TVA Réduite : Conditions d'Achat d'un Appartement Neuf en France

L'acquisition d'un bien immobilier neuf représente un investissement conséquent. Heureusement, l'État français propose des dispositifs pour alléger cette charge, notamment la TVA réduite. Ce dispositif permet de bénéficier d'un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu du taux normal de 20 % lors de l'achat d'un logement neuf, sous certaines conditions. Ce mécanisme vise à favoriser l’accession à la propriété pour les foyers modestes et à dynamiser l’habitat dans des secteurs en renouvellement urbain.

La TVA réduite à 5,5 % pour l'achat d'un logement neuf en "zone ANRU" (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) est un dispositif majeur d’aide à l’accession à la propriété. Vous pouvez aujourd’hui bénéficier d’un taux de TVA réduite dans le neuf à 5,5 % ou encore à 10 % pour votre projet immobilier.

Ce dispositif est cumulable avec d’autres aides de financement, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Découvrons ensemble les conditions pour en bénéficier.

Qu'est-ce que la TVA réduite dans l'immobilier neuf ?

La TVA réduite dans le neuf est un dispositif fiscal permettant à certains acquéreurs d’un logement neuf de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, au lieu du taux normal de 20 %. Appliquée directement sur le prix d’achat du logement, cette réduction de TVA peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie.

Normalement, une acquisition est soumise au taux normal de TVA, c’est-à-dire à 20 %. Si vous remplissez les conditions d'éligibilité, vous profiterez de la TVA réduite à 5,5 %.

Lire aussi: Rénovation : comprendre le CERFA de TVA à 10 %

La TVA à prix réduit vise à faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes et à renforcer l’attractivité des quartiers prioritaires de la ville. Vous pouvez en effet y acquérir un logement à un prix de vente inférieur à celui du marché, à qualité pourtant égale.

Zones géographiques éligibles

Pour en bénéficier, le bien doit être situé :

• dans une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine),
• dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV),
• dans un périmètre de 300 mètres autour de ces zones.

Depuis le 1er janvier 2014, si vous achetez un bien neuf en zone ANRU (d’aménagement et de rénovation urbaine) ou 300 mètres alentour, vous bénéficiez ainsi d’un taux de TVA réduite dans le neuf à 5,5 % seulement, au lieu de 20 % pour une acquisition classique.

Les acquisitions en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) dans les secteurs ANRU et alentour sont également éligibles au taux de TVA réduite à 5,5 %. De même, les opérations en PSLA (Prêt Social de Location-Accession), qu’elles soient en zone ANRU ou non, sont concernées.

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Le site SIG Ville (système d’information géographique de la politique de la ville) permet de visualiser les quartiers de la rénovation urbaine potentiellement concernés. En cas de doute sur l’éligibilité d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier à ce dispositif d’accession sociale, il est possible d’interroger les services des impôts compétents sur le territoire.

Conditions liées au logement

Pour bénéficier de la TVA réduite, le logement doit constituer votre résidence principale, et ce, pendant 10 ans. La TVA à taux réduit ne s’applique donc pas aux résidences secondaires ni aux biens locatifs. Vous devrez certifier cet usage dans l’acte de vente.

À savoir : l’administration fiscale considère que vous occupez un logement à titre de résidence principale si vous y résidez au moins 8 mois par an.

Cette notion de résidence principale s’entend de la manière suivante : il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence. Des exceptions sont toutefois prévues :

• En cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle
• Pour raison de santé
• En cas de force majeure.

Le logement doit également respecter les normes énergétiques en vigueur. Le bien doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou à la RE 2020, plus exigeante.

Lire aussi: Rénovation : TVA allégée

Conditions de ressources de l’acquéreur

Sont éligibles à la TVA réduite en immobilier neuf à 5,5 % les acheteurs personnes physiques qui remplissent certaines conditions de revenus, variables selon la composition du ménage et la zone géographique où se trouve le logement. Pour obtenir la TVA à taux réduit sur un achat neuf, vous devez respecter un plafond de ressources, qui correspond à ceux du prêt locatif social majoré de 11 %.

Le niveau de ressources du demandeur est apprécié :

• À la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire
• Ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat de vente ayant pour objet la construction du logement.

Le montant des ressources prises en compte correspond en règle générale à la somme des revenus constituant le revenu fiscal de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage établis au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire (ou, à défaut, du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement). Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2025, il convient de prendre en compte l’avis d’imposition 2024 portant sur les revenus 2023.

Voici les plafonds de ressources applicables en 2025 pour bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5 % dans le cadre d’un achat immobilier neuf situé en zone ANRU ou QPV. Il vous faut vous reporter à votre revenu fiscal de référence en N-2, soit en 2023 pour un achat en 2025. Vous le trouverez sur votre avis d’imposition de 2024 sur les revenus de 2023.

Plafonds de prix de vente

De plus, dans le cadre de ce dispositif, le prix de vente ou de construction est plafonné. Le prix de vente du logement neuf est également soumis à un plafond, variable selon la zone géographique. Cette classification correspond à celle pratiquée dans le cadre du dispositif Pinel. Comme pour les plafonds de ressources des bénéficiaires, les plafonds de prix de vente ou de construction ouvrant droit au bénéfice du taux réduit sont en vigueur depuis le 1er janvier 2020.

Durée de détention du bien

Pour les logements livrés à compter du 1er janvier 2014, la durée obligatoire de détention du bien acheté en TVA réduite est de 10 ans, contre 15 ans auparavant. Pendant toute cette durée de 10 ans, le bien doit être conservé à usage de résidence principale.

Si vous choisissez de le revendre avant ce délai, vous devrez payer un complément d’impôt égal à la différence de TVA soit 14,5 %. Un taux diminué d’un dixième par année de détention manquante, à partir de la première année (et non plus à partir de la cinquième année, comme auparavant). Ainsi, une fois passé un délai de 10 ans, aucun complément de TVA n’est dû.

Des exceptions sont toutefois possibles dans certains cas de force majeure tels qu’un décès, une mutation professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km, une période de chômage d’une durée supérieure à un an, la délivrance d’une carte d’invalidité, un divorce ou la rupture d’un Pacs (pacte civil de solidarité).

Bon à savoir, depuis le 1er janvier 2014, aucun complément de TVA n’est dû en cas de :

• Mariage
• Conclusion d’un Pacs
• Naissance d’un enfant
• Délivrance d’une carte d’invalidité à l’un des enfants à charge.

Dernier point à noter à ce sujet, une augmentation des revenus de l’acquéreur pendant la période de détention du bien immobilier ne conduit pas à un complément de TVA lors de la revente.

Comment demander la TVA à 5,5% pour un achat neuf ?

Vous devez remplir les conditions de la TVA à 5,5 % pour l’achat d’un bien neuf au plus tard au jour de la signature du contrat de vente ou de construction. Par ailleurs, vous devez attester sur l’honneur dans ce même contrat que vous utiliserez le logement à titre de résidence principale.

Enfin, une fois que vous serez en possession du logement, vous devrez remplir la déclaration sur l’usage des biens immobiliers. Rendez vous sur votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr, à la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”. Vous indiquerez être propriétaire du logement, qui vous sert de résidence principale.

Cumul avec d'autres aides

Bonne nouvelle : la TVA réduite à 5,5 % dans le neuf est cumulable avec plusieurs aides à l’accession à la propriété, ce qui en fait une solution particulièrement avantageuse pour les primo-accédants et les foyers modestes.

Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), destiné à financer l’achat de votre résidence principale, peut tout à fait être mobilisé en complément de la TVA réduite. Le logement neuf doit alors respecter des plafonds de prix et l’emprunteur, des plafonds de ressources.

Prêt Action Logement

Autre possibilité, cumuler la TVA à taux réduit avec un prêt Action Logement. Réservé aux salariés du secteur privé des entreprises de plus de 10 salariés, il sert à financer partiellement l’habitation principale des primo-accédants. Soumis à conditions de ressources, il est d’un montant de 30 000 euros au maximum.

Aides des collectivités locales

Enfin, vous pouvez peut-être obtenir une aide financière à l’acquisition d’un bien immobilier versée par une collectivité locale. Cette mesure vise à encourager l’accession sociale à la propriété et ainsi à aider les ménages modestes à devenir propriétaires.

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