TVA sur les Locaux Professionnels: Guide Complet

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. Voyons dans quels cas.

TVA et Baux Commerciaux: Locaux Nus vs. Équipés

La TVA sur les loyers de baux commerciaux s’applique selon les régimes de TVA et règles suivantes :

1. Local commercial loué nu: Ils sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre.
2. Local commercial équipé: Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %.

En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu.

Exceptions à l'exonération de TVA pour les biens loués nus:

• Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux, par exemple, s’il perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.
• Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial.
• Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

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À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés, par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas, par exemple, des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés. Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Calcul de la TVA sur un Loyer Commercial

Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Qui Paye la TVA du Loyer d’un Local Commercial?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Pourquoi Opter pour la TVA sur le Loyer d’un Local Commercial?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.

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Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse. Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

Déclarer la TVA pour un Loyer d’un Local Commercial Loué Équipé

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

TVA et Bail Professionnel

En principe, le loyer d’un bail professionnel est exonéré de la TVA. Toutefois, ce principe souffre d’exceptions spécifiques qu’il convient de prendre en considération.

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Le bail professionnel jouit d’une réglementation plus souple que celle des baux commerciaux, régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Pour rappel, les baux professionnels s’appliquent aux preneurs désirant louer des locaux à usage professionnel.

Attention ! Le bail professionnel et le bail commercial sont donc destinés à deux types de professionnels distincts. Toutefois, la problématique se pose de l’application de la TVA sur le loyer du bail professionnel tout comme dans le cas de la TVA dans le bail commercial. En effet, depuis l’entrée en vigueur de la réforme du 9 mars 2010, la TVA immobilière a été rendue possible. C’est pourquoi, en principe, le loyer du bail professionnel est exonéré de TVA.

L’activité de location de locaux nus à usage professionnel est normalement exonérée de TVA et ce, quel que soit le statut juridique du bailleur. Cependant, le propriétaire a toujours la possibilité de choisir la taxation à la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA dépensée lors de la construction ou de l’achat du bien.

Si le bailleur choisit cette option, il devra en faire la mention expresse sur les quittances de loyer délivrées au locataire.

En général, ce principe d’exonération de TVA immobilière s’applique également aux locations meublées et non meublées, sauf exceptions notables. En principe, les loyers relatifs aux baux d’habitation portant sur les logements meublés (contrats de location meublées) sont exonérés de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) tout comme les locations de logements vides.

Dans ce cas, le montant du loyer est convenu entre les parties sans hors TVA. La location de locaux aménagés et équipés, afin de permettre la réalisation d’une activité professionnelle définie, est normalement imposable à la TVA au taux de 20%. Les locations aménagées portent sur des locaux déjà pourvus, avant l’emménagement du locataire, de tout le mobilier nécessaire permettant l’exploitation professionnelle à laquelle les locaux sont destinés.

Cependant ce principe n’est pas applicable en cas de bénéfice du système de la franchise en base. En effet, le bailleur peut déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant les investissements et les frais relatifs à la location.

Néanmoins, même si cette option peut paraître attrayante, il convient de noter qu’assujettir le loyer du bail professionnel à la TVA nécessite de tenir une comptabilité avec rigueur.

Si des frais supplémentaires s’ajoutent au loyer tels que la taxe foncière par exemple, ceux-ci devront être également assujettis à la TVA.

L’assujettissement du loyer d’un bail professionnel à la TVA profite uniquement au bailleur.

Comprendre la TVA Immobilière dans le Cadre d’un Achat

En France, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect perçu par l’État et qui s’applique à la majorité des biens et services. Le secteur immobilier ne fait pas exception. C’est l’article 257 du code général des impôts qui établit les opérations immobilières soumises à la TVA.

Ainsi, lorsqu’on souhaite effectuer un achat immobilier professionnel, la question de la TVA se pose naturellement, car le montant de cette taxe influence directement le montant total de l’opération d’acquisition : même si elle est en principe payée par le vendeur, ce dernier la répercute de toute façon sur le prix final.

Dans le contexte de l’immobilier professionnel, le taux normal de TVA applicable est de 20%, mais il existe des taux plus avantageux, voire des cas d’exonération en fonction du type de bien, du régime fiscal du vendeur et de l'opération concernée (achat, location/bail commercial, etc.) mais nous aurons l’occasion de revenir sur ce point.

Différences entre les biens neufs et anciens

• Bien neuf, VEFA, terrain à bâtir: La TVA immobilière est applicable aux opérations de vente de biens neufs et de biens en construction (VEFA), si le vendeur est un professionnel.
• Bien ancien: Les biens immobiliers anciens sont généralement exonérés de TVA, mais sont soumis aux droits d'enregistrement qui s'élèvent à 5,8% (5,09% dans certains départements) du prix de vente.

Bien Neuf

Au sens fiscal du terme, un bien immobilier est considéré comme neuf si :

• il est achevé depuis moins de 5 ans ;
• c’est le résultat d’une construction OU de travaux qui permettent de le considérer comme neuf.

Dans le dernier cas, les travaux doivent être des travaux de fondation ou d’éléments structurels dont au moins 4 parmi la liste suivante :

• huisseries ;
• sols ;
• cloisons ou murs à l’intérieur ;
• réseau électrique ;
• plomberie ;
• chauffage.

En somme, une rénovation conséquente du bien. À titre d’exemple, changer la décoration et refaire l’isolation d’un fonds de commerce, ne suffirait pas. Notez que s’il s’agit d’une opération de vente de terrain à bâtir, la TVA immobilière est là aussi applicable, au même taux de 20%. Un terrain est considéré comme “à bâtir”, s’il est constructible au regard de la loi et des documents d’urbanisme officiels locaux (PLU, carte communale, etc.)

On précisera par ailleurs que si le vendeur d’un bien neuf ou VEFA est assujetti à la TVA, il bénéficie d’un taux réduit sur les droits d'enregistrement (aussi appelés droits de mutation).

Bien Ancien

Cette exonération de TVA pour les biens anciens peut cependant être levée si le vendeur décide d'opter pour la TVA sur la vente, sous réserve que l'acquéreur soit également un assujetti à la TVA, comme une entreprise exerçant une activité économique soumise à la TVA.

Calcul de la TVA sur l'Achat Immobilier Professionnel

Le taux normal est 20%, d’accord. Mais 20% de quelle somme ? Et bien,encore une fois, il existe plusieurs cas de figure, selon que le professionnel vendeur est assujetti à la TVA ou non et en fonction de la catégorie du bien :

• Immeuble ancien: en principe exonéré, si le vendeur a fait part dans l’acte de vente de son souhait d’utiliser son option pour payer la TVA, alors cette dernière est calculée :
  • soit sur la plus value réalisée à condition que le vendeur ait lui même précédemment acheté le bien à un professionnel assujetti à la TVA et que cette précédente acquisition n’ait elle-même pas ouvert de droit de déduction ;
  • soit sur le prix de vente total si les conditions précédentes ne sont pas réunies.
• Immeuble neuf: la TVA s’applique au prix total de vente, mais l’acheteur bénéficie alors d’un taux réduit sur les droits de mutation (0,715% au lieu de 5,09% ou 5,80%) ;
• Terrain à bâtir:
• si le vendeur avait acheté le terrain à un professionnel non-assujetti, la TVA s’applique sur la plus value réalisée ;
• si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA s’applique sur le prix total de la vente actuelle (avec taux réduit des droits de mutation pour l’acheteur actuel).

Méthodologie pour le Calcul de la TVA lors d’un Achat Immobilier Professionnel

Comme toujours lorsqu’on parle de fiscalité, il y a de nombreux cas et exceptions. Calculer la TVA sur un achat immobilier professionnel implique par conséquent un peu de méthode. Voici la marche à suivre :

1. Identifier le type de bien : neuf, VEFA, ancien, terrain à bâtir, etc.
2. Déterminer si le vendeur est assujetti à la TVA ou non ;
3. Vérifier la base imposable : prix total de vente ou plus-value de vente immobilière ;
4. Vérifier l’éligibilité à un taux de TVA réduit ;
5. Calculer le montant de la TVA : En multipliant la base imposable par le taux de TVA applicable.

Cas d’Allègement de TVA Immobilière

Les cas les plus fréquents de réduction de TVA ne concernent malheureusement pas l’immobilier professionnel. En effet, le cas d’école du taux à 5,5% est destiné aux acquéreurs souhaitant résider dans un logement social dans des quartiers bien spécifiques.

Toutefois il existe deux cas potentiels pour l’immobilier professionnel :

• la vente d’un “terrain à bâtir destiné à la construction de locaux faisant l'objet d'une opération taxable au taux réduit“, autrement dit, un terrain destiné à devenir des logements sociaux ; le taux de TVA est alors de 10% ;
• la vente d’un terrain à bâtir en Corse, là aussi 10%.

Récupération de la TVA par les Professionnels pour un Achat Immobilier

En général, la TVA n’est pas récupérable sur un achat puisque c’est de toute façon le vendeur qui s’en acquitte. À proprement parler, la TVA sur l’achat immobilier professionnel n’existe pas vraiment : c’est à la vente de locaux professionnels que la TVA est appliquée.

En mettant la terminologie de côté, il existe un cas où il est possible de récupérer le montant de la TVA, mais une fois n’est pas coutume, il ne concerne que les particuliers puisqu’il s’agit de l’achat d’un immeuble neuf, auprès d’un marchand de biens ou d’un promoteur et destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP), avec services para-hôteliers.

En Résumé

En tant qu’acheteur d’un bien immobilier professionnel, vous ne payez pas la TVA mais si le vendeur y est assujetti et qu’il s’agit d’un bien neuf, en VEFA ou un terrain à bâtir, alors la taxe se retrouvera dans le prix de vente. Si tel est le cas, le taux sera quasi systématiquement de 20% et il ne vous reste qu’à déterminer si c’est sur le prix total de vente ou sur la plus value réalisée par le vendeur.

Même en connaissant les règles de calcul de la TVA immobilière, il n’est pas toujours évident de les mettre en pratique car comme on a pu le constater, il existe une multitude de critères et de cas de figure, en particulier dans l’immobilier professionnel où les parties prenantes sont juridiquement plus complexes.

Forts de notre longue expérience et de notre savoir-faire en matière de cession, d’achat et de reprise de fonds de commerce et autres biens commerciaux, chez ImmoPro, nous nous mettons à votre service pour vous aider et vous conseiller dans votre recherche du bien idéal pour lancer ou étendre votre activité. Prêt à franchir le pas ? Découvrez-nous !

Qui est Soumis à la TVA Immobilière?

En principe, c’est le vendeur (ou le loueur) du bien immobilier, si c’est un professionnel assujetti à la TVA et que le bien est un immeuble neuf (moins de 5 ans), en futur achèvement ou un terrain constructible. Les transactions entre particuliers ne sont pas soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée.

Comment Fonctionne la TVA pour l’Immobilier Professionnel?

La TVA pour l'immobilier professionnel s'applique principalement aux biens neufs ou aux terrains à bâtir, au taux de 20%. Le vendeur assujetti facture la TVA sur le prix de vente. Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Certaines entreprises peuvent être exonérées de TVA lorsque leur chiffre d’affaires réalisé sur l’année N-1 et sur l’année en cours est inférieur à certains seuils. Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N. L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire. Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. Le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l’option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA).

Fiscalité Applicable à un Bail Commercial

Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière. Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelle TVA Appliquer pour un Loyer Commercial?

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.

Comment Calculer l'Augmentation du Loyer Commercial en 2024?

L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).

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