Régime fiscal et assujettissement à la TVA en location meublée via une SAS

La location meublée est une activité spécifique qui génère des revenus soumis à une fiscalité particulière. Lorsqu’elle est exercée via une société par actions simplifiée (SAS), les règles applicables en matière d’imposition et de TVA varient selon le type de location, les prestations associées et le chiffre d’affaires réalisé. Cette analyse détaille les régimes fiscaux applicables à la location meublée, le statut de la SAS dédiée, ainsi que les conditions d’assujettissement ou d’exonération de la TVA.

Régime fiscal général de la location meublée

Les loyers perçus à la suite de la location de logements meublés par des personnes physiques sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Cette imposition s’applique que la location soit exercée de manière habituelle ou occasionnelle. Les BIC sont définis comme des bénéfices réalisés par des personnes physiques ou issues d’activités commerciales assimilées.

La loi de finances rectificative pour 2016 a unifié le régime fiscal de la location meublée, imposant désormais toute personne réalisant une location meublée directe ou indirecte, habituelle ou occasionnelle, dans la catégorie des BIC.

Statuts de loueur professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP)

Loueur professionnel (LMP) : reconnu lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € annuels et sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, avec inscription au registre du commerce et des sociétés.
Loueur non professionnel (LMNP) : lorsque ces conditions ne sont pas remplies, le loueur est considéré comme non professionnel. Ce statut reste très courant notamment pour les particuliers.

Les règles d’imposition des plus-values et d’imputation des déficits diffèrent selon le statut. Par exemple, les loueurs professionnels bénéficient d’un régime plus favorable pour les plus-values professionnelles et peuvent imputer les déficits sur leur revenu global sans limitation stricte, sous réserve que ceux-ci ne proviennent pas d’amortissements.

Régimes d’imposition selon le chiffre d’affaires

Le régime fiscal dépend du chiffre d’affaires annuel hors taxes :

Micro-BIC : applicable si le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 33 200 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés classés tourisme), sans déduction des charges réelles.
Régime réel simplifié : s’applique automatiquement ou sur option entre 33 200 € et 238 000 €. Ce régime permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien.
Régime réel normal : au-delà de 238 000 € HT, avec des obligations comptables plus strictes.

La SASU en location meublée : caractéristiques et fiscalité

Opter pour une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle (SASU) pour gérer une activité de location meublée présente plusieurs avantages. Cette structure juridique souple ne nécessite pas de capital social minimum et limite la responsabilité de l’associé unique au montant des apports.

Le président, souvent l’associé unique, administre la SASU avec une large liberté statutaire.
Le président bénéficie du statut d’assimilé salarié, avec une protection sociale plus étendue qu’un travailleur indépendant.

D’un point de vue fiscal, la SASU est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS). Elle peut ainsi amortir comptablement les biens immobiliers, et théoriquement neutraliser l’imposition des loyers pendant plusieurs années si le résultat fiscal est nul. Les dividendes perçus par l’associé unique sont soumis à la flat tax de 30 %, ou sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En revanche, la plus-value réalisée lors de la revente du bien est calculée sur la valeur nette comptable, donc après déduction des amortissements, ce qui peut entraîner une plus-value importante fiscalement.

Une comptabilité analytique devra être tenue, notamment si la société exerce plusieurs types d’activités locatives, par exemple : location nue, meublée, commerciale ou touristique, afin d’affecter correctement charges et produits.

TVA et location meublée : règles d’assujettissement

En principe, la location d’un logement à usage d’habitation, meublé ou non, est exonérée de TVA. Le bailleur n’a pas le choix et ne peut pas appliquer la TVA. Cependant, il existe des exceptions importantes pour la location meublée, notamment lorsque celle-ci est associée à des prestations para-hôtelières, ou si la location concerne un bien professionnel ou commercial.

Critères d’assujettissement à la TVA en location meublée

La location meublée devient une activité taxable à la TVA lorsqu’elle est accompagnée d’au moins trois prestations para-hôtelières parmi les suivantes :

Petit-déjeuner servi.
Nettoyage régulier des locaux (au minimum hebdomadaire, ou au début et à la fin pour les séjours de moins d’une semaine).
Fourniture et renouvellement régulier du linge de maison.
Réception de la clientèle (accueil).

Ces prestations doivent être fournies dans des conditions comparables à celles d’un hôtel, et peuvent être assurées par un prestataire tiers ou le bailleur directement.

Dans ce cas, la location est considérée comme une prestation commerciale de services d’hébergement et donc assujettie à la TVA. Le bailleur doit alors déclarer et collecter la TVA sur les loyers perçus.

Franchise en base de TVA et option pour la TVA

Un régime de franchise en base de TVA s’applique généralement aux loueurs en meublé non professionnel (LMNP), ce qui signifie qu’ils ne facturent pas la TVA s’ils ne dépassent pas certains seuils de chiffre d’affaires. Toutefois, le bailleur peut opter pour le paiement de la TVA afin de pouvoir déduire la TVA payée sur les investissements et travaux réalisés.

Cette option, une fois exercée, est valable au minimum neuf ans. Pour déclarer la TVA, les loueurs en meublé doivent s’inscrire auprès du service des impôts et remplir une déclaration spécifique (formulaire n° 3517-S-SD) chaque année.

Lire aussi: Guide Fiscalité Location

Autres situations d’assujettissement à la TVA

Location meublée à usage commercial : soumise à la TVA.
Location de locaux professionnels équipés : la TVA s’applique.
Location nue à usage d’habitation : exonérée de TVA, sans possibilité d’option.
Location nue à usage commercial : soumise à TVA.
Locations en zones spécifiques ou avec prestations touristiques : souvent soumises à TVA.

Dispositifs fiscaux incitatifs et obligations déclaratives

Le dispositif « Censi-Bouvard »

Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu destinée aux loueurs en meublé non professionnels ayant acquis un logement neuf ou réhabilité avant fin 2017, situé en résidence services (établissements médico-sociaux, résidences étudiantes, résidences de tourisme classées, etc.).

La réduction d’impôt est de 11 % du prix de revient, dans la limite de 300 000 € HT, à condition de louer le bien meublé neuf pour une durée minimale de 9 ans.

Impôts locaux

Taxe foncière : due au titre des propriétés bâties, avec possibilités d’exonérations partielles ou totales décidées localement.
Taxe d’habitation : supportée par l’occupant permanent du logement (locataire ou bailleur, selon cas).
Contribution économique territoriale (CET) : due par les loueurs en meublé, comprenant la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, au-delà de 152 500 € de chiffre d’affaires, la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE).

Aspects comptables et déclaratifs pour une SASU en location meublée

La SASU doit tenir une comptabilité rigoureuse, qui inclut la sectorisation des recettes si l’activité est multiple (location nue, meublée, commerciale, etc.). Cette organisation comptable permet de rattacher correctement charges et produits et de déterminer précisément les bases d’imposition et TVA.

En matière d’impôts, la société dépose sa déclaration de résultats selon le régime de l’IS, avec un taux réduit de 15 % sur les premiers 38 120 € de bénéfices, puis 28 % (ou taux en vigueur applicable). Le président, assimilé salarié, bénéficie d’une protection sociale spécifique mais sans assurance chômage.

En cas d’habitation meublée avec prestations para-hôtelières, la SASU doit souscrire une déclaration de TVA annuelle, voire trimestrielle selon le régime applicable. La fiscalité des dividendes prélevés par l’associé unique est à prendre en compte dans la stratégie de rémunération.

Comprendre la TVA en 5 MINUTES ! ⏱

Tableau récapitulatif des régimes d’imposition et TVA en fonction du type de location

Type de location	Statut fiscal	TVA	Options possibles
Location nue habitation	Revenus fonciers	Exonérée (pas d’option)	Aucune
Location meublée non professionnelle (LMNP)	BIC	Exonérée ou soumise si para-hôtellerie	Option possible pour TVA en para-hôtellerie
Location meublée professionnelle (LMP)	BIC, statut pro	Assujettie si prestations para-hôtelières	Option TVA nécessaire dans certains cas
Location meublée avec prestations para-hôtelières	BIC	TVA due	Option pour sortir du régime de franchise possible
Location commerciale nue ou meublée	BIC	TVA due	Option possible pour simplification
Location de locaux professionnels équipés	BIC	TVA due	Option pour TVA

Points pratiques et conseils pour les investisseurs en SASU location meublée

Déclaration et inscription : Pour récupérer la TVA, il faut une immatriculation LMNP, une inscription à la TVA et une gestion par un professionnel pour au moins 9 ans.
Limites du régime : En cas de franchise de TVA, attention à la non-récupération de la TVA sur les travaux et investissements.
Impact sur la trésorerie : L’amortissement permet souvent un résultat fiscal nul, mais cela peut générer une plus-value élevée à la revente.
Choix du régime fiscal : La SASU à l’IS limite la responsabilité, facilite l’amortissement, mais entraîne une double imposition sur dividendes.
Formalisme : La création d’une SASU nécessite la rédaction de statuts adaptés, une publication légale, un dépôt au CFE, et le respect des obligations comptables.
Prudence : Bien sectoriser les différentes activités dans la comptabilité pour respecter les règles de la TVA et d’imposition.

balises: #Tva