TVA sur VEFA : Définition et Implications

Vous envisagez l’achat d’un logement neuf ? Le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est inévitable : cette dernière s’applique systématiquement en cas de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

La VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement est un contrat d’acquisition qui concerne un bien en cours de construction, par exemple dans un futur immeuble. Communément appelée « vente sur plan », la VEFA est un type de contrat dont les données sont fixées par le Code de la construction. Il vous concerne dès lors que vous actez la réservation d'un bien immobilier (maison et appartement) en cours de construction.

Une vente immobilière sur plan est intéressante pour le constructeur du logement : les sommes versées par les acheteurs dans ce cadre lui permettent de financer la suite des travaux. La VEFA prévoit la signature de deux contrats qui protègent les acquéreurs et garantissent aussi au professionnel le versement des sommes dues. Qu'il fasse un prêt immobilier VEFA ou non, l’acquéreur du bien ne verse pas l’intégralité du montant de l’achat au moment de la signature du contrat. C’est d’ailleurs l’un des avantages du contrat. Le promoteur établit une page avec un échéancier de paiement.

En VEFA, il faut distinguer le transfert de propriété et la date de livraison. L’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien progressivement au fil de sa construction.

L’achat d’un bien en VEFA est soumis, dans la plupart des cas, à la TVA à 20 % sur le montant total de l’achat.

TVA et Vente de Terrains

La loi distingue les régimes applicables en fonction du vendeur. La vente d’un terrain à bâtir par un particulier n’est pas soumise à TVA. Seuls les droits de mutation sont dus par l’acquéreur. Il s’agit de la vente d’un terrain en lotissement.

Le professionnel devant reverser la TVA, l’opération est donc soumise à TVA, au taux de 20%. Des droits de mutation au taux de 5,09% minimum si le professionnel à qui il achète le terrain a lui-même précédemment acheté ce terrain à un particulier (TVA sur marge).

Les ventes de terrain par un professionnel assujetti à la TVA sont soumises à la TVA au taux de 20 % (sauf exceptions) que l’acheteur soit un particulier ou non. Si le professionnel avait acquis le terrain à bâtir auprès d’un assujetti à la TVA, la TVA s’appliquera sur la totalité du prix de cession.

Pour l’application de la TVA, sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme ou document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme.

La vente d'un bien immobilier neuf ou d'un terrain à bâtir par un vendeur professionnel est soumise à la TVA immobilière. C'est un impôt perçu par l'État. Vous êtes redevable de la TVA immobilière si vous êtes un vendeur professionnel soumis à la TVA tel qu'un marchand de bien, un promoteur ou encore un lotisseur.

La TVA immobilière est due à l'occasion de la vente d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir.

Un logement est considéré comme neuf s'il est construit depuis 5 ans ou moins. Sinon, il doit avoir fait l'objet de travaux réalisés depuis moins de 5 ans.

Avant le 11 mars 2010, la première vente à un particulier réalisée dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble était soumise à TVA, qui devait donc être reversée au FISC (en contrepartie, déduction de la TVA payée à l’achat ou à la construction). La TVA ne s’applique donc plus à la vente d’une maison construite ou rénovée dans les 5 ans de l’achèvement. L’acquéreur paye alors des frais de notaire classiques (environs 7%).

Les acquisitions de logements sous forme de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire sur plan), sont soumises à la TVA au taux de 20%.

Immobilier NEUF : Comment BIEN acheter en VEFA (et SURTOUT ne pas vous faire PIÉGER !)

TVA Réduite à 5,5 % : Conditions et Bénéfices

Il est possible de bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5,5 %, et de réaliser ainsi plusieurs milliers d’euros d’économies dans le cadre de votre projet d’accession à la propriété.

Voici un exemple concret pour mieux comprendre les économies substantielles :

Prix de vente hors taxes (HT) du logement : 200 000 €

Avec une TVA standard à 20 % :
- Montant de la TVA : 200 000 € × 20 % = 40 000 €
- Prix total TTC : 200 000 € + 40 000 € = 240 000 €
Avec une TVA réduite à 5,5 % :
- Montant de la TVA : 200 000 € × 5,5 % = 11 000 €
- Prix total TTC : 200 000 € + 11 000 € = 211 000 €
Économie réalisée grâce à la TVA réduite :
- 240 000 € (prix avec TVA à 20 %) - 211 000 € (prix avec TVA à 5,5 %) = 29 000 €

Le prix moyen du neuf étant généralement plus élevé que celui de l’ancien, cet avantage est un véritable coup de pouce fiscal pour financer votre résidence principale. En outre, la TVA à 5,5% du neuf peut se cumuler avec les autres avantages fiscaux du neuf tels que le PTZ, le prêt Accession Logement ou même le Prêt Accession Sociale.

Qui est éligible à la TVA à taux réduit ?

L’achat du logement doit être effectué par une personne physique. La TVA réduite en immobilier a pour but de favoriser l’accès au logement des foyers les plus modestes, notamment les jeunes primo-accédants. Par conséquent, l’acquéreur est soumis à un plafond de ressources. Celui-ci est variable selon sa région de résidence (Paris, Île-de-France ou reste du pays) et le nombre de personnes composant le foyer. Il correspond au plafond de ressources du prêt locatif social (PLS), après majoration de 11 %.

Les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2, à la date de signature du contrat de réservation. Pour 2025, il faut donc prendre en compte son avis d’imposition 2023. Si vos revenus augmentent par la suite et dépassent les plafonds fixés, cela n'impacte donc pas votre éligibilité à la TVA à 5,5%.

Par ailleurs, le logement doit devenir la résidence principale de l’acquéreur. Il est également éligible s’il se situe à moins de 300 mètres de l’un de ces secteurs.

Le coût d’achat au mètre carré est également plafonné selon la zone géographique où se situe le bien. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, le plafond de prix par mètre carré, hors taxe, s’élève à :

5 941€/m² HT en zone Abis
4 501 €/m² HT en zone A
3 605€/m² HT en zone B1
3 147€/m² HT en zone B2
2 751€/m² HT en zone C

Le bénéfice de la TVA à 5,5 dans le neuf ne va pas sans certaines contreparties. L’acquéreur, en particulier, s’engage à habiter le logement et à le conserver pendant une durée minimale de 10 ans. Certains cas particuliers peuvent toutefois lui permettre de se dégager de cette obligation, comme :

Décès (du propriétaire ou d’un descendant du propriétaire)
Invalidité (du propriétaire ou d’un descendant du propriétaire)
Période de chômage d'une durée supérieure à 1 an
Mariage ou PACS
Divorce ou rupture d’un PACS
Mutation à plus de 70 km
Naissance d’un enfant

À défaut de rentrer dans l’une de ces catégories, un propriétaire qui souhaiterait revendre son bien avant le délai imposé s’expose à devoir rembourser la différence entre le taux réduit et le taux plein de TVA. Si un propriétaire ne respectait pas la période de 10 ans avant d’avoir le droit de louer ou revendre ce bien, il devrait payer la différence de TVA de 14,5%.

À partir de la cinquième année de détention, la somme à restituer diminue toutefois d’un dixième, jusqu’à s’éteindre complètement au bout de 10 ans.

En d'autres termes, si un propriétaire qui a habité dans son logement pendant 5 ans décide de le vendre, il devra payer 50% des 14,5% restants.

Cette mesure a pour objectif de maintenir les prix à un niveau abordable et de garantir une occupation continue des logements. En outre, elle restreint les investissements locatifs en limitant l'accès aux seules personnes physiques, excluant ainsi les entités morales. En résumé, les entreprises ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif.

Il est important de souligner que la TVA réduite peut être combinée avec un prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants. Cette combinaison offre des économies significatives et peut constituer une incitation majeure à investir dans l'immobilier neuf.

Favoriser l'accession à la propriété : les enjeux sociaux et économiques de la TVA réduite

L'un des objectifs de la TVA réduite est de faciliter l'accession à la propriété de logements neufs conformes à la récente réglementation thermique RT2012. Cette norme garantit des niveaux de performance énergétique élevés et une qualité de construction supérieure (chaudières à condensation, équipements énergie, isolation thermique, conception bioclimatique…).

En plus de revitaliser des zones spécifiques et de promouvoir la cohésion sociale, cela permet de devenir propriétaire de logements énergétiquement performants.

Exonération de Taxe Foncière en VEFA

Pour faciliter l’accession à la propriété et favoriser le développement de programmes immobiliers neufs dans certains quartiers, les acquéreurs dans le neuf peuvent profiter d’une exonération de taxe foncière en VEFA et d’une TVA réduite à 5,5 %.

Vous venez de faire l’acquisition d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, achetés sur plan ? Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Vous devez pour cela déposer une demande auprès de votre service des impôts dans un délai de 90 jours, délai qui court à partir de la date d’achèvement du logement concerné.

L'exonération de taxe foncière en VEFA concerne la totalité de la taxe foncière, comprenant les parts communale et intercommunale. Toutefois, sur une décision prise avant le 1er octobre, il est possible que certaines communes ou intercommunalités décident de maintenir leur part de taxe foncière.

La taxe foncière se calcule sur la valeur cadastrale du logement et en fonction d’un taux fixé par la ville dont dépend le bien immobilier. L’exonération totale ou l’exonération partielle de taxe foncière est seulement temporaire puisqu’elle dure 2 ans à compter de la date d’achèvement de la construction.

Certains biens immobiliers en VEFA disposent d’une TVA à 5,5 % contre 20 % habituellement. Il est tout à fait possible de combiner la TVA à 5,5 % avec un prêt à taux zéro pour les primo-accédants.

Pour une revente en VEFA dans les 5 années qui suivaient l’achèvement de la construction, un acheteur devait s’acquitter de la TVA sur la vente jusqu’en 2012. Attention cependant : cela concerne uniquement les transactions entre particuliers.

La demande doit être déposée sous un délai de 90 jours auprès du centre des Finances publiques du lieu de situation du bien. L’exonération de taxe foncière en VEFA et CCMI permet donc d’alléger le budget des ménages achetant dans le neuf pour une période de 2 ans. En fonction de la politique appliquée par les communes, l’exonération peut être totale ou partielle.

Récupérer la TVA : Conditions

Le cadre est strict. Et si tu ne coches pas toutes les cases, pas de remboursement. Voilà ce qu’il faut respecter.

Conditions liées au bien immobilier

Le bien :

doit être neuf ou assimilé neuf,
doit appartenir à une résidence avec services (et pas juste un immeuble classique),
doit être meublé selon des critères fiscaux précis.

En bref, pas de TVA récupérable si tu achètes un T2 dans une résidence classique à la mer, même flambant neuf.

Conditions liées au statut de l’acheteur

Tu dois être inscrit comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Autoliquidation de la TVA et Sous-Traitance

Afin de lutter contre la fraude fiscale dans le secteur du bâtiment, a été instituée une mesure d'autoliquidation de la TVA visant les travaux immobiliers réalisés par une entreprise sous-traitante (CGI art.

Aux termes de l’article 1er de la loi 75-1334 du 31 décembre 1975, la sous-traitance se définit comme l'opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité, et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée sous-traitant l'exécution de tout ou partie du contrat d'entreprise ou d'une partie du marché public conclu avec le maître de l'ouvrage.

Dans le cas des VEFA (c’est-à-dire des ventes d’immeubles à construire), le constructeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Ainsi, s’il fait appel à un tiers, celui-ci ne sera pas considéré comme un sous-traitant.

Dans les cas des CCMI, la situation est sensiblement différente. L’acheteur de la maison est considéré comme le maître de l’ouvrage dès la signature du contrat. Ainsi, si un tiers intervient ensuite à la demande du constructeur (vendeur), ce tiers sera considéré comme un sous-traitant.

Définition d'un Immeuble Neuf

Un immeuble est considéré comme neuf lorsqu'il a moins de 5 ans.

Il peut s'agir :

soit d'une construction nouvelle ;
soit d'un immeuble ancien mais ayant fait l'objet de travaux de rénovation dont l'importance est telle qu'ils rendent le bien à l'état neuf.

Les travaux sont considérés fiscalement comme rendant le bien à l'état neuf, quand ils portent sur l'un des cas suivants au choix :

la majorité des fondations ;
la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
la majorité de la consistance des façades (hors ravalement) ;
au moins 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre qui sont les planchers, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Achat d'un Bien Neuf auprès d'un Particulier

Si vous achetez un bien neuf auprès d'un particulier, il vous sera demandé d'acquitter les frais communément appelés « frais de notaire », qui comprennent :

Les honoraires du notaire (voir le site du service-public pour une estimation de ces honoraires) ;
Les droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,81 % (dans la majorité des départements).

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