Société Civile de Construction Vente (SCCV) et TVA Immobilière : Fonctionnement et Implications

Une Société Civile Immobilière Construction-Vente (SCCV) a pour objet la construction d’un bien immobilier pour le revendre à des tiers. Ici, on ne parle pas de patrimoine immobilier, mais d’opération immobilière. Elle permet de contourner l’interdiction d’activité à but commercial imposée aux SCI classiques. La SCI est donc temporairement propriétaire d’un bien immobilier.

La Société Civile de Construction Vente, est une forme de société civile immobilière spécialement conçue pour la construction vente SCCV et la revente d’immeubles. Les activités principales d’une SCCV incluent la construction d’immeubles, qu’ils soient à usage d’habitation, commercial ou mixte, et leur revente intégrale ou par lots.

Fonctionnement d'une SCCV

La SCI construction-vente s’organise de la même façon que les autres SCI. Le cadre est très souple et aucune règle ou obligation ne s’applique outre la constitution des assemblées générales, l’administration de la société par un gérant et la tenue d’une comptabilité. Ainsi, les associés sont libres de fixer leurs propres règles.

La SCI construction-vente fonctionne suivant les règles du régime de droit commun de la SCI.

Avantages d'une SCCV

La SCCV offre, tout comme les autres types de sociétés civiles immobilières, plusieurs avantages aux associés qui la constituent, notamment la possibilité de réunir leur capacité d’épargne pour réaliser des investissements plus importants. Immatriculée au Registre des commerces et sociétés (RCS), la SCCV possède une responsabilité limitée qui permet de protéger le patrimoine personnel des associés. Autrement dit, en cas de difficultés, les créanciers ne peuvent saisir que les parts sociales de la SCCV. En effet, la responsabilité des associés est non-solidaire, c’est-à-dire qu’elle se limite à leur participation propre dans le capital social de la société. Les créanciers peuvent, en dernier recours, agir pour engager la responsabilité de chaque associé indépendamment.

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L’un des principaux avantages de la SCCV réside dans sa grande souplesse de gestion. Les associés peuvent définir librement les modalités de gestion de la société, ce qui permet une adaptation facile aux besoins spécifiques de chaque projet. De plus, la SCCV ne requiert aucun capital social minimum pour être constituée, ce qui la rend accessible à un large éventail d’investisseurs. Enfin, la SCCV bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Les associés peuvent profiter de divers dispositifs fiscaux bénéfiques, rendant l’investissement dans une SCCV encore plus attractif.

Constitution d'une SCCV

La création d’une SCCV nécessite au moins deux associés, sans limite maximale, ce qui permet d’élargir les possibilités de partenariat. De plus, les associés peuvent être de nationalités diverses, sans aucune restriction, ce qui permet une collaboration internationale et l’apport de différentes expertises dans le projet. Enfin, la SCCV peut être constituée avec un capital symbolique, rendant sa création financièrement accessible à tous.

Chacune de ces étapes est importante pour la constitution légale de la SCCV et tout sera détaillé dans les sous-sections suivantes.

La rédaction des statuts est une étape fondamentale dans la création d’une SCCV. Consulter un avocat spécialisé lors de la rédaction des statuts peut s’avérer judicieux.
Le dépôt du capital social est une étape incontournable pour la création d’une SCCV.
La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales est une formalité obligatoire pour informer les tiers de la constitution de la SCCV. Faire appel à un avocat à cette étape peut être judicieux.
L’immatriculation de la SCCV au greffe du tribunal est la dernière étape de sa création. Ces démarches sont cruciales pour s’assurer que la société est établie légalement et connue du public.

Les décisions importantes, telles que l’achat de terrains, la construction et la revente des biens, sont prises lors des assemblées générales des associés. Il est important de noter que les associés de la SCCV s’engagent indéfiniment et solidairement aux dettes de la société selon leurs parts.

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Fiscalité de la SCCV

Étant donné son but lucratif, on pourrait penser qu’un régime fiscal particulier serait attribuer à la SCCV. Or, cette dernière est soumise à un régime dérogatoire prévu par l’article 1655 ter du Code général des impôts. Autrement dit, comme toutes les autres SCI, la SCI construction-vente est transparente. Le résultat fiscal, qu’il corresponde à un bénéfice ou un déficit foncier, est réparti entre les associés de la société au prorata de leur participation. La SCI est donc soumise à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut.

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Dans le cadre de ce régime de translucidité fiscale, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu à concurrence de leurs droits dans les bénéfices de la société. Quoi qu’il en soit, le régime de la translucidité fiscale suppose que les associés soient indéfiniment responsables du passif social à concurrence de leurs droits sociaux, conformément aux statuts de la société.

Cette forme juridique, bien qu'ayant une activité commerciale, est redevable de l'impôt sur le revenu et non de l'impôt sur les sociétés, ce qui la rend fiscalement transparente pour ses associés. Cependant, il est important de noter que la SCCV pourrait être assujettie à l'impôt sur les sociétés si certaines conditions ne sont pas respectées.

A noter que dans un arrêt en date du 13 octobre 2023, le Conseil d’Etat a jugé que le régime de la translucidité fiscale s’applique même en cas de rédaction inadaptée des statuts de la société, dès lors que son activité porte sur la construction d’immeubles en vue de la vente.

TVA et SCCV

Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. La TVA est applicable pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles. Toutefois, la TVA n’est pas exigible pour les livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente, et ce même s’ils sont construits par un intermédiaire ou un mandataire.

Le paiement de la TVA sur les encaissements est régi par l’article 252 de l’annexe II au CGI, qui prévoit un règlement du prix par acomptes. Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée peut donc se faire au fur et à mesure des encaissements à partir du moment où le redevable a présenté des garanties de recouvrement.

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La TVA en SCCV est due par le vendeur. L’activité est assujettie à un taux de 20 % applicable aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente, le taux est également de 20 %. Sinon, la vente est exonérée (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge). C’est le transfert de propriété qui est générateur de TVA.

Dès que l’acte de vente est établi, la TVA doit être payée. La date de livraison de l’immeuble ou le paiement du bien n’impacte pas cette échéance. Dans ces deux cas, on parle d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Les droits à déduction s’exercent sur les charges liées à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA en SCCV grevant l’acquisition du bien à bâtir.

Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3. La TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition. Sinon, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge (différence entre le prix augmenté des charges et le prix d’achat).

La TVA en SCCV pour les travaux de construction et les travaux d’équipement des immeubles est applicable à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité). L’assiette de la TVA correspond au prix de cession HT plus les charges.

Puisqu’il s’agit d’une activité de prestation de services, la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes : à l’encaissement, sur les débits et lors de la livraison des travaux avec déduction le mois de livraison.

La TVA en SCCV est donc globalement de 20 %, avec des exceptions pouvant entraîner une baisse ou une exonération de ce taux. Pour maîtriser cet aspect de son activité, l’idéal consiste à se faire accompagner par un expert-comptable.

A noter par ailleurs que la cession des biens immobiliers par la SCCV, qui sont achevés depuis moins de cinq ans, est soumise à la TVA au taux de droit commun de 20%.

La plus-value réalisée est ensuite redistribuée entre les associés en fonction de leur quote-part. Côté fiscalité, chaque associé doit alors déclarer le bénéfice perçu dans la catégorie BIC ou plus-value des particuliers. À ce titre, il est donc soumis au régime des plus-values des particuliers.

La vente des biens immobiliers construits est assujettie à la TVA. Par conséquent, la SCCV qui vend un bien est également soumise à la TVA. Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont assujetties à une TVA à 20 %.

TVA applicable selon le type de bien vendu

Type de bien vendu	Taux de TVA applicable
Immeuble neuf (< 5 ans)	20 %
Logement vendu en TVA réduite (zone ANRU, accession sociale)	5,5 %
Vente de terrains à bâtir	20 %
Revente d'un immeuble ancien (> 5 ans, sans rénovation importante)	Exonération de TVA (sauf option possible pour la TVA)

Si la SCCV construit des logements en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou en accession sociale, elle peut bénéficier d'un taux réduit de TVA à 5,5 % pour la vente.

Une SCCV peut récupérer la TVA payée sur les travaux de construction, matériaux, honoraires d'architectes, etc. Cette TVA est déductible si elle est liée à des opérations soumises à TVA (vente d'immeubles neufs).

Dans certaines conditions, la SCCV peut opter pour le régime de TVA sur marge, notamment lors de la revente de terrains ou d'immeubles anciens.

Conditions pour appliquer la TVA sur marge :

Le bien vendu doit être identique au bien acheté (sans division ou changement de nature).
L'acquisition doit avoir été réalisée sans récupération de TVA.
La TVA est calculée uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix total de vente.

Autres Aspects Importants

Il n’est pas possible de construire pour revendre plusieurs fois. La SCCV ne peut avoir un but commercial. Cette forme s’applique à la vente d’un seul bien.

Par ailleurs, et comme mentionné précédemment, l’objet de la société doit être à titre principal la construction et la vente des biens construits, et pourrait être à titre accessoire une autre activité de nature civile (telle qu’une location nue d’un bien immobilier par exemple).

Il sera fait observer que si une SCCV revend un terrain sur lequel il était prévu qu’elle procède à une construction, cela entrainerait automatiquement son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, si cette activité relève du régime du marchand de biens (réalisation à titre habituel d’opérations d’achat et de revente d’immeubles).

Contrats et Assurances

Le contrat d’entreprise et de maîtrise d’œuvre est un élément clé dans la création d’une SCCV. En effet, ce contrat définit les relations entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur ou l’architecte chargé de la construction du bien immobilier. Ce contrat doit être rédigé de manière claire et précise, en tenant compte des spécificités de la société civile de construction vente. Il doit notamment définir les obligations de chaque partie, les délais de construction, les coûts et les modalités de paiement. Il est également important de noter que le contrat d’entreprise et de maîtrise d’œuvre peut être soumis à des règles spécifiques en matière de droit de la construction. Il est donc recommandé de consulter un avocat spécialisé dans le droit de la construction pour s’assurer que le contrat est conforme aux lois et réglementations en vigueur.

La SCCV est soumise à des règles spécifiques en matière d’assurance et de responsabilité. En effet, la société civile de construction vente est responsable des dommages causés aux tiers lors de la construction du bien immobilier. En outre, la SCCV peut souscrire d’autres types d’assurances, tels que l’assurance construction ou l’assurance décennale, pour couvrir les risques liés à la construction du bien immobilier. Il est également important de noter que la SCCV peut être responsable des dommages causés aux associés ou aux tiers en cas de faute ou de négligence dans la gestion de la société. Il est donc crucial de prendre des mesures pour minimiser ces risques et de souscrire des assurances pour couvrir les éventuels dommages.

L’expertise et le référé préventif sont des outils importants pour la SCCV. En effet, ils permettent de prévenir les litiges et les problèmes lors de la construction du bien immobilier. L’expertise consiste à faire appel à un expert indépendant pour évaluer la situation et proposer des solutions pour résoudre les problèmes. Le référé préventif, quant à lui, est une procédure qui permet de demander à un juge de prendre des mesures pour prévenir les litiges et les problèmes. Cette procédure est particulièrement utile pour anticiper les conflits et sécuriser juridiquement le projet de construction. Il est important de noter que l’expertise et le référé préventif peuvent être utilisés pour résoudre les problèmes liés à la construction du bien immobilier, tels que les défauts de construction ou les retards de livraison.

Les travaux de construction et les malfaçons sont des risques importants pour la SCCV. En effet, les travaux de construction peuvent être complexes et les malfaçons peuvent causer des dommages importants. Pour cela, il est recommandé de souscrire des assurances spécifiques, telles que l’assurance construction et l’assurance décennale, qui couvrent les risques liés aux défauts de construction et aux dommages survenant après la livraison du bien. Il est également important de faire appel à des professionnels qualifiés pour réaliser les travaux de construction. Les malfaçons peuvent être causées par des défauts de construction, des matériaux de mauvaise qualité ou des erreurs de conception.

Dissolution

À la suite de la vente du bien, les associés doivent voter la liquidation de la SCI construction-vente lors d’une assemblée générale. En effet, l’objet de la SCI étant atteint, celle-ci n’a plus de raison d’exister. L’acte de dissolution doit, par la suite, être publié au journal des annonces légales (JAL). La dissolution est inscrite au registre des commerces et sociétés, mais n’entraîne pas la radiation immédiate de la SCCV.

À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. C’est l’avis de clôture publié au JAL et déposé au greffe du Tribunal de commerce qui vient radier la SCI construction-vente.

La dissolution d’une SCCV peut survenir pour diverses raisons, notamment la mésentente entre associés ou l’inexécution des obligations par un associé. Si un associé détient toutes les parts sociales, il doit régulariser cette situation dans un an pour éviter la dissolution.

Conclusion

Comprendre les mécanismes de la SCCV permet d’exploiter au mieux ses avantages et de réussir dans le domaine de l’immobilier.

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