Franchise de Loyer Commercial : Définition, Fonctionnement et Négociation

La franchise de loyer est un mécanisme souvent utilisé dans le domaine de l'immobilier d'entreprise, mais son rôle et ses implications sont parfois mal compris. À l'heure où le marché immobilier évolue rapidement, avec des pressions économiques et des exigences accrues en matière de durabilité, il est crucial de comprendre comment fonctionne une franchise de loyer et quelles sont ses répercussions pour les bailleurs, les locataires, et les investisseurs, notamment dans le cadre des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cet article vous offre une vue d'ensemble actualisée, en détaillant les avantages, les inconvénients, et les bonnes pratiques à adopter.

Qu'est-ce qu'une franchise de loyer ?

La franchise de loyer est une période convenue pendant laquelle le locataire est exempté de paiement de loyer pour un bien. Cela signifie que, pendant la période de franchise de loyer, le locataire n'a pas l'obligation de verser de loyer au propriétaire. Cette période peut être fixée à l'avance dans le contrat de location ou négociée entre les parties.

Dans le jargon immobilier, la franchise de loyer confère à un accord commun entre le propriétaire bailleur et le locataire, au démarrage du bail. Plus explicitement, le bailleur consent à minorer le loyer sur une durée déterminée, en contrepartie d’un engagement du locataire sur la durée ferme du bail. Concrètement, la franchise de loyer porte sur le loyer principal, tandis que les charges et les taxes restent dues.

En pratique, une franchise de loyer est négociée entre les deux parties sur une période fixée d’un commun accord, durant laquelle le locataire ne paie pas de loyer. En contrepartie, le locataire effectue et finance des travaux de rénovation ou d’aménagement du bien immobilier.

La durée de la franchise correspond ainsi généralement à la durée prévisionnelle des travaux requis (jusqu'à l'ouverture de son activité), allant de deux à plusieurs mois, selon l’ampleur des travaux et la durée d’engagement ferme. Avec l’évolution des normes environnementales et la nécessité d'améliorer la performance énergétique des bâtiments, ces travaux peuvent également inclure des rénovations pour respecter les nouvelles réglementations en vigueur.

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La franchise justifie par ailleurs la nécessité de la réalisation des travaux de réfection ou d’aménagement, pour que le locataire ou preneur puisse démarrer réellement son activité, et ainsi supporter le loyer. Avec la montée des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans l'immobilier, il est également possible que la franchise soit conditionnée à des engagements spécifiques liés à la durabilité des bâtiments.

DEVENIR FRANCHISÉ : Avantages VS Inconvénients ⚖️

Aussi, le bail commercial devra intégrer une clause spécifique, de type :

Le bailleur consent une franchise totale de loyer et/ou des charges au preneur ;
Le preneur est dispensé du paiement de X mois de loyer.

Durée de la franchise de loyer pour travaux

La durée de la franchise de loyer peut être équivalente ou plus longue que la période des travaux : c’est un dédommagement pour les frais engagés par le locataire, mais aussi pour le trouble de jouissance du bien pendant les travaux.

Que se passe-t-il à la fin de la franchise de loyer ?

À la fin de la période de franchise de loyer, le propriétaire et le locataire ont plusieurs alternatives, en fonction des termes spécifiques du contrat de location ou de bail ainsi que des négociations entre les deux parties. Voici quelques possibilités courantes :

Reprise du paiement du loyer : En règle générale, une fois la période de franchise de loyer terminée, le locataire est tenu de reprendre le paiement du loyer, conformément aux conditions du contrat de location. Le locataire devra payer le montant du loyer convenu à l'avance, généralement mensuellement.
Négociation d'une prolongation : Il est possible que le propriétaire et le locataire négocient une prolongation de la période de franchise de loyer ou d'autres modalités de paiement, en fonction des besoins et des circonstances de chacun. Cela peut être fait pour tenir compte de difficultés financières temporaires du locataire, par exemple.
Réajustement du loyer : Si la période de franchise de loyer était accordée en raison de travaux de rénovation ou de réparations majeures, il peut être prévu que le loyer soit ajusté après la période de franchise pour refléter les améliorations apportées à la propriété.

Un gel du loyer peut se produire dans les zones tendues où les loyers sont limités par des lois spécifiques. Cela peut affecter la capacité du propriétaire à augmenter le loyer après la période de franchise.

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Comment estimer la franchise de loyer d'un commerce et d'un logement d'habitation ?

Bien que la clause de franchise de loyer soit plus souvent utilisée dans les baux commerciaux pour les locaux à usage professionnel, les propriétaires bailleurs de logement d’habitation y sont souvent confrontés. Voici les principales différences.

Le cas de la franchise de loyer pour un bail commercial

Dans l’immobilier d’entreprise, il est parfois négocié une franchise de loyer entre le bailleur et le preneur à bail. Cette gratuité de loyer peut être accordée pour plusieurs mois, en échange de la réalisation de travaux ou d’un engagement de durée de location (bail commercial « 3 6 9 »). La franchise ne porte généralement que sur le loyer principal, les charges locatives restent dues.

Le cas de la franchise de loyer d’un bail de location d’un logement

Lorsque des petits travaux doivent être réalisés dans un logement, que ce soit à l’entrée dans les lieux ou en cours de bail, ils peuvent être pris en charge par le propriétaire et/ou le locataire (sauf travaux qui dépendent exclusivement du bailleur). Si le locataire y participe, après accord, la répartition du financement et de l’exécution des travaux doit être clairement définie entre les parties et peut conduire à une réduction de loyer ou une franchise totale de loyer, soit une période de quelques semaines à quelques mois, pendant laquelle aucun loyer ne sera demandé au locataire.

Quels travaux peuvent donner lieu à une franchise de loyer ?

La loi est claire : qu’il s’agisse d’un bien meublé ou nu, le bailleur doit obligatoirement proposer à la location un logement décent et habitable. Ce qui signifie qu'il ne comporte pas de risques pour la sécurité du locataire et qui présente un niveau minimum de performance énergétique.

Le bailleur n’a donc pas le droit de négocier la réalisation de travaux pour remettre en état un logement indécent ou non sécurisé, même avec une clause de réduction ou franchise de loyer contre travaux. En revanche, la franchise de loyer peut s'appliquer si le logement respecte les critères de décence.

Le propriétaire bailleur et le locataire peuvent s’entendre sur la mise en œuvre de travaux d’embellissement, d’amélioration et d’entretien qui ne sont ni urgents ni obligatoires. Concrètement, il s’agit souvent de travaux de peinture, de changement de sol, de remplacement de certains équipements (flexible de douche, chasse d’eau WC, poignée de porte, etc.).

Les travaux de transformation du logement (soumis à autorisation du propriétaire), s’ils sont réalisés par le locataire, peuvent aussi faire l’objet d’une réduction ou franchise de loyer. Il peut s’agir d’abattre une cloison, de remplacer une baignoire par un bac à douche, etc.

Lorsque le bailleur entreprend, à ses frais, des travaux en cours de la location qui durent plus de 21 jours, il doit accorder un dédommagement pour travaux à son locataire en compensation des nuisances causées (perte de jouissance partielle du logement, bruit, poussière, etc.).

Comment demander et négocier une franchise de loyer ?

La réalisation de travaux d’amélioration peut être à l’initiative du propriétaire bailleur qui souhaite « donner un coup de jeune » au logement entre deux locataires par exemple, ou du locataire qui veut adapter la décoration à son goût ou améliorer certains équipements. Si la réalisation de travaux en échange d’une franchise de loyer est un instrument de négociation entre les parties, cette situation représente une opportunité lorsqu’elle est convenue d’un commun accord :

Par sa dimension financière avantageuse : pas d’avance de frais pour le propriétaire et gratuité de loyer pour le locataire ;
Par son aspect matériel profitable : le locataire qui pourra profiter d’un logement adapté à ses envies, et au bailleur qui valorise son logement grâce aux travaux.

Comment formaliser une clause de franchise de loyer ?

Lorsque le propriétaire et le preneur à bail s’accordent sur la réalisation de travaux par le locataire lui-même (ou un artisan à ses frais) avant l’entrée dans les lieux, il est nécessaire d’insérer une clause spécifique dans le contrat de bail vide ou bail meublé. Si les travaux interviennent en cours de bail, un avenant pourra être signé et ajouté au bail de location. Dans les deux cas, la clause devra indiquer :

La nature et le détail des travaux (n’hésitez pas à préciser la couleur et le type de peinture par exemple, la liste des endroits à peindre, le nombre de couches... Le locataire s’engage à réaliser les travaux suivants : [nature et détails des travaux] avant la date du [date d'échéance des travaux]. En contrepartie, le propriétaire accorde une réduction de loyer OU franchise de loyer d’un montant de [montant de la compensation accordée] € (hors charges OU charges comprises) pendant [durée de la franchise] mois à compter du [date de début de la franchise]. Un premier état des lieux sera réalisé avant travaux le [date de l'état des lieux avant les travaux] et un second le [date de l'état des lieux après les travaux] pour constater la réalité de ces travaux.

Performance des SCPI et franchise : bon ménage ?

Pour le bailleur, comme pour le preneur, l’application d’une franchise de loyer dans le cadre d’un bail commercial présente de nombreux avantages. Il s’agit, en effet, d’un instrument de négociation, générant une dimension financière avantageuse, mais pas que. Pour le locataire-preneur, cette franchise constitue une réelle opportunité de disposer d’un local aménagé pour le bon développement de son activité.

Du côté du bailleur, l’application d’une franchise de loyer se traduit par un avantage fiscal, dans la mesure où elle est considérée comme une réduction de prix par l’administration. En d’autres termes, la franchise de loyer n’est pas prise en compte dans l’assiette de la TVA, dans la mesure où elle est considérée par l’administration fiscale, tel un échange de prestation entre le bailleur et le locataire.

Pour les SCPI, la franchise de loyer constitue un réel levier de performance de leur fonds. Parmi les indicateurs de performances clés des SCPI de rendement, le TOF (taux d’occupation financier) est un critère déterminant. Il est à différencier du taux d’occupation physique (TOP), représentant à une période donnée, le pourcentage de surface louée pour l’ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le TOF révèle quant à lui, le potentiel locatif de la SCPI sur une période donnée, en prenant en compte :

le montant total des loyers encaissés, réellement perçus sur la base du patrimoine
la totalité des loyers encaissables

En 2024, le calcul du TOF des SCPI de rendement prend désormais en compte les locaux sous franchise de loyer, les locaux en restructuration, les locaux vacants sous promesse de vente, ainsi que les locaux mis à disposition d’un futur locataire. Pour les investisseurs en SCPI, les franchises de loyers ont un impact sur le taux d'occupation des biens immobiliers. Les périodes de franchise peuvent réduire les revenus locatifs temporairement, mais elles permettent aussi de sécuriser des locataires sur le long terme dans un contexte économique incertain.

Tableau récapitulatif : Avantages et inconvénients de la franchise de loyer

Aspect	Avantages	Inconvénients
Pour le bailleur	- Avantage fiscal - Sécurisation du locataire - Flexibilité dans la négociation des termes	- Revenu locatif réduit durant la franchise - Risque de dépendance à un locataire
Pour le locataire	- Aménagement du local sans loyer initial - Allégement des coûts au démarrage - Opportunité d'adapter le local à ses besoins	- Engagement ferme sur la durée du bail - Nécessité de financer les travaux - Risque de coûts imprévus et retards
Pour les SCPI	- Amélioration du TOF sur le long terme - Optimisation de la gestion des actifs	- Impact temporaire sur les revenus locatifs

Inconvénients potentiels de la franchise de loyer

Malgré les avantages évidents de la franchise de loyer, il est important de considérer les inconvénients potentiels pour les deux parties :

Pour le bailleur

Un revenu locatif réduit durant la période de franchise, ce qui peut impacter sa trésorerie.
Un risque de dépendance à un locataire en particulier, surtout si la franchise de loyer est longue et si le locataire ne respecte pas ses engagements.

Pour le locataire

Un engagement ferme sur la durée du bail, ce qui limite sa flexibilité en cas de changement de situation.
La nécessité de financer et de réaliser les travaux d'aménagement ou de rénovation, ce qui peut entraîner des coûts imprévus et des retards. En 2024, avec l'augmentation des coûts des matériaux et des exigences environnementales, ces travaux peuvent représenter un investissement encore plus important.

Conseils pour une négociation réussie de la franchise de loyer

Préparez-vous : Avant de commencer les négociations, assurez-vous de bien comprendre les conditions du marché immobilier local, les coûts des travaux et les attentes de l'autre partie.
Soyez flexible : Les deux parties doivent être prêtes à faire des compromis pour parvenir à un accord mutuellement bénéfique.
Documentez clairement l'accord : Il est essentiel de préciser tous les détails de la franchise de loyer, y compris sa durée, les conditions de paiement des charges et taxes, et les responsabilités des travaux, dans le contrat de bail.
Suivez l'évolution des travaux : Le bailleur doit s'assurer que le locataire réalise les travaux conformément à l'accord, et le locataire doit tenir le bailleur informé de l'avancement des travaux.
Prévoyez des clauses de sauvegarde : Les deux parties doivent prévoir des clauses qui protègent leurs intérêts en cas de non-respect des engagements de l'autre partie, par exemple en cas de non-paiement du loyer après la période de franchise ou de non-réalisation des travaux prévus.

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