La clause "Sous Réserve de Financement" : Définition et Implications en France

Lorsqu'on envisage l'acquisition d'un bien immobilier, il est crucial de comprendre les mécanismes de protection offerts à l'acheteur. Parmi ceux-ci, la clause "sous réserve de financement" occupe une place prépondérante. Cet article détaille la définition, l'utilité et les implications de cette condition suspensive dans le contexte français.

Qu'est-ce qu'une Condition Suspensive de Prêt ?

Une condition suspensive est une clause qui, si elle ne se réalise pas, entraîne l’annulation du contrat dans lequel elle figure, sans pénalités. Elle doit concerner un événement futur et incertain (art 1304 du Code civil). De plus, elle ne doit pas être laissée à la seule appréciation de l’une des parties à l’acte. Autrement dit, sa réalisation ne doit pas dépendre de la seule volonté d’une partie.

Les conditions suspensives d’un avant-contrat de vente immobilière (promesse de vente ou compromis de vente) doivent obligatoirement être le fruit d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Ainsi, aucune des parties ne peut imposer une condition suspensive à l’autre.

L'Obligation Légale de la Condition Suspensive de Prêt

Si vous prévoyez d'acheter un bien à usage d'habitation, à usage professionnel et d'habitation ou un terrain à bâtir, la promesse de vente ou la promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer l'origine des fonds qui financent l'achat. Si vous recourez à un prêt immobilier, la promesse comprend obligatoirement une condition suspensive d'obtention de prêt. Cela signifie que vous achetez le bien à condition d'obtenir le prêt. Si vous n'obtenez pas le prêt, vous pouvez renoncer à l'achat sans pénalité.

Ainsi, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est toujours conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement du logement. Naturellement, si l’acheteur n’a pas recours à un prêt immobilier pour financer le bien, cette condition suspensive n’a pas lieu d’être. L’obligation d'insérer dans l'avant-contrat une condition d'obtention de prêt est prévue par la loi (article L 313-41 du Code de la consommation). Il est impossible d'y déroger.

Comment Rédiger une Condition Suspensive Efficace ?

La rédaction d’une clause suspensive est réalisée par un notaire, après que vendeur et acheteur lui aient donné les détails des clauses sur lesquels ils sont tombés d’accord. C’est lui qui formalise les conditions suspensives, pour qu’elles ne laissent aucune place au doute ou éventuelles zones de flou.

Dans une condition suspensive de prêt par exemple, il est important de préciser les détails de l’emprunt prévu :

Montant total du crédit ;
Taux d’intérêt maximal ;
Durée du remboursement ;
Partenaires financiers sollicités ;
Délai maximal pour obtenir l’accord de prêt.

En cas de litige, les tribunaux considèrent que la condition est remplie dès lors que vous avez obtenu le financement correspondant aux conditions indiquées dans l'avant-contrat. Il convient donc avant de signer le contrat d’avoir une idée de votre financement et notamment des montants de l’apport personnel et du prêt souhaité.

C'est quoi une condition suspensive de prêt ?

Quel Taux Mettre dans une Condition Suspensive de Prêt ?

Il convient de mettre un taux réaliste par rapport à vos simulations de prêt immobilier. Il s'agit d'un taux immobilier approximatif et maximum. Par exemple, si vous envisagez d'emprunter 200 000 € sur 20 ans, avec une mensualité inférieure à 1300 € pour rester dans votre capacité d'endettement, vous mettrez un taux maximum de 3,6 %. Si vous demandez plusieurs prêts immobiliers (PEL, PTZ, etc.), chacun est conditionné par l'obtention d'un prêt principal en général.

Délai Minimum de la Condition Suspensive

La durée de validité d’une condition suspensive dépend de l’accord trouvé entre le vendeur et l’acheteur, mais elle ne peut pas être inférieure à un mois, à partir de la date de signature de la promesse ou du compromis de vente. Dans le cas d'une condition suspensive de prêt immobilier, le plus souvent, le délai est compris entre 45 et 60 jours. La durée de validité est écoulée et l’établissement bancaire n’a pas encore transmis l’offre de prêt ? Un délai supplémentaire peut être prévu si le vendeur est d'accord. Un dossier complet permet d’obtenir une réponse plus rapidement !

Comment Lever une Condition Suspensive ?

En cas d'accord de prêt, vous devez transmettre au notaire ou au vendeur l'offre de prêt immobilier correspondant à la condition suspensive. Cela permet de confirmer la transaction immobilière et de prévoir une date de signature pour la vente. L'acheteur ne peut alors plus se rétracter.

Différence avec le délai de rétractation légal

Dans tous les cas, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation après le compromis de vente. Ce délai de 10 jours est une obligation légale.

Liberté du Vendeur Face à la Clause Suspensive

Le vendeur ne peut refuser une clause suspensive d'obtention d'un crédit immobilier. Il peut en revanche privilégier un acheteur sans besoin d'emprunt.

Pour les conditions suspensives, non issues de la loi, tout est affaire de négociation entre acheteur et vendeur, au moment de la rédaction de la promesse de vente. Le vendeur ne peut exiger plus que la loi.

Autres Conditions Suspensives Fréquentes

Plusieurs clauses suspensives peuvent s'insérer dans une promesse de vente ou un compromis de vente. En général, elles ont toutes comme objectif la protection de l’acheteur du bien immobilier. Pour pouvoir se désengager sans pénalités, l'acquéreur doit pouvoir apporter la preuve qu'il a bien effectué une demande de prêt conforme à ce qui était prévu dans l'avant-contrat et que le financement lui a été refusé par la banque. La signature de l’acte de vente n’aura donc pas lieu. Aucun versement n'est donc dû à l'agence immobilière.

L'Importance d'une Réserve de Trésorerie pour les Entreprises

Les dirigeants d'entreprise doivent être en permanence dans l'anticipation afin de protéger leur activité : ils contractent des assurances, engagent des spécialistes de la fiscalité, de la conformité ainsi que des juristes et tentent de parer à toutes les éventualités. Ils doivent également protéger leurs ressources financières, et les comptes de réserve peuvent les y aider.

Un compte de réserve, également appelé « réserve de trésorerie », contient des fonds de secours mis de côté au cas où votre entreprise serait dans l'obligation de mobiliser des liquidités à l'avenir. Un compte de réserve s'apparente à un fond d'urgence pour votre entreprise. Les fonds disponibles sur le compte de réserve le sont souvent sous une forme numéraire, mais ce n'est pas toujours le cas. Il peut s'agir de fonds liquidables et accessibles rapidement. Les investissements à court terme, tels que les fonds issus de marchés monétaires, peuvent également être utilisés dans les comptes de réserve, car ils sont facilement convertibles en espèces dans un délai assez court.

Les réserves de trésorerie constituent un élément important du plan de financement d'une entreprise, à l'instar des fonds d'urgence dans notre vie personnelle, lorsqu'il s'agit de faire face à des dépenses imprévues ou à une baisse des revenus. Les comptes de réserve représentent la police d'assurance financière de votre entreprise. Ils sont précieux pour toutes les entreprises, mais dans le cas des propriétaires de PME, une mauvaise passe financière peut induire des conséquences sur leurs finances personnelles.

Prenons l'exemple de la pandémie de COVID-19. Du jour au lendemain, des milliers d'entreprises se sont soudain retrouvées dans l'impossibilité de fonctionner en raison des confinements, tandis que d'autres étaient contraintes de réduire leur activité du fait de l'incompatibilité de leur modèle économique avec les mesures de sûreté imposées. Les données recueillies par Yelp montrent que près de 98 000 entreprises ont cessé définitivement leur activité en raison de la pandémie. Cet épisode illustre clairement en quoi des éléments perturbateurs majeurs et soudains peuvent avoir des conséquences pour d'innombrables entreprises. Les comptes de réserve jouent donc le rôle de polices d'assurance supplémentaires qui préservent la solvabilité des entreprises face à des difficultés pouvant surgir de manière inattendue.

Utilité des Réserves de Trésorerie

Voici quelques raisons parmi d'autres qui expliquent l'importance des comptes de réserve pour les plateformes, les entreprises SaaS et les grandes entreprises :

Stabilité financière: Les comptes de réserve constituent un matelas financier et renforcent la stabilité de l'entreprise. Ils font office de filet de sécurité, en lui permettant de résister face aux dépenses imprévues, aux ralentissements économiques ou aux circonstances inattendues, sans mettre en péril ses activités.
Atténuation des risques: Les entreprises qui constituent des comptes de réserve peuvent atténuer les risques associés aux problèmes de flux de trésorerie potentiels. Ces réserves peuvent couvrir les déficits de financement à court terme engendrés, par exemple, par les retards de paiement des clients ou les dépenses imprévues, et elles atténuent le risque d'instabilité financière.
Développement et croissance: Les comptes de réserve peuvent accompagner les projets d'expansion et les initiatives de croissance des entreprises. Ces dernières peuvent s'en servir pour financer de nouveaux projets, investir dans la recherche et le développement ou explorer des opportunités de marché. L'existence de réserves autorise les entreprises à prendre des risques calculés et à mettre en œuvre des stratégies de croissance, sans se reposer uniquement sur des sources de financement externes.
Continuité opérationnelle: Pour les entreprises SaaS et les plateformes, les comptes de réserve garantissent la continuité de leurs prestations de services. Les fonds de réserve permettent d'assurer la maintenance de l'infrastructure des serveurs, de couvrir les coûts opérationnels durant les périodes de faible activité ou d'investir dans de nouvelles technologies. Autant de facteurs qui préservent la qualité et la fiabilité des services offerts aux clients.
Opportunités d'investissement: Les entreprises disposant de réserves peuvent saisir des opportunités d'investissement inattendues. Elles possèdent la flexibilité nécessaire pour investir dans des partenariats, des fusions et des acquisitions stratégiques à même de contribuer à leur croissance et leur compétitivité à long terme.
Conformité et exigences réglementaires: Les comptes de réserve peuvent être nécessaires pour assurer la conformité à certaines obligations légales et réglementaires. À titre d'exemple, les établissements financiers peuvent être contraints de posséder des comptes de réserve au titre de leur conformité réglementaire, afin de garantir qu'elles disposent du capital suffisant pour absorber les pertes et respecter les normes en vigueur.
Confiance des investisseurs: Les comptes de réserve attestent d'une gestion financière et d'une discipline fiscale responsables. Ils rassurent les investisseurs en mettant en évidence la capacité de l'entreprise à faire face aux défis financiers et à garantir sa durabilité à long terme. Ces fonds peuvent s'avérer déterminants pour attirer des investisseurs, sécuriser des financements ou négocier des conditions favorables avec les parties prenantes.
Gestion des remboursements: Les comptes de réserve permettent également aux entreprises de faire face à un afflux soudain de contestations de paiement ou de demandes de remboursement. Supposons que plusieurs centaines de transactions s'avèrent frauduleuses et que des remboursements doivent être effectués immédiatement : cela pourrait alors perturber gravement le flux de trésorerie. Autre cas de figure, un défaut constaté sur un nouveau produit qui nécessite d'effectuer des remboursements et de traiter les retours.

Estimation de la Réserve de Trésorerie Nécessaire

De quelle réserve de trésorerie devez-vous disposer ? Les PME doivent généralement posséder un compte de réserve dont le solde est suffisant pour couvrir six à huit mois de dépenses opérationnelles. S'agissant des entreprises de taille supérieure, la réponse est plus complexe.

La somme dont vous devez disposer dépend de plusieurs facteurs. Selon l'étude de JPMorgan, la réserve de trésorerie médiane pour les PME se situe autour de 12 000 EUR, mais ce chiffre varie énormément selon les secteurs. Ainsi, les fabricants de haute technologie ont tendance à conserver en permanence plus de 34 000 dollars en réserve, tandis que les entreprises de services à la personne ne maintiennent qu'un solde disponible de 5 300 dollars en moyenne.

Lorsque vous décidez de constituer un compte de réserve adapté à vos besoins, vous devez vous poser certaines questions :

Quels sont les besoins en trésorerie mensuels de votre entreprise ? Assurez-vous de prendre en compte les dépenses fixes, variables et saisonnières.
Quel est le montant de trésorerie minimal dont vous devez disposer pour assurer la continuité de vos activités stratégiques ? C'est un chiffre important à connaître et vous devez l'actualiser régulièrement, quelles que soient les circonstances.
Quelles sont les autres sources de trésorerie actuellement à la disposition de votre entreprise ? Hormis les réserves disponibles, disposez-vous d'autres actifs qui pourraient être liquidés rapidement en cas de nécessité ? Incluez-les dans ce calcul.

Examinons maintenant le cas des grandes entreprises, pour lesquelles les éléments à prendre en considération sont différents. Au moment de déterminer le montant des fonds à conserver sur un compte de réserve, il convient de vous poser certaines questions :

Quels sont les risques et incertitudes qui pourraient potentiellement avoir un impact sur votre activité ? Évaluez ces risques spécifiques, tels que les ralentissements économiques, les fluctuations des marchés, les défis sectoriels ou l'évolution des réglementations. Évaluez la probabilité et l'impact potentiel de ces risques sur vos activités.
Quels sont les modèles de flux de trésorerie historiquement appliqués dans votre entreprise ? Examinez vos tableaux de flux de trésorerie historiques afin de comprendre les entrées et sorties d'argent habituellement pratiquées dans votre entreprise. Identifiez à quelles périodes ces flux sont faibles ou élevés, ainsi que leurs variations saisonnières. Cette analyse permet d'estimer le montant minimal nécessaire pour couvrir les dépenses opérationnelles durant les périodes de faible activité.
Quelles sont vos dépenses fixes et variables ? Caractérisez les dépenses fixes essentielles et récurrentes, telles que les loyers, salaires, charges et assurances. Prenez également en compte les dépenses variables susceptibles de fluctuer en fonction du volume des ventes et d'autres facteurs. Cette évaluation vous aidera à déterminer le montant de base nécessaire pour couvrir ces dépenses.
Des dépenses ou des investissements importants sont-ils à prévoir ? Prenez en compte les dépenses en capital, les projets de développement ou les investissements en technologies, infrastructures ou initiatives marketing à venir. Ces dépenses devront entrer dans le calcul de la réserve nécessaire pour les couvrir.
Quel serait le temps nécessaire pour rétablir la situation à la suite d'un revers financier ? Évaluez l'impact potentiel d'un revers financier, tel qu'un recul des ventes, la perte d'un client important ou des dépenses imprévues. Estimez le temps nécessaire pour rétablir la situation, ainsi que le montant des réserves utiles pour soutenir l'activité pendant la période de reprise.
Quels sont les principes normatifs et les indicateurs de performance de votre secteur ? Recherchez les indicateurs et les bonnes pratiques en vigueur dans votre secteur d'activité pour conserver des fonds de réserve. Comparez votre entreprise à des organisations dont la taille, les revenus et le profil de risque sont similaires. Cette analyse peut vous apporter des éléments utiles sur les niveaux de réserve généralement considérés comme pertinents dans votre branche.
Quelles sont les obligations légales ou réglementaires ? Déterminez si des obligations juridiques ou réglementaires imposent un niveau minimal de réserve pour votre entreprise. Intégrez ces obligations de conformité à votre calcul.
Quels sont les objectifs de croissance et les projets d'avenir de votre entreprise ? Prenez en compte la trajectoire de croissance et les plans stratégiques de votre entreprise. Évaluez les opportunités d'investissement, les projets d'expansion ou les développements de nouveaux produits qui pourraient requérir des fonds supplémentaires.

Calcul de la Réserve de Trésorerie Cible à Constituer

Pour calculer le montant cible que vous devez épargner sur votre compte de réserve (ou en complément de vos réserves existantes), examinez votre flux de trésorerie global tout au long de l'année. Passez en revue vos tableaux de flux de trésorerie mensuels afin de déterminer le montant de vos entrées et sorties d'argent chaque mois et en cours d'exercice. Vous pourrez ainsi observer les fluctuations saisonnières de vos dépenses opérationnelles.

Après avoir acquis une vision claire du taux de combustion de votre entreprise, c'est-à-dire du montant des dépenses nécessaires à sa gestion, vous pouvez calculer le montant requis pour maintenir l'activité durant trois à six mois dans l'éventualité où, pour une raison quelconque, vous ne percevriez plus de recettes. Il est peu probable que votre flux de trésorerie s'interrompe totalement. Si cela devait néanmoins se produire, la constitution d'une réserve cible calculée sur la base de ce scénario représentera une assurance pour votre entreprise.

Une fois le montant de cette réserve cible établi, soustrayez la somme dont vous disposez déjà en réserve, ainsi que la valeur de tous les investissements ou autres actifs que vous pourriez liquider rapidement.

Fonctionnement des Comptes de Réserve Stripe

Stripe recherche en permanence de nouvelles solutions pour accompagner les entreprises. Les comptes de réserve en font partie. Dans certains cas, Stripe commence à constituer un compte de réserve pour les entreprises dont la probabilité de recevoir des demandes de remboursement ou des contestations de la part des clients est élevée. La création d'un compte de réserve peut être déclenchée par l'un des facteurs suivants :

conjoncture sectorielle ;
activité des paiements ;
taux de litiges ;
taux de remboursements.

Les comptes de réserve gérés par Stripe constituent un matelas financier dans lequel les entreprises peuvent puiser pour couvrir les demandes de remboursement ou contestations de paiement éventuelles en disposant de fonds suffisants.

Tableau Récapitulatif des Éléments à Considérer pour la Réserve de Trésorerie

Type d'Entreprise	Facteurs à Considérer	Montant Recommandé
PME	Besoins mensuels, sources de trésorerie, dépenses fixes et variables	6 à 8 mois de dépenses opérationnelles
Grandes Entreprises	Risques, flux de trésorerie historiques, dépenses, investissements, obligations légales	Variable selon l'analyse des risques et des besoins spécifiques

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