Sous-Location Professionnelle : Conditions et Guide Complet

La sous-location professionnelle est une solution de plus en plus prisée par les entreprises pour optimiser leurs coûts immobiliers. Découvrons en détail ce que recouvre ce terme et comment la mettre en place dans les règles.

Qu'est-ce que la sous-location professionnelle ?

La sous-location professionnelle désigne la location par un locataire (le bailleur principal) d'une partie ou de la totalité de ses locaux à une autre entreprise (le sous-locataire). On parle aussi de "sous-location de locaux commerciaux" ou de "sous-location de bureaux".

Définition et principes de base

Le bailleur principal loue des locaux auprès d'un propriétaire ou d'une agence immobilière. Il peut ensuite sous-louer ces locaux à un tiers, devenant alors "sous-bailleur". Le sous-locataire paye un loyer au sous-bailleur qui reverse une partie au bailleur principal. C'est ce qu'on appelle une "sous-location en cascade".

La sous-location implique donc 3 acteurs : le propriétaire initial, le locataire principal (sous-bailleur) et le sous-locataire. Le sous-bailleur fait office d'intermédiaire et perçoit des revenus complémentaires.

Avantages de la sous-location pour les entreprises

La sous-location offre de nombreux avantages aux entreprises, qu'elles soient bailleur principal ou sous-locataire. Pour le sous-bailleur, c'est l'opportunité d'optimiser ses coûts immobiliers en répartissant la charge locative. Il dégage aussi des revenus complémentaires avec les loyers perçus.

La sous-location apporte de la flexibilité en permettant d'ajuster les surfaces occupées en fonction des besoins évolutifs de l'entreprise. Pour le sous-locataire, c'est un moyen d'accéder à des locaux sans s'engager sur un bail de longue durée. La sous-location permet aussi de tester de nouveaux locaux avant un déménagement pérenne.

La sous-location est aussi une solution pour une entreprise qui n'arrive pas à obtenir des prêts immobiliers. Faire de la sous-location professionnelle est un moyen de générer du revenu sans un apport considérable de financement.

SOUS-LOCATION PROFESSIONNELLE : l'astuce que très peu d'entrepreneurs appliquent ...

Les avantages stratégiques de la sous-location professionnelle en régions

La sous-location professionnelle en régions offre aux entreprises une solution flexible et économique pour accéder à des espaces de travail de qualité, en dehors des grandes métropoles. En optant pour la sous-location dans des régions dynamiques comme Nantes, Bordeaux ou Lyon, les entreprises peuvent bénéficier d’un cadre de vie agréable pour leurs employés, tout en profitant d’un marché immobilier plus abordable. Avec des opportunités variées et un coût de la vie réduit, la sous-location en régions est une stratégie gagnante pour optimiser les ressources tout en soutenant la croissance de l'entreprise.

Est-ce légal de faire de la sous-location ?

Normalement, la sous-location d'un bail est interdite. Elle peut, néanmoins, être autorisée sous de strictes conditions.

En principe, la loi interdit la sous-location totale ou partielle des locaux d’exploitation. Il n’est pas nécessaire que le bail commercial comporte une clause en ce sens.

Deux conditions principales doivent être réunies pour une sous-location :

Le bailleur doit donner son autorisation.
Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.

La sous-location professionnelle est-elle légale ?

Oui, la sous-location de locaux commerciaux est totalement légale en France, à condition de respecter le cadre juridique et réglementaire en vigueur.

Cadre juridique et réglementations en vigueur

La sous-location de locaux professionnels est encadrée par le Code civil (articles 1717 à 1762) et le Code de la construction et de l'habitation. Le bail commercial initial conclu entre le propriétaire et le locataire principal doit expressément autoriser la sous-location. S'il est muet sur ce point, le locataire doit obtenir l'accord écrit du bailleur. Le sous-locataire est soumis aux mêmes obligations que le locataire principal vis-à-vis du propriétaire (usage des locaux, charges, entretien...). Dans ce cadre juridique, il est également crucial de se conformer aux lois et aux exigences spécifiques lors de la pratique de la sous-location temporaire.

Conditions à respecter pour une sous-location légale

Au-delà du cadre juridique, plusieurs conditions doivent être remplies pour pratiquer la sous-location en toute légalité :

Obtenir l'autorisation explicite du propriétaire des locaux (si différent du bailleur direct)
Établir un contrat de sous-location écrit avec le sous-locataire précisant toutes les conditions
Déclarer les revenus issus de la sous-location au fisc et s'acquitter des charges sociales
Respecter les normes d'habitabilité, de sécurité et d'accessibilité des locaux sous-loués

Autorisation du bailleur

L’autorisation du bailleur est indispensable. Le bail commercial peut contenir une clause prévoyant cette autorisation. L’accord du bailleur peut résulter d’une lettre caractérisant son acceptation, ou d’une attitude claire et non équivoque.

Cette autorisation est incluse dans le bail commercial initial. Dans le cas contraire, un avenant au contrat est rédigé.

L'autorisation est demandée par courrier, avec accusé de réception, au bailleur. L'autorisation peut aussi être tacite dans le cas où, par exemple, le bailleur aurait donné son accord pour la réalisation de travaux par le locataire.

Information de la sous location au bailleur

Le locataire doit informer, par huissier de justice ou par courrier recommandé avec accusé de réception, le bailleur des conditions de sous location. Ce dernier a un délai de 15 jours pour répondre. À noter qu'une absence de réponse, a valeur d'accord tacite du bailleur.

Quelles sont les règles légales pour la sous-location professionnelle ?

Comme pour la sous-location d'un bail commercial, la sous-location d'un local résidentiel obéit à des règles strictes. Les conditions pour commencer une sous-location au plan légal sont les mêmes que lorsqu'il s'agit d'un bail commercial. Il faut toujours le consentement explicite du bailleur.

En revanche, une condition qui peut en décourager certains est qu'on ne peut réclamer un loyer supérieur à celui demandé par le propriétaire dans le bail initial.

Il existe un moyen de contourner légalement cette provision. Il suffit de devenir expert. Il y a deux façons de le faire:

Devenir agent immobilier. Il faut avoir une carte d'agent immobilier et un niveau Bac + 3 en droit ou fiscalité.
L'autre solution est de mettre en place un bail commercial.

Quel statut juridique pour sous-louer vos locaux ?

Selon la situation et la stratégie immobilière de l'entreprise, différents statuts juridiques sont possibles pour exercer une activité de sous-location de locaux professionnels.

Statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) au régime de la micro-entreprise est le plus courant pour la sous-location de bureaux meublés et équipés. Les locaux sont alors considérés comme des immeubles de rapport et le sous-bailleur est exonéré partiellement de charges sociales. C'est un statut simple à mettre en place avec des obligations comptables allégées.

Le loueur en meublé professionnel bénéficie aussi d'un régime fiscal avantageux via l'application d'un abattement forfaitaire sur les revenus de sous-location.

Autres statuts possibles (SCI, entreprise...)

Selon les objectifs poursuivis et le volume de sous-locations prévu, d'autres options s'offrent aux entreprises souhaitant se lancer dans la sous-location :

Société civile immobilière (SCI) : Acquisition ou détention des locaux au sein de la SCI, puis sous-location aux entreprises locataires
Entreprise individuelle : Inscription de l'activité de sous-location dans le cadre de l'entreprise individuelle existante
Société commerciale (SARL, SAS...) : Création d'une société dédiée ayant pour objet la gestion et la sous-location de biens immobiliers

Le choix du statut dépend du volume d'activité de sous-location projeté et de la stratégie globale de l'entreprise en matière immobilière.

Comment créer une entreprise de sous-location ?

Pour ce faire, il suffit de mettre en place un bail commercial. La première chose à faire est une étude du marché avec un bon business plan qui doit prendre en compte la concurrence, les charges et une prévision du chiffre d'affaires.

La prochaine étape est de créer une structure juridique. Le statut d'auto-entrepreneur permet de simplifier les démarches et la comptabilité. Pour les autres, il y a la création d'une SAS ou d'une SARL.

En passant par un juriste, il est possible de passer du statut de microentrepreneur à celui d'une société. S'il ne s'agit que de sous-louer pour avoir un supplément de revenu, le statut d'autoentrepreneur est suffisant. En revanche, il est préférable de se constituer en société si l’ambition est de se lancer dans l'entrepreneuriat.

Pour débuter une activité de sous-location immobilière, le statut d’auto-entrepreneur convient parfaitement. En effet, ce statut offre plusieurs avantages :

La simplicité des démarches à effectuer (Chambre de commerce, URSSAF).
La simplicité de la comptabilité (forfait de charges et d’impôts).

Néanmoins, il n’est pas possible de déduire ses charges. Celles-ci étant déjà « intégrées » dans le forfait de charges fixes. Ce statut est donc idéal pour débuter. Mais il n’est pas adapté à tous les profils.

Société, une entreprise : c’est quoi la différence ?

L’entreprise est un terme générique qui évoque le fait d’exercer une activité professionnelle, que l’on soit entrepreneur individuel ou en société. Une société est une véritable forme juridique indépendante.

Définitions:

SARL : société commerciale composée d’associés (personnes physiques ou morales). Leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.
SAS : société commerciale composée d’actionnaires (personnes physiques ou morales).

Il est possible de monter chacune de ces sociétés seul. IMPORTANT : il est possible de passer du statut de micro-entrepreneur à celui d’une société.

En SAS/SASU, la rémunération du dirigeant, le Président, peut être considérée comme un salaire. Ainsi, sa rémunération, comme tout salaire, est soumise aux cotisations sociales. Il s’agit à la fois des cotisation patronales pour la société et salariales. Il est également possible de se verser des dividendes, moins taxés que la rémunération en salaire.

En SARL/EURL, la rémunération du dirigeant, le gérant, est soumise aux cotisations sociales des travailleurs non-salariés. Celles-ci sont moins importantes que celles imposées sur les salaires (total des charges patronales et salariales). Toutefois, les dividendes peuvent être plus imposés qu’en SAS/SASU.

Pour choisir entre la SAS/SASU ou la SARL/EURL, il est nécessaire de s’adresser à un juriste, tel qu’un avocat.

Être en société permet d’envisager une évolution future vers une Holding. En effet, lorsque l’on fait de la sous-location, l’argent généré est généralement réutilisé pour réaliser des investissements immobiliers. Il est même possible d’envisager une diversification, en créant une conciergerie par exemple.

La Holding trouve tout son intérêt dans ces cas, car ce système permet de « faire circuler la trésorerie ». Dans le cas de la sous-location, la holding réalise une prise de participation dans la société, ce qui lui permet de recueillir les dividendes. Ceux-ci sont bien moins taxés que s’ils avaient été perçus en nom propre par les associés/actionnaires.

Comment facturer une sous-location professionnelle ?

Une fois le cadre juridique et le statut définis, se pose la question de la facturation aux sous-locataires. La facturation doit respecter certaines règles pour rester en conformité.

Facturation de la sous-location aux sous-locataires

Le sous-bailleur doit émettre des factures de loyers périodiques à destination de chaque sous-locataire. Ces factures mentionnent a minima :

Le montant du loyer hors taxes pour la période concernée
Les provisions pour charges locatives (électricité, chauffage, entretien...)
Le détail des charges réelles avec régularisation périodique
Le montant de TVA applicable sur le loyer et les charges récupérables

Le sous-locataire règle ces factures selon les modalités prévues au contrat de sous-location (avance, échéances...). Une facturation rigoureuse est indispensable.

Gestion de la TVA sur les sous-locations

Le traitement de la TVA dépend du type de sous-location exercé.

Sous-location de locaux nus : En principe, la sous-location de locaux nus est exonérée de TVA, sauf si le sous-bailleur a opté pour l’assujettissement à la TVA. Dans ce cas, le taux applicable est de 20 %.
Sous-location de locaux meublés :
- Si la sous-location inclut des prestations para-hôtelières (accueil, ménage régulier, petit-déjeuner, etc.), la TVA s’applique au taux réduit de 10 % sur l’hébergement.
- Si aucune prestation para-hôtelière n'est fournie, la sous-location est en principe exonérée de TVA, sauf option pour l'assujettissement, auquel cas le taux applicable est de 20 %.

Le sous-bailleur doit veiller à bien différencier ses différentes activités de sous-location pour appliquer le taux de TVA approprié.

Quels sont les avantages et inconvénients de la sous-location professionnelle ?

Si une sous-location est faite sans l'accord du propriétaire, c’est-à-dire illégalement, les risques encourus sont multiples, en dehors de l'annulation du bail, des risques de paiement de dommages et intérêts et de sanctions pénales.

L'impossibilité de faire une demande d'allocation logement.
La perte des garanties.
Le non-renouvellement du bail.
La non-réception des quittances de loyer.
Une action handicapante pour la recherche d'un autre logement.

Si le sous-locataire a des impayés, il n'y a aucun recours possible. Par contre, si la sous-location est faite dans les règles, les bénéfices sont nombreux.

Elle permet de louer un bien et dégager du cashflow sans avoir à payer un crédit immobilier. Cela est d'autant plus bénéfique que le bien ne vous appartient pas.
Avec le droit de sous-louer un bien à un prix supérieur au montant du loyer initial, cela permet de faire un investissement rentable.
Cela permet de se constituer une épargne en vue de faire un achat immobilier dans le futur.

Pour les professionnels, la sous-location a le bénéfice d'être une bonne stratégie si les banques commencent à lui refuser des prêts supplémentaires. Cela lui assure d'avoir assez de revenus pour emprunter à nouveau. Elle lui donne aussi la possibilité de tester, sans prendre de risques, le marché immobilier d'une ville en matière de location saisonnière, par exemple.

Les modalités de la sous-location professionnelle

La sous-location d'un bien immobilier consiste à devancer le proprietaire et proposer un contrat de bail à un autre locataire bailleur. Le proprietaire ne percevra donc pas le loyer de cette nouvelle location. Ce sera le locataire qui deviendra le bailleur du nouveau locataire. C'est donc à lui de le toucher.

En règle générale, sous-louer un bien immobilier est illégal. Néanmoins, c'est le cas si vous proposez le local à un autre locataire bailleur du même acabit que vous, à savoir un simple particulier. Par contre, si vous proposez à un professionnel d'user de votre bien à titre de bureau ou de local commercial, le contrat de bail sera tout à fait réglementaire.

Le contrat de sous-location professionnelle peut toucher n'importe quel bien immobilier. Ce peut être un logement transformé en bureau ou un cabinet professionnel que vous devez quitter pour une raison ou une autre ou encore un local commercial qui ne vous sert plus. Ce genre de proposition vous évite de résilier le bail avec le proprietaire principal.

Très tendance depuis quelque temps, les demandes de sous-location professionnelle affluent sur le marché. Vous n'aurez donc pas de mal à trouver preneur. Du moins, ce sera le cas si votre bien est parfaitement situé et qu'il est agréable.

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