Subventions ANAH pour les Bailleurs : Conditions et Aides Disponibles

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous louez ou que vous souhaitez mettre en location, mais des travaux sont nécessaires ? Sachez que l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) propose des aides financières et des avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs. Ces aides visent à encourager la rénovation énergétique, l’adaptation des logements à la perte d’autonomie et la lutte contre l’habitat indigne.

Le montant des aides dépend de la nature des travaux envisagés, et certaines sont soumises à des contreparties sociales. Dans tous les cas, vous vous engagez à louer votre logement à titre de résidence principale pendant une durée de 6 ans. En rénovant votre logement, vous vous engagez dans une démarche solidaire, durable et financièrement avantageuse.

Conditions Générales pour Bénéficier des Aides de l'ANAH

Pour être éligible aux aides de l'ANAH en tant que bailleur, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Vous devez être l'usufruitier ou le propriétaire (y compris SCI familiale) d'un logement que vous souhaitez mettre en location durant au moins 6 ans, après y avoir fait certains travaux.
• Le logement à mettre en location doit respecter l’ensemble des critères suivants :
  • Ne pas avoir fait l’objet de financement public au cours des 5 dernières années (notamment PTZ), sauf exceptions
  • Être construit depuis plus de 15 ans lorsque vous obtenez l'accord pour les aides financières de l'Anah, sauf si vous voulez uniquement y faire des travaux d'adaptation aux handicap ou à la perte d'autonomie
  • Être un logement décent, au moins après les travaux
  • Être classé A, B, C ou D (classement indiqué sur le DPE)
  • Être situé en métropole ou dans un Dom

À savoir : À la signature de la convention, si le logement est déjà occupé par le locataire, le bail devra être renouvelé. Il s'agit de signer avec ce même locataire un nouveau bail, pour que les conditions de ce nouveau bail correspondent à celles de la convention (bail d'habitation vide, montant du loyer et revenu du locataire ne dépassant pas un maximum).

Engagements du Propriétaire Bailleur pendant la Durée de la Convention

Durant les 6 ans que dure la convention, vous devez respecter les règles suivantes :

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• Le logement doit être loué avec un bail d'habitation vide et être la résidence principale d’un locataire durant toute la durée de la convention (6 ans à partir de la date d’effet du 1er bail ou, si un locataire occupait déjà le logement, à partir de la date de renouvellement du bail).
• Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant ou descendant des membres de votre foyer fiscal. Si le logement appartient à une SCI familiale, le locataire ne doit pas être un des associés de la SCI, ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un des associés de la SCI.
• Lors de la signature du bail, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un montant maximum.
• Le loyer initial ne doit pas dépasser pas le montant maximum de la convention. Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé chaque année, mais il ne doit pas dépasser le montant maximum révisé de la convention.
• Si le locataire vous annonce qu'il quitte le logement, vous devez remettre le logement en location aux conditions de la convention, et dans un délai maximum d'un an après la notification du congé (préavis) du locataire.
• Vous ne pouvez donner congé (préavis) au locataire que dans de rares exceptions.
• Si vous vendez le logement, la convention s'impose à l'acheteur. Les engagements de la convention doivent être indiqués dans l'acte de vente pour que l'acheteur signe avec l'Anah un avenant à la convention.

Les Différentes Aides Proposées par l'ANAH

L'ANAH propose plusieurs types d'aides pour les propriétaires bailleurs, en fonction de la nature des travaux et des engagements pris :

1. MaPrimeRénov' : Parcours Mono-Geste et Rénovation d'Ampleur

Ouverte aux propriétaires bailleurs, MaPrimeRénov' permet de rénover jusqu'à 3 logements de plus de 15 ans, mis en location en tant que résidence principale. Ils peuvent obtenir jusqu'à 20 000 € d'aides par logement sur 5 ans. Cette aide permet de réduire le coût des travaux tout en améliorant la performance énergétique du bien, ce qui le rend plus attractif et limite les risques de vacance locative. Le montant exact de la prime dépend des revenus du propriétaire et de la nature des travaux.

Tout comme les propriétaires occupants, les travaux d'isolation et l'installation de systèmes de chauffage aux énergies renouvelables sont financés en tant que mono-geste. Pour le parcours rénovation d'ampleur, le financement peut aller jusqu'à 90 % du montant des travaux (bonus de sortie de passoire énergétique compris).

En contrepartie, les propriétaires bailleurs doivent s’engager formellement à louer leur bien en résidence principale pendant au moins six ans, et ce, dans l’année suivant la demande de paiement du solde de la prime. En cas d’arrêt de la location avant cette échéance, ils devront rembourser une partie de l’aide, à raison de 1/6 du montant perçu par année non louée. De plus, si une augmentation du loyer est envisagée après les travaux, le montant de l’aide reçue devra être déduit du coût des rénovations pris en compte pour cette revalorisation.

2. Aides pour l'Adaptation du Logement

Les propriétaires bailleurs peuvent obtenir jusqu’à 21 000 € d’aide pour financer des travaux d’adaptation dans un logement loué ou destiné à la location. Cette subvention couvre 35 % du coût des travaux, dans la limite de 750 € par m² et 80 m² par logement. Pour en bénéficier, il est obligatoire de signer une convention avec l’Anah.

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Une exception est possible si les travaux sont réalisés pour un locataire déjà en place souffrant d’une perte d’autonomie (GIR), d’un taux d’incapacité d’au moins 50 %, ou percevant la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Les dépenses sont plafonnées à 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, avec une majoration de 400 € par personne à charge et 200 € par enfant en garde alternée.

Cette aide peut servir :

• Au remplacement de la baignoire par une douche
• À l’installation d’un monte-escalier électrique
• À l'installation de volets roulants motorisés
• Aux travaux d'installation des sanitaires

3. Loc'Avantages : Un Avantage Fiscal sur les Revenus Locatifs

Créé en 2016, le dispositif Loc’Avantages (anciennement Louer Abordable) permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils louent leur bien à un loyer plafonné à des locataires aux revenus modestes. Plus le loyer est bas par rapport aux prix du marché, plus la réduction fiscale est avantageuse, pouvant atteindre jusqu’à 65 % des revenus locatifs.

Comme le stipule l'Anah, "plus le niveau de loyer choisi (3 niveaux possibles) est réduit, plus la réduction d'impôt est élevée et plus le plafond de ressources s'appliquant au locataire est bas". Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah et s’engager à louer son bien en résidence principale pendant 6 ans. Le logement doit aussi répondre à des critères de performance énergétique : il ne doit pas être classé F et G au DPE et donc ne pas être considéré comme une passoire thermique.

Loc’Avantages n'est pas cumulable, pour un même logement, avec d’autres dispositifs de soutien à l’investissement locatif, comme le dispositif Denormandie.

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Bon à savoir : Un simulateur de l'Anah est disponible en ligne pour permettre aux propriétaires bailleurs intéressés d'en savoir plus sur les conditions à respecter.

4. Ma Prime Logement Décent : La Réhabilitation en Ligne de Mire

Cette subvention s’adresse aux propriétaires bailleurs qui remplissent les mêmes conditions que le dispositif Loc’Avantages. Contrairement à ce dernier, qui offre une réduction d’impôt, Ma Prime Logement Décent finance directement les travaux d’amélioration avec un taux de financement pouvant aller jusqu'à 35 % selon la nature des travaux :

• Travaux de rénovation globale d'un logement indigne
• Travaux de rénovation globale pour la sécurité ou la salubrité
• Travaux de rénovation globale d'un logement moyennement dégradé

Les conditions restent les mêmes : location non meublée à un locataire aux revenus modestes, loyer plafonné, engagement de six ans et convention avec l’Anah. Si les travaux concernent une rénovation énergétique, ils doivent permettre un gain d’au moins 35 %, être réalisés par une entreprise RGE et nécessitent un audit énergétique ainsi que l’accompagnement d’un Accompagnateur Rénov’.

Autres Aides Disponibles pour les Propriétaires Bailleurs

En plus des aides de l'Anah, les propriétaires bailleurs peuvent se tourner vers d'autres programmes d'aides :

• La Prime CEE : Une aide des fournisseurs d'énergie issue du dispositif CEE (Certificats d’Économie d’Énergie), ouverte aux propriétaires bailleurs pour des travaux de rénovation dans une résidence construite depuis plus de 2 ans.
• Le Dispositif Denormandie : Une réduction d’impôt pour les futurs propriétaires bailleurs qui achètent et rénovent un logement ancien dans une ville moyenne participant au plan "Action cœur de ville" ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
• L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ) : Un emprunt bancaire qui permet de bénéficier d'un crédit allant jusqu’à 50 000 €, avec 0 % d'intérêt, pour financer un projet de rénovation énergétique dans une résidence principale de plus de 2 ans.
• L'Exonération de Taxe Foncière : Certaines collectivités locales offrent une exonération totale ou partielle de la taxe foncière aux propriétaires réalisant des travaux d’économies d’énergie.
• Le Déficit Foncier : Si vos charges foncières sont supérieures à vos revenus, vous pouvez créer du déficit foncier, permettant de déduire vos dépenses de vos revenus globaux et réduire ainsi votre impôt sur le revenu.

Tableau Récapitulatif des Réductions Fiscales avec Loc'Avantages

La réduction d'impôt dont vous pouvez bénéficier dépend du niveau de loyer pratiqué : plus le loyer est réduit par rapport au niveau du marché local, plus la réduction d'impôt est importante.

Tableau Récapitulatif des Primes Possibles en Cas de Convention avec Travaux

Rappel : Il n'est pas possible de cumuler la prime Habiter Mieux et MaPrimeRénov’ pour les mêmes travaux. Mais en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez, sans signer de convention avec l'Anah, obtenir Ma prime rénov' pour certains travaux.

Comment Faire Votre Demande ?

Vous devez faire votre demande :

• Soit, avant la signature du bail, ou avant son renouvellement
• Soit, si un bail a déjà été signé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent la prise d'effet du bail (date d'entrée dans les lieux du locataire)
• Soit, si le bail a déjà été renouvelé, au plus tard dans les 2 mois qui suivent le renouvellement.

À savoir : Un renouvellement anticipé du bail est possible pour signer une convention avec travaux.

Vous pouvez faire votre demande en ligne ou par courrier :

• En ligne : Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
• Par courrier : La démarche dépend du type de la convention

Contester une Décision de l'ANAH

Vous pouvez contester la décision de l'Anah, au plus tard 2 mois après l'avoir reçue. Pour cela, vous devez :

• Soit faire un recours gracieux auprès de l'autorité qui a pris la décision
• Soit faire un recours hiérarchique auprès du conseil d'administration de l'Anah
• Soit faire un recours contentieux auprès du tribunal administratif dont dépend le logement loué. Vous devez prendre un avocat.

Réalisation des Travaux et Versement des Aides

Lorsque l'Anah vous donne son accord, vous devez faire les travaux conformément au projet que vous avez présenté. Vous devez faire les travaux dans les 3 ans qui suivent l'accord de l'Anah.

Lorsque les travaux sont terminés, vous devez présenter les factures à la délégation locale de l'Anah. L'Anah vous verse la totalité de l'aide aux travaux.

En cas de décision d'attribution favorable, l'aide est versée lorsque les travaux sont achevés. Mais vous pouvez percevoir le versement d'un acompte pour le début des travaux.

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