TVA et Société Civile de Construction Vente (SCCV) : Comprendre la Fiscalité Immobilière en France

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) sur marge constitue une problématique importante de la fiscalité immobilière. Il s’agit de la taxe sur la valeur ajoutée calculée lors d’un investissement immobilier. Cet impôt a un impact sur la rentabilité d’un projet et nécessite de consulter un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.

Une Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une structure juridique spécifique permettant la construction d'immeubles en vue de leur revente. Elle permet de contourner l’interdiction d’activité à but commercial imposée aux SCI classiques. Ici, on ne parle pas de patrimoine immobilier, mais d’opération immobilière. La SCI est donc temporairement propriétaire d’un bien immobilier.

Contrairement aux sociétés civiles de gestion patrimoniale, la SCCV est obligatoirement assujettie à la TVA, car son activité principale est la construction d'immeubles destinés à être vendus.

Fonctionnement et Avantages de la SCCV

La SCI construction-vente s’organise de la même façon que les autres SCI. Le cadre est très souple et aucune règle ou obligation ne s’applique outre la constitution des assemblées générales, l’administration de la société par un gérant et la tenue d’une comptabilité. Ainsi, les associés sont libres de fixer leurs propres règles. La SCCV offre, tout comme les autres types de sociétés civiles immobilières, plusieurs avantages aux associés qui la constituent< notamment la possibilité de réunir leur capacité d’épargne pour réaliser des investissements plus importants.

Immatriculée au Registre des commerces et sociétés (RCS), la SCCV possède une responsabilité limitée qui permet de protéger le patrimoine personnel des associés. Autrement dit, en cas de difficultés, les créanciers ne peuvent saisir que les parts sociales de la SCCV. En effet, la responsabilité des associés est non-solidaire, c’est-à-dire qu’elle se limite à leur participation propre dans le capital social de la société. Les créanciers peuvent, en dernier recours, agir pour engager la responsabilité de chaque associé indépendamment.

Lire aussi: La SCCV et la TVA en détail

La SCI construction-vente fonctionne suivant les règles du régime de droit commun de la SCI. Étant donné son but lucratif, on pourrait penser qu’un régime fiscal particulier serait attribuer à la SCCV. Or, cette dernière est soumise à un régime dérogatoire prévu par l’article 1655 ter du Code général des impôts. Autrement dit, comme toutes les autres SCI, la SCI construction-vente est transparente. Le résultat fiscal, qu’il corresponde à un bénéfice ou un déficit foncier, est réparti entre les associés de la société au prorata de leur participation. La SCI est donc soumise à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut.

La construction d’immeubles doit constituer l’objet principal de ce type de société. totalité ou en partie. Il n’y a pas capital social minimum. notarié est nécessaire. fonctionnement flexible grâce à sa liberté statutaire. physique ou morale. Dans le cadre de ce régime de translucidité fiscale, les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu à concurrence de leurs droits dans les bénéfices de la société. Quoi qu’il en soit, le régime de la translucidité fiscale suppose que les associés soient indéfiniment responsables du passif social à concurrence de leurs droits sociaux, conformément aux statuts de la société.

Par ailleurs, et comme mentionné précédemment, l’objet de la société doit être à titre principal la construction et la vente des biens construits, et pourrait être à titre accessoire une autre activité de nature civile (telle qu’une location nue d’un bien immobilier par exemple). A noter que dans un arrêt en date du 13 octobre 2023, le Conseil d’Etat a jugé que le régime de la translucidité fiscale s’applique même en cas de rédaction inadaptée des statuts de la société, dès lors que son activité porte sur la construction d’immeubles en vue de la vente.

Il sera fait observer que si une SCCV revend un terrain sur lequel il était prévu qu’elle procède à une construction, cela entrainerait automatiquement son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, si cette activité relève du régime du marchand de biens (réalisation à titre habituel d’opérations d’achat et de revente d’immeubles).

Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. La TVA est applicable pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles. Toutefois, la TVA n’est pas exigible pour les livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente, et ce même s’ils sont construits par un intermédiaire ou un mandataire.

Lire aussi: SCCV et implications fiscales

Le paiement de la TVA sur les encaissements est régi par l’article 252 de l’annexe II au CGI, qui prévoit un règlement du prix par acomptes. Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée peut donc se faire au fur et à mesure des encaissements à partir du moment où le redevable a présenté des garanties de recouvrement.

Taux de TVA Applicables

La TVA en SCCV est due par le vendeur. L’activité est assujettie à un taux de 20 % applicable aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente, le taux est également de 20 %. Sinon, la vente est exonérée (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge).

A noter par ailleurs que la cession des biens immobiliers par la SCCV, qui sont achevés depuis moins de cinq ans, est soumise à la TVA au taux de droit commun de 20%.

Les ventes d'immeubles neufs réalisées par la SCCV sont soumis à la TVA au taux de 20 %.Les travaux de construction et d'aménagement réalisés par la SCCV sont également soumis à la TVA.

Il est essentiel de comprendre les différents taux de TVA applicables en fonction du type de bien vendu :

Lire aussi: Implications fiscales : SCCV et TVA

• Immeuble neuf (< 5 ans): 20 %
• Logement vendu en TVA réduite (zone ANRU, accession sociale): 5,5 %
• Vente de terrains à bâtir: 20 %
• Revente d'un immeuble ancien (> 5 ans, sans rénovation importante): Exonération de TVA (sauf option possible pour la TVA)

Si la SCCV construit des logements en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou en accession sociale, elle peut bénéficier d'un taux réduit de TVA à 5,5 % pour la vente.

Voici un tableau récapitulatif des taux de TVA applicables :

C'est le transfert de propriété qui est générateur de TVA. Dès que l’acte de vente est établi, la TVA doit être payée. La date de livraison de l’immeuble ou le paiement du bien n’impacte pas cette échéance. Dans ces deux cas, on parle d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Les droits à déduction s’exercent sur les charges liées à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA en SCCV grevant l’acquisition du bien à bâtir. Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3.

La TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition. Sinon, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge (différence entre le prix augmenté des charges et le prix d’achat).

La TVA en SCCV pour les travaux de construction et les travaux d’équipement des immeubles est applicable à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité). L’assiette de la TVA correspond au prix de cession HT plus les charges. Puisqu’il s’agit d’une activité de prestation de services, la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes : à l’encaissement, sur les débits et lors de la livraison des travaux avec déduction le mois de livraison.

Une SCCV peut récupérer la TVA payée sur les travaux de construction, matériaux, honoraires d'architectes, etc.Cette TVA est déductible si elle est liée à des opérations soumises à TVA (vente d'immeubles neufs).

TVA sur Marge : Conditions et Application

Dans certaines conditions, la SCCV peut opter pour le régime de TVA sur marge, notamment lors de la revente de terrains ou d'immeubles anciens.

Conditions pour appliquer la TVA sur marge :

• Le bien vendu doit être identique au bien acheté (sans division ou changement de nature).
• L'acquisition doit avoir été réalisée sans récupération de TVA.

La TVA est calculée uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix total de vente.

La TVA sur marge s’applique lorsque le marchand a acheté le bien immobilier sans TVA. Par exemple, cela vise le cas d’un achat de terrain auprès d’un particulier. Par ailleurs, il faut que le bien acheté corresponde au bien revendu. Cela renvoie à la notion d’identité juridique. En d’autres termes, le professionnel immobilier doit avoir acheté un terrain et revendre un terrain. S’il achète un terrain avec une construction, la TVA sur marge ne s’applique pas.

Il existe cependant une exception à cette règle, si le marchand a consulté son avocat fiscaliste en TVA entre temps. Celui-ci lui aura conseillé d’effectuer la division parcellaire avant d’acheter. Ce faisant, il aura bien acheté d’un côté un terrain, et de l’autre une construction.

Lorsque le marchand de bien effectue une opération portant sur un appartement, il faut raisonner différemment. En effet, la TVA ne s’applique à la vente d’un bien que s’il s’agit d’un immeuble neuf. L’article 257 du code général des impôts donne la définition d’un immeuble neuf pour la TVA. Il s’agit d’un bien achevé depuis plus de cinq ans.

A contrario, il n’y a pas d’immeuble neuf lorsque la date d’achèvement remonte à plus de 5 ans. Cela signifie qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, la TVA ne s’applique pas. On appelle cela une exonération de TVA sur la vente d’immeuble. Toutefois, le législateur prévoit une option fiscale qui permet au revendeur de soumettre la vente à la TVA.

Cette option a pour but de permettre au marchand de récupérer la TVA déductible sur les travaux. En effet, s’il décide d’opter pour la TVA sur la revente, il aura le droit de déduire la TVA payée pour rénover le bien. A l’inverse, s’il n’opte pas pour la taxe sur la revente, il perdra la TVA des travaux de rénovation.

En réalité, cette option ne présente pas d’intérêt économique. Si le marchand opte pour la TVA sur la marge, il va perdre en rentabilité. En effet, si l’opération présente un bénéfice, cela signifie nécessairement que la marge est plus élevée que le coût des travaux. Autrement dit, le marchand aura une TVA collectée plus importante que sa TVA déductible. Il devra donc reverser une taxe sur la valeur ajoutée au Trésor. En synthèse, notre cabinet d’avocats fiscaliste en TVA conseille aux clients de ne pas opter. Cette option ne présente donc aucun intérêt fiscal.

Il faut partir du principe qu’en cas de vente d’un immeuble ancien, il n’y aura pas de TVA sur le prix de vente.

Un promoteur construit des immeubles neufs. En principe, il achète un terrain à bâtir ou un immeuble à démolir. Les coûts de viabilisation et de démolition peuvent représenter des sommes importantes pour un constructeur immobilier. En contrepartie, il bénéficie toutefois d’un régime de faveur en matière de droits d’enregistrement. En effet, l’achat d’un terrain supporte un droit fixe de 125 euros au lieu du taux de 5,8%. Cette économie fiscale implique que le promoteur s’engage à construire sous un délai de 4 ans. Mais il doit également déclarer dans l’acte d’achat sa qualité d’assujetti à la TVA. Autrement, on réserve le régime fiscal favorable aux opérateurs économiques qui ont une activité taxable à la TVA. A contrario, le particulier qui fait construire sa maison ne peut pas bénéficier de ce régime attractif.

Le promoteur immobilier constitue généralement une société civile de construction vente pour son programme. L’objet social consiste souvent en l’achat et la construction en vue de la revente. En pratique, comme la revente portera sur des immeubles neufs, on appliquera le taux de TVA de 20%. La base imposable sera constituée du prix de vente. Autrement dit, le promoteur ne peut jamais appliquer la TVA sur marge. Il s’agit d’un inconvénient majeur qui explique en partie que les marges immobilières du promoteur soient plus faibles que celles d’un marchand de bien.

Toutefois, il existe des régimes de faveur permettant de réduire le taux de TVA du promoteur immobilier. Par exemple, dans certaines zones, la vente d’un immeuble neuf supportera uniquement une TVA à 5,5 au lieu de 20%.

L’autre moyen d’aboutir à un immeuble neuf consiste à rénover un immeuble ancien. A ce titre, il faut se référer à l’article 245 A de l’annexe II du code général des impôts. On parle d’immeuble neuf lorsque les travaux rendent à l’état neuf certains éléments de second œuvre dans une certaine proportion. Il s’agit des planchers non porteurs, huisseries extérieures ou encore les cloisons intérieures. Autrement dit, une rénovation à plus de deux tiers sur chacun de ces éléments entrainera la qualification d’immeuble neuf.

Le marchand de bien doit accorder une vigilance toute particulière à ce point technique. Nous conseillons de faire intervenir un huissier de justice pour constater que les travaux n’ont pas abouti à rendre l’immeuble neuf. Ce sujet fait souvent l’objet de notes fiscales détaillées destinées à rassurer le client. En effet, il a besoin de savoir avant l’opération s’il y aura de la TVA ou non sur le prix de vente. S’il se cantonne à une rénovation légère, l’immeuble restera ancien. Il n’y aura donc pas de TVA à collecter sauf option. Or nous avons vu que cette option pour la TVA sur marge n’avait aucun intérêt fiscal. Au contraire, s’il effectue des travaux d’ampleur, il y aura de la TVA sur le prix. En l’occurrence, il s’agira d’un immeuble neuf, avec TVA à 20% sur le prix total.

Nous alertons les clients de la promotion immobilière que si le bâtiment avant travaux ne présente pas l’un des six éléments de second œuvre, il faut considérer le critère non rempli. Autrement dit, les travaux ne pourront quoi qu’il arrive pas aboutir à la qualification d’un immeuble neuf.

La vente des biens immobiliers construits est assujettie à la TVA. Par conséquent, la SCCV qui vend un bien est également soumise à la TVA. Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont assujetties à une TVA à 20 %.

La SCI construction-vente a 20% de TVA pour la construction et la vente si l'immeuble a <5 ans. Au-delà, elle est exonérée.

Certaines obligations applicables à cette société sont prévues par le droit de la construction. Mais qu’en est-il de la TVA en SCCV ? La SCCV a une fiscalité dite “transparente” : elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus.

À la suite de la vente du bien, les associés doivent voter la liquidation de la SCI construction-vente lors d’une assemblée générale. En effet, l’objet de la SCI étant atteint, celle-ci n’a plus de raison d’exister. L’acte de dissolution doit, par la suite, être publié au journal des annonces légales (JAL). La dissolution est inscrite au registre des commerces et sociétés, mais n’entraîne pas la radiation immédiate de la SCCV. À la fin des opérations de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater la clôture de la liquidation. C’est l’avis de clôture publié au JAL et déposé au greffe du Tribunal de commerce qui vient radier la SCI construction-vente.

La SCCV (société civile de construction-vente) est un régime juridique avec un objectif spécifique, celui de la construction et la vente de biens immobiliers.

La TVA en SCCV est donc globalement de 20 %, avec des exceptions pouvant entraîner une baisse ou une exonération de ce taux. Pour maîtriser cet aspect de son activité, l’idéal consiste à se faire accompagner par un expert-comptable. Berenfus est un cabinet d’expertise-comptable spécialisé dans les problématiques immobilières.

Vous souhaitez en savoir plus sur les règles juridiques et fiscales applicables aux SCCV ?

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