Comment savoir si mes parents sont assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier situé en France dont la valeur nette est supérieure à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l'année d'imposition, que vous soyez ou non résident fiscal en France. Dès lors que leur patrimoine net taxable personnel est supérieur à 1,3 million d'euro ils doivent donc souscrire en leur nom propre une déclaration IFI.

Quel seuil déclenche l'IFI et quelle est la période de référence ?

L’IFI porte sur le patrimoine des membres du foyer fiscal au sens de l'IFI au 1er janvier de l’année d’imposition (par exemple au 01/01/N pour l'IFI à payer lors de l'année N). Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier. Si votre patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, vous n’êtes pas soumis à l’IFI et ne devez donc pas souscrire de déclaration.

Qui sont les personnes concernées ?

L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne toutes les personnes physiques, résidant ou non en France, possédant un patrimoine immobilier dont la valeur totale dépasse 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Quelle que soit leur nationalité, les personnes résidant en France sont soumises à une obligation fiscale illimitée. Elles doivent déclarer tous leurs actifs immobiliers, qu’ils soient en France ou en dehors.

La composition du foyer fiscal pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut être différente de celle retenue pour l'impôt sur le revenu. Elle comprend les célibataires, veufs, divorcés, séparés ; les époux(ses), quel que soit le régime matrimonial ; les couples pacsés ; les concubin(e)s ; des enfants mineurs dont vous (ou votre conjoint) avez l'administration légale des biens. En revanche, les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal pour l'impôt sur le revenu ne sont pas intégrés au foyer fiscal IFI. L’administration précise qu’un enfant majeur, même rattaché pour l’impôt sur le revenu, constitue son propre foyer fiscal IFI.

Cas d'imposition séparée des époux : si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit, ou en instance de séparation de corps ou de divorce et autorisés à avoir des résidences séparées, chaque époux est soumis à l'IFI sur son patrimoine et sur celui des enfants mineurs dont il a l'administration légale des biens.

Territorialité : quels biens sont pris en compte selon le domicile fiscal ?

La notion de domicile fiscal s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition au niveau de chaque personne composant le foyer fiscal. Si vous résidez en France ou si vous êtes considéré comme tel (agent de l’État exerçant à l’étranger par exemple), votre patrimoine imposable comprend vos biens et droits immobiliers situés en France ou à l'étranger, détenus directement ou indirectement. Si vous résidez à l’étranger, sous réserve des conventions fiscales, votre patrimoine comprend les biens et droits immobiliers situés en France, les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France, et les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés immobilières détenant de l'immobilier en France et à l'étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.

À savoir : si vous venez de transférer votre domicile fiscal en France après avoir été domicilié à l'étranger pendant les 5 années civiles précédentes, vous n'êtes imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France. Cette imposition uniquement sur les biens situés en France perdure pendant 5 ans.

Quels biens doivent être déclarés pour calculer si vos parents sont assujettis ?

L'IFI concerne tous les biens et droits immobiliers détenus par votre foyer fiscal au 1er janvier. Vous devez déclarer notamment les biens suivants :

Immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...).
Bâtiments classés monument historique.
Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier.
Immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...).
Immeubles ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières.
Droits immobiliers : usufruit, droit d'usage ou d'habitation.
Parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers.
Contrats d'assurance-vie rachetables exprimés en unités de compte pour la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers imposables.

Les parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France sont à déclarer à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée.

Biens exonérés ou partiellement exonérés

Sont totalement exonérés les biens et droits immobiliers considérés comme des biens professionnels dès lors que les conditions suivantes sont remplies : les biens ou droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens ou son conjoint, ou son partenaire de Pacs, ou son concubin ou les enfants mineurs sous administration légale ; l’activité doit être la profession principale du redevable ; les biens ou droits immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession. Sont également exonérées, sous conditions, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société.

Lorsqu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération des biens professionnels, sont exonérés partiellement : les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%) ; les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA), les biens ruraux loués par bail à long terme, les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants.

Évaluation des biens et calcul du patrimoine net taxable

Le patrimoine net taxable est calculé par addition des éléments de l'actif déclarés sur le formulaire n°2042-IFI auxquels sont soustraites les dettes déductibles. Les biens doivent être évalués au 1er janvier de l'année d’après leur valeur vénale. Certains biens peuvent être évalués selon des modalités particulières. Par exemple : l'habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion. À noter qu'en cas d’imposition commune à l'IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement.

Calcul de l'actif : biens détenus directement (immeubles bâtis et non bâtis, résidence principale avec abattement de 30 %), bois et forêts (exonération à hauteur de 75 %), biens ruraux loués à long terme et parts de GFA/GAF (exonérations partielles), biens détenus indirectement via parts et actions, contrats d'assurance-vie rachetables pour la fraction immobilière.

Calcul du passif : les dettes afférentes aux travaux réalisés, les emprunts contractés pour l'acquisition d'immeubles ou de titres, les sommes restant dues aux prestataires ou entrepreneurs, les impôts dus à raison des propriétés (taxe foncière), le capital constitutif de la rente viagère en cas d'acquisition moyennant le paiement d'une rente, ainsi que d'autres dettes prévues par la loi. Les dettes existent doivent exister au 1er janvier de l'année d'imposition pour être déductibles.

Plafonnement des déductions et cas particuliers

Lorsque la valeur de votre patrimoine brut taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que les dettes excèdent 60 % de cette valeur, la part de ces dernières dépassant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %. Ce plafonnement ne s’applique cependant pas si vous pouvez justifier que vos dettes n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal.

Usufruit, nue-propriété et démembrement

Il y a des règles particulières de déclaration à l'IFI, lorsque le droit de propriété d'un bien est démembré entre plusieurs personnes. L'usufruit est le droit de jouissance d'un bien dont on n'a pas la pleine propriété. La nue-propriété est la faculté de disposer d'un bien dont une autre personne détient le droit de jouissance. Votre situation par rapport à l'IFI varie selon que vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire et selon l'origine du démembrement de propriété. En règle générale, c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien à l'IFI. L'usufruitier intègre le bien dans son patrimoine pour la fraction qu'il détient et sa valeur en pleine propriété.

Les actifs immobiliers sur lesquels vous disposez d’un droit d’usufruit, d’habitation ou d’usage sont compris dans votre patrimoine taxable pour leur valeur en pleine propriété, aucun abattement n’étant applicable au titre du démembrement. Bien entendu, vous n’êtes imposable que sur la fraction de la pleine propriété correspondant au droit dont vous disposez.

Déclaration, paiement et calendrier

L’IFI se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos revenus, soit entre les mois d'avril et juin, selon que vous souscrivez votre déclaration en ligne ou papier. Depuis 2018, les contribuables assujettis à l’IFI sont tenus de joindre à leur déclaration d’impôts un formulaire spécifique. Cette procédure concerne toutes les personnes physiques redevables de l’IFI possédant un ou plusieurs biens imposables. Le montant de votre IFI est calculé par l'administration en fonction des éléments portés sur votre déclaration. Vous recevez alors un avis d'imposition comportant le montant de votre IFI à payer. Le montant à payer de votre IFI est communiqué sur un avis distinct de celui de l'impôt sur le revenu.

La date limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus (papier ou en ligne) et de votre département de domicile. Consultez le calendrier fiscal sur le site impots.gouv.fr pour connaître les dates exactes en fonction de votre situation. Notez que tout avis d’un montant supérieur à 300 euros doit obligatoirement être réglé par paiement en ligne via votre espace particulier sur impots.gouv.fr, ou par smartphone ou tablette via l’application « Impots.gouv ».

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Réductions et mécanismes d'atténuation de l'IFI

Réductions pour dons : dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un État européen, établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, fondations reconnues d’utilité publique, structures d’insertion par l’activité économique, fondations universitaires, etc. Cette réduction s’applique aux versements réalisés de la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2024 à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2025. À noter : non cumul avec les réductions d'impôt sur le revenu. Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu et à l'IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois.

Plafonnement de l'IFI : les redevables IFI ayant leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier d’un plafonnement. Le montant de l'IFI est réduit alors de la différence entre le total de l'IFI et des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus et produits de l'année précédente ; et 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente. Vous calculez le total de vos impôts et de vos revenus servant au calcul de ce plafonnement sur l'annexe 5 de votre déclaration n°2042-IFI (cases 9PR et 9PX). Le montant du plafonnement est ensuite calculé par l'administration à partir des éléments déclarés.

Comment vérifier si vos parents sont assujettis à l'IFI : checklist pratique

Évaluer la valeur vénale de tous leurs biens immobiliers au 1er janvier (bâti, non bâti, parts de sociétés, fractions immobilières d'assurance-vie en unités de compte).
Appliquer les abattements et exonérations possibles (résidence principale -30 % si conditions remplies, parts de bois et forêts, biens professionnels sous conditions).
Additionner l'actif imposable puis soustraire les dettes déductibles existantes au 1er janvier (emprunts, travaux, taxes foncières, etc.).
Vérifier si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier : si oui, ils doivent souscrire la déclaration 2042-IFI.
Considérer les spécificités du foyer fiscal IFI : couples, concubins, enfants mineurs, cas d'imposition séparée des époux.
Examiner les possibilités de réduire l'IFI (dons éligibles, plafonnement, imputation d'impôts acquittés à l'étranger sur biens étrangers).

Tableau récapitulatif simplifié

Élément	Doit-on le prendre en compte ?
Immeubles bâtis et non bâtis détenus directement	Oui
Résidence principale	Oui, avec abattement 30 % si conditions remplies
Parts de sociétés détenant de l'immobilier	Oui, à la fraction représentative d'immobilier (sauf si <10 % de détention)
Contrats d'assurance-vie non rachetables	Non
Biens professionnels remplissant conditions	Non (exonérés)

En pratique, pour savoir précisément si vos parents sont assujettis à l'IFI, commencez par inventorier l'ensemble de leur immobilier (direct et indirect), évaluez les valeurs vénales au 1er janvier, retranchez les dettes déductibles et vérifiez si le résultat dépasse 1,3 million d'euros. Si c'est le cas, ils devront souscrire la déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que leur déclaration de revenus et pourront ensuite bénéficier, le cas échéant, des dispositifs de réduction ou de plafonnement prévus par la loi.

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