Financer un bien immobilier en Espagne: Options et Conseils pour les Non-Résidents

Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet attractif pour de nombreux résidents français, suisses et belges, que ce soit pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou pour profiter du climat ensoleillé. L’Espagne reste une destination de choix grâce à des prix plus accessibles et une qualité de vie exceptionnelle. Cependant, financer cet achat peut soulever des questions, en particulier lorsqu’il s’agit de contracter un prêt immobilier depuis son pays de résidence (France, Suisse, Belgique) pour financer un bien situé en Espagne.

Dans la suite de cet article, nous répondrons à la plupart des questions que vous vous posez concernant le financement d’un bien immobilier en Espagne.

Les options pour obtenir un prêt immobilier pour un achat en Espagne

Oui, il est possible d’obtenir un prêt immobilier depuis la France, la Suisse ou la Belgique pour financer un achat immobilier en Espagne. Cependant, chaque pays a ses particularités en termes de conditions bancaires et de garanties demandées. Voici les principales options :

1. Utiliser un bien immobilier dans son pays de résidence comme garantie

Que vous soyez en France, en Suisse ou en Belgique, la solution la plus simple pour financer un bien immobilier en Espagne est de contracter un prêt hypothécaire sur un bien que vous possédez déjà dans votre pays de résidence.

Pour faire simple, vous pouvez emprunter la somme dont vous avez besoin pour acheter une résidence en Espagne en hypothéquant une de vos propriétés situées en France. Pour lancer votre demande, il faut compléter ce formulaire, un conseiller Solutis lancera une étude gratuite et sans engagement.

Une banque française peut vous octroyer un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien à l’étranger en contrepartie de prendre une garantie sur un bien en France.

Le bien hypothéqué doit être hors garantie, c’est-à-dire qu’il ne doit pas avoir fait l’objet d’un prêt en cours. S’il y a un prêt en cours, la banque peut racheter le crédit pour avoir une garantie dit de premier rang. L’hypothèque sur le bien sera levée à la fin du remboursement du crédit immobilier.

Dans tous les cas, pour un prêt hypothécaire, la banque vous prête au maximum entre 50 % et 70 % de la valeur du bien hypothéqué. Par ailleurs, si vous faites racheter le crédit en cours sur le bien, le capital restant dû sera déduit du montant que vous pourrez emprunter.

Il est important de savoir que vous devez être détenteur en propre du bien hypothéqué. Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas compatibles avec le prêt hypothécaire.

Vous connaissez quelqu’un au sein de votre famille ou de votre entourage qui est d’accord pour mettre en garantie un bien qu’il détient en propre ? Le prêt hypothécaire non affecté permet d’emprunter de l’argent sans avoir à justifier son utilisation. Autrement dit, la banque ne demande pas à quoi servira la somme, cela peut aussi bien financer un voyage qu’un achat de voiture.

Exemple de prêt hypothécaire

« Monsieur Dubois est propriétaire d’un appartement à Paris. La valeur de cet appartement sur le marché de l’immobilier est d’environ 390.000 euros. Monsieur Dubois souhaite acheter à crédit un bien situé à Alicante. Après avoir trouvé une banque spécialiste des achats à l’étranger, celle-ci lui propose un crédit à hauteur de 380.000 euros en prenant en garantie l’appartement parisien. Grâce à ce prêt, monsieur Dubois va pouvoir payer la villa de ses rêves à Alicante. »

« Monsieur Dupont est propriétaire d’une maison à Nantes. La valeur de la maison est estimée à 320.000 euros. Cependant il reste à monsieur Dupont 40.000 euros à rembourser dans le cadre d’un crédit contracté auprès d’une banque. Donc le montant sur lequel se basera la banque pour prêter de l’argent à Monsieur Dupont sera d’environ 270.000 euros, la banque prenant une marge de sécurité sur la valeur estimée du bien.

2. Prêt personnel non affecté

Si vous n’avez pas de bien à offrir en garantie ou si vous ne souhaitez pas engager un bien immobilier, une autre option consiste à souscrire un prêt personnel non affecté.

Le rachat de crédit est une opération bancaire au principe relativement simpliste. En effet, elle permet à un emprunteur de regrouper ses crédits à la consommation ainsi que ses prêts immobiliers. Mais pourquoi peut-il se révéler intéressant pour acquérir un bien en Espagne ? Ce financement supplémentaire peut être l’achat d’une nouvelle voiture ou le règlement de frais divers, mais également l’acquisition d’une résidence en Espagne comme à Madrid ou à Barcelone.

Montants limités : Les montants disponibles avec un prêt personnel sont souvent beaucoup plus faibles que ceux des prêts immobiliers, ce qui peut limiter vos possibilités d’achat.

3. Solliciter une banque espagnole

Une autre option, valable pour les résidents de France, de Suisse ou de Belgique, est de faire appel à une banque espagnole.

Néanmoins, il reste possible de contacter une banque espagnole et démarrer une étude de faisabilité pour savoir si vous êtes en capacité d’emprunter un crédit immobilier. Mais en tant qu’étranger, les démarches pourraient être plus longues et difficiles.

Comme en France, solliciter un prêt auprès d’une banque espagnole nécessite de bien peaufiner son dossier. Comme en France, vous devez produire des justificatifs d’identité et de ressources afin de permettre à la banque d’apprécier votre situation.

Banques espagnoles : Vous pouvez aussi solliciter un prêt auprès d’une banque espagnole, mais les taux peuvent être moins avantageux pour les non-résidents.

Comment obtenir une hypothèque en Espagne en tant que NON-résident

Les démarches pour obtenir un prêt immobilier pour un achat en Espagne

Quel que soit votre pays de résidence, il est essentiel de préparer un dossier de financement détaillé et bien structuré pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier.

1. Préparer un dossier de financement solide

La première étape pour obtenir un crédit immobilier en Espagne est de constituer un dossier solide qui convaincra la banque de votre capacité à rembourser le prêt. Les banques espagnoles exigent des preuves claires de la stabilité et de la régularité de vos revenus. En tant que non-résident, les banques espagnoles exigent souvent un apport personnel significatif.

Justificatifs d’apport personnel : Fournissez des preuves claires de l’origine des fonds que vous prévoyez d’utiliser pour votre apport. Les banques examineront également vos relevés bancaires pour analyser la manière dont vous gérez vos finances. Conseil : Organisez vos documents pour qu’ils soient faciles à comprendre.

En Espagne, les non-résidents peuvent généralement emprunter entre 60% et 70% de la valeur du bien. Les 30% à 40% restants devront être couverts par votre apport personnel. Si vous êtes résident en France, en Suisse ou en Belgique, sachez que vous avez également la possibilité de financer votre achat immobilier en Espagne en sollicitant un prêt auprès d’une banque de votre pays. Cette alternative peut offrir des conditions avantageuses et une plus grande facilité administrative.

2. Comparer les offres de prêt

Que vous résidiez en France, en Suisse ou en Belgique, il est crucial de comparer les différentes offres de prêt. Les taux d’intérêt, les conditions de remboursement et les frais peuvent varier considérablement d’une banque à l’autre.

Il est possible de demander un prêt en France pour acheter en Espagne, mais toutes les banques ne le proposent pas.

Le second avantage est que les taux d’intérêts proposés en France sont plus faibles qu’en Espagne. Or depuis 2020 on observe une chute des taux d’intérêts à l’emprunt.

Les Espagnols optent généralement pour le taux variable, alors que les Français sont plus friands des taux fixes.

Prenez le temps de comparer plusieurs banques, car chaque établissement propose des conditions différentes.

3. Faire appel à un courtier en prêt immobilier

En Suisse, en Belgique ou en France, faire appel à un courtier en prêt immobilier peut s’avérer utile, surtout pour les projets d’achat à l’étranger.

Spécificités par pays de résidence

Chaque pays a ses propres avantages et inconvénients en matière de financement immobilier à l'étranger :

Suisse : Les résidents suisses bénéficient souvent de conditions avantageuses en matière de prêt immobilier grâce à la solidité de leur économie et aux taux bas du marché suisse. Cependant, les prêts hypothécaires suisses sont généralement liés à des taux variables, ce qui peut rendre les mensualités moins prévisibles qu’en France ou en Belgique.
Belgique : En Belgique, les banques sont également assez ouvertes à l’idée de financer des projets immobiliers à l’étranger, à condition que les garanties soient suffisantes. Les Belges qui souhaitent acheter un bien en Espagne peuvent souvent bénéficier de taux fixes, offrant une certaine sécurité par rapport à l’évolution des taux d’intérêt.

Les prêts hypothécaires pour non-résidents : options et conditions (2025)

Les banques espagnoles proposent des prêts adaptés aux non-résidents, avec des conditions spécifiques. Voici un focus sur trois acteurs majeurs en 2025 :

1. Santander (Mundo Mortgage)

Taux : Variable (Euribor + 1,5 %, environ 4 % en février 2025) ou fixe (3,8 % sur 20 ans).
Conditions : Financement jusqu’à 70 % de la valeur du bien (LTV), dépôt minimum de 30 %. Montant maximal de 1 000 000 €. Revenu mensuel net minimum requis : 2 000 €, avec un taux d’endettement ne dépassant pas 40 %.
Avantages : Flexible pour les résidences secondaires, démarches en ligne possibles via www.bancosantander.es.
Exemple : Pour une maison de 200 000 €, empruntez 140 000 € sur 20 ans à 3,8 %, soit environ 830 €/mois.

2. BBVA

Taux : Fixe à 3,5 % (30 ans) ou variable (Euribor + 1,3 %, environ 3,8 %). Réductions possibles (-1 %) avec souscription d’assurance ou dépôt direct.
Conditions : LTV de 70 %, dépôt de 30 %. Exclusivité pour les revenus en euros (pas de GBP/USD). Dette mensuelle limitée à 35 % du revenu net.
Avantages : Longue durée de remboursement (jusqu’à 30 ans), simulateur en ligne sur www.bbva.es.
Exemple : Un prêt de 150 000 € sur 25 ans à 3,5 % coûte environ 750 €/mois.

3. CaixaBank (HolaBank)

Taux : Fixe à 3,6 % (20 ans) ou variable (Euribor + 1,4 %, environ 3,9 %). Bonus jusqu’à -1 % avec assurance ou compte actif.
Conditions : Jusqu’à 60-70 % LTV, dépôt de 30-40 %. Revenu net annuel minimum de 48 000 €, endettement maximal de 30 %. Montant prêté jusqu’à 2 900 000 €.
Avantages : Service digital innovant (réponse en 48h via www.caixabank.es), idéal pour les internationaux.
Exemple : 180 000 € sur 20 ans à 3,6 % = environ 1 050 €/mois.

À noter : Les non-résidents doivent fournir un NIE, des preuves de revenus (3 derniers bulletins de salaire, déclarations fiscales), et une nota simple du bien. Les taux sont liés à l’Euribor (2,25 % en février 2025), influençant les prêts variables.

Aides fiscales pour les primo-accédants en Espagne (2025)

En Espagne, les primo-accédants (achetant leur résidence principale) peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, bien que moins généreux qu’en France :

Réduction de l’ITP ou IVA : L’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP, 6-10 % selon la région) ou la TVA (IVA, 10 % sur les logements neufs) peut être réduit pour les jeunes de moins de 35 ans ou les faibles revenus dans certaines communautés autonomes (ex. Andalousie : ITP à 3,5 % pour les biens < 130 000 €).
Déductions hypothécaires : Supprimées en 2013 pour les nouveaux prêts, elles ne s’appliquent plus en 2025, contrairement à certaines aides passées.
Subventions locales : Des régions comme Valence offrent des aides ponctuelles (jusqu’à 10 000 €) pour l’achat de logements sociaux ou durables, sous conditions de ressources (Ministerio de Vivienda).

Différences avec la France

Financer un bien en Espagne diffère sensiblement de la France :

Apport personnel : En France, 10-20 % suffisent souvent ; en Espagne, les non-résidents doivent prévoir 30-40 %.
Taux d’intérêt : En France, les taux fixes dominent (2,5 % en 2025), tandis qu’en Espagne, les taux variables liés à l’Euribor sont plus courants, avec des fluctuations possibles.
Durée : Les prêts espagnols s’étendent jusqu’à 30-40 ans (BBVA, Santander), contre 25 ans maximum en France généralement.
Aides : La France offre le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants ; en Espagne, les aides sont régionales et moins systématiques.
Frais annexes : En Espagne, ajoutez 10-13 % du prix (taxes, notaire), contre 7-8 % en France pour l’ancien.

Conseils pour réussir son financement

Comparez les offres via des simulateurs (BBVA, Santander) ou des courtiers comme Homevest.
Préparez un dossier solide : NIE, revenus stables, apport conséquent.
Envisagez un prêt en France : Certaines banques (CIC Iberbanco, Crédit Mutuel via Targobank) financent des achats espagnols avec garantie sur un bien français.

Autres aspects importants à considérer

Fiscalité : Les biens acquis en Espagne sont soumis aux impôts ibériques et il existe des taxes spécifiques pour les non-résidents. Si le bien est destiné à être votre résidence secondaire, vous serez soumis à l’impôt foncier (IBI), en moyenne de 1000 € par an.
NIE : Pour acheter en Espagne ou ouvrir un compte bancaire auprès d’une banque ibérique, vous devez obtenir un Numéro d’Identification Étranger (NIE). Il équivaut à une immatriculation fiscale sur le territoire espagnol. Vous ne pourrez faire aucune démarche administrative en Espagne sans obtenir le NIE.
Taux d'intérêt : Le taux d’intérêt d’un crédit en Espagne pour un français est situé aux alentours de 2 % et varient entre 1,75 et 2,75 %. Ce taux varie en fonction du montant emprunté et de la durée de remboursement.
Apport personnel : Le fort montant de l’apport personnel impose à la banque de demander l’origine de cet apport. Il s’agit d’une sécurité obligatoire pour empêcher le blanchiment d’argent.
Tasacion : La Tasacion c’est tout simplement l’estimation de votre bien immobilier par un professionnel du secteur de l’immobilier (en général un architecte). Bon à savoir : la banque prêtera la valeur la plus basse entre le montant fourni lors de la tasacion et le prix annoncé par le vendeur pour votre bien immobilier.

Tableau récapitulatif des options de financement

Option de Financement	Avantages	Inconvénients	Conditions
Prêt hypothécaire en France	Taux d'intérêt potentiellement plus bas, familiarité avec les procédures	Nécessite un bien immobilier en France comme garantie	Être propriétaire d'un bien en France, capacité d'endettement
Prêt personnel non affecté	Pas besoin de garantie spécifique	Montants limités, taux d'intérêt potentiellement plus élevés	Solvabilité financière
Prêt auprès d'une banque espagnole	Financement direct du bien en Espagne	Démarches administratives complexes, taux potentiellement moins avantageux pour les non-résidents	NIE, justificatifs de revenus, apport personnel important

Que vous soyez résident en France, en Suisse ou en Belgique, il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat d’un bien en Espagne. En fonction de votre situation personnelle et du type de bien que vous souhaitez acquérir, vous pouvez opter pour un prêt hypothécaire avec une garantie sur un bien existant ou pour un prêt personnel.

Si vous envisagez de solliciter un prêt immobilier directement en Espagne pour financer votre achat, je vous invite à consulter notre article détaillé sur ce sujet.

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