Statistiques et marché de la location immobilière : construire un business plan performant

En 2025, l’investissement locatif reste l’une des stratégies patrimoniales préférées des Français. Avec la montée des prix immobiliers dans les grandes villes et l’évolution de la fiscalité (réforme de la location meublée introduite par la loi de finances 2025), il est indispensable de préparer soigneusement son projet avant de se lancer.

Pourquoi réaliser un business plan immobilier ?

Le business plan immobilier n’est pas réservé aux marchands de biens et promoteurs : il constitue un outil de pilotage essentiel pour tout investisseur particulier souhaitant visualiser et présenter la rentabilité de son projet, que ce soit en location nue, en LMNP ou via une SCI.

1. Anticiper la rentabilité réelle

Un business plan permet de distinguer la rentabilité brute, nette et nette après impôt, en intégrant l’ensemble des charges (intérêts, taxes, amortissements, travaux, etc…). Cela évite les mauvaises surprises liées à la fiscalité et aux aléas financiers.

2. Convaincre sa banque ou ses partenaires

Un dossier chiffré et structuré est indispensable pour obtenir un financement. La banque analyse la cohérence entre revenus prévisionnels, taux d’occupation et charges. La banque intègre également la prise en compte d'imprévus et la capacité de l’investisseur à y faire face.

3. Se projeter dans la durée

L’immobilier est un investissement long terme. Le business plan permet de simuler différents scénarios patrimoniaux (revente, passage en location meublée, mise en SCI, transmission patrimoniale). Mais il permet également d’intégrer une mise aux normes, la prise en charge de dégradations ou d’usure, ou de gros travaux sur le gros œuvre.

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Les éléments clés du business plan locatif

L’étude de marché

Analyse de la demande et validation de la cible : ville étudiante, zone touristique, bassin d’emploi.
Concurrence : nombre de logements en location classique ou sur Airbnb.
Tendances réglementaires : zone tendue (plafonds de loyers, encadrement), zones rurales (souplesse).

Exemple : à Bordeaux, l’encadrement des loyers limite les augmentations. À Vannes ou Albi, le marché est plus libre, permettant d’optimiser le rendement.

Le plan de financement

Prix d’achat (frais de notaire, frais d’agences, frais de garantie, frais de dossier bancaire, etc..).
Frais administratifs et de constitution de la structure (SCI ou en propre).
Apport personnel.
Montant du crédit (durée, taux, mensualités).
Aides et dispositifs (PTZ, prêts bancaires spécifiques, défiscalisation).
Prix du mobilier à intégrer et des travaux à réaliser en prévoyant une marge d’erreur entre 5 à 10%.

Le plan d’exploitation prévisionnel

Revenus locatifs bruts annuels (loyers ou revenus type Airbnb).
Taux d’occupation estimé (ex. 90 % pour un bail classique, 65-70 % en courte durée).
Charges d’exploitation : Taxe foncière, CFE et CRL (en SCI).
Assurance PNO et GLI.
Charges de copropriété.
Entretien courant.
Frais de gestion locative et frais de comptabilité.

La fiscalité (évolutions 2025)

LMNP - Micro-BIC : abattement de 50 % pour les meublés classés, mais seulement 30 % avec un plafond de 15 000 € pour les meublés non classés.
LMNP au réel : possibilité de déduire toutes les charges et d’amortir le bien.
SCI à l’IS : amortissements déductibles, mais plus-value calculée avec réintégration des amortissements à partir de 2025. Ce choix fiscal impacte directement la rentabilité nette après impôt.

Vous hésitez sur votre fiscalité ? Avant de se lancer dans une création d’entreprise, la première étape incontournable est la réalisation d’une étude de marché immobilier.

Comment faire une étude de marché dans l’immobilier ?

Une analyse du marché immobilier rigoureuse repose sur des données concrètes : volumes de transactions, évolution des prix immobiliers, délais de vente, taux de crédit, dynamique démographique locale. Les données publiées chaque trimestre par les notaires permettent notamment de suivre l’évolution des prix des logements et des maisons sur l’ensemble du territoire.

L’analyse de concurrence immobilière est essentielle : combien d’agences sont implantées ? Quelle est leur notoriété ? Quel est leur positionnement tarifaire ? Votre projet de création d’entreprise doit répondre à un besoin, exprimé ou non, de vos futurs clients. Votre réponse à ce besoin est-elle pertinente, innovante, différenciante ?

Votre étude de marché doit aboutir à affiner votre projet et vous offrir toutes les données pour compléter les tableaux prévisionnels de votre business plan. Les statistiques de marché immobilier permettent d’estimer avec plus de précision votre chiffre d’affaires prévisionnel.

Statistiques et tendances récentes du marché locatif

Élément déclencheur : la remontée des taux d’intérêt

La crise du logement que notre pays traverse a pour origine la remontée des taux d’intérêt à partir de 2022. Les taux des emprunts en remontant rapidement pour atteindre 4% fin 2023 contre un peu moins de 1% en décembre 2021, ont amputé la capacité d’achat des ménages. Une baisse de pouvoir d’achat immobilier que la baisse des prix n’a pas suffi à compenser. Et qui a poussé les locataires qui prévoyaient d’acheter leur premier bien immobilier à reculer leur achat.

Indicateurs clés

Taux de rotation : « Nous sommes tombés à 19,5 % de taux de rotation, à comparer à 24 % il y a trois ans », a déclaré David Chouraqui.
Baisse de l’offre locative : selon Bien’ici, la baisse de l’offre locative a été de -29% depuis 2021 au 2e trimestre 2023 ; SeLoger évoque -36% en 2 ans fin 2023. À Paris, le stock d’annonces d’appartements à louer a chuté d’environ 74 % en trois ans.
Hausse des loyers : une augmentation moyenne de 3,5 % en 2023 au niveau national selon SeLoger et +7% depuis 2021.

Effets des passoires thermiques et du DPE

Depuis août 2022, les loyers sont bloqués pour les logements classés F et G. En 2025, les étiquettes G seront interdites à la location, puis les F en 2028 et les E en 2034. Il existe 5 millions de logements classés en passoires thermiques dont 1,48 million dans le parc locatif privé, 3,27 millions si on inclue les logements classés E.

L’étude relève que la part de l’offre locative de studios classés F ou G est passée de 81% au 1er trimestre 2021 à 46% au 2e trimestre 2023. Pour les 2 pièces, la chute aussi est importante passant de 69 à 30 % entre 2021 et 2023.

Impact de l’encadrement des loyers et des locations touristiques

L’encadrement des loyers a entraîné une chute de l’offre locative immédiatement après la mise en place dans certaines villes, suivie d’un redressement au bout de 3 trimestres. L’étude conclue que la réglementation énergétique semble avoir un impact plus fort et plus direct que l’encadrement des loyers, même si cette dernière mesure impacte la rentabilité locative.

Le développement de l’offre locative saisonnière a contribué à retirer des logements du marché de la location. Si on considère l’ensemble des offres de location saisonnière, on est plus proche du chiffre de 1 million d’offres locatives saisonnières.

Données de marché et indicateurs opérationnels

Indicateur	Valeur / tendance
Taux de rotation	19,5 % (baisse vs 24 % il y a 3 ans)
Baisse de l’offre locative	-29% (Bien’ici) à -36% (SeLoger) en 2 ans
Hausse moyenne des loyers	+3,5 % en 2023, +7 % depuis 2021
Loyer moyen	715 € charges comprises, surface moyenne 42 m² (17,04 €/m²)
Part du parc social	~18 % des résidences principales ; 5,4 millions de logements sociaux au 01/01/2025

Étapes pour bâtir son business plan parfait

Définir l’objectif patrimonial : rendement pur, diversification, transmission.
Choisir la bonne structure : LMNP en direct, SCI à l’IR ou à l’IS, SARL de famille.
Établir une étude de marché : analyser le secteur (ville tendue vs zone rurale).
Monter le plan de financement : vérifier sa capacité d’endettement.
Construire un plan d’exploitation réaliste : charges, vacance locative, fiscalité.
Simuler plusieurs scénarios : location nue vs meublée, revente à 10 ou 15 ans, transmission.
Mettre à jour régulièrement : réajuster en fonction des évolutions fiscales et réglementaires.

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Erreurs fréquentes à éviter

Ne pas intégrer correctement l’ensemble des charges (intérêts, taxes, travaux, assurances).
Sous-estimer la vacance locative et surestimer le taux d’occupation.
Omettre les risques réglementaires liés au DPE ou à l’encadrement des loyers.
Ne pas prévoir de marge pour les imprévus travaux (prévoir 5 à 10%).
Choisir une structure fiscale sans simuler l’impact sur la rentabilité nette après impôt.

Acteurs, organisation et perspectives

Le marché locatif mobilise de nombreux acteurs : agences immobilières, sociétés de gestion, propriétaires bailleurs, bailleurs sociaux, plateformes de location en ligne. L’immobilier locatif emploie près de 150 000 salariés et le parc résidentiel français compte plus de 38 millions de logements.

Les perspectives montrent que la demande sur le marché locatif reste très importante sous l'effet de l'accroissement du nombre de ménages (vieillissement, décohabitation) et de la baisse de la mobilité résidentielle. En revanche, le marché locatif reste sous forte tension : pénurie de biens, logements énergivores retirés du marché, difficultés d’accès au crédit.

Propositions et mesures envisagées

Face à la baisse de l’offre locative, des propositions visant à rendre l’investissement immobilier attractif sont avancées : simplifier les régimes sur les revenus locatifs en retenant seulement deux régimes (réel et micro) et remonter les abattements, ou proposer une imposition forfaitaire sur option pour les revenus fonciers.

Conseils pratiques pour l’investisseur

Commencez par définir vos objectifs et réaliser une étude de marché approfondie.
Si vous débutez, informez-vous sur les bases de l’immobilier et pensez à vous faire accompagner (experts-comptables, conseillers).
Rédigez un prévisionnel sur trois à cinq ans : compte de résultat prévisionnel, bilan prévisionnel et plan de trésorerie.
Prévoyez plusieurs scénarios et mettez à jour votre business plan régulièrement.

Vous rêvez de vous lancer dans l’immobilier locatif ? Un business plan détaillé vous permettra de convaincre les banques et les agences immobilières de la viabilité et de la rentabilité de votre entreprise. En suivant une démarche structurée et en intégrant les évolutions réglementaires et fiscales, l’investisseur met toutes les chances de son côté pour transformer son projet en un investissement rentable et durable.

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