TVA sur les loyers : Conditions et applications en France

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. Voyons dans quels cas.

La TVA sur les loyers est fonction du type de location immobilière réalisée. Ainsi, le loyer peut être assujetti ou exonéré de TVA. Le blog du dirigeant vous propose de revenir en détail sur cette possibilité.

Sommaire

La TVA sur les loyers dans le cadre d’une location meublée
La TVA sur les loyers dans le cadre d’une location nue

La TVA sur les loyers dans le cadre d’une location meublée

Ce type de location est en principe soumis à TVA. La location meublée est celle qui comporte les aménagements nécessaires sans lesquels l’exploitation commerciale de l’immeuble ne serait pas possible. La location meublée peut concerner un local (local professionnel permettant l’exercice de l’activité) ou un terrain (terrain de camping aménagé par exemple).

Par exception au principe, les locations meublées qui concernent des immeubles à usage d’habitation sont exonérées de TVA. Toutefois, cette exception ne concerne pas certaines locations meublées à usage d’habitation qui restent soumises à la TVA. Les biens mis à disposition par l’exploitant pour assurer ses prestations d’hébergement soient spécialement aménagés pour un usage d'habitation.

Sont imposables :

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Les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés.
Les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés.
Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées.
Les prestations de parahôtellerie.
Les locations consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des catégories susvisées.
Les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme.

Sont considérées comme des immeubles aménagés des locaux ou des terrains qui sont pourvus des aménagements nécessaires, sans lesquels l’exploitation commerciale à laquelle ces immeubles sont destinés n'est pas possible. On parle ici par exemple des salles meublées à usage de réunion, des immeubles à usage de clinique comportant des installations spécialisées, des salles de spectacle aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs ou des terrains de camping pourvus d’aménagements (sanitaires…). Les locations portant sur ces immeubles sont en principe imposables.

Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité. Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés.

Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

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La TVA sur les loyers dans le cadre d’une location nue

La location nue est en principe exonérée de TVA. Deux exceptions au principe viennent cependant soumettre ce type de location à la TVA. La location nue s’entend comme la location d’un immeuble qui ne comprend aucun équipement permettant d’exercer une activité ou d’habiter les lieux.

Contrairement à la location meublée, la location nue possède en principe un caractère civil.

La TVA sur les loyers est due par le locataire dans l’hypothèse d’une location réputée commerciale. Cette situation se rencontre dans trois hypothèses :

Lorsque le bailleur participe aux résultats de son locataire : telle est le cas dans l’hypothèse où le propriétaire participe aux profits et subit les risques de l’exploitation.
Lorsque la location permet au bailleur de poursuivre sous une autre forme l’exploitation de son fonds de commerce (par exemple, dans l’hypothèse de l’apport par le bailleur d’un fonds de commerce à une entité suivie de la location de l’immeuble).
Lorsque le bailleur entend accroître ses débouchés par la location (cas des ensembles commerciaux intégrés comme les galeries marchandes.

Les loyers peuvent être soumis à la TVA, sur option, pour les locations nues à usage professionnel.

Le bailleur doit toujours veiller à bien qualifier la location qu’il entend consentir. Une erreur dans la qualification peut engendrer des conséquences importantes en cas de contrôle fiscal.

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA.

Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse.

Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail. Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans.

Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, par exception, la location d’emplacements de stationnement est imposable sauf si elle est étroitement liée à la location d’un local destiné à un autre usage.

Exemple : Si un appartement et une place de parking sont situés dans le même ensemble immobilier, alors la location est exonérée de TVA.

Le bailleur peut, sur sa demande, acquitter la TVA pour les locations de locaux nus à usage professionnel, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu'il a engagées pour le local. L'option ne couvre pas obligatoirement tous les locaux. Le bailleur peut en effet choisir la soumission à la TVA de seulement certains de ses locaux, dès lors que l'option exercée désigne sans équivoque les locaux concernés.

L’option pour le paiement de la TVA prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent. La dénonciation de l'option peut intervenir à compter du 1er janvier de la 9e année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.

L’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA prévue à l’article 260, 2° du CGI, a récemment fait la une de la jurisprudence nationale. Par principe, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA (Art.

Les bailleurs qui le souhaitent peuvent cependant opter pour soumettre les loyers perçus au titre de ces locaux à la TVA (Art. L’option prend effet au premier jour du mois de son exercice (Art. Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct (Art.

Dans le litige qui lui était soumis, une société holding qui avait conclu un bail commercial avec une de ses filiales avait opté pour l’assujettissement des loyers à la TVA via une lettre en date du 15 décembre 2016. La société ayant déduit l’intégralité de la TVA grevant les dépenses encourues au titre de l’immeuble au cours de l’année en cause (honoraires d’avocats notamment), cette lettre d’option précisait produire ses effets, de manière rétroactive, au 1er janvier de l’année, afin de justifier la déduction opérée en dépit de l’article 194 de l’annexe II au CGI précisant la date d’effet de l’option au premier jour du mois de son exercice.

L’administration fiscale a remis en cause cette déduction, ce que la société a contesté. Ce dernier a en effet considéré qu’il résultait des articles 260 et 261 D du CGI, ainsi que du 3° de l’article 194 de l’annexe II à ce code, que la validité d’une option formulée par le propriétaire de locaux qu’il destine à la location n’est assurée, et que, par suite, cette option ne peut emporter d’effets qu’à compter du premier jour du mois au cours duquel l’option est formulée ou, si elle est postérieure, de la date à laquelle sont souscrits, aux fins de location, immédiate ou future, de ces locaux, des engagements contractuels de nature à établir la conformité de l’opération aux prévisions du 2° de l’article 260 du CGI.

A cet égard, on notera que l’administration fiscale admet que l’option puisse être exercée avant que le bailleur soit propriétaire de l’immeuble, avant qu’il en ait la jouissance ou dès la constitution d’une société ayant vocation a donné un immeuble en location (BOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404, point 230). Le CGI indique lui-même que l’option peut être exercée alors même que l’immeuble n’est pas encore achevé (Art.

Dès lors, cette possibilité de retarder les effets de l’option devrait être réservée aux seules hypothèses dans lesquelles l’intention de mise en location fait manifestement défaut.

Calculer le taux de TVA d’un loyer commercial

Le taux de TVA applicable est de 20 %. Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400 € de TVA en plus du loyer. C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.

Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.

Qui paye la TVA du loyer d’un local commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Déclarer la TVA pour un loyer d’un local commercial loué équipé

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers).

SCI et TVA sur les loyers

Tout comme pour un propriétaire particulier, pour savoir une SCI est assujetti ou non à la TVA il faut d'abord s'interroger sur :

l'ameublement ou l'aménagement bien (meublé ou nu)
l'usage du local (professionnel, habitation ou agricole)

En ce qui concerne une SCI, deux cas sont envisageables :

soit elle effectue uniquement de la location nue, alors elle est soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR)
soit elle effectue de la location meublée ou aménagée, dans ce cas elle est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS)

L'assujettissement de la SCI à la TVA diffère selon l'usage qui est fait du bien. Trois cas sont donc à distinguer.

Location à usage professionnel

Si le bien loué est nu, alors la SCI est exonérée de TVA. En revanche si le bien loué est aménagé, alors elle est assujettie à la TVA.

Location à usage d'habitation

Une SCI qui fait de la location à usage d'habitation est systématiquement exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu.

Location à usage agricole

Une SCI qui loue un bien à usage agricole est là aussi systématiquement exonérée de TVA. Toutefois, il existe une exception : si le bail est enregistré et que le loueur et assujettis à la TVA, alors une option pour l'assujettissement à la TVA est possible.

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