SARL de Famille et Imposition des Plus-Values Immobilières: Un Guide Complet

La SARL de famille est une structure juridique qui suscite de nombreuses questions, en raison de ses avantages fiscaux et de sa nature singulière. Elle combine les atouts d'une société à responsabilité limitée et les avantages fiscaux d'une entreprise familiale, permettant de gérer efficacement votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Dans cet article, nous allons explorer en détail le fonctionnement d'une SARL de famille et son régime d'imposition concernant les plus-values immobilières.

Qu'est-ce qu'une SARL de Famille ?

Il ne s’agit pas d’une forme de société (elle ne fait pas partie des formes de sociétés présentes dans le code de commerce) mais une option fiscale (elle est une pure invention fiscale). On parle de SARL de famille, lorsqu’il y a une SARL formée exclusivement entre des membres de la famille en ligne directe (comme les enfants, les parents, les grands-parents, etc.), ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. En clair, c’est une SARL classique constituée entre les membres d’une même famille.

Définition et Conditions

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée par les membres d'une même famille. Ce statut juridique en investissement locatif bénéficie de deux avantages principaux, le droit d'opter pour le régime de l'impôt sur le revenu sans limitation de durée et l'exonération de la plus-value, sous conditions, en cas de cession des parts sociales. Les modalités de constitution d'une SARL de famille sont similaires à une SARL classique.

Toutefois, concernant les associés, l'article 239 bis AA du CGI précise que la SARL familiale peut être formée :

« … uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l'article 515-1 du code civil… »

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En d'autres termes, elle ne peut être créée qu'entre associés directement liés par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, soit par mariage ou pacte civil de solidarité (PACS) donc :

• entre époux ou partenaires de PACS ;
• entre un père et ses enfants ;
• entre un père, ses enfants et leurs conjoints ;
• entre deux époux et l’enfant du premier lit de l'un d'eux ;
• entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints ;
• entre un grand-père et ses petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ;
• entre un beau-père et son gendre.

La SARL perd son caractère familial si une personne autre que celles prévues par la loi entre dans la société.

Activités Autorisées

Au même titre qu’une SARL classique, la SARL familiale doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Ainsi une SARL de famille peut détenir et gérer des biens immobiliers meublés par le biais d’une mise en location. À ce titre, il convient de noter que la location nue relevant d’une activité civile n’est donc pas compatible avec la SARL de famille.

Les Avantages Fiscaux de la SARL de Famille Immobilière

La SARL de famille offre des avantages fiscaux considérables, ce qui en fait une structure particulièrement intéressante pour la gestion de biens immobiliers familiaux.

Option pour l'Impôt sur le Revenu (IR)

L'un des atouts majeurs de la SARL de famille est la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée. Contrairement à une SARL classique qui ne peut choisir l'IR que pour une période maximale de 5 ans, la SARL de famille peut conserver ce régime indéfiniment. Cette option a plusieurs avantages :

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• Transparence fiscale : La société n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices sont imposés directement au niveau des associés, en fonction de leur quote-part dans le capital.
• Imposition progressive : Les revenus sont soumis au barème progressif de l'IR, ce qui peut être avantageux pour les associés ayant des revenus modérés.
• Imputation des déficits : Chaque associé peut imputer sa part de déficit sur son revenu global, réduisant ainsi sa charge fiscale personnelle.
• Absence de double imposition : Les bénéfices ne sont imposés qu'une seule fois, au niveau des associés.

Déduction des Charges et Amortissements

La SARL de famille immobilière permet de bénéficier des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), tout en conservant une structure sociale. Cela offre plusieurs avantages fiscaux :

• Déduction des charges réelles : Toutes les charges liées à l'exploitation de l'immeuble sont déductibles, contrairement au régime des revenus fonciers où les charges déductibles sont limitées.
• Amortissement du bien immobilier : Vous pouvez amortir fiscalement le bien immobilier, ce qui crée une charge déductible supplémentaire. Cela permet de réduire significativement la charge fiscale sur les revenus locatifs.
• Limitation de l'amortissement : La déduction de l'amortissement est limitée à la différence entre les loyers et les autres charges payées, évitant ainsi la création d'un déficit fiscal.

Exonération des Plus-Values

La SARL de famille offre des avantages fiscaux significatifs en matière de plus-values :

• Cession des parts sociales : Contrairement à une SARL classique, les associés d'une SARL de famille ne sont pas imposables à l'IR sur la plus-value réalisée lors de la cession de leurs parts sociales. La seule condition est de céder la totalité de ses parts.

En cas de vente d’un immeuble ou d’un bien, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values des particuliers. Cela signifie que :

• La plus-value est calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués.
• Un abattement pour durée de détention s'applique, conduisant à une exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Le taux d'imposition est de 19% à l'IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Ces avantages fiscaux font de la SARL de famille immobilière une structure particulièrement attractive pour optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier familial.

Fonctionnement d'une SARL de Famille Immobilière

Une SARL de famille immobilière fonctionne de manière similaire à une SARL classique. Vous pouvez exercer les mêmes activités qu'une SARL traditionnelle, à l'exception des activités libérales.

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Gestion et Prise de Décisions

La SARL de famille est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou non. Cependant, le gérant doit être une personne physique, la société ne pouvant pas être dirigée par une autre entité. En cas de cogérance, les gérants partagent généralement les mêmes pouvoirs, mais les statuts peuvent attribuer des fonctions différentes à chacun.

Certaines décisions importantes nécessitent l'approbation de la collectivité des associés. Vous devez organiser une assemblée générale (AG) ordinaire chaque année pour approuver les comptes. Des assemblées générales extraordinaires sont requises pour des décisions majeures telles que :

• Le transfert du siège social
• La modification de l'objet social ou de la dénomination
• La transformation de la société
• L'augmentation ou la réduction du capital social
• La dissolution ou la liquidation de la SARL

Répartition des Bénéfices

L'un des avantages majeurs de la SARL de famille immobilière est son régime fiscal. Le résultat, qu'il s'agisse d'un bénéfice ou d'un déficit, est pris en compte dans le revenu global imposable de chaque associé, proportionnellement à sa part dans le capital social.

En cas de bénéfice, la quote-part de chaque associé est intégrée à son imposition personnelle. Si la société réalise un déficit, chaque associé peut déduire sa quote-part de son revenu imposable, ce qui peut réduire significativement sa charge fiscale.

Obligations Comptables et Administratives

La gestion d'une SARL de famille immobilière implique des obligations comptables et administratives spécifiques :

• Tenue d'une comptabilité rigoureuse
• Publication des comptes annuels
• Respect des formalités administratives

Ces obligations peuvent représenter une charge supplémentaire, en particulier pour les petites entreprises familiales. Il est souvent nécessaire de faire appel à des experts-comptables ou des conseillers juridiques pour s'assurer du respect de ces obligations légales.

En ce qui concerne le régime social, le statut du gérant dépend du nombre de parts sociales qu'il détient :

• Si le gérant possède plus de 50% des parts, il est soumis au régime des travailleurs non salariés (TNS)
• Si le gérant détient 50% ou moins des parts, il bénéficie du régime des assimilés salariés

Les Limites et Points de Vigilance

Bien que la SARL de famille immobilière offre de nombreux avantages, il est essentiel de prendre en compte certaines limites et points de vigilance avant de choisir cette structure juridique. Vous devez évaluer attentivement votre situation personnelle et familiale pour déterminer si cette option est la plus appropriée pour vous.

Risques Liés aux Conflits Familiaux

L'un des principaux défis d'une SARL de famille est la gestion des relations familiales dans un contexte professionnel. Les conflits familiaux peuvent avoir un impact significatif sur la stabilité et la pérennité de l'entreprise. Voici quelques points à considérer :

• Désaccords sur la gestion quotidienne : Les différends entre associés-familles peuvent compliquer la prise de décisions stratégiques et la gestion quotidienne de la société.
• Difficulté à séparer vie professionnelle et personnelle : La dynamique familiale peut parfois interférer avec les décisions d'affaires, rendant difficile la séparation entre les aspects personnels et professionnels.
• Risque de contentieux : Si un associé est soupçonné de malversation ou prend des décisions contestables, comme louer un bien à un prix trop peu rémunérateur, des conflits peuvent survenir, mettant en péril la solidarité familiale.

Pour atténuer ces risques, il est recommandé d'établir des accords préalables clairs et détaillés, définissant les rôles, les responsabilités et les procédures de résolution des conflits.

Difficultés pour Faire Entrer de Nouveaux Associés

La SARL de famille impose des restrictions strictes concernant l'entrée de nouveaux associés, ce qui peut limiter les opportunités de croissance et de financement de l'entreprise. Voici les principales difficultés :

• Restriction aux membres de la famille : Tous les associés doivent être liés par le sang ou par alliance jusqu'au deuxième degré, ce qui limite considérablement le choix des nouveaux entrants.
• Perte du statut familial : L'entrée d'un associé non parent ou d'un parent éloigné entraîne la perte immédiate du statut de SARL de famille et de ses avantages fiscaux.
• Complexité pour trouver un repreneur : Si un associé souhaite se retirer, il peut être difficile de trouver un remplaçant qui réponde aux critères familiaux requis.

Ces contraintes peuvent réduire la capacité de la société à attirer des compétences externes et à diversifier son capital, limitant ainsi les opportunités de financement et de croissance.

Perte des Avantages en Cas de Non-Respect des Conditions

Le non-respect des conditions spécifiques à la SARL de famille peut entraîner la perte de ses avantages fiscaux et juridiques. Voici les points à surveiller :

• Modification de la structure du capital : Si la cession de parts sociales est accordée à une personne extérieure à la famille, la société perd son statut de SARL de famille et devient une SARL classique.
• Changement de régime fiscal : La perte du statut familial entraîne la perte des avantages fiscaux, tels que l'imposition à l'IR indéfinie et l'exonération des plus-values.
• Nécessité de modifier les statuts : En cas de changement de statut, vous devez modifier les statuts de la société et informer l'administration fiscale du changement de régime.

Il est important de rester vigilant quant au respect des conditions spécifiques à la SARL de famille pour conserver ses avantages. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller juridique pour vous assurer de la conformité de votre structure.

SARL de Famille vs. SCI : Quelle Structure Choisir ?

La SARL de famille et la SCI sont deux structures juridiques couramment utilisées pour les projets familiaux, mais qui répondent à des besoins différents. Le choix entre ces deux options dépend de la nature de l’activité que vous souhaitez développer (commerciale ou immobilière) ainsi que des objectifs fiscaux et patrimoniaux de votre famille.

Voici un tableau comparatif pour vous aider à y voir plus clair :

SARL de Famille et Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Il est avantageux de combiner SARL familiale et location meublée non professionnelle. Par l'intermédiaire d'une SARL familiale, il est possible d'investir dans l'immobilier via le dispositif de loueur d'immeuble non professionnel (LMNP).

Au niveau comptabilité, les points suivants sont à connaître:

• Possibilité d'amortir le coût d'acquisition des biens immobiliers
• En effacer fiscalement les revenus

Des avantages liés à la TVA ou l'imputation des bénéfices selon votre situation personnelle sont disponibles.

Afin de bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent:

• Être inférieur ou égal à 23 000 euros par an
• Représenter moins de 50% du revenu global du loueur

Dans le but de contourner ces seuils restrictifs, la création d'une SARL de famille LMNP, soit une SARL immobilière avec pour objet social, exercer la location meublée non professionnelle. Cela permet d'augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d'associés.

Comment Créer une SARL de Famille ?

La création d’une SARL de famille est une démarche qui nécessite une compréhension claire des conditions requises et des formalités à suivre. La création d’une SARL de famille obéit aux mêmes règles que celles de création d’une SARL classique, à deux différences près :

• Les associés d’une SARL de famille ont le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).
• L’option est exercée indéfiniment, à moins que la société ne remplisse plus les critères nécessaires, comme la perte de sa nature familiale.

Les Étapes de Création

1. Vérifiez les conditions d'éligibilité : Une SARL de famille est une SARL dans laquelle tous les associés sont membres d'une même famille (ascendants, descendants, frères et sœurs). Il est essentiel que l’ensemble des associés soient issus d’une même lignée familiale.
2. La nomination des gérants : Les gérants de la SARL de famille doivent être désignés dans les statuts. Le gérant peut être l’un des associés ou une personne extérieure. Il est important de noter que la SARL de famille permet une gestion souple, ce qui peut être un avantage pour des proches qui s'entendent bien dans le cadre de l’entreprise familiale.
3. La rédaction du statut et obtention du K-Bis : Nos services de création incluent la rédaction des statuts ainsi que l'obtention du K-bis
4. Le dépôt de capital : Après avoir rédigé les statuts, vous guidez les clients pour le dépôt du capital social sur le compte bancaire de notre notaire partenaire. Un certificat de dépôt des fonds sera émis, ce qui est nécessaire pour l’immatriculation de la société.

Quel Capital Faut-il pour une SARL de Famille ?

Le capital minimum pour créer une SARL de famille est de 1 euro. Cependant, nous vous conseillons d'opter pour un capital d'au moins 500 euros, bien que la plupart des entreprises commencent avec 1 000 euros. Cette somme est d'abord déposée sur le compte de notre notaire partenaire, garantissant la sécurité des fonds. Une fois l'entreprise créée et enregistrée, l'argent est débloqué et transféré sur votre compte professionnel, vous permettant ainsi d'y accéder pour démarrer votre activité.

FAQs

Pourquoi opter pour une SARL de famille ?

La SARL de famille offre comme principal avantage la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu de façon illimitée. Habituellement, les SARL sont assujetties à l'impôt sur les sociétés, mais cette structure permet une alternative fiscale intéressante.

Qu'est-ce qui distingue le statut de SARL de famille ?

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée constituée exclusivement par des membres d'une même famille, soit par des liens de parenté directs ou par alliance. Elle peut mener les mêmes activités qu'une SARL traditionnelle, permettant ainsi les entreprises familiales dans un cadre légal précis.

Quelle est la définition d'une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière est une entreprise commerciale qui se spécialise dans l'achat ou la gestion de propriétés immobilières. Constituée par des membres d’une même famille, la SARL de famille est une excellente solution pour effectuer de la location meublée par l’intermédiaire d’une société tout en bénéficiant des avantages fiscaux du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

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