TVA en Espagne : Guide Immobilier Complet

Avant de concrétiser un projet d’achat en Espagne, il est essentiel de prendre en compte la fiscalité. En effet, elle peut avoir des impacts financiers importants. Que ce soit avant ou après un achat immobilier, vous devez régler des taxes. Selon votre statut (résident, non-résident) et la localisation du bien, vous êtes soumis à des impôts spécifiques.

Lors de l’acquisition d’une propriété en Espagne, le montant des impôts et taxes représente 8 à 13 % du prix d’achat. Pour bien budgétiser votre projet immobilier en Espagne, il est essentiel de connaître la répartition moyenne des frais selon le type de bien.

Pour mieux comprendre l’impact des frais sur votre budget, voici trois scénarios concrets pour un bien estimé à 200 000 €. À Valence, l’AJD est l’une des plus élevées d’Espagne. À retenir : les frais varient énormément selon la région et la fiscalité locale.

Taxes, frais & impôts lors d'un achat immobilier en Espagne

Les Taxes et Impôts Immobiliers en Espagne

Acheter un bien immobilier en Espagne ne se limite pas au prix du logement. En réalité, de nombreux frais viennent s’ajouter au montant de l’achat. En plus du prix du bien, vous devrez régler plusieurs taxes obligatoires. Voici les principales taxes à connaître :

La taxe sur le transfert de propriété ou impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): Son montant diffère de 6 à 10 % de la valeur de l’acte de propriété. Si vous achetez dans l'ancien, c'est l'ITP qui s'applique.
L’impuesto al valor añadido (IVA) ou TVA: Uniquement applicable aux nouvelles constructions. Les acheteurs doivent payer la TVA à un taux fixe de 10% sur les propriétés neuves.
La taxe sur les actes juridiques (AJD): Cet impôt se compose d’une partie fixe (acte notarié) et d’une partie variable (inscription au registre de la propriété), dépendant du montant déclaré de la vente. À Valence, l’AJD est l’une des plus élevées d’Espagne.
L’impôt sur le patrimoine (IP): Il prend en considération le patrimoine financier, mobilier et immobilier constitué en Espagne. La résidence principale (300 000 € maximum) est exonérée.
L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Il représente l’équivalent de la taxe foncière en France. Cet impôt est à payer par tous les propriétaires d’un bien en Espagne, au 1er janvier de l’année correspondante. Son montant diffère suivant la valeur cadastrale de la propriété. Il excède rarement les 2 000 euros par an, peu importe la localisation de la maison ou de l’appartement.

Si vous achetez dans l’ancien, c’est l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) qui s’applique. Dans le neuf, il faudra payer la TVA (10 %) et la taxe AJD (jusqu’à 2 %). Ces coûts sont souvent mal anticipés, alors qu’ils ont un réel impact sur le budget global.

Si le bien a déjà été habité, il est considéré comme un logement “ancien” (seconde main). Dans ce cas, la TVA ne s’applique pas. Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, la première question à se poser est simple : le logement est-il neuf ou ancien ?

Au-delà des taxes comme la TVA, l’ITP ou l’AJD, un achat immobilier en Espagne implique une série de frais annexes obligatoires. La rédaction de l’acte d’achat se fait obligatoirement devant un notaire espagnol. En Espagne, le notaire ne joue pas un rôle de conseil comme en France. Il se contente de vérifier l’identité des parties et d’authentifier l’acte.

Après la signature de l’acte, il est obligatoire d’enregistrer le bien au Registre de la Propriété. Un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol est fortement recommandé. En Espagne, les frais d’agence sont généralement à la charge du vendeur.

Pour bien budgétiser votre projet immobilier en Espagne, il est essentiel de connaître la répartition moyenne des frais selon le type de bien.

Fiscalité Après l'Achat Immobilier

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier dans le pays de Cervantes, vous devez déclarer les revenus générés en Espagne au cours de l’année. Si c’est votre cas, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IRPF). Chaque année, vous êtes tenu d’effectuer une déclaration d’impôt, en y précisant vos revenus, quelle que soit leur source.

Lire aussi: TVA espagnole : Explication

Les salaires, dividendes, intérêts et plus-values sont taxés à hauteur de 19 %. Si votre bien n’est pas loué, l’impôt est calculé sur la base d’un loyer fictif, correspondant à 2 % ou 1,1 % de sa valeur cadastrale. S’il est mis en location, il se calcule sur la base du revenu locatif net.

Si vous revendez votre propriété, vous devrez aussi vous acquitter de l’impôt municipal sur la plus-value ou plusvalía municipal. En 2021, le mode de calcul a changé pour la plus-value. Ou alors le “système objectif” qui prend en compte l’évolution du marché. Vous trouverez sur le site des mairies des calculateurs pour vous donner un ordre d’idée de la plus-value à payer. C’est le vendeur qui doit s’acquitter de la plus-value.

TVA et Statut du Vendeur

Lorsque le vendeur est une entreprise ou un professionnel qui vend des biens immobiliers dans le cadre de son activité, l’acheteur doit payer la TVA à un taux fixe de 21%. Lors de l’achat d’un terrain, le montant de l’impôt dépend du statut fiscal du vendeur.

Tous les impôts résultant de la vente d’un bien immobilier en Espagne doivent être payés dans les 30 jours ouvrables suivant la date de signature de l’acte public.

Conseils et Astuces pour Optimiser Votre Achat

Bien budgétiser: Pour acheter un bien en Espagne, prévoyez entre 11 % et 15 % de frais supplémentaires en plus du prix affiché. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de bien budgétiser dès le départ.
Connaître les taxes: Les taxes varient selon le type de bien : ITP dans l’ancien (taux régional), TVA + AJD dans le neuf.
Faire appel à des professionnels: À cela s’ajoutent les frais de notaire, d’inscription au registre foncier et les honoraires d’avocat, fortement recommandés.
Tenir compte de la région: Le coût final dépend fortement de la région d’achat et de votre situation personnelle.
Valoriser séparément les biens mobiliers: Valoriser séparément la valeur de l’ensemble des biens mobiliers vous permettra de réduire l’ITP.

Certaines régions offrent des taux réduits d’ITP ou d’AJD pour les primo-accédants, les familles nombreuses ou les jeunes acheteurs.

L'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) est un impôt qui s’applique à tout achat d'un bien immobilier ancien en Espagne. À la différence de la TVA immobilière, L'ITP, elle, s'applique exclusivement aux bien immobiliers anciens, tandis que les biens neufs, eux, sont soumis à la TVA (IVA) espagnole de 10%.

Si par exemple vous décidez d’acheter un bien immobilier d’une valeur de 300 000 euros sur la Costa Brava, l'ITP pourrait s’élever à un montant compris entre 21 000 et 30 000 euros selon le barème d’imposition en vigueur.

Si on se réfère à un même bien, l'ancien barème uniforme de 7% aurait généré 31 500 euros d'ITP. Les démarches administratives sont les mêmes que vous ayez le statut de résident fiscal espagnol ou français, mais en revanche, c'est le même taux d’ITP qui vous sera appliqué.

Si vous négociez de manière habile votre prix d’achat, cela impactera directement le montant de l’ITP que vous devrez payer.

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien en Espagne, l’ITP est la taxe principale à régler. L’ITP s’applique à toute personne qui achète un bien de seconde main (revente entre particuliers ou via agence). Elle concerne aussi bien les résidents que les non-résidents.

L’ITP est une taxe régionale : chaque communauté autonome fixe ses propres taux, souvent avec des tranches progressives selon la valeur du bien. et sites fiscaux régionaux.

Dans le cadre d’une réforme fiscale annoncée en avril 2025, la Communauté valencienne s’apprête à revoir à la baisse son impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Selon les déclarations du président de la Generalitat, Carlos Mazón, le taux standard de l’ITP applicable aux achats immobiliers passerait de 10 % à 9 % dès l’adoption des budgets régionaux 2025.

Cette réforme fiscale de l’achat immobilier dans la Communauté valencienne vise à harmoniser la pression fiscale avec celle d’autres régions plus attractives fiscalement comme Madrid (6 %) ou l’Andalousie (7 %). Cette mesure - qualifiée de première baisse linéaire de l’ITP pour tous les contribuables de la région - s’ajoutera aux réductions existantes pour les jeunes acquéreurs, familles nombreuses ou personnes vulnérables.

Ces réductions sont soumises à des critères stricts (âge, revenu, type de bien…) et nécessitent souvent une demande explicite. L’ITP doit être déclaré via le modèle 600 (Modelo 600), un formulaire fiscal à remplir dans un délai de 30 jours ouvrables après la signature de l’acte de vente.

Si vous achetez un bien à un prix très attractif, vous pouvez être imposé sur une valeur plus élevée que celle réellement payée. Si vous achetez un bien immobilier neuf en Espagne, vous ne payez pas l’ITP. À la place, deux taxes spécifiques s’appliquent : la TVA (IVA) et l’AJD (Actos Jurídicos Documentados).

L’AJD est une taxe sur les actes notariés (comme l’acte de vente). et sites fiscaux régionaux.

Si vous transférez de l’argent en Espagne à partir de votre compte bancaire dans votre pays d’origine, vous risquez de devoir payer des frais sur la transaction, en particulier si vous transférez de l’argent en euros à partir d’une autre devise. Les banques facturent également l’émission de la traite bancaire utilisée pour effectuer le paiement du bien immobilier lorsque vous signez les titres de propriété chez le notaire.

Ces frais peuvent être élevés (ne soyez pas surpris si l’on vous facture 0,5 % de la valeur du chèque), mais ils sont négociables. Si vous avez recours à un financement pour acheter votre bien immobilier en Espagne, vous devrez inclure les frais bancaires dans votre budget. Vous devrez payer une évaluation, qui coûte généralement environ 500 euros, ainsi que les frais d’hypothèque proprement dits.

Tout étranger, résident fiscal ou non, souhaitant acheter un bien immobilier en Espagne, doit impérativement obtenir un numéro NIE, le Numéro d’Identification des Étrangers. Cela n’est pas obligatoire, mais c’est très fortement recommandé.

Cela facilitera les choses et vous fera gagner du temps. Cela vous permettra de régler plus facilement vos factures, mais aussi de pouvoir payer par “BIZUM”, système espagnol de paiement instantané très utilisé par exemple pour régler les honoraires d’une personne de ménage.

Depuis la fin du Covid-19, en Espagne, une part grandissante des investissements immobiliers se fait sans recours à l’emprunt. Les offres de prêts sont générées plus rapidement en Espagne que dans la plupart des pays d’Europe.

Vous avez scrollé des heures sur le site d’Idéalista, le portail immobilier numéro 1 en Espagne, mais à chaque visite, c’est la déception. Le plus simple : confier sa recherche à des professionnels de l’immobilier espagnol.

Il s’agit d’un moment clé, qu’on appelle la Reserva ou la Señal. Il consiste à verser un acompte pour bloquer la vente et retirer la propriété du marché. En Espagne, le contrat d’arras est un accord privé entre acheteur et vendeur destiné à sécuriser la transaction immobilière.

Il implique le versement d’un acompte par l’acheteur, généralement compris entre 3% et 10% du prix du bien. Arras penitenciales : c’est le modèle le plus courant. Il permet un désistement avec compensation. Si l’acheteur se retire, il perd l’acompte versé.

Pour renforcer la sécurité juridique de la transaction, les experts Terreta Spain vous recommandent de signer le contrat d’arras devant un notaire. Faire l’évaluation de la valeur du bien, appelée la “Tasación”.

C’est normalement la banque qui envoie son propre “Tasador” (expert en évaluation du bien), mais il est également possible pour gagner du temps, d’envoyer soi-même un expert, pourvu que ce soit une des entreprises reconnues par toutes les banques. On peut citer notamment Tinsa, Sociedad de Tasación, et Gloval.

FEIN : “Ficha Europea de Información Normalizada”. C’est un document obligatoire que la banque ou l’organisme prêteur doit te remettre avant la signature d’un prêt immobilier.

L’acheteur doit apporter des chèques de banque ou effectuer un virement sur le compte du notaire.

Dans l’écostysème immobilier espagnol, le rôle du notaire est très réduit. En revanche, l’avocat joue un rôle central dans le processus d’achat immobilier en Espagne.

En moyenne, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 11 % de la valeur du bien, hors frais de conseil. Les honoraires d’avocat sont à inclure dans les calculs. La plupart des avocats facture à leur client un pourcentage de la valeur du bien acquis (entre 1 et 2 %).

Dans l’ancien, c’est l’ITP (l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) qui s’applique. Le taux varie considérablement d’une communauté autonome à l’autre.

La TVA concerne les propriétés neuves et s’élève à 10 %. Le lieu où vous devez déclarer vos impôts dépend de votre résidence fiscale. Il s’agit d’une taxe locale annuelle basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Elle s’applique à tous les biens immobiliers (logements, garages, locaux, etc.).

Si le vendeur est non-résident, l’acheteur doit payer 3 % de la plus-value aux impôts en Espagne (pour lutter contre l’évasion fiscale).

Guide Fiscal 2025 : Tout Savoir sur la Fiscalité Immobilière en Espagne

La fiscalité de l’immobilier en Espagne varie selon la localisation de votre achat (Communautés autonomes). Mais aussi selon votre statut (résident, non résident européen ou extra-communautaire). Ou le type d’occupation de votre bien (résidence principale ou secondaire, locatif longue durée, temporaire ou touristique).

La fiscalité immobilière la plus avantageuse est dans la Communauté de Madrid, et la plus lourde est en Catalogne. Nous traitons ici de la fiscalité des personnes physiques qui possèdent ou qui vont acquérir un bien immobilier en Espagne.

Les Modifications Fiscales de 2025

En 2025, des modifications fiscales nationales et régionales peuvent concerner des acheteurs étrangers en Espagne, en particulier :

La Ley de Vivienda du 26 mai 2023 prévoit qu’à partir de 2024 la déduction forfaitaire appliquée sur le revenus locatifs pour les propriétaires résidents en Espagne diminue de 60% à 50%.
En d’autres termes, à partir de la déclaration d’impôt de 2025, les propriétaires résidant en Espagne seront imposés sur 50% du revenu locatif net, au lieu de 40%.
Si le contrat de location a été signé avant le 26 mai 2023 et est toujours en vigueur, le propriétaire contribuable n’est pas affecté par les changements introduits dans la loi sur le logement. Il bénéficie d’un régime transitoire.
Si le contrat de location a été signé après le 26 mai 2023, c’est la nouvelle réduction de 50% qui s’applique sur les revenus locatifs.
Les propriétaires non résidant en Espagne n’ont pas le droit à une réduction forfaitaire.

La grande nouveauté en 2025 est le Projet de Loi du Gouvernement espagnol relatif aux mesures pour le logement dont nous ne connaissons que les grandes lignes, mais pas encore le détail. Alors, quelles seraient les principales mesures fiscales de ce projet ? Qui sont encore donc provisoires.

Exonération de 100 % de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) pour les propriétaires qui mettent leur logement en location selon l’indice de référence publié par l’INE. (« Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda », IRAV).
Fin ou réduction des avantages fiscaux liés au régime des Socimis (sociétés d’investissements immobiliers).
Imposition à 21% des locations de logements touristiques.
Augmentation de 100% des impôts liés à l’achat d’un bien immobilier par un étranger extracommunautaire non résident dans l’Union Européenne.

Ce dernier point mérite une explication : Ce qui veut dire qu’un étranger extracommunautaire résidant dans l’UE pourra acheter sans voir ses impôts augmentés. Par exemple, un Canadien résidant en France ou en Espagne (y payant des impôts) ne paiera pas un impôt supplémentaire. Mais un Canadien résidant au Canada paiera ce nouvel impôt. Et un citoyen de l’Union Européenne vivant hors de l’Union européenne ne le paierait pas.

Par exemple un Français vivant au Canada ou en Chine ne le paiera pas. Il faut à la fois être non résident et non communautaire pour payer ce nouvel impôt.

Le taux applicable sur l’impôt national sur la plus-value immobilière dans la tranche la plus haute (plus de 300.000 euros) passe de 28% à 30%.

Le Parti Populaire (PP) a annoncé une baisse du taux de l’impôt pour l’achat d’un logement ancien (ITP) à 4% pour les jeunes de moins de 40 ans. Et ce dans toutes les Communautés autonomes dirigées par le PP. C’est à dire la majorité des régions d’Espagne dont la Communauté de Madrid, la Communauté Valencienne et l’Andalousie.

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