Auto-Entrepreneur et Location Meublée de Tourisme : Conditions et Réglementations

Les propriétaires investis dans l’immobilier cherchent sans cesse des moyens d’optimiser leurs revenus locatifs. La combinaison de la plateforme Airbnb et du statut d’autoentrepreneur en meublé de tourisme se révèle être une stratégie gagnante pour maximiser ces bénéfices. Mais avant d'accueillir vos premiers vacanciers, il y a un détail crucial à ne pas négliger : le choix du statut juridique.

Il n'y a pas un, mais plusieurs statuts possibles pour la location d'un meublé de tourisme. Chacun a ses propres caractéristiques et répond à des besoins spécifiques. Comprendre ces différences est essentiel pour faire le bon choix.

Fiscalité de la LOCATION COURTE DURÉE Airbnb : OPTIMISER vos revenus

Qu'est-ce qu'un Meublé de Tourisme ?

Les meublés de tourisme, dont le nombre est estimé à 1,2 million, sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire. En effet, les meublés de tourisme sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

Il est important de distinguer les meublés de tourisme des locations faisant l’objet d’un bail d’habitation nue ou d’un bail d’habitation en meublé.

Réglementations et Obligations

Autorisations et Déclarations

Vous devez vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas l’implantation d’un meublé touristique. Mettre à la location, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, un meublé qui aurait « normalement » vocation à servir d'habitation, constitue, dans notre droit (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation) un « changement d'usage ».

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Dans certaines communes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Cette autorisation peut également être temporaire ou accompagnée de mesures de compensation.

Classement en Meublé de Tourisme

Le classement en meublé de tourisme, à l’instar du classement des autres hébergements touristiques, valorise les prestations offertes et garantit un niveau de confort au client. Le classement des meublés de tourisme permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus issus de la location au titre du régime des microentreprises, sous réserve de respecter les conditions de l’article 50-0 du code général des impôts.

Par ailleurs, certaines communes situées en zone de revitalisation rurale peuvent délibérer et permettre l’exonération des loueurs de meublés de tourisme classés de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation (III de l’article 1407 et article 1383 bis du code général des impôts).

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé. Pour ce faire, il s’adresse à un organisme de son choix parmi ceux qui figurent sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. Le loueur du meublé de tourisme dispose de 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement délivré par l’organisme de classement.

Échanges d’Information et Loi ELAN

La présente fiche a pour objet de présenter la réglementation afférente aux échanges d’information entre les communes et les plateformes numériques de location meublée touristique. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) introduit l’interdiction pour un loueur de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Cette interdiction est valable pour les locations dans les communes ayant mis en place la procédure du numéro d’enregistrement.

La commune peut demander au loueur le décompte du nombre de jours de location de sa résidence principale. Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une durée de six mois et remises, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie.

Obligations des Plateformes d’Intermédiation

Les plateformes ont l’obligation de déconnecter les annonces dépourvues du numéro d’enregistrement et les annonces qui dépassent le seuil des 120 jours de location annuelle dans les cas d’une résidence principale dans les communes ayant mis en place le numéro d’enregistrement.

Taxe de Séjour

Si votre meublé est situé dans une commune qui a institué la taxe de séjour, vous devez la percevoir et la reverser à la mairie. C'est une délibération du conseil municipal qui en fixe les modalités : période d'imposition (fixation des dates de la saison touristique), nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation.

Statuts Juridiques Possibles

LMNP et LMP

Le régime de la location meublée est attractif du point de vue de sa fiscalité avantageuse ! Les revenus générés par votre activité de loueur en meublé sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime se décompose en 2 statuts :

Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : Idéal pour les propriétaires dont la location de logements meublés ne constitue pas l’activité principale. Au statut LMNP, en fonction du montant de vos recettes annuelles, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC (recettes inférieures aux seuils applicables) ou le régime réel (sur option ou recettes supérieures aux seuils), souvent bien plus avantageux fiscalement.
Loueur Meublé Professionnel (LMP) : Dès lors que vos recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 euros et que ces revenus représentent plus de la moitié de vos autres revenus d’activité imposables, vous basculez sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Comme pour le LMNP, les revenus LMP perçus sont des BIC. En revanche, le LMP étant, comme son nom l’indique professionnelle, celui-ci sera nécessairement soumis au régime réel.

Micro-Entreprise

Pour les petits budgets, la micro-entreprise est une option tout à fait viable. Pour bénéficier de ce statut, votre chiffre d'affaires annuel hors taxe annuel ne doit pas dépasser :

Pour les meublés de tourisme non classés : 15 000 €
Pour les meublés de tourisme classés ou pour la location meublée classique (longue durée) : 77 700 €

Sur le plan de la fiscalité, choisir d’exercer la location meublée en micro-entreprise vous permet de bénéficier :

D'un abattement forfaitaire de 30 % pour une location meublée de tourisme non classée
Ou d'un abattement de 50 % dans le cas d'une location meublée classique ou de tourisme classée.

Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est un partenariat entre plusieurs personnes qui souhaitent louer ensemble un bien immobilier. Choisir une SCI, c'est donc opter pour une gestion collective d'un bien immobilier avec vos proches ou vos partenaires d'affaires.

Au sein d’une SCI, l’activité de location meublée est tolérée tant que les recettes qu'elle génère représentent moins de 10 % des recettes totales de la SCI ; au-delà, la SCI est soumise au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS).

Fiscalité et Régimes d'Imposition

Sur le plan fiscal, la location meublée est systématiquement assimilée à une activité commerciale. Ainsi, les bénéfices tirés d’une telle activité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils peuvent être, en pratique, réalisés au sein de différentes structures : société civile immobilière (soumise, dans ce cas, à l’impôt sur les sociétés) ou en nom propre. Dans ce derniers cas, l’investisseur, soumis à l’impôt sur le revenu, peut relever d’un régime réel d’imposition ou du régime micro-BIC. Chaque régime présente des avantages et des inconvénients.

Le régime réel permet, par exemple, de déduire des amortissements afin de tenir compte du vieillissement de l’immeuble dû à son occupation et au temps. Le régime micro n’admet aucune charge en déduction du chiffre d’affaires mais un abattement dont le montant est proportionnel à ce dernier.

Pour qu’une activité de loueur en meublé de tourisme puisse bénéficier du régime micro-BIC, il faut que les recettes ne dépassent pas 188 700 euros (pour les meublés classés) ou 77 700 euros (pour les meublés non-classés). L’abattement est alors respectivement de 71 % ou de 50 %.

Le projet de loi de finances pour 2024 (PLF 2024) fait émerger une notion inédite de « zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ». Celle-ci est déterminante puisqu’elle impactera le plafond de recettes permettant de bénéficier du régime micro-BIC, ainsi que le montant de l’abattement.

En pratique, le PLF 2024 prévoit d’aligner les conditions d’application du régime micro-BIC pour la location de locaux classés meublés de tourisme sur celles de la location de locaux meublés classiques. L’abaissement ne concernerait pas les activités de chambres d’hôtes.

Mise à jour Loi de Finances 2024 : les limites d’application du régime micro-BIC passent à 15 000 euros pour les locations meublées non classées. Par ailleurs, pour ce type de locations, le taux d’abattement diminue à 30 %.

Le PLF 2024 introduit une dérogation aux règles communes présentés ci-dessus. Ainsi, un abattement supplémentaire de 21 % pourrait bénéficier aux meublés de tourisme classés qui ne se situent pas dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

L’abattement renforcé ne pourrait toutefois s’appliquer que sous certaines conditions. Les recettes ne doivent pas excéder pas 50 000 € au cours de l’année civile précédente.

Mise à jour Loi de Finances 2024 : l’abattement renforcé applicable aux locations meublées classées situées en zone « non-tendue » est de 71 %. Il comprend l’abattement de droit commun de 50 % et un abattement supplémentaire de 21 %.

Certaines exonérations, applicables jusqu’au 31 décembre 2023, vont bénéficier d’un renouvellement jusqu’au 31 décembre 2026.

Tableau Récapitulatif des Seuils de Chiffre d'Affaires pour le Régime Micro-Entreprise

Type de Location	Revenus 2024 (déclarés en 2025)	Revenus 2025 (déclarés en 2026)
Meublés de tourisme classés	188 700 €	77 700 €
Meublés de tourisme non classés	77 700 €	15 000 €

Cas d'Exonération des Locations Meublées

Ne sont pas imposables les recettes tirées de la location meublée perçues par les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les deux situations suivantes :

Situation 1 : Lorsque les recettes n'excèdent pas 760 € par an et qu'il s'agit de location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes).
Situation 2 : Lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

Situation 1 : Pièces ne Constituant Pas la Résidence Principale du Locataire

Si vous mettez de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de votre habitation principale et que cette ou ces pièces ne constituent pas la résidence principale du locataire, vous êtes exonérés de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € charges comprises par an.

Situation 2 : Pièces Constituant la Résidence Principale du Locataire

Vos locations meublées sont exonérées si vous remplissez les trois conditions suivantes :

Les pièces données en location ou en sous-location doivent faire partie de votre résidence principale.
Les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier.
Le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

Au titre de l'année 2024, ces plafonds annuels s'élèvent à 206 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et 152 € dans les autres régions.

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