Comment savoir si vos parents sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et comprendre les mécanismes qui s’y appliquent

Envie de savoir si vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? L’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, prend en compte tous les foyers fiscaux dont le patrimoine net taxable est supérieur au seuil de déclenchement fixé à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Les personnes redevables doivent procéder à la déclaration d’impôts en respectant les dates renseignées sur le calendrier de l’IFI. La composition du foyer fiscal pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut être différente de celle de l’Impôt sur le Revenu (IR). Depuis 2018, les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sont tenus de joindre à leur déclaration d’impôts un formulaire spécifique. Cette procédure concerne toutes les personnes physiques redevables de l’IFI possédant un ou plusieurs biens imposables. Désormais, seuls les biens immobiliers doivent figurer dans le formulaire 2042-IFI ; l’ensemble des actifs, qu’ils soient détenus directement ou indirectement, doivent être déclarés.

Quand l’IFI s’applique et sur quoi elle se base

Pour l’année 2026, le calcul de votre Impôt sur la Fortune Immobilière se fait en fonction de la valeur de votre patrimoine immobilier. Le barème IFI 2026 sera mis à jour au cours du 1er trimestre 2026. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en 2018. Cet impôt s’applique aux contribuables possédant un patrimoine immobilier conséquent. À partir de quel seuil devez-vous payer cet impôt ? Qui sont les contribuables concernés ? Que devez-vous déclarer ? L’IFI concerne les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier situé en France dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l'année d'imposition, que vous soyez ou non résident fiscal en France. L’IFI doit être déclaré en même temps que vos revenus.

L’IFI se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1er janvier de l'année d'imposition. Un système de décote a été mis en place pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Vous pouvez également réduire votre IFI en faisant des dons aux organismes d’intérêt général. L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu. La date limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus (papier ou en ligne) et de votre département de domicile. Le montant à payer de votre IFI est communiqué sur un avis distinct de celui de l'impôt sur le revenu.

Notez que tout avis d’un montant supérieur à 300 euros doit obligatoirement être réglé par paiement en ligne via votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou par smartphone ou tablette via l’application « Impots.gouv ». L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en place depuis 2018, se substitue à l’ISF. La déclaration de l’IFI s’effectue chaque année, en même temps que la déclaration de revenus, sur le formulaire 2042-IFI. Dans l’ensemble, l’IFI fonctionne de manière similaire à l’ISF. La différence majeure entre ces deux impôts est leur assiette fiscale : l’ISF concernait l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier, l’IFI se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que l’assiette et le foyer fiscal IFI ?

L’assiette fiscale de l’Impôt sur la Fortune Immobilière recouvre l’ensemble des biens immobiliers non consacrés à l’activité professionnelle. Les dons effectués en faveur d’organismes d’intérêt général, d’associations ou de fondations reconnues d’utilité publique comme l’Institut Pasteur de Lille ouvrent droit à une réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour la personne redevable. Les dons à un organisme d’intérêt général sont déductibles de l’IFI à hauteur de 75 % du montant du don, et dans la limite de 50 000 € déduits. La générosité de nos donateurs est indispensable à la poursuite de la mission de l’Institut Pasteur de Lille.

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À compter du 01/01/2018, un impôt sur la fortune immobilière (IFI) est créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. L’IFI se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos revenus, soit entre les mois d'avril et juin, selon que vous souscrivez votre déclaration en ligne ou papier. Consultez le calendrier fiscal sur le site impots.gouv (accessible depuis le bloc « Documentation utile » de la page « Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière ») pour connaître les dates exactes en fonction de votre situation.

Le patrimoine net taxable à l’IFI se calcule en additionnant les éléments de l’actif déclarés sur le formulaire n°2042-IFI puis en soustrayant les dettes portées sur le même formulaire. Pour en savoir plus sur la composition du patrimoine net imposable, reportez-vous à la fiche « Patrimoine taxable à l'IFI ».

Comment se décompose l’assiette et quels biens déclarer

Calcul de l'actif : Biens détenus directement : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…). Résidence principale : n'oubliez pas de déduire l'abattement de 30 % dont vous bénéficiez sur la valeur vénale de votre résidence principale. Bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %. Il est calculé automatiquement par l'administration. Biens ruraux loués à long terme et parts de groupements fonciers agricoles (GFA) et de groupements agricoles fonciers (GAF) : ces biens sont exonérés à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur totale, n'excède pas 101 897 € et pour moitié au-delà de cette limite. La limite de 101 897 € s'applique distinctement aux biens ruraux et aux parts de GFA ou de GAF. Le montant imposable est calculé automatiquement par l'administration.

Biens détenus indirectement : immeubles bâtis et immeubles non bâtis détenus via des parts ou actions de sociétés, d’organismes de placement collectif (OPC) ou d’organismes. Les parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme sont à déclarer en appliquant à la valeur des parts ou actions valorisées conformément à l’article 973 du CGI, un coefficient correspondant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur des parts ou actions représentatives de ces mêmes biens et, d’autre part, la valeur vénale réelle de l’ensemble des actifs de la société ou de l’organisme.

Calcul du passif : Dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF). Ces dettes doivent être existantes au 1er janvier de l'année d'imposition, contractées par le foyer fiscal au sens de l'IFI, et effectivement supportées par celui-ci. Font notamment partie des dettes déductibles celles afférentes : - aux dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ; - à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstrucion ou d'agrandissement ; - à des dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire ; - aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière) ; - aux dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables. Autres dettes dont IFI théorique (case 9GH) : n'oubliez pas d'ajouter à vos dettes le montant de votre IFI théorique.

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La décote, le plafonnement et les dons

Le barème de l’IFI : si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI et ne devez donc pas souscrire de déclaration. Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 €. Le montant de la décote est égal à : 17 500 - (1,25 x montant du patrimoine net taxable). Les réductions pour dons à des organismes d’intérêt général : Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un État européen. Cette réduction s’applique aux versements réalisés de la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2024 à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2025. À noter : non cumul avec les réductions d'impôt sur le revenu. Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu et à l'IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l’IFI est néanmoins possible.

Plafonnement et imputation des impôts payés à l’étranger

Le plafonnement de l'IFI : Les redevables IFI ayant leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier d’un plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière. Le montant de l'IFI est réduit alors de la différence entre : le total de l'IFI et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente ; et 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente (après déduction des seuls déficits catégoriels dont la déduction est autorisée par l’article 156 du CGI) ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France et hors de France. Vous calculez le total de vos impôts et de vos revenus servant au calcul de ce plafonnement sur l'annexe 5 de votre déclaration n°2042-IFI (cases 9PR et 9PX). Le montant du plafonnement est ensuite calculé par l'administration à partir des éléments déclarés. Imputation du montant des impôts acquittés hors de France dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’IFI si, étant domicilié en France, vous possédez des biens et droits immobiliers situés à l’étranger, imposables en France et à l’étranger au titre des impôts dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’IFI, vous pouvez imputer le montant de cet impôt acquitté à l'étranger. Aucune imputation ne peut être faite si le bien qui a supporté un impôt à l’étranger n’est pas pris en compte pour la détermination de l’impôt français.

Qui compose le foyer IFI et comment la localisation des biens informe l’assujettissement

Le foyer fiscal IFI est composé selon les règles suivantes : célibataires, veufs, divorcés ou séparés ; époux ou partenaires pacsés ; concubin(e)s ; enfants mineurs dont vous ou votre conjoint avez l’administration légale des biens. La composition du foyer fiscal pour l’IFI peut être différente de celle retenue pour l’impôt sur le revenu. En effet, le patrimoine du concubin est pris en compte alors que celui des enfants majeurs rattachés ne l’est pas. Si un enfant majeur est rattaché au foyer pour l’IR, il peut constituer un foyer IFI distinct si son patrimoine net taxable personnel excède 1,3 million d’euros. Cas d’imposition séparée des époux : les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit ou les époux en instance de séparation de corps ou de divorce autorisés à résider séparément peuvent être chacun imposés à l’IFI sur leur propre patrimoine et celui des enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens.

La notion de domicile fiscal s’apprécie au 01 janvier de l’année d’imposition au niveau de chaque personne composant le foyer. Si vous résidez en France, votre patrimoine imposable comprend vos biens et droits immobiliers situés en France ou à l’étranger, détenus directement ou indirectement. Si vous résidez à l’étranger, sous réserve des conventions fiscales, votre patrimoine comprend les biens et droits immobiliers situés en France, les parts ou actions dans des sociétés immobilières détenant de l’immobilier en France, et à hauteur des biens possédés en France. Cas particulier du transfert du domicile fiscal en France pendant l’année N : les personnes non domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédentes, qui transfèrent leur domicile en France en N, sont temporairement imposables uniquement sur leurs actifs situés en France jusqu’au 31/12/N+5.

Cas pratiques et conseils pour estimer et déclarer correctement

Pour estimer la valeur de vos biens immobiliers, vous pouvez solliciter des estimations auprès de plusieurs agents immobiliers ou consulter en ligne la base de données DVF (Demande de valeur foncière). L’objectif est de déterminer une valeur vénale reflétant au mieux le prix de marché au 1er janvier. Exemple : la résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % pour le calcul de l’IFI. Si votre résidence principale est estimée à 800 000 €, vous la déclarez pour 560 000 € (800 000 € - 30 %, soit 560 000 €). Les emprunts liés aux biens taxables sont déductibles. À noter que par exception le passif lié à la résidence principale est déductible pour sa totalité, alors que le bien bénéficie d’un abattement de 30 %.

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Les dettes attachées aux biens imposables doivent être déduites pour déterminer la valeur nette imposable retenue à l’IFI. Les dettes non reliées directement à des biens imposables ne sont pas déductibles. Si vous détenez un bien immobilier imposable estimé à 500 000 €, financé par un prêt immobilier amortissable dont le capital restant dû au 1er janvier est de 200 000 €, vous déduisez cette dette du montant brut pour obtenir l’assiette imposable.

La déclaration se fait généralement en ligne sur impots.gouv.fr, mais certains cas peuvent autoriser une déclaration papier. Vous déclarez 2 000 000 € de patrimoine immobilier net imposable lorsque tel est le cas et l’IFI se déclare sur l’annexe n° 2042-IFI en même temps que vos revenus, entre avril et juin selon votre mode de déclaration.

Points clés à retenir

• Seuil d’assujettissement: patrimoine net taxable > 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Assiette: uniquement les biens et droits immobiliers, directs ou détenus via des sociétés, à hauteur de leur valeur immobilière.
• Résidence principale: abattement de 30 % sur la valeur vénale au 1er janvier.
• Déductions: dettes liées aux biens imposables, certains prêts et dépenses d’entretien, et passifs spécifiques; passerelles pour les dons à des organismes d’intérêt général (75 % jusqu’à 50 000 € par an).
• Plafonnement: possibilité de plafonner l’IFI en fonction des revenus mondiaux et des impôts payés à l’étranger, selon des règles spécifiques.
• Foyer IFI peut différer du foyer IR; le patrimoine des enfants majeurs rattachés pour l’IR ne s’applique pas forcément à l’IFI.

Tableau récapitulatif des points essentiels

Exemples et implications pratiques

Cas pratique: deux époux mariés sous le régime de séparation de biens, chacun peut être imposé séparément à l’IFI s’ils possèdent des patrimoines immobiliers importants et résidant séparément. Un enfant majeur rattaché au foyer fiscal pour l’IR peut avoir son propre foyer IFI s’il détient un patrimoine net taxable supérieur à 1,3 million d’euros. Si le patrimoine net taxable est de 1,4 million d’euros pour un foyer, le mécanisme de décote peut atténuer l’effet de seuil.

Cas d’imputation d’impôt dû à l’étranger: si vous êtes domicilié en France et possédez des biens immobiliers situés à l’étranger, vous pouvez imputer le montant d’un impôt similaire à l’étranger, sous certaines conditions.

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