TVA sur les loyers commerciaux : Exonération et application

Les locaux loués dans le cadre d'un bail commercial sont susceptibles d'être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). L'application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire. Découvrez quelles règles de TVA s'appliquent à la location d'un local commercial équipé ou nu.

Un local commercial équipé est-il assujetti à la TVA ?

L'assujettissement à la TVA dépend de l'équipement du local faisant l'objet du bail commercial. Si le bailleur loue le local équipé, le taux de TVA normal de 20 % s'applique aux loyers commerciaux.

Quel taux de TVA pour la location d'un local commercial équipé ou d'un terrain aménagé ?

TVA de 20 % pour les locaux équipés

Comment définir si un local est équipé ?

Le local est considéré comme équipé s'il comprend tous les éléments indispensables à l'exploitation de l'activité professionnelle du locataire. Ces éléments comprennent le mobilier, le matériel et les installations nécessaires à l'activité.

Par exemple, les locaux suivants sont considérés comme équipés :

Une boulangerie comprenant toutes les installations nécessaires pour faire du pain ;
Une salle meublée à usage de réunions ;
Un stand dans une foire ou une exposition ;
Une salle de spectacle capable de recevoir des spectateurs ;
Un hall d'exposition.

Les locaux commerciaux équipés sont soumis au taux de TVA de 20 %. Les terrains aménagés loués dans le cadre d'un bail commercial sont également soumis au taux de TVA de 20 %. C'est le cas par exemple pour la location d'un terrain de camping aménagé avec des sanitaires, des emplacements, etc.

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Si les services rendus sont de nature sociale et non concurrentiels, la location du terrain peut bénéficier d'un taux de TVA réduit de 10 %. Pour y être éligible, le projet doit remplir un ensemble de conditions. Par exemple, le terrain de camping doit être classé et l'exploitant doit en assurer l'accueil.

Il peut également récupérer la TVA sur certaines dépenses comme le coût d'acquisition des locaux, les travaux de réhabilitation ou encore l'ameublement et les aménagements.

Option à la TVA pour les locaux professionnels loués nus : quelques pièges à éviter

Dans quel cas d'exception un local aménagé n'est pas assujetti à la TVA ?

Le propriétaire-bailleur n'est pas redevable de la TVA sur les loyers commerciaux s'il bénéficie du régime de franchise en base de TVA. La franchise en base de TVA s'applique à toute entreprise dont le chiffre d'affaires de l'année précédente est inférieur à certains seuils.

Bon à savoir : Pour une activité commerciale, le seuil est fixé à 85 000 € sur l’année N-1 et à 93 500 € sur l’année N.

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Les seuils applicables dépendent de l'activité professionnelle exercée par le bailleur (activité commerciale, libérale, prestation de services, etc.). Dans ce cas, la location des locaux n'est pas soumise à la déclaration et au paiement de la TVA, même s'il s'agit de locaux aménagés.

Un local commercial nu est-il assujetti à la TVA ?

En principe, la location de locaux nus dans le cadre d'un contrat de bail commercial n'est pas redevable de la TVA. Il existe toutefois des exceptions décrites ci-dessous.

Les locaux commerciaux nus sont normalement exonérés de TVA

En règle générale, les locaux commerciaux nus et les terrains non aménagés sont exonérés de l'application de la TVA. Cela s'applique quels que soient le statut juridique du bailleur et la nature de l'activité professionnelle exercée. Les loyers et les charges locatives sont alors exemptes de TVA.

Si un local commercial dispose de matériels et d'équipements qui ne correspondent pas à l'activité du locataire, la location est considérée comme nue.

Le bailleur peut opter volontairement pour la taxation à la TVA

Même si la location de locaux nus n'est pas automatiquement soumise à la TVA, le propriétaire-bailleur peut s'y soumettre volontairement. Cette option est possible si le bailleur est propriétaire du local à titre personnel et s'il le loue à sa propre entreprise ou à une entreprise tierce.

Bon à savoir : Le bailleur peut, sur sa demande, acquitter la TVA pour les locations de locaux nus à usage professionnel, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local.

Pour activer cette option à la TVA, le bailleur doit en faire la demande par simple courrier au service des impôts dont dépend la commune du bien loué.

Les 3 exceptions à l'exonération de TVA sur les locaux commerciaux nus

Si les locaux commerciaux nus sont en principe exonérés de TVA, la loi prévoit les trois exceptions suivantes :

Si le bailleur participe à l'exploitation du fonds de commerce. Cela peut résulter d'une clause particulière du bail, par exemple si le loyer varie en fonction des résultats du locataire.
Si le bailleur utilise la location pour poursuivre l'exploitation d'un actif commercial sous une autre forme. Par exemple, il peut s'agir d'un négociant en boissons qui loue un local de débit de boissons et oblige son locataire à s'approvisionner auprès de lui.
Si le bailleur accroit ses débouchés grâce au bail commercial, notamment si le bailleur bénéficie de l'apport de clientèle du locataire.

Dans ces trois cas, l'exonération de TVA ne s'applique pas à la location commerciale nue. Le loyer commercial et les charges locatives sont donc soumises à la TVA à 20 %.

Bon à savoir : L’avantage principal de la TVA pour le bailleur est de pouvoir déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant ses investissements (notamment les travaux).

Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Quelle est la fiscalité applicable à un bail commercial ?

Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière.

Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commerciale ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comment calculer l'augmentation du loyer commercial ?

L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).

À noter : Au 4e trimestre 2024, l'indice des loyers commerciaux était fixé à 135,30.

FAQ

Comment savoir si un local est soumis à la TVA ?

La location d'un local commercial est normalement assujettie à la TVA s'il s'agit d'un local équipé pour l'activité exercée par le locataire (à moins que le bailleur ne bénéficie du régime de franchise en base de TVA). Si le local est loué nu, il est généralement exonéré de TVA. Consultez l'article ci-dessus pour découvrir les exceptions et les cas particuliers.

Quelle TVA appliquer sur les loyers des baux commerciaux ?

Les locaux commerciaux soumis à la TVA bénéficient généralement du taux standard de 20 %. La location de certains terrains à vocation sociale et non concurrentiels peuvent être soumis à une TVA réduite de 10 %. Rappelons néanmoins que la TVA ne s'applique pas sur tous les baux commerciaux.

L'application de la TVA est-elle obligatoire avec un bail commercial ?

Non. La TVA n'est pas toujours appliquée aux loyers des baux commerciaux. L'application de la TVA dépend de la nature des locaux et du statut du bailleur.

Le loyer d'un local commercial est-il HT ou TTC ?

Tout dépend si le bail commercial rattaché au local est soumis à la TVA ou non. Si le bail est assujetti à la TVA, le bailleur doit appliquer la TVA sur le loyer et les charges locatives, qui sont donc exprimés en TTC. Si la TVA ne s'applique pas, le loyer est HT.

Type de local	Assujettissement à la TVA	Taux de TVA
Local commercial équipé	Oui (sauf franchise en base de TVA)	20%
Local commercial nu	Non (sauf exceptions)	N/A
Terrain aménagé	Oui	20% (ou 10% sous conditions)

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