capitaux, une foncière est, par défaut, soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela signifie que les bénéfices réalisés par la société, qu’ils proviennent des loyers ou des ventes de biens immobiliers, sont imposés au taux de l’IS en vigueur.

La Fiscalité

La SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés mais il est possible d'opter pour l'impôt sur le revenu, sous certaines conditions.

Fiscalité dans une SARL Soumise à l’Impôt sur les Sociétés

Les bénéfices réalisés par une SARL sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Il est possible sous conditions de bénéficier d’un taux réduit.

Fiscalité dans une SARL Soumise à l’Impôt sur le Revenu

Les associés d’une SARL peuvent opter temporairement pour l’impôt sur les revenus, pour une durée maximum de cinq exercices.

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