SCCV et TVA : Fonctionnement et Implications Fiscales
La SCCV (société civile de construction-vente) est une société civile. Ce régime juridique sert un but spécifique, celui de la construction et la vente de biens immobiliers. Tout naturellement donc, certaines des règles s’appliquant à cette société sont prévues par le droit de la construction.
Concrètement, la SCCV est constituée par des associés souhaitant réaliser un projet immobilier particulier. Ainsi, ils construisent un immeuble pour ensuite le vendre. Le bien immobilier doit être vendu obligatoirement. L’objet de la société est commercial.
La création de la SCCV est en principe simple. La société peut être créée par deux associés au minimum (il n’y pas de nombre maximum d’associé fixé).
La SSCV (société civile de construction vente) est, comme son nom l’indique, une société civile. Ainsi, son fonctionnement s’appuie sur les règles du Code Civil appliquées à toutes les sociétés civiles. Or, il s’agit également d’une société existant pour un but spécifique : la construction et la vente de biens immobiliers. Ainsi, certaines des règles s’appliquant à cette société sont prévues par le droit de la construction.
La Société civile de construction vente à toutefois une activité qui est limitée à son objet social, qui n’est autre que la construction d’immeubles en vue de leur vente.
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La SCCV a d’abord un intérêt pour la personne qui souhaite exercer l’activité visée par l’objet social de cette société (construire et vendre un bien immobilier). De plus, la SCCV n’impose pas un capital social minimum pour être constitué, ce qui permet de créer une SCCV avec un euro symbolique.
Enfin, la SCCV bénéficie d’une fiscalité avantageuse, car ce sont les associés eux-mêmes qui sont imposés sur le revenu à hauteur de leur quote-part dans le résultat.
Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur la SCCV fiscalité.
Fonctionnement de la SCCV et régime fiscal
La majorité des règles régissant le fonctionnement de la SCI de construction-vente correspondent au régime de droit commun de la SCI.
L’objet d’une SCCV est spécifiquement la construction-vente d’immeuble, elle réalise donc des activités commerciales. Concernant la SCCV fiscalité, la SCCV devrait être soumise à l’Impôt sur les sociétés(IS). Toutefois le législateur a choisi de soumettre chaque associé à l’impôt à hauteur de sa quote-part dans le résultat de la société. Ainsi, les résultats sociaux sont déterminés de la même manière que ceux réalisés par les sociétés de personnes exerçant une activité industrielle ou commerciale.
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La SCCV est dite fiscalement transparente. Chaque associé est imposé directement et personnellement dans la catégorie fiscale dont il relève. La société n’est donc pas imposée directement car le bénéfice (ou la perte d’ailleurs), remonte directement dans les comptes des associés.
Il faut savoir que concernant le bénéfice de l’associé personne physique, ce dernier est imposé à l’IR dans la catégorie BIC ou plus-values des particuliers.
Les sociétés civiles placées sous le régime de l’article 239 ter du CGI sont soumises aux mêmes obligations que les autres entreprises industrielles et commerciales imposées à l’impôt sur le revenu d’après un régime réel d’imposition (régime du bénéfice réel ou régime simplifié d’imposition).
Ainsi comme il a été vu, au plan fiscal, la principale caractéristique accordée aux sociétés de construction-vente réside dans l’imposition directe des bénéfices sociaux au nom des associés. Par contre, en matière de TVA ces sociétés ne bénéficient d’aucune mesure spécifique.
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La TVA et la SCCV
Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. Concernant les livraisons à soi-même de la construction: la TVA n’est pas exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente.
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Concernant le paiement de la TVA sur les encaissements: l’article 252 de l’annexe II au CGI prévoit que lorsque le règlement du prix se fait par acomptes, le paiement de la taxe peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement dès lors que le redevable a présenté des garanties de recouvrement.
Quand doit-on payer la TVA? En principe, c’est le transfert de propriété qui est le fait générateur de la TVA. Dès lors, dès qu’à lieu l’établissement de l’acte de vente la taxe devra être payée.
La SCCV fiscalité a principalement pour caractéristique qu’elle déroge à celui de l’impôt sur les sociétés. L’imposition sur les revenus peut avoir ses avantages.
La SCCV (société civile de construction-vente) est un régime juridique avec un objectif spécifique, celui de la construction et la vente de biens immobiliers. Certaines obligations applicables à cette société sont prévues par le droit de la construction. Mais qu’en est-il de la TVA en SCCV ?
La SCCV a une fiscalité dite “transparente” : elle n’est pas soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) et ne paie pas directement d’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés sur les bénéfices nets perçus.
Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. La TVA est applicable pour la vente des biens immobiliers construits, la production et la livraison d’immeubles.
Toutefois, la TVA n’est pas exigible pour les livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente, et ce même s’ils sont construits par un intermédiaire ou un mandataire.
Le paiement de la TVA sur les encaissements est régi par l’article 252 de l’annexe II au CGI, qui prévoit un règlement du prix par acomptes. Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée peut donc se faire au fur et à mesure des encaissements à partir du moment où le redevable a présenté des garanties de recouvrement.
La TVA en SCCV est due par le vendeur. L’activité est assujettie à un taux de 20 % applicable aux factures nécessaires à la construction du bien immobilier. Si l’immeuble a été achevé moins de 5 ans avant sa vente, le taux est également de 20 %. Sinon, la vente est exonérée (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge).
C’est le transfert de propriété qui est générateur de TVA. Dès que l’acte de vente est établi, la TVA doit être payée. La date de livraison de l’immeuble ou le paiement du bien n’impacte pas cette échéance.
Dans ces deux cas, on parle d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Les droits à déduction s’exercent sur les charges liées à l’acquisition du bien (commissions d’intermédiaire, honoraires, frais de notaire, etc.) et sur la TVA en SCCV grevant l’acquisition du bien à bâtir.
Les excédents de TVA déductible sont remboursables sur la déclaration CA3. La TVA s’applique sur le prix total plus les charges (hors intérêts) si le vendeur du terrain a bénéficié d’un droit à déduction lors de son acquisition. Sinon, la TVA s’applique sur une base réduite à la marge (différence entre le prix augmenté des charges et le prix d’achat).
La TVA en SCCV pour les travaux de construction et les travaux d’équipement des immeubles est applicable à l’achèvement si l’opération est réalisée par un assujetti (déclaration d’achèvement et de conformité). L’assiette de la TVA correspond au prix de cession HT plus les charges.
Puisqu’il s’agit d’une activité de prestation de services, la déduction de TVA s’applique selon 3 régimes : à l’encaissement, sur les débits et lors de la livraison des travaux avec déduction le mois de livraison.
La TVA en SCCV est donc globalement de 20 %, avec des exceptions pouvant entraîner une baisse ou une exonération de ce taux. Pour maîtriser cet aspect de son activité, l’idéal consiste à se faire accompagner par un expert-comptable. Berenfus est un cabinet d’expertise-comptable spécialisé dans les problématiques immobilières.
Tableau RĂ©capitulatif de la TVA en SCCV
| Type d'opération | Taux de TVA | Conditions |
|---|---|---|
| Vente d'immeuble neuf (moins de 5 ans) | 20% | Taux standard |
| Livraisons à soi-même d'immeubles achevés destinés à la vente | Non exigible | |
| Vente d'immeuble ancien (plus de 5 ans) | Exonération | Sauf option pour la TVA |
| Logements en zone ANRU ou accession sociale | 5.5% | Taux réduit |
SCI, SAS ou SCCV : Quel choix faire ?
Il est également possible de choisir d’exercer sous la forme d’une SCI ou d’une SAS. En réalité, ce choix est orienté par des considérations fiscales.
La SCI peut permettre la gestion du patrimoine, l’acquisition d’un bien immobilier, la préparation de la transmission de celui-ci. La SCCV permet de construire un bien immobilier pour sa revente immédiate. En réalité, cela va également dépendre de vos besoins. En effet, si vous souhaitez faire construire un immeuble pour le revendre dès la fin des travaux afin d’en répartir les profits, alors la SCCV sera la forme la plus adaptée. À l’inverse, si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer, la SCI est plus adaptée.
En effet, L’objet social de la SCI est civil et non commercial. Notons qu’une société civile immobilière peut être créer sous différentes formes. Le code NAF dépendra d’ailleurs des activités de la SCI. Par exemple, la SCI d’attribution peut permettre d’arborer un projet tel qu’une promotion immobilière pour la construction puis la vente d’immeubles résidentiels.
La SCI est en principe imposable à l’IR: c’est le cas de la SCCV, il n y’a donc ici pas de différence majeure. Mais elle peut opter pour l’IS, à sa création ou en cours de vie sociale.
La SAS est appréciée pour sa souplesse. Et la souplesse contractuelle de la SAS fait d’elle un véritable atout pour les associés. Ces derniers peuvent déterminer librement les règles de fonctionnement de celle-ci. Il est possible de réaliser un grand nombre d’opérations sous cette forme juridique. La SAS permet d’acheter et de gérer de l’immobilier. Mais la SAS est par principe soumise à l’impôt sur les sociétés.
Il est possible d’opter pour l’IR sous certaines conditions, et dans la limite d’une durée de 5 ans. Mais la constitution d’une SAS immobilière ne permet pas une telle option pour la gestion de patrimoine immobilier propre.
Avantages et inconvénients de la SCCV
La SCI de construction-vente présente de nombreux avantages. Dans un premier temps, cette dernière est relativement simple à créer et ne nécessite pas d’apport en capital minimum.
Il s’agit là de la seule structure en matière de SCI pouvant vendre un bien immobilier afin d’engranger un profit. Ainsi, cette dernière permettra de construire le bien, puis de le revendre immédiatement une fois ce dernier achevé.
Tout le monde peut être associé d’une SCCV, peu importe sa nationalité. Il est également possible d’avoir un ou plusieurs gérants pour administrer les SCCV.
Le fonctionnement de la société n’est pas prévu par la loi. Cela explique donc la très grande souplesse sur des sujets tels que la fixation des statuts des associés.
Cette structure est la seule société qui offre la possibilité de perception d’une plus-value immédiatement après avoir procédé à sa construction.
Enfin, une SCCV présente l’avantage d’être soumise à un régime fiscal dérogatoire. Cette dernière est est donc dispensée d’Impôt sur les sociétés puisqu’elle a une fiscalité transparente.
De par l’objet social bien précis de la SCCV : construire un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement, les associés se retrouvent dans l’impossibilité de gérer le bien. Cet objet ne pourra donc pas être détourné en simple activité de gestion de bien immobilier.
Enfin, la SCCV est dissoute et liquidée à l’issue de chaque opération de construction vente. Cela entraîne pour les associés des frais de liquidation sur chaque opération immobilière.
Pour conclure, la création d’une SCI construction-vente sera particulièrement intéressante dès lors que votre objectif exclusif est de construire, voir acquérir des biens immobiliers en vue de leur revente. Cette dernière est très avantageuse en termes de fiscalité et de charges sociales.
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