TVA et Régime Fiscal de la Location Meublée de Tourisme en France

La fiscalité des locations aux touristes de biens immobiliers meublés va changer. La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024. Service-Public.fr détaille les principales mesures.

Si la location saisonnière constitue une opportunité attrayante pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine et obtenir des revenus complémentaires avec une forte rentabilité, elle fait face, depuis deux ans, à de nouvelles contraintes imposées par le gouvernement et les élus afin de l’encadrer et de l’équilibrer par rapport à la location annuelle, notamment en zone tendue.

Déclaration Obligatoire et Preuve de Résidence Principale

Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration (enregistrement auprès d’un téléservice national dédié). Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. C'est ce qu'indique la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.

Nouveaux Taux de l’Abattement Fiscal (à partir du 1er janvier 2025)

Ce sont les suivants :

50 % pour les biens classés et les chambres d'hôtes (avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels).
30 % pour les biens non classés (avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels).

Ces nouveaux taux s'appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025.

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Nouveaux taux d'abattement fiscal pour les locations meublées de tourisme

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Il sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :

entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033.
entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L'absence de transmission du DPE est passible d'une astreinte administrative de 100 € par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra est une amende administrative de 5 000 € maximum.

Pouvoirs Élargis pour les Maires

Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et ainsi réserver des secteurs dans leur plan local d’urbanisme (PLU) pour les constructions de résidences principales afin de mieux réguler les locations touristiques.

À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.

D’autre part, les maires pourront prononcer 2 nouvelles amendes administratives de :

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10 000 € maximum en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme.
20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

De plus, les communes dotées d'un règlement de changement d’usage pourront étendre ce règlement à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Modification du Règlement de Copropriété

À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme. Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu'aujourd'hui l'unanimité est requise.

TVA et Locations Meublées

Les loyers perçus du fait de la location de logements meublés par des personnes physiques sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux, et imposables au titre de l’impôt sur le revenu, que la location soit exercée de manière habituelle ou à titre occasionnel. La TVA ne s’applique généralement pas.

Bien que l’activité exercée génère des revenus imposables en matière d’impôt sur le revenu, de contribution économique et territoriale notamment, de nombreux contribuables sont exonérés de TVA. Des réductions ou exonérations d’impôts sur le revenu et d’impôts locaux sont possibles pour certaines locations.

Distinction entre Location Meublée et Para-hôtellerie

Ce qui distingue l’activité para-hôtelière de la location meublée est la nature et le volume des prestations de services fournies par le loueur. Autrement dit, les locations saisonnières de type Airbnb devenaient assujetties à la TVA, sauf si les locataires apportaient leurs propres draps, et sauf à relever de la franchise en base de TVA ce qui était possible pour les loueurs réalisant moins de 85.000 € de recettes annuelles.

Autrement dit, si l’accueil se limite à une boîte à clés sans possibilité d’accueil physique, les locations saisonnières de type Airbnb ne sont pas systématiquement assujetties à la TVA, dans la mesure où seulement deux conditions seraient remplies : la fourniture du linge de maison et le ménage. Si vous souhaitez éviter d’être assujetti à la TVA, il est impératif de ne pas proposer trois des quatre services prévus pour la para-hôtellerie.

L’administration précise qu’un loueur qui se contente de mettre à disposition des clients une liste de prestataires pour le ménage, le linge ou le petit-déjeuner n’est pas considéré comme para-hôtelier et reste exonéré de TVA. En revanche, si ces services sont assurés par un intermédiaire en votre nom et pour votre compte, vous serez considéré comme assurant ces prestations.

Enfin, ceux qui remplissent les critères de la para-hôtellerie malgré eux pourront toutefois bénéficier de la franchise en base de TVA s’ils restent sous les seuils applicables. Ces précisions apportent enfin une clarification pour les loueurs saisonniers.

10 questions sur la location meublée de tourisme

Régime d’Imposition

Le régime d’imposition est établi en fonction du chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente.

Le régime des micro-entreprises ou micro-BIC

À compter du 1er janvier 2017, il s’applique dès lors que le chiffre d’affaires annuel hors taxes de l’année précédente n’excède pas 33 200 € (recettes N-1). Ce régime est réservé par ailleurs aux loueurs qui ne réalisent que des opérations non soumises à la TVA ou qui bénéficient pour l’année entière du régime de franchise en base de TVA.

Les contribuables relevant du micro-BIC sont dispensés du dépôt d’une déclaration de résultats, ils portent directement à la rubrique correspondante, sur la déclaration des revenus imprimé n° 2042, le montant du chiffre d’affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées ou subies au cours de la même année.

Aucune charge n’est déductible et un abattement forfaitaire de 50% (71 % pour la location de locaux classés meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes au sens de l’article L. 324-3 du code du tourisme) est appliqué pour le calcul du revenu net imposable ; l’abattement ne peut être inférieur à 305 €.

Le régime réel

Le régime réel simplifié : ce régime s’applique de plein droit soit dans le cas d’une exclusion au régime micro-BIC, soit lorsque le chiffre d’affaires HT est supérieur aux limites du régime micro-BIC et est compris entre 33 200 € et 238 000 €. Le régime réel simplifié peut également s’appliquer, sur option, aux exploitants relevant normalement du régime micro. Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le redevable souhaite bénéficier du régime réel d’imposition. L’option est valable deux ans.

Le régime réel normal : ce régime s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires annuel HT dépasse la limite du régime simplifié d’imposition (cf ci-dessus) ou sur option pour les exploitants relevant du régime micro-BIC ou du régime simplifié. Le régime du réel normal est assujetti au respect d’obligations étendues : notamment tenue d’une comptabilité régulière et complète, dépôt d’une déclaration annuelle de résultats, conservations de pièces comptables.

Il convient pour le bailleur de s’adresser au service des finances publiques pour connaître les conditions d’application du régime simplifié et du régime du bénéfice normal, ainsi que les déclarations à remplir.

Détermination du Résultat et Conditions de Déduction des Charges - Régime Réel d’Imposition

Le bénéfice net imposable est déterminé en prenant en compte les opérations réalisées sur l’année de référence (période d’imposition) ainsi que sur la même période les créances définitivement acquises et les dettes devenues certaines dans leur principe et leur montant. Le loueur en meublé professionnel pourra imputer les déficits sur son revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Pour le contribuable qui loue en saisonnier ou pendant la saison touristique et se réserve la jouissance du bien le reste de l’année, il doit être tenu compte non pas de la totalité des charges annuelles afférentes au bien (par exemple amortissements, frais de gestion, frais financiers) mais uniquement d’une fraction de ces charges calculée au prorata de la durée de la location (prorata temporis).

Distinction entre Loueur Professionnel et Non Professionnel

La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes :

dont l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé.
lorsque les recettes annuelles excèdent 23 000 €.
et que ces recettes dépassent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces trois conditions sont cumulatives. Les personnes qui ne remplissent pas les trois conditions cumulatives définissant le statut du loueur en meublé professionnel, sont considérées comme loueurs en meublé non professionnels.

Les règles générales décrites supra s’appliquent quel que soit le statut du loueur. En revanche des règles distinctes sont prévues en matière de plus-values et d’imputation des déficits.

Plus-Values

Pour les loueurs professionnels, c’est le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme qui s’applique. A la condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les loueurs professionnels bénéficient d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value, n’excède pas le seuil de 90 000 € HT. L’exonération est partielle si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.

Pour les loueurs non professionnels, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu, selon le régime des particuliers, au taux de 19% majoré des prélèvements sociaux, au taux de 15,50%. Les abattements et exonérations prévues en matière de plus-value des particuliers sont applicables.

Imputation des Déficits

Loueurs non professionnels : les déficits ne sont déductibles que des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années qui suivent leur réalisation.
Loueurs professionnels : ils peuvent imputer leurs déficits sur le revenu global, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles (s’adresser au service des finances publiques).

Exonération des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour Certains Loueurs

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées totalement de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location, sous réserve des deux conditions suivantes :

que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence temporaire dès lors qu’il justifie d’un contrat de travail conclu à durée déterminée pour l’exécution d’un travail à caractère saisonnier ou temporaire. En cas de location ou sous-location à un étudiant, cette condition est considérée comme remplie dès lors que l’étudiant y séjourne habituellement au cours de l’année universitaire, même s’il a conservé son domicile légal chez ses parents.
et que le prix annuel de location hors charges demeure fixé dans certaines limites : pour 2016, 184 euros par m2 de surface habitable en Île-de-France et 135 euros par m2 dans les autres régions.

L’exonération peut s’appliquer à la location ou sous-location de chambres de service aménagées sous les combles, dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal.

L’exonération d’imposition est partielle lorsqu’il s’agit d’une location habituelle - à la journée, à la semaine ou au mois - à des personnes n’élisant pas domicile dans le logement : ex. chambres d’hôtes. Les ressources provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérées lorsque celles-ci n’excèdent pas 760 euros par an (taxes comprises).

Les deux exonérations peuvent, le cas échéant, se cumuler : par exemple, dans le cas d’une location de pièces à des étudiants pendant l’année scolaire et en chambres d’hôtes l’été.

En revanche, l’exonération des chambres d’hôtes ne peut se cumuler avec le régime spécial d’imposition des BIC accessoires réalisés par les agriculteurs au titre du tourisme à la ferme.

Réduction d’Impôt pour les Logements Loués Meublés : le Dispositif « Censi-Bouvard »

La réduction d’impôt sur le revenu dite « LMNP » (Location Meublée Non Professionnelle) ou « Censi-Bouvard » s’applique aux contribuables personnes physiques domiciliés en France, loueurs en meublé non professionnels, qui ont acquis jusqu’au 31 décembre 2016 un logement neuf ou réhabilité en vue de sa location meublée. Le logement doit être situé dans des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées, des établissements de soin de longue durée pour personnes en perte d’autonomie, des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, des résidences pour étudiants ou encore des résidences de tourisme classées.

La loi de finances pour 2017 (article 69) a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2017 à l’exclusion toutefois des logements des résidences de tourisme pour les acquisitions effectuées à partir du 1er janvier 2017. Cependant une mesure transitoire prévoit que les logements des résidences de tourisme continuent à bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour les investissements réalisés jusqu’au 31 mars 2017 si :

dans le cas de l’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement, un contrat préliminaire de réservation a été signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016.
dans les autres situations, une promesse d’achat ou promesse synallagmatique de vente a été signée au plus tard le 31 décembre 2016.

Le dispositif « Censi-Bouvard » permet une réduction d’impôt dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000 € HT, à hauteur de 11% du prix HT pour les logements. Le logement devra par ailleurs être loué pendant une durée de neuf ans reconductibles.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Le même article 69 de la loi de finances pour 2017 a mis en place un nouveau dispositif de réduction d’impôt en faveur des travaux de réhabilitation des résidences de tourisme.

TVA et Prestations Annexes

Tous les services annexes éventuels (petits déjeuners, blanchissage, téléphone) doivent être facturés en sus au taux de TVA qui leur est propre.

Les loueurs doivent déclarer les locations passibles de la TVA au service des impôts dont relèvent les logements loués, dans les quinze jours suivant la location.

Toutefois, lorsqu’en raison du montant des loyers, le bailleur bénéficie d’une franchise de TVA, il est dispensé de déclaration.

Impôts Locaux et Autres Impôts

Taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due dans les conditions de droit commun. Seuls les logements-foyers sont susceptibles de bénéficier de l’exonération de longue durée prévue pour les constructions neuves.

Dans certains cas, les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre peuvent décider, pour la part qui leur revient, des exonérations totales ou partielles de TFPB.

Taxe d’habitation

Lorsque le logement loué meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire ou sous-locataire, c’est l’occupant (locataire ou sous-locataire) qui est imposable à la taxe d’habitation.

Lorsque le logement loué meublé par le propriétaire ou le locataire principal constitue, en tout ou partie, son habitation personnelle, c’est le propriétaire ou le locataire principal qui acquitte la taxe d’habitation :

s’il occupe personnellement le logement à titre de résidence principale ou secondaire, dans l’intervalle des locations.
ou si le logement loué meublé fait partie de son habitation personnelle.

Contribution économique territoriale

La contribution économique territoriale remplace la taxe professionnelle. Les loueurs en meublé sont assujettis à la contribution économique territoriale, c’est-à-dire d’une part à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, d’autre part, lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse 152 500 euros, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). En sont exonérés :

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