SARL de Famille et LMNP : Optimisation Fiscale et Transmission Patrimoniale

La combinaison d'une SARL de Famille et du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une stratégie d'investissement immobilier de plus en plus prisée. En effet, elle allie la flexibilité d’une société à responsabilité limitée dédiée exclusivement aux membres d’une même famille avec les avantages fiscaux attractifs du statut LMNP ou LMP (en fonction du CA dégagé). Cet article explore en détail cette option, en mettant en lumière ses avantages, ses inconvénients et les démarches à suivre.

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

Une SARL de famille est une Société à Responsabilité Limitée composée exclusivement de membres d’une même famille (ascendants, descendants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS). Sa spécificité tient dans la particularité de son régime fiscal. Au même titre qu’une SARL classique, la SARL familiale doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Ainsi une SARL de famille peut détenir et gérer des biens immobiliers meublés par le biais d’une mise en location.

Conditions pour créer une SARL de famille en LMNP

Au moins deux associés membres de la même famille.
Un capital social minimum de 1 €.
L’objet social doit inclure l’activité de location meublée.
Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal de chaque associé.

Conformément à l’article 239 bis AA du CGI, la SARL de famille a la possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. En pratique, cette imposition à l’impôt sur le revenu (IR) implique que chaque associé devra payer l’impôt correspondant à sa part de revenus. En résumé, les résultats fiscaux, qu’ils soient bénéficiaires ou déficitaires, seront répartis entre les associés de manière proportionnelle à leurs droits sociaux.

Attention : La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole sinon cela entraîne le passage à l’impôt sur les sociétés.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle (LMNP), est une activité consistant pour un propriétaire à mettre en location un ou plusieurs de ses biens immobiliers meublés. Sont notamment concernés par ce statut les biens destinés à l’habitation classique ainsi que les établissements de services (résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées, les résidences d’affaires…).

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Pour avoir le statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 €. De plus, vos recettes locatives ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Avantages du LMNP

Amortissements
Déduction des charges exposées
Abattement forfaitaire sous le régime micro-BIC
Plus-values immobilières en cas de revente
Transmission facilitée aux héritiers

Pourquoi Combiner SARL de Famille et LMNP ?

L’objet commercial de la société à responsabilité limitée en fait en effet une forme juridique particulièrement adaptée pour l’exercice d’une activité de location meublée. L’investissement immobilier par le biais d’une société permet également aux associés de mettre en commun leurs ressources et de financer ainsi plus aisément leur acquisition. Enfin, exercer une activité de location meublée en SARL familiale constitue une solution intéressante en termes de transmission patrimoniale.

Investir via une SARL de famille en LMNP (mon expérience)

La transparence fiscale de la SARL de famille permet aux associés de profiter des avantages fiscaux du régime de la location meublée non professionnelle. En effet, les associés relevant du régime micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire applicable aux revenus locatifs générés. Lorsque les associés sont imposés au régime réel des BIC au titre de leur activité de location meublée, ils bénéficient de la possibilité de déduire les charges exposées dans l’intérêt de l’activité.

Le principal avantage de la SARL de famille réside dans la prévention de la double imposition. Contrairement à une SARL classique qui est soumise à l’impôt sur les sociétés, une SARL de famille qui exerce une activité de location meublée peut opter pour le régime de la transparence fiscale propre aux locations meublées non professionnelles. Cela signifie que chaque associé est imposé individuellement sur les revenus en fonction de sa part de détention dans le capital social de la SARL.

Fiscalité de la SARL de Famille en LMNP

En LMNP, le bailleur est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’associé a le choix entre deux régimes fiscaux. Il peut opter pour le régime réel, qui lui permet de déduire ses charges de son résultat fiscal, y compris les amortissements des biens immobiliers.

Régimes Fiscaux Disponibles

Régime Fiscal	Avantages	Inconvénients
Micro-BIC	Simplicité, abattement de 50% sur les revenus locatifs	Non accessible aux SARL de famille
Régime Réel	Déduction des charges et amortissements	Obligations comptables plus complexes

La principale particularité et avantage du régime LMNP au réel réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Notez que l’amortissement d’un immeuble est effectué par composant, c’est-à-dire que l’administration fiscale considère que certaines parties de l’immeuble ne se déprécient pas à la même vitesse. Le terrain sur lequel est construit l’immeuble ne peut pas être soumis à l’amortissement. En principe, un terrain ne subit pas de dépréciation en raison de son utilisation.

Important : L’amortissement du bien immobilier en LMNP ne peut engendrer de déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cela signifie que la différence entre les loyers perçus et l’ensemble des autres charges liées à l’exploitation du bien immobilier ne peut pas être négative.

Transmission Patrimoniale

L’investissement en location meublée par le biais d’une SARL de famille constitue enfin un outil pertinent de transmission patrimoniale. En effet, le patrimoine immobilier peut se transmettre à moindre coût par l’opération juridique de démembrement de parts sociales par exemple. Au sein d’une société à responsabilité, la cession de parts sociales est en effet aisée lorsqu’elle a lieu entre conjoints ou encore entre ascendants et descendants.

Bien souvent les parents décident de donner la nue-propriété de tout ou partie de leurs parts sociales à leurs enfants. Avec ce démembrement, ils conservent les bénéfices en tant qu’usufruitiers et à leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts.

Inconvénients et Points de Vigilance

L’inconvénient majeur du montage de la LMNP en SARL familiale réside dans les obligations comptables et fiscales qu’implique la gestion d’une société. Outre les obligations comptables, les associés de la société sont tenus à diverses obligations déclaratives fiscales. Les obligations comptables et fiscales sont strictes et étendues, et nécessite de fait l’assistance d’un expert-comptable.

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Finalement, loger une activité de location meublée dans une SARL de famille est, en pratique, rarement une bonne idée. Cela suppose vraiment d’anticiper tous les évènements susceptibles de remettre en cause l’option fiscale et d’apporter beaucoup de soin à la rédaction des statuts. Compte tenu de sa complexité, il est indispensable de se faire assister par un professionnel spécialisé au risque de perdre tous les avantages recherchés.

SARL de Famille vs. SCI

L’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut également trouver d’autres alternatives avec différentes structures juridiques, chacune avec ses spécificités, avantages, et inconvénients.

Comparaison des Structures Juridiques

Structure Juridique	Avantages	Inconvénients
SARL de Famille	Protection du patrimoine, adaptation au régime LMNP, gestion partagée	Complexité administrative, coûts de création et de gestion
SCI	Simplicité de transmission du patrimoine, séparation du patrimoine immobilier	Non-admissibilité au statut LMNP, limitant les avantages fiscaux

Si vous souhaitez à tout prix créer une SCI pour faire de la location meublée, cela reste possible mais vous perdez la possibilité d’être assujetti à l’impôt sur le revenu.

Procédure de Création d'une SARL de Famille en LMNP

La création et la gestion d’une SARL de Famille en LMNP constituent un processus structuré, nécessitant une attention particulière aux détails juridiques, fiscaux et administratifs. La constitution d’une SARL de Famille en LMNP suit un parcours réglementé :

Rédaction des statuts : les statuts doivent être soigneusement rédigés pour encadrer les règles de fonctionnement de la SARL de Famille, en incluant la dénomination sociale, les informations sur les fondateurs, l’identité de la société, le capital social et la répartition des parts entre les associés.
Dépôt du capital social : le capital social doit être déposé dans une banque pour obtenir un certificat de dépôt des fonds.
Avis dans un support d’annonces légales : cette démarche, effectuée en ligne à un coût d’environ 200 euros, permet de rendre l’événement public et opposable, avec une attestation de parution délivrée par le support d’annonces légales.
Formulaire M0: est un document que l’entrepreneur doit remplir pour déclarer la constitution de sa société.

Ce processus conduit à l’immatriculation de la SARL, qu’il s’agisse du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou du Répertoire de Métier (RM).

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