Comprendre la TVA Immobilière : Définition et Application

Comprendre les complexités de la TVA immobilière, c’est possible. Nous allons donc vous expliquer les spécificités de ce système de TVA, qui obéit pourtant à un principe de base relativement simple. En outre, la TVA immobilière a fait l’objet d’une profonde réforme début 2010, pour se mettre en conformité avec le droit communautaire. Nous vous en détaillons les changements et vous expliquons ce qui est applicable aujourd’hui.

La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt sur la consommation qui s’applique sur quasiment tous les produits que vous achetez. La taxe sur la valeur ajoutée immobilière est un impôt perçu par l'État.

Qu’est-ce que la TVA immobilière ?

Les ventes d'immeubles sont en général soumises aux droits d'enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d'enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

La TVA immobilière s'applique aux opérations immobilières telles les ventes et achats. La TVA immobilière est un impôt perçu par l’État au titre d’une opération de vente immobilière. Il peut s’agir de la vente d’un logement tout comme cela peut concerner la vente de terrains à bâtir.

L'article 257 7° du Code général des impôts, dispose que les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

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• Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir
• Les ventes d'immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions
• Les cessions par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens
• Les livraisons à soi-même d'immeubles

La TVA immobilière est comme son nom l’indique une taxe sur la valeur ajoutée. Elle est due à la fois au titre de l’acquisition d’un bien immobilier et au titre de la cession de ce même bien. Cela signifie qu’elle est due au titre de l’achat et au titre de la vente du bien immobilier.

En pratique, la TVA immobilière sera reversée par le notaire chargé de la vente auprès des services fiscaux compétents pour son recouvrement.

Biens soumis à la TVA immobilière

Sur le plan des biens soumis à TVA immobilière, il faut savoir que cette dernière s’applique aux immeubles neufs. Il s’agit dans ce cas d’immeubles bâtis (logements). Le caractère neuf implique trois types de logements :

• Les logements achevés
• Les logements en état futur d’achèvement
• Les logements rénovés

Les logements achevés sont ceux dont la construction a pris fin il y a 5 ans tout au plus. Les logements en état futur d’achèvement sont ceux dont la construction est en cours et font l’objet d’une vente sur plans. Enfin, les logements rénovés sont ceux qui font l’objet d’une réfection d’une ampleur telle qu’ils peuvent être valablement assimilés à des logements neufs.

Outre les immeubles bâtis, la TVA immobilière peut trouver application en matière de terrains à bâtir. L’achat d’un terrain à bâtir est toujours assujetti aux taxes (à la TVA et aux frais d’enregistrement).

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La réforme de la TVA immobilière a établi qu’un terrain à bâtir est un terrain situé dans une zone constructible. L’intention de construire doit être manifestée dans l’acte d’acquisition du terrain par un engagement de construire, sous un délai de 4 ans. Pour les terrains à bâtir, la TVA concerne principalement les acquisitions et, de manière exceptionnelle, les ventes. Ainsi toute acquisition d’un terrain à bâtir pour construire un immeuble est soumise à la TVA immobilière.

En effet, ces dernières tendent à construire un régime homogène de TVA et le précédent dispositif de TVA immobilière comportait un certain nombre de singularités qui ont été critiquées. Parmi ces spécificités, on peut citer :

• L’absence de distinction opérée entre assujettis et non assujettis
• Le fait que le redevable soit l’acquéreur et non le vendeur dans certaines ventes de terrains à bâtir
• L’opportunité offerte aux marchands de biens d’être imposés sur la marge et non sur le prix total.

A savoir : un assujetti est une personne qui réalise de manière indépendante une activité économique. Pour en savoir plus sur la définition d’assujetti à la TVA, consultez notre article : « La TVA et la notion d’assujetti ».

Non, la TVA ne s'applique que dans le cadre d'une vente effectuée par un professionnel de l'immobilier.

La TVA immobilière : la réforme de 2010

L’ancien régime de TVA immobilière avait été jugé contraire aux règles communautaires. La reforme apporte principalement une distinction entre les assujettis et les non assujettis, les marchands de biens par exemple ont eu de mauvaises surprises. Certains types de biens ont vu également leur TVA immobilière changer.

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Contrairement aux anciennes règles, une distinction est faite entre les assujettis et les non assujettis, ce qui a des conséquences sur le régime applicable. Ainsi, la soumission à la TVA immobilière devient la règle lorsque le vendeur est un assujetti et l’exception pour le vendeur non assujetti.

De plus, concernant l’application de la TVA, il faut aujourd’hui distinguer deux cas :

• Dans le cas d’une cession entre particuliers : Seuls les droits d’enregistrement sont exigibles (5,09 %, portés à 5,80 % dans la plupart des départements), pas la TVA.
• Dans le cas de terrains vendus par un professionnel : Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % que l’acheteur soit un particulier ou non. La TVA est en principe payée par le vendeur.

Ainsi, les ventes réalisées par les particuliers ne sont soumises à TVA que dans deux hypothèses :

• Les livraisons d’immeubles neufs acquis en tant qu’immeubles à construire
• Les livraisons à soi même de certains immeubles sociaux

De surcroît, désormais, le redevable de la taxe est toujours l’acquéreur. La réforme a ainsi mis un terme à l’inversion de redevable pour les terrains à bâtir.

Lorsque le vendeur est un assujetti, toute vente d’immeuble est imposée lorsqu’elle intervient dans les 5 ans qui suivent l’achèvement.

La réforme de 2010 a également instauré une possibilité d’option pour l’assujettissement à la TVA immobilière, pour les terrains non à bâtir et les immeubles de plus de 5 ans.

De surcroît, le régime de la TVA sur marge est limité à l’hypothèse où un opérateur effectue une opération soumise à TVA, alors qu’il n’a pas pu déduire la taxe en amont. Ainsi, désormais, il n’y a plus d’application systématique de la TVA sur marge.

Cas particuliers et exonérations

Certaines acquisitions de terrains à bâtir sont exonérées de TVA. Il s'agit :

• Des opérations de remembrement foncier visées à l'article 261, 5-1° du Code général des impôts
• Des baux de construction sauf option pour l'assujettissement à la TVA
• Des acquisitions réalisées par les organismes d'utilité publique dans les conditions de l'article 1039 du Code général des impôts
• Des acquisitions faites sous certaines conditions dans le cadre d'une expropriation, d'une opération de rénovation urbaine, d'une ZUP

Non, la TVA immobilière sera de 5,5% mais il y a de multiples cas particuliers pouvant effectivement ôter toute TVA : les opérations de remembrement foncier, les achats réalisés par les organismes d'utilité publique ou les achats faits dans le cadre d'une expropriation ou d'une opération de rénovation urbaine.

Certaines acquisitions ne sont pas soumises à la TVA. Par principe, les cessions de terrains à bâtir sont soumises à la TVA quand le vendeur est assujetti à la TVA dans le cadre d’une activité économique.

Quel est le taux de TVA immobilière applicable ?

Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

Si vous achetez un bien immobilier à un professionnel, le vendeur sera redevable d'une TVA immobilière de 20%. Dans certains cas particuliers, la TVA sera seulement de 5,5%.

A noter que la TVA immobilière en cas d’achat dans le neuf remplace d’une certaine manière les droits de mutation dus par l’acheteur en cas d’achat dans l’ancien.

La TVA immobilière est acquittée par le vendeur. Elle est de ce fait intégrée au prix de vente du logement ou du terrain. On parle de prix de vente TTC ou « toutes taxes comprises ».

Les différents cas d'application de la TVA

Nous vous résumons ci-dessous les cas où la TVA est applicable :

Le cas des terrains non constructibles

Si le vendeur est un assujetti :

• Exonération de TVA pour le vendeur (ou option à la TVA sur le prix total)
• Droits d’enregistrement au taux normal de 5,80% (ou 0,715% si engagement de revendre)

Si le vendeur n’est pas un assujetti :

• TVA non applicable
• Droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre)

Si le vendeur du terrain non constructible est assujetti, la TVA immobilière n'est alors pas applicable.

Le cas des terrains à bâtir

Depuis 2010, la définition des terrains à bâtir a changé. Désormais, est considéré comme terrain à bâtir, un terrain situé dans une zone constructible et des droits de surélévation d'immeubles préexistants. On peut donc citer les terrains nus, les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis, des immeubles inachevés.

De plus, les ventes de terrains à bâtir à des particuliers ne sont plus exonérées.

Si le vendeur est un assujetti :

• Imposition à la TVA immobilière pour le vendeur sur le prix total (ou sur la marge en l'absence de déduction antérieure)
• Droits de mutation au taux réduit (TVA sur le prix total) ou au taux normal (TVA sur la marge). Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti.

Si le vendeur n’est pas un assujetti :

• TVA immobilière non applicable
• Droits de mutation : taux normal de 5,80% (si l'acheteur est assujetti : taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire)

Le cas des immeubles anciens

Les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans sont exonérées de TVA.

Si le vendeur est un assujetti :

• Exonération de TVA immobilière. Ou option TVA sur le prix total (en cas de déduction antérieure) ou sur la marge (en l'absence de déduction antérieure)
• Droits de mutation au taux normal. Possibilité de taux réduit avec engagement de revendre ou de droit fixe avec engagement de construire si l'acheteur est assujetti.

Si le vendeur n’est pas un assujetti :

• TVA immobilière non applicable
• Droits de mutation : taux normal de 5,80% (taux réduit avec engagement de revendre ou droit fixe avec engagement de construire, si l'acheteur est assujetti).

Le cas des immeubles neufs et VEFA

Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA au taux de 20 %.). Enfin, pour les VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement), la TVA est exigible au fur et à mesure de l’encaissement du prix.

Si le vendeur est un assujetti :

• TVA immobilière sur le prix total
• Droits de mutation au taux réduit.

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Il peut s’agir de la vente d’un logement tout comme cela peut concerner la vente de terrains à bâtir. Les opérations de cession immobilière peuvent concerner soit les immeubles bâtis soit les immeubles non bâtis (terrains nus, terrains à bâtir). Dans l’un ou l’autre cas, la vente peut être soumise soit aux droits de mutation soit à la TVA immobilière.

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