TVA et Locations Airbnb en France : Ce Qu'il Faut Savoir

La question de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) pour les locations de type Airbnb en France est un sujet complexe, influencé par plusieurs critères et réglementations en constante évolution. Cet article vise à éclaircir les règles actuelles et les changements à venir, afin de vous aider à comprendre si votre location est soumise à la TVA et comment gérer cette taxe.

Évolution des Règles de TVA pour les Locations Airbnb

Les règles encadrant la TVA pour les locations Air Bnb évoluent. Jusqu’alors exonérées de TVA, les locations meublées saisonnières, de type Air Bnb, vont devoir appliquer un taux de TVA de 10 %. Actuellement, les locations de type Airbnb sont exonérées de TVA en France si elles incluent moins de trois prestations parmi une liste et si la durée de séjour est de moins de trente jours.

Cependant, il y a peu de temps, l’administration fiscale a durci ces critères et, pour tout séjour de moins d’une semaine, le nettoyage des locaux est considéré comme satisfait. Dans ce cas, en cochant trois critères sur quatre, le bien est assujetti à la TVA en Air Bnb, au taux de 10 %. Les conditions de la TVA en Air Bnb viennent tout juste d’être modifiées, il n’y a donc pas encore de date d’application de ce nouveau paragraphe. Selon le Conseil d’Etat, certaines locations et notamment certains Airbnb, bien que réalisant moins de trois prestations, pouvaient entrer en concurrence avec le secteur hôtelier.

Critères d'Assujettissement à la TVA

Votre location AirBnB est-elle soumise à la TVA en France ? Cela dépend de plusieurs critères que le Conseil d’État a éclaircis récemment. Ces critères de prestation, en apparence simples, ne sont pourtant pas si faciles à interpréter. D’un côté, les juges rendent des décisions fluctuantes et livrent leur propre grille d’analyse. De l’autre, l’administration fiscale opère de nombreuses modifications de sa doctrine administrative.

Pour qu'une location Airbnb soit exonérée de TVA, les services proposés par l’hôte ne doivent pas inclure trois ou plus des prestations suivantes :

La fourniture du petit-déjeuner, dans le logement ou dans un local commun aménagé à cet effet.
La fourniture et le nettoyage régulier du linge de maison (serviettes, draps, taies d’oreiller, etc.).
Le nettoyage régulier des locaux pendant la durée de la location. Un ménage hebdomadaire suffit à caractériser cette prestation.
L’accueil des clients à leur arrivée (par l’hôte ou par une tierce personne).

Dès lors que la location remplit 3 ou 4 de ces conditions, le législateur considère qu’elle constitue un service hôtelier. Vous devez donc la soumettre au taux de TVA applicable à ce secteur, soit 10 %.

Cet été, un paragraphe a été ajouté dans le champ d’application de la TVA pour les loueurs de meublés. La réception de la clientèle (une simple boîte à clé valide ce critère) et la fourniture du linge de maison sont d’emblée validés. Jusqu’ici, la plupart des locations en Air Bnb ne satisfaisaient que ces deux critères, ce qui permettaient aux loueurs d’être exonérés de TVA.

Location saisonnière : Comment déclarer vos revenus Airbnb ?

Impact pour les Auto-Entrepreneurs

Quel est l’impact pour un autoentrepreneur ? Doit-il appliquer la TVA ? Peut-il récupérer la TVA sur une location Air Bnb ? De base, l’autoentrepreneur est en franchise de TVA, c’est-à-dire qu’il ne facture pas la TVA à ses clients.

Depuis plusieurs années, des seuils de TVA ont été définis : si le chiffre d’affaires de l’autoentrepreneur dépasse le seuil fixé pour son activité, il devient redevable de la TVA. Cette fois-ci, il doit la facturer et peut la récupérer sur certaines dépenses. Il est donc possible de récupérer la TVA en autoentreprise, mais pas sur toutes vos dépenses.

Vous pouvez déduire la TVA de certaines dépenses à condition de conserver le justificatif d’achat (comme une facture) et d’avoir payé la TVA sur votre achat. L’autoentrepreneur ne peut pas récupérer la TVA sur les frais d’hôtels ou de logement, ni sur la location de logements. Un bail personnel ou un bail professionnel de locaux nus ne permettent pas de récupérer la TVA non plus. La TVA s’applique seulement pour la location meublée d’un bail professionnel.

Si la location applique la TVA et que vous louez pour des raisons professionnelles, vous pouvez demander une facture et déduire la TVA de vos frais professionnels, sauf si vous êtes en autoentreprise. Il n’est pas possible de récupérer la TVA sur les loyers personnels en autoentreprise. Si vous louez des locaux professionnels, vous pouvez récupérer la TVA pour un bail professionnel de locaux meublés. Par exemple, si vous travaillez à domicile en microentreprise, vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les loyers.

La Franchise de TVA

La franchise en base est un régime d’imposition qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA. Ce système pourrait donc être intéressant, surtout si les conditions de l’exonération de TVA des Airbnb venaient à se durcir.

Pour en bénéficier, vous devez respecter un plafond de chiffre d’affaires, dont le montant a été réévalué le 1er janvier 2025. Il s’élève désormais à 85 000 € par an pour la fourniture de logements. Le régime de franchise vous dispense de facturer la TVA à vos clients. Par ailleurs, vous n’avez pas besoin d’établir de déclarations. En revanche, vous ne pouvez pas récupérer la TVA que vous acquittez sur vos dépenses, même quand elles se rapportent à votre activité de loueur Airbnb.

Calcul et Facturation de la TVA

Si vous ne bénéficiez pas de l’exonération de TVA sur les Airbnb ou du régime de franchise, vous devez appliquer le taux de TVA de 10 %. Le calcul de la TVA à facturer est très simple :

➡️ TVA sur votre Airbnb = prix du séjour HT x 10 %

Cette taxe majore le prix de vos nuitées, et réduit donc votre compétitivité vis-à-vis des autres loueurs saisonniers et des hôtels.

Vous devez inclure les informations suivantes sur vos factures de vente (parmi d’autres mentions obligatoires) :

Votre numéro d’identification à la TVA pour toute facture d’un montant supérieur à 150 €.
Le prix hors taxes d’une nuitée.
Les éventuelles remises applicables (pour un séjour de longue durée, par exemple).
Le prix total HT.
Le montant et le taux de la TVA.
Le prix total TTC.

Vous pouvez renseigner votre numéro de TVA dans la section Taxes de votre compte Airbnb. Cette action vous permet ensuite d’émettre des factures avec TVA automatiquement pour chacune de vos réservations.

Régimes de TVA en France

En France, les assujettis peuvent se soumettre à l’un des trois régimes de TVA suivants :

La franchise en base de TVA, qui vous dispense de toute obligation en matière de TVA.
Le régime réel simplifié, qui implique une déclaration de TVA annuelle (en mai) et le versement de deux acomptes (en juillet et en septembre).
Le régime réel normal, qui nécessite des déclarations mensuelles.

Au réel normal, vous pouvez ne déposer qu’une déclaration par trimestre, si le montant de votre TVA due n’excède pas 4 000 € par an. La détermination de votre régime d’imposition dépend de votre chiffre d’affaires annuel. Le rythme de vos déclarations dépend donc de votre régime d’imposition à la TVA. Les formulaires à compléter diffèrent également.

Le formulaire n° 3517-S-SD (déclaration CA12) au réel simplifié.
Le formulaire n° 3310-CA3-SD (déclaration CA3) au réel normal.

Déclaration de la TVA

La déclaration de TVA de vos Airbnb permet de calculer votre TVA due, grâce à la formule suivante :

TVA exigible = TVA collectée - TVA déductible

La TVA collectée est celle que vous facturez à vos clients. Vous pouvez lui déduire la taxe que vous réglez sur vos dépenses professionnelles, sous certaines conditions.

Régime Fiscal pour Votre Activité Airbnb

En tant qu’hôte Airbnb, vous êtes fiscalement considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en loueur en meublé professionnel (LMP). Cette classification dépend du montant de vos recettes locatives et impacte notamment les possibilités de report de vos déficits éventuels.

Dans tous les cas, vous relevez de l’un des deux systèmes suivants pour l’imposition de vos revenus Airbnb :

Le régime micro-BIC, si vos recettes annuelles n’excèdent pas 15 000 €.
Le régime réel, si elles dépassent 15 000 €. Vous pouvez aussi opter pour l’imposition au réel, même si vous n’atteignez pas le seuil de chiffre d'affaires du régime micro.

La fiscalité des locations saisonnières a été totalement revue fin 2024. Les avantages du régime micro-BIC ont été drastiquement réduits par la loi anti-Airbnb. Auparavant, vous pouviez en bénéficier jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles.

Le micro-BIC consiste à appliquer un abattement forfaitaire pour charges de 30 % sur vos revenus locatifs. Si vous relevez du régime réel, vous déduisez le montant exact de vos achats.

Les règles d’imposition varient suivant que les recettes annuelles sont inférieures ou supérieures à 15.000 euros pour les locations de meublés de tourisme non-classés (seuil prévu par la loi de finances pour 2024). Si le montant est inférieur, le contribuable a le choix entre le régime micro-BIC (avec un abattement de 30% depuis la loi de finances pour 2024, pour frais automatique) et le régime réel (déduction des charges pour leur montant réel). Le contribuable est également soumis au régime du réel si le montant des recettes est supérieur à 15.000 euros par an pour les locations de meublés de tourisme non-classés.

Tableau Récapitulatif des Régimes Fiscaux

Régime Fiscal	Seuil de Recettes Annuelles	Abattement Forfaitaire	Déduction des Charges
Micro-BIC	Inférieur à 15 000 €	30%	Non
Réel	Supérieur à 15 000 €	Non	Oui

Nouvelles Perspectives en 2025

À partir de 2025, les réglementations fiscales liées à la TVA sur les locations Airbnb vont connaître un changement majeur. Actuellement exonérées de cette taxe dans de nombreux cas, les locations touristiques seront désormais soumises à la TVA, ce qui pourrait avoir un impact direct sur le coût de vos séjours. Avec les nouvelles règles qui entreront en vigueur en 2025, tous les logements touristiques, sans exception, seront soumis à la TVA. Ce changement a pour but de considérer ces locations comme de véritables activités commerciales, semblables à celles des hôtels, qui payent déjà cette taxe.

En plus de la TVA, d’autres réformes fiscales affecteront les propriétaires de logements meublés non professionnels, comme la dépréciation des biens loués dans le calcul de la plus-value lors de la vente.

L’une des préoccupations majeures de cette réforme est son impact direct sur le coût des séjours. En effet, l’intégration de la TVA pourrait significativement alourdir le coût des nuitées, impactant ainsi le budget des vacanciers. Par exemple, si un propriétaire loue son appartement pour 100 euros la nuit, une TVA de 10% pourrait entraîner une augmentation de 10 euros dans le prix de la nuitée. En conséquence, un séjour de 7 nuits passerait de 700 euros à 770 euros.

Face à cette transformation inéluctable de la fiscalité des locations sur Airbnb, il est crucial pour les vacanciers de commencer à reconsidérer leurs choix d’hébergement et d’ajuster leurs budgets. Avant de réserver, il sera plus important que jamais de comparer les différentes options d’hébergement. Que vous optiez pour Airbnb ou un hôtel traditionnel, il est essentiel d’évaluer ce que chaque option inclut.

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