TVA à taux réduit (5,5 %) ou taux normal (20 %) dans l'immobilier : Comprendre les différences

L’achat immobilier neuf est taxé au taux de TVA de 20 % dans la plupart des cas. Cependant, il existe des situations où un taux réduit de 5,5 % peut s'appliquer, notamment pour favoriser l'accession à la propriété et encourager la rénovation énergétique. Cet article détaille les conditions d'éligibilité à ces différents taux de TVA.

TVA à 5,5 % : Quand et comment en bénéficier ?

La TVA à 5,5 % est une réduction du taux normal de TVA, qui s’applique, sous conditions :

• Lors d’un achat immobilier neuf.
• Si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique dans un logement de plus de 2 ans.

Ce dispositif vise à favoriser l’accession à la propriété des primo-accédants dotés de revenus modestes et la mixité sociale dans certains quartiers. La mesure a pour objectif de réduire le montant des dépenses, afin d’améliorer la performance énergétique des biens immobiliers et de permettre aux propriétaires de s’inscrire dans une démarche de développement durable.

Conditions d'éligibilité pour l'achat d'un bien neuf

Pour bénéficier de la TVA réduite lors de l'achat d'un bien neuf, vous devez :

• Acquérir un bien qui se situe dans un territoire éligible. Plusieurs possibilités : les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), les zones ANRU et leurs abords.
• Le logement doit être neuf, à usage d’habitation et occupé à titre de résidence principale. Il peut aussi s’agir d’un bien ancien, à condition qu’il fasse l’objet d’une rénovation lourde pour le remettre à neuf.
• Vous devez conserver le logement pendant une période minimale de 10 ans avant de le revendre, le louer ou l’utiliser comme résidence secondaire.

Plafonds de ressources pour la TVA réduite

Comme le dispositif est réservé aux ménages modestes, vos ressources en N-2 ne doivent pas excéder des plafonds variables en fonction :

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• Du lieu d'implantation du bien.
• Et du nombre de personnes résidant dans le logement.

Reportez-vous à votre revenu fiscal de référence de 2023 pour déterminer si vous respectez la condition de ressources en 2025.

Dans les zones ANRU, le plafond est par exemple de 38 509€ pour une personne seule vivant à Paris ou dans une commune limitrophe et de 33 479€ dans les autres régions françaises.

Le montant des plafonds de revenus est actualisé tous les ans, au 1er janvier. Proche de celui du PTZ, il dépend de la ville et du nombre de personnes qui constituent le foyer. Les revenus imposables pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire, soit ceux de 2023 pour une signature en 2025.

Plafonds de ressources ANRU 2025

Voici un tableau récapitulatif des plafonds de ressources pour les zones ANRU en 2025 :

Comment calculer la TVA à 5,5 % ?

Le plus souvent, le prix des logements est déjà exprimé TTC. Vous ferez alors le calcul suivant pour connaître le montant de la taxe : prix TTC du bien - 5,5 %. Si le prix du logement est exprimé HT et que vous souhaitez procéder au calcul du montant, vous appliquerez la formule : prix HT du bien x 5,5 % = prix TTC.

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Exemples de calcul de la TVA à 5,5 % dans l’immobilier neuf

• Vous achetez un appartement au prix de 320 000 euros TTC. Le montant de la taxe est de 300 000 - 5,5 % = 283 500 euros.
• Vous achetez un bien dont le prix HT est de 250 000 euros. Le montant de la taxe sera de 250 000 x 5,5 % = 13 750 euros. Le prix TTC du logement sera de 263 750 euros.

Calcul du taux de TVA à 5,5 % vs à 20 %

Si vous n’étiez pas éligible à la TVA réduite à 5,5 %, vous auriez payé : 250 000 euros + 20 % = 300 000 euros. Le dispositif vous fait ainsi économiser 36 250 euros.

Revente anticipée : comment calculer la TVA à reverser ?

Vous devez conserver votre logement pendant 10 ans : c’est un engagement que vous avez pris lors de la signature du contrat de construction ou d’acquisition. En conséquence, si vous revendez le bien avant terme, vous devez verser un supplément de taxe à l’administration fiscale.

Pour calculer le montant de la TVA à rembourser, vous devez faire la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, puis appliquer une décote de 10 % par année où vous avez conservé le bien.

Exemple de calcul de TVA à 5,5 % avec régularisation

Vous avez acheté un bien à un prix de vente de 197 000 euros TTC, avec le taux de TVA réduit. Vous le revendez au bout de 8 ans.

• Prix HT du logement = 197 000 -5,5 % = 186 733,65 €
• Montant de la TVA :
  • TVA à 5,5 % : 186 733,65 × 5,5 % = 10 270,35 €
  • TVA à 20 % : 186 733,65 × 20 % = 37 346,73 €
  • Différence à régulariser : 37 346,73 - 10 270,35 = 27 076,38 €
• Application de la décote: La TVA à rembourser diminue de 10 % par an. Après 8 ans, la réduction est de : 10 % × 8 = 80 %. Il reste donc 20 % à régler.
• Montant final à rembourser: 27 076,38 × 20 % = 5 415,28 € à reverser à l'administration fiscale.

Cas dans lesquels vous n’avez pas à régulariser la TVA

Vous n’êtes pas tenu de rembourser de la TVA si la revente intervient notamment suite :

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• Au décès du propriétaire, de son conjoint ou celui d'un enfant.
• À la mobilité professionnelle qui implique un trajet de plus de 70 km.
• Au chômage de plus d’un an attesté par France Travail.
• À une situation d’invalidité.
• À un divorce ou à la dissolution d'un PACS.

Cumul avec d’autres prêts aidés

Oui, vous pouvez cumuler la TVA à 5,5 % avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession comme :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), qui finance jusqu’à 50 % du coût total de l’opération.
• Le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale, qui peuvent couvrir l’intégralité de l’opération. Ils sont proposés moyennant un taux plafonné en fonction de la durée du crédit.
• Le prêt social de location-accession, grâce auquel vous devenez propriétaire en deux temps. D’abord, vous louez le logement en versant une redevance, qui comprend le prix de la location et du prix du bien. Ensuite, vous décidez ou non de lever l’option d’achat.

Travaux de rénovation et TVA

Les travaux de rénovation réalisés dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits sous certaines conditions. Le taux peut être de 5,5 % ou de 10 % en fonction de la prestation réalisée. Les travaux de rénovation qui concernent des logements locatifs sociaux peuvent également bénéficier d'un taux réduit. En Guadeloupe, Martinique et à La Réunion, le taux applicable est de 2,1 %.

Lorsque des travaux sont réalisés sur certains types de locaux, il est possible que ces prestations de services soient soumises à un taux réduit de TVA.

Le local doit remplir les conditions suivantes :

• Il doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans.
• Il doit être destiné à être affecté ou être affecté à un usage d'habitation.

Les locaux d'habitation qui remplissent les conditions d'accès à un des taux réduits sont par exemple les suivants :

• Maison individuelle
• Logement situé dans un immeuble collectif
• Habitations légères (mobile-homes), péniches aménagées pour l'habitation et amarrées à un point fixe, dès lors qu'elles sont imposées à la taxe d'habitation
• Dépendance usuelle d'un local d'habitation (par exemple une cave, un grenier, un garage, une loggia, une terrasse, une cour d'immeuble)
• Établissement d'hébergement collectif de personnes physiques : établissement touristique sur lequel la TVA ne s'applique pas ou établissement à caractère social dont l'objet principal est l'hébergement
• Logement de fonction

Le taux de TVA applicable varie en fonction de la nature des travaux.

Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien

Les taux de la TVA applicables sont de :

• 10 % en France métropolitaine
• 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Il concerne notamment les travaux suivants :

• Travaux d'urgence portant sur une chaudière collective ou sur un ascenseur. Toutefois, il ne faut pas que les travaux aboutissent au remplacement de l'équipement et donc à la livraison d'un nouvel équipement.
• Travaux permettant l'alimentation en eau d'un immeuble à usage d'habitation achevé depuis plus de 2 ans
• Travaux d'évacuation des eaux pluviales
• Travaux de clôture, pose d'un portail
• Travaux d'avancées de toit (pergolas, auvent, marquise...) qui couvrent des surfaces attenantes à la construction déjà existante. L'avancée de toit ne doit pas augmenter la surface de plancher de la construction existante et ne doit pas porter sur du gros œuvre (ossature d'un bâtiment).

La part des travaux qui correspond à la fourniture d'équipements ménagers, de mobiliers ou l'acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux de remplacement d'un système de chauffage ou d'ascenseur n'est pas soumise au taux réduit. C'est également le cas lorsque les travaux concernent l'installation de sanitaire ou d'un système de climatisation.

À savoir : À compter du 1er mars 2025 : la fourniture et l’installation d'une chaudière fonctionnant avec une énergie fossile (notamment au fioul ou au gaz, y compris les chaudières à haute performance énergétique utilisant un tel combustible) sont soumises aux taux suivants :

• En France métropolitaine : 20 %
• En Corse : 20 % (ou 10 % lorsqu'il s'agit de travaux immobiliers)
• En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion : 8,5 %.

Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique

Les taux de la TVA applicables sont de :

• 5,5 % en France métropolitaine
• 2,1 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.

Cela concerne les prestations de rénovation énergétique suivantes :

• L'isolation thermique :
  • Des parois opaques
  • Des parois vitrées
  • Des portes d'entrée donnant sur l'extérieur
  • Par l'installation de volets isolants
  • Par l'installation de protections solaires mobiles.
• Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable
• Les systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux, les systèmes de ventilation mécanique simple flux hygroréglable et les systèmes de ventilation hybride hygroréglable
• Le calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire
• Les appareils de régulation de chauffage permettant le réglage manuel ou automatique et la programmation des équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire
• Les appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage ou d'eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d'une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur
• Les brasseurs d'air plafonniers fixes
• Les prestations d'entretien et de réparation des chaudières à très haute performance énergétique.

Ces prestations doivent respecter les prescriptions indiquées dans le Code général des impôts.

À savoir : Dans tous les logements, même ceux achevés depuis moins de 2 ans, la livraison et l’installation de panneaux solaires d'une puissance inférieure ou égale à 9 kilowatts seront soumises au taux réduit de 5,5 % à compter du 1er octobre 2025.

Ce taux réduit est soumis à certaines conditions, notamment l'obligation d'utiliser l'electricité produite directement sur place (autoconsommation).

Obligations et documents à conserver

Pour bénéficier d'un taux réduit de TVA, le client doit obligatoirement certifier sur le devis ou la facture que les prestations réalisées remplissent bien les conditions de ce taux réduit. Il peut par exemple certifier que local rénové est affecté à un usage d’habitation.

L'obligation de conservation de ces documents varie selon la nature des travaux :

Travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien

Ces documents sont établis en 2 exemplaires.

• L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité.
• L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant la réalisation des travaux. Par exemple, pour des travaux réalisés en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

À noter : En cas d'erreur sur le taux appliqué en raison de la faute du client, il peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe manquant. C'est par exemple le cas s'il a attesté sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies alors que ce n'est pas le cas.

Travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique

Ces documents sont établis en 2 exemplaires.

• L'un doit être remis à l'entreprise qui l'ajoute à sa comptabilité.
• L'autre doit être conservé par le client jusqu'au 31 décembre de la 5e année suivant l'émission des factures. Par exemple, pour des factures émises en 2023, il doit conserver les documents jusqu'au 31 décembre 2028.

À noter : En cas d'erreur sur le taux appliqué en raison de la faute du client, il peut être obligé de participer au remboursement du complément de taxe manquant. C'est par exemple le cas s'il a attesté sur le devis ou la facture que les conditions du taux réduit sont remplies alors que ce n'est pas le cas.

Travaux soumis au taux normal de 20 %

Les travaux de rénovations suivants sont soumis au taux normal de 20 % de TVA :

• Travaux de rénovation effectués sur des locaux qui ne sont pas affectés à l'habitation. Il s'agit par exemple des bureaux ou des bâtiments à usage agricole.
• Travaux de surélévation ou de remise à neuf de bâtiment achevés depuis moins de 5 ans.
• Travaux augmentant le surface de plancher de locaux existants de plus de 10 %
• Travaux d'aménagements et d'entretien des espaces verts
• Travaux de démolition qui ne sont pas induits de travaux de rénovation bénéficiant d'un taux réduit de TVA
• Les équipements achetés directement par un particulier pour être installés par une entreprise sont soumis au taux normal de 20 %. Seule la prestation de pose peut bénéficier d'un taux réduit de TVA si elle remplit les conditions d'application.

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