TVA sur les charges de copropriété en France : Guide complet

La question de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) sur les charges de copropriété est un sujet complexe et central pour les copropriétaires et les syndics en France. Cette taxe, calculée automatiquement lors de l’enregistrement des factures, est souvent source de confusion. Cet article a pour but de démystifier la TVA sur les charges de copropriété, en explorant les différents taux applicables, les conditions de déductibilité et les obligations des acteurs concernés.

Comprendre la TVA sur les charges de copropriété

En général, les copropriétaires ne peuvent pas déduire la TVA sur les dépenses engagées pour le compte des locataires, car ces remboursements sont exclus de leur base d’imposition. Il est important de noter que le taux de TVA applicable peut varier en fonction du type de travaux réalisés dans la copropriété.

Le statut de copropriété est encadré par la loi du 10 juillet 1965. La copropriété implique la création d’un syndicat de copropriétaires et un syndic exécute les décisions prises. Le budget prévisionnel de la copropriété, voté en assemblée générale, permet d’appeler les provisions. Sur la base du budget définitif approuvé en assemblée générale de l’année suivante, une régularisation est réalisée en fonction des dépenses réelles. Chaque copropriétaire reçoit alors un relevé individuel reprenant le total des différents postes de charges, la quote-part liée au lot et la part récupérable sur le locataire.

Les différents taux de TVA applicables

Le taux de TVA applicable aux charges de copropriété dépend du type de travaux effectués. Le taux normal est de 20%, mais il peut être réduit à 10% pour certains travaux jugés essentiels. Par exemple, la rénovation d’un immeuble collectif majoritairement résidentiel peut bénéficier de ce taux réduit. De plus, le syndic n’a pas le droit de répercuter une charge de TVA qui ne prendrait pas en compte l’usage effectif du lot en cause.

Il existe trois différents taux de TVA applicables pour les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété ou les parties privatives de chaque copropriétaire.

Lire aussi: Comprendre la TVA et les charges

Suivez le guide ! Il n’existe aujourd’hui plus que trois taux de TVA :

• La TVA à 20% s’applique par défaut. C’est le taux normal de base qui s’applique si vous n’êtes pas dans un cas particulier.
• Le taux réduit de TVA est de 10%. Le taux réduit de 10% s’applique en copropriété à tous les travaux dits “essentiels”. Mais c’est une définition assez large de l’essentiel. Par contre attention, l’installation d’une piscine ou sa réparation passe à 20% (c’est considéré comme non essentiel)
• Taux réduit 5,5 % Le taux réduit à 5,5 s’applique sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique et travaux liés. Exemple : Vous réalisez des travaux d’isolation avec un isolant insuffisant. Demandez conseil à l’entreprise qui réalise vos travaux.

Lorsqu’un taux réduit à 10 % s’applique, il s’applique sur l’ensemble de la facture, pièces et main-d’œuvre. Il n’y a pas de distinguo à l’intérieur d’une même facture qui bénéficie de ce taux réduit.

Vous trouverez toutes les informations essentielles dans le tableau ci-dessous.

Les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété permettent d’assurer la bonne tenue de l’immeuble et de garantir le confort de vie des résidents. Le coût des travaux est entièrement assumé par le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires de la copropriété.

Certains travaux étaient taxés à 5.5% d’autres à 7% puis à 10 %, avec des exceptions suivant la date à laquelle les travaux étaient commandés ou payés, le taux pouvait changer …Depuis le 1er janvier 2014 tout cela est terminé, les délais sont tous passés, les taux de TVA sont à nouveau relativement simples.

Lire aussi: Tout savoir sur les charges déductibles

En cas de doute sur la TVA appliquée sur l’un de vos devis, vous pouvez demander l’assistance de votre référent Matera en utilisant le bouton “Une question ?” en bas à droite de votre espace personnel. Nous vous guiderons sur les étapes à suivre si, en effet, vous devez demander au prestataire une modification de devis !

Lorsque la copropriété souhaite réaliser des travaux dans les parties communes, le syndic de copropriété ou le conseil syndical demande l’édition d’un devis auprès de plusieurs sociétés. Sur ce devis figure :

• Le prix hors taxes (HT) : c’est le coût de la prestation sans la TVA. Pour information, le prix HT correspond à la somme que l’entrepreneur gagne pour la réalisation des travaux ;
• Le prix toutes taxes comprises (TTC) : c’est le coût de la prestation avec la TVA, c’est-à-dire le coût réel de la prestation pour les copropriétaires.

Les copropriétaires régleront les travaux via un appel de fonds exceptionnel. Selon le code général des impôts, les copropriétaires sont obligatoirement redevables de la TVA sur les travaux réalisés dans la copropriété. Cependant, le taux appliqué varie en fonction de la nature des travaux. La TVA s’applique sur les travaux effectués dans les parties communes de la copropriété, mais aussi dans les parties privatives. Ainsi, si vous réalisez des travaux dans votre logement, vous profitez aussi des taux de TVA présentés ci-dessus.

Charges locatives et TVA

Les charges locatives, ou charges récupérables, sont des dépenses initialement payées par le propriétaire et ensuite dues par le locataire. Côté TVA, les frais accessoires à une location soumise à cette taxe doivent être inclus dans la base d’imposition du propriétaire.

Il est nécessaire de déduire des loyers 2022 l’ensemble des provisions qui ont été payées sur l’année 2022. Il faut effectuer la régularisation des charges déduites en 2021 sur la base du relevé individuel. Les charges n’ayant pas le caractère déductible (charges récupérables sur le locataire…) doivent être réintégrées. Cette régularisation peut être rendue complexe par un exercice comptable décalé de la copropriété par rapport à l’année civile. Sur l’année 2022, le propriétaire a versé 400 € de charges de copropriété par trimestre, soit 1 600 € sur l’année. En fonction de ce que prévoit le bail, une partie des charges de copropriété a vocation à être récupérée sur le locataire. Chaque mois, le locataire paie 500 € de loyers dont 50 € de charges de provisions pour charges de copropriété. Le décompte définitif fait ressortir un montant de charges récupérables auprès du locataire de 840 €.

Lire aussi: Comprendre les charges

Les provisions pour charges sont exclues de la base d’imposition du bailleur à condition qu’il soit procédé à leur régularisation au moins une fois par an.

Récupération de la TVA par un copropriétaire

La question de la récupération de la TVA par un copropriétaire est complexe. En théorie, elle ne semble pas possible car les dépenses engagées pour le compte des locataires, notamment les charges de copropriété, ne permettent pas la déduction de la TVA. Cependant, dans des cas particuliers, la récupération de la TVA peut être envisagée, notamment pour les syndicats de copropriétaires qui gèrent des immeubles ou des résidences avec services.

Il est précisé que les syndicats de copropriétaires qui ne réalisent aucune opération imposable à la TVA ne peuvent déduire la TVA grevant les dépenses engagées pour le compte des copropriétaires. Autrement dit, ces syndicats agissent alors à l'instar de tout consommateur final.

Lorsqu'une copropriété fait exécuter des travaux, elle est soumise à la TVA, mais les syndicats de copropriétaires n'ont pas la possibilité de récupérer la TVA.

Calcul du montant de la TVA déductible

Le montant de la TVA déductible est déterminé par plusieurs facteurs. Il est nécessaire de distinguer entre les différents types de travaux. Par exemple, pour des travaux d’entretien courant, la TVA est généralement à 20%. Les copropriétaires qui sont également bailleurs ont la possibilité de déduire certaines charges de copropriété de leurs revenus fonciers.

Pour calculer la TVA déductible, vous pouvez utiliser le compte de TVA à régulariser (4458) sans la déclarer à l’avance. Il est important de noter que les informations contenues dans cet article sont de nature générale et qu'il est recommandé de consulter un expert-comptable pour des conseils spécifiques à votre situation.

Appel de fonds du syndic et TVA

L’appel de fonds du syndic est intimement lié à la TVA dans le cadre des charges de copropriété. En effet, le syndic, en charge de la gestion de la copropriété, émet des appels de fonds pour couvrir les dépenses relatives à l’entretien et la gestion de l’immeuble. La TVA est souvent intégrée dans les charges récupérables que le syndic demande aux copropriétaires de régler.

Erreur sur la TVA appliquée : Que faire ?

Lorsque vous demandez à un professionnel un devis chiffré pour vos travaux, ce dernier applique automatiquement le taux de TVA adéquat. Cependant, il peut arriver que le professionnel fasse une erreur et vous applique une TVA plus élevée, comme le taux de 20% par défaut.

Dans ce cas, vous devez absolument demander une réédition du devis. En effet, après signature du devis, il n’est plus possible de modifier la TVA appliquée sur la facture finale, d’autant plus si un acompte a été versé au professionnel. Ainsi, si les copropriétaires paient une TVA à 20% au lieu d’un taux réduit, il ne sera plus possible pour eux de récupérer la différence.

Locations et TVA : Les règles applicables

En principe, toutes les locations d'immeubles aménagés constituent des opérations de nature commerciale soumises à la TVA sur le prix de location (CGI art. 256, III et 260, 6°). La question de savoir si la location de locaux nus ou de terrains non aménagés est imposable à la TVA doit être examinée dans chaque cas d’espèce, compte tenu des conditions de fait de réalisation de l’opération. La participation du bailleur aux résultats de l’entreprise locataire doit s’entendre d’une association aux profits et aux aléas de l’exploitation du locataire.

Il en est ainsi lorsque le propriétaire d’un immeuble à destination nettement définie (établissement thermal ou clinique, par exemple), bien que non-propriétaire du fonds, prend part à son exploitation en raison de certaines clauses particulières du bail (par exemple, loyer proportionnel aux résultats du locataire, constructions nouvelles édifiées par le locataire qui deviennent la propriété du bailleur, etc.) et de sa participation à la gestion ou au résultat de la société locataire (CE 3 mars 1976, n° 94802 ; CE 28 mai 1984, n° 36308 ; CE 9 décembre 1991, n° 65556).

Les locations peuvent constituer, pour le bailleur, un moyen de poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial. Il en est, notamment, ainsi dans les cas d'un négociant en boissons qui, louant des locaux nus à usage de débits de boissons, fait obligation aux locataires, d’une part, de s’approvisionner en boissons auprès de lui ou de tout autre établissement désigné par lui, d’autre part, de ne pas transférer hors des locaux loués la licence de débit de boissons qui leur est remise et qui doit, en fin de bail, être « restituée au bailleur » (CE 1er juillet 1970, n° 77743).

En principe, les locations de locaux nus et de terrains non aménagés, quelle que soit leur nature (usage industriel, commercial ou professionnel) et quel que soit le statut juridique du bailleur, sont exonérées de TVA sur les loyers et charges locatives qui s’y ajoutent (CGI art. 261 D, 2°). Lorsque la location est soumise à la TVA, de plein droit ou sur option, le bailleur est imposable sur toutes les sommes auxquelles il peut prétendre en vertu du contrat de location, notamment droits d’entrée, pas-de-porte, loyers d’avance.

Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles (CGI, ann. II art. 193, al. 2). Par ensemble immobilier, il faut entendre non seulement un groupe de bâtiments ayant fait l’objet d’un même plan de masse, d’un permis de construire unique, ou d’un même programme de construction réalisé sur un terrain appartenant à une même personne, mais également deux ou plusieurs immeubles construits sur un même terrain et destinés à l’exercice d’une seule et même activité par le preneur.

Pour les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles, une option distincte doit être exercée immeuble par immeuble ou ensemble d’immeubles, qui constitue alors un secteur distinct pour l’exercice du droit à déduction (CGI, ann. II art.

L'option pour la TVA peut s'exercer local par local et non pas de manière globale par immeuble (CE 9 septembre 2020, n° 439143). Le changement de locataire n’affecte pas la validité de l’option, sous réserve, sauf cas exceptionnels, que le nouveau bail conclu avec un preneur non assujetti contienne bien une clause indiquant que l’option pour la TVA est exercée par le bailleur.

Lorsque l’immeuble est en indivision, l’option pour l’assujettissement de la location à la TVA est un acte d’administration qui requiert le consentement exprès de tous les coïndivisaires. Par la suite, l’option exercée par un coïndivisaire sans le consentement de l’autre (absence de mandat express, par exemple) est considérée comme ayant été irrégulièrement exercée.

L'option pour la TVA permet la déduction de la TVA acquittée à raison de l’acquisition, de l’entretien ou des réparations. Cette option court à partir de la date à laquelle les engagements contractuels de location, immédiate ou future, des locaux ont été pris.

Les bailleurs autres que les personnes physiques qui donnent en location des locaux achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) (CGI art. 234 nonies).

Obligations et responsabilités

Le locataire doit également rembourser au bailleur les prestations que celui-ci a fournies pour le compte du locataire. Par ailleurs, les stipulations imposant au preneur des charges doivent s’interpréter restrictivement et en faveur de celui qui a contracté l’obligation (c. civ. art. Enfin, une charge ne peut être réclamée au locataire que si le contrat le prévoit précisément.

Les charges doivent normalement correspondre à la dépense faite et le bailleur devrait, pour les immeubles non soumis au régime de la copropriété, produire les justificatifs des paiements effectués ; pour les immeubles soumis au statut de la copropriété, il peut produire les relevés trimestriels de charges. Le locataire peut demander le remboursement de charges insuffisamment justifiées.

C'est au bailleur qui réclame au locataire de lui rembourser, conformément aux stipulations du bail, un ensemble de dépenses et de taxes, qu'il incombe de justifier l'existence et le montant de ces charges. Ainsi quand le bailleur a reçu de son locataire des sommes au titre des provisions pour charges et impôt, il ne peut les conserver pour les affecter à sa créance de remboursement que s'il justifie des dépenses qu'elles couvrent. À défaut, il doit être fait droit à la demande de restitution des provisions pour charges formulée par le locataire.

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